2025年低于$1.8 Million的面积最大两卧室公寓在哪里找

新推出的两卧室公寓售价如今已达到——甚至突破——$1.8 million。随着可负担性问题凸显，一些小家庭开始考虑在私宅市场是否应转向两卧室户型。不过鉴于新盘价格偏高，我们建议当下不妨考虑转售市场的两卧室，尤其是那些面积更可观的选择。以下是一些可以着手留意的项目：

CCR的选择

我们关注的两个项目是 8 @ Mount Sophia，位于乌节/索美塞地带的边缘，且为有期限租赁，在CCR中并不常见；另一个是 Mon Jervois，就在知名的 Principal Garden 公寓对面。

1. 8 @ Mount Sophia

在第9邮区，以有期限租赁（103年）的形式存在的 8 @ Mount Sophia 略显少见，因为该区大多数公寓为永久产权。整个项目共313个单位，2007年落成。

其租赁性质可谓一体两面：一方面，周边多为永久产权项目，会被视为劣势；尽管尚无决定性数据量化影响，但多数中介会认为这可能对转售增值带来负面作用。另一方面，租赁性质也压低了价格，使其对自住买家更具可负担性，对追求收益的房东亦更可行。

地段同样耐人寻味：它不在Orchard Road或Somerset之内，但距离非常近。比如，从这里步行即可到达 Plaza Singapura 以及相连的 Dhoby Ghaut 站（CCL, NEL, NSL）。从此处坐一站就是Somerset，再往前就是Orchard。有些买家会认为这很理想：贴近主要购物带，却不至于承受同等程度的车流与噪音。

此外，需注意该地段靠近 The Collective @ One Sophia，因此它也可作为一个值得考虑的转售替代方案。

配套十分丰富，得益于临近Somerset与Orchard；St Margaret’s Primary 亦在步行范围内。尽管整体仍属高度城市化环境，但这或许会吸引那些希望贴近Orchard、却不想置身其中、同时又希望价格更可接受的家庭。

这里的两卧室面积相当可观，某些买家甚至会认为除了名字外几乎已达三卧标准。你可以在此处查看部分户型。遗憾的是，我们确实看到如花槽等面积效率不高的设计。但以低于$1.8 million的价格，作为靠近Orchard地带的单位，性价比仍可圈可点。

2. Mon Jervois

Mon Jervois 体量较小（109个单位），为99年租赁，建于2016年。它靠近知名的 Principal Garden；若你熟悉该公寓，就会了解此处独特的区位优势：即便身处CCR，这里仍较为静谧，更适合家庭居住。

项目邻近 Alexandra Park Connector，适合喜欢直接骑行进城的人（或即便身处高度城市化区域仍想要骑行/步道的人）。Alexandra Primary 在步行范围内，Crescent Girls 与 Gan Eng Seng（虽为中学）亦然。

尽管 Mon Jervois 步行无法抵达MRT站，但有直达巴士可前往 Tiong Bahru MRT 站（EWL），该区域也以林立的手作咖啡馆、餐厅与精品店等闻名。需注意，Redhill 是最近的地铁站，但多数住户可能会直接前往 Tiong Bahru。就近配套方面，Valley Point 设有 NTUC 与部分餐饮。

坦率说，此处区位优势对有车族最为明显：驱车片刻即可到达 Chinatown、Great World 及其他核心地段；但又能避开更贴近这些区域时常见的严重拥堵与噪音。

以1,001平方英尺计，这里的两卧室在许多人眼中几乎已是三卧：

平面虽谈不上惊艳，但总体尚算不错——若你认为阳台浪费面积，可能会不太喜欢客厅外的大阳台外加主卧另设一处，不过这更多取决于个人偏好。一个潜在不足是缺少独立式小厨房，此处若要封闭厨房，可能会侵占客/餐厅空间。尽管如此，面积仍足以通过一定改造成为三卧（或2+书房）。

以$1.74 million而论，在CCR地带能获得如此面积，颇具吸引力。

RCR的选择

首先吸引我们的是 Sun Court。即便楼龄偏大，这里的两卧室竟能以低于当下一些HDB的价格成交，颇为意外。其次是 Pine Grove：其前身为HUDC住区，这也意味着单位面积巨大无比；在这里，两卧室未必是对三卧的“妥协”。

1. Sun Court

先说明，这确实是个离群值，未来能否再见到类似成交尚属未知：1,798平方英尺而总价低于$500,000，着实令人难以置信。我们确实认为 Sun Court 可能是其片区更实惠的选择之一，但未必像上例那样便宜。

鉴于其为离群个案，我们不作过多展开，简要概述如下：

Sun Court 为1985年的永久产权项目，体量非常小众，仅19个单位。没有公共设施，但下方是一排商业空间——上次查看时，有面包店、咖啡馆、餐馆与宠物诊所等。周边以有地住宅或其他步梯公寓为主。

外立面确实显露岁月痕迹，但地段亦有亮点。除环境安静、密度低外，项目步行即可到达 Beauty World MRT 站（DTL）及毗邻的 Beauty World Centre。Pei Hwa Presbyterian Primary 与 Bukit Timah Primary 也均在一公里范围内。

2. Pine Grove 

Pine Grove 是前HUDC住区，1996年完成私有化。其租约所剩不多：建于1984年，属99年租赁（尚余58年）。

与许多HUDC住区类似，其占地面积——以及由此带来的660个单位——远超大多数物业类型。以1,324平方英尺计，这里的两卧室在多数公寓中已可视作三卧（作参考，约等同于一套5房式单位的面积）。

需注意，近期新盘 Nava Grove 紧邻 Pine Grove。因此建议参阅我们在链接文章中的周边分析，Pine Grove 与其有相似特征。简而言之，这是更适合有车族的项目。步行范围内的配套不多，公共交通亦不算便捷——主要还是乘巴士前往 Clementi MRT 站（EWL），以使用 Clementi Mall 或前往其他地方满足日常所需。

你所获得的是充裕的室内空间与相对低成本的城市边缘地段；但代价在于租约逐年消耗与可达性较弱。另需指出，Pine Grove 曾多次尝试集体出售（en-bloc）。主要受挫于地块体量过大，开发商担忧能否在期限内完工并消化如此多的新单位；但未来情势也可能出现变化。

就户型而言，你可在此处查看 Pine Grove 各类单位的平面图。但与多数老公寓一样，这些图纸在具体细节上相对简略。

OCR的选择

Espira Residence 在此处颇为抢眼——尽管成交价位列第二高，但面积同样位居第二，而且既是新近项目又为永久产权。JLB Residences 也值得一看，946年租期本质上与永久产权无异。

1. Espira Residence

Espira Residence 为精品型（16个单位）永久产权项目，2009年落成。位于 Lorong K Telok Kurau 的低密度飞地，距离 East Coast Road 相对不远。周边多为有地住宅或其他精品项目。

与多数有地住宅聚集区一样，这里更适合自驾人士：除少量巴士外，公共交通接驳有限。但若自驾，区位便相当便利：几分钟车程即可上 East Coast Road，前往 Katong 生活带的 i12 Katong、Parkway Parade 以及众多餐饮与素质教育机构等。亦可较便捷地抵达 East Coast Beach 海滩带。

最大不足在于，两处宗教场所毗邻 Espira Residence。这可能带来噪音问题，并使原本就较窄的道路更加拥挤——对部分买家而言，这或许削弱了低密度住区所追求的私密与安静。

以两卧室而言，面积相当可观，甚至可与当下一些四卧比肩。然而，各类单位的平面图显示出若干面积效率问题，尤其是花槽，以及对顶层单位而言的屋顶露台通道（这并非实用的可用面积，却计入总面积）。

不过，鉴于地块不大，开发商仍配置了泳池等设施，这一点值得肯定。

综上，也就不难理解为何在第15邮区、靠近 Katong 一带的永久产权单位，价格可略高于$1.7 million。对于以预算为先、容忍度更高的买家而言，利可能仍大于弊。

2. JLB Residences

JLB Residences 同样为精品型项目（36个单位），租期946年，建于2008年。

Jalan Loyang Besar 一带位于 Pasir Ris 较静谧的片区，私密性佳，适合偏好低密度生活的人士。该私宅飞地靠近 Pasir Ris Park，步行即可到达 Downtown East；这是一处东部较大的家庭休闲枢纽，设有水上乐园、餐饮与零售等配套。

若需前往更远处，可乘直达巴士至 Pasir Ris MRT 站（EWL），那里有 White Sands Mall。因而尽管 JLB Residences 位处边缘地带，我们并不认为其不便；它将吸引喜爱私密、略带隐逸感居住氛围的买家。

此外，这里一公里范围内亦有小学，即 Pasir Ris Primary 与 Casuarina Primary。

即便是两卧室，JLB Residences 的单位亦相当宽敞；但我们注意到其平面图包含花槽与屋顶露台通道，故可用居住面积可能显著小于标称总面积。尽管如此，$1.5 million 在2025年的市场中仍可视为颇具吸引力，尤其考虑到其超长租期。