我们如何在融资成为问题之前，从一套老化的3房HDB升级到一套$2.3M公寓：买家案例研究

本案例研究基于近期由Grady (R047131G)（Stacked合作物业顾问与房产经纪）进行的咨询。这篇文章将梳理其中的关键决策、权衡与市场考量，并提供对买卖双方都有参考价值的见解。

首次沟通与日益增加的紧迫感

这对夫妻在7月下旬首次联系时，情况并不紧迫，但已在变化中。他们在Commonwealth的这套3房组屋已居住约5年。尽管地段吸引人，但这是一套较旧的单位，当年购入价低于$300,000。最初买下时，空间尚算宽敞，两人也进行了全屋翻新。 

在他们迎来新生儿后——大约在购入组屋4年半之后——他们发现原有布局对新的家庭状况而言变得局促。书房需改作婴儿房，这意味着居家办公设置被挪到客厅，由此带来更为杂乱的感受，也让一切显得像是权宜之计。

与此同时，他们也愈发担心组屋剩余租期及其对价格的影响。土地租期剩约40年，仍有可售性，但他们也意识到，随着时间推移，融资方面的限制会愈加明显。

例如，若剩余租期无法覆盖至最年轻买家年满95岁，买家可动用的CPF上限可能被下调。若使用私人住房贷款，银行也可能因剩余租期较短而收紧贷款额度。

“更担心的是，随着未来几年融资收紧，尤其是对年轻买家而言，潜在买家的群体会缩小。”Grady说。

这对夫妻担心的并非是否能卖出——鉴于地段优越，房子仍有关注度——而是能否卖到对升级计划有帮助的合理价格，以及拖得越久，这样的价格会不会更难实现。

既然已产生紧迫感，我们就在2025年9月中旬尽快启动了该组屋的营销。

挂牌与出售该组屋 

尽管房龄较高，但该组屋挂牌后的初期反响依然强劲，凸显其优越地段的价值。Grady说：“我们收到相当多的意向，但挑战在于贷款资格。老屋会有很多咨询，但并非人人都能最终成交。”

前三周内共有22个咨询，并出现多组报价，区间在$420,000至$440,000。相较于Commonwealth、Queenstown或Dawson较新的3房组屋——价格可达$700,000至$800,000——这套房是该片区少数入场价更亲民的转售选项之一。

不过，买方画像也揭示出一个重要限制——多数买家为35岁以上的单身人士或置换为更小单位的“降级者”。Grady估计，约80%的潜在买家属于这一类。

他们的心态也很有代表性。多数人更看重当下的地段，而非30年后的情况。有些人甚至寄望该组屋未来可能被选中进行SERS。在很多情况下，这并非完全出于策略考虑，而只是基于自身贷款资格，他们所能负担的选择。

（注：以本文撰写时的住房政策，不再有新的SERS计划，若这些买家据此做决定，将会吃亏！）

数名买家因剩余租期较短而在贷款资格方面遇到问题。

“有一位买家报出了最高价，”Grady说，“但他没有意识到因剩余租期而导致的贷款额度大幅缩水，最终只得退出。”

这凸显了出售老屋、乃至老旧物业时的一个关键点——即便买方兴趣很高，也可能因为当下的融资框架而难以成交。

我们需要投入相当精力来甄别并筛除那些有兴趣但无法取得资格的买家。最终，这对夫妻接受了$440,000的报价，成交价对应的估价以上现金（COV）为$35,000。

此次出售也印证了他们最初的担忧是有根据的。若再继续等待，潜在买家群体在融资上可能面临更大的困难，结果也很可能不如现在理想。

开始寻找替代住房：有效与无效之处

在出售组屋的同时，我们也启动了置换住房的寻找工作。基于这对夫妻的偏好，最初的看房集中在Commonwealth / Alexandra一带。一开始看过的项目包括Stirling Residences、Commonwealth Towers、Echelon、Artra和Alex Residences等。

起初他们并没有非常“刚性”的清单，但看了几套后，对理想住宅的诉求更为明确。

他们明显偏好占地相对更大、配套更为丰富的项目。换言之，更注重针对家庭需求精心规划的公寓。

我们也注意到，他们对朝向、视野、楼层高度等因素并不执着。最看重的是户型——希望室内布局更注重实用与效率，并能容纳完善的居家办公设置。

他们也不喜欢单塔楼项目，或主要以垂直整合设施为主的开发，例如空中花园、架空泳池，以及分散于不同楼层的各类设施。他们常形容这些项目更像“办公楼”，而非“住宅”。

这些偏好帮助我们迅速缩小范围。

但就在他们逐渐明确所需之际，另一个问题浮现：符合$2 million至$2.3 million预算的三卧并不多。且由于他们无法等待新项目数年后才交付，我们只能在当时的转售挂牌中寻找。

当他们追逐Stirling Residences的一套单位时，这一点表现得尤为明显。该单位的要价为$2.35 million，且有多位有意者。卖方经纪采取“盲标”方式，同时要求给出价格与时间线。

这对夫妻出价$2.3 million，但该单位最终以约$2.31 million成交。差距虽小，却足以让他们错失机会。

Grady表示：“在这种情况下，只要定价合理，你通常不会是唯一感兴趣的人。哪怕出价差一点，或稍作犹豫，都可能与这单失之交臂。”

选项如此有限，以至于他们一度考虑Echelon的“两卧+书房”单位，因为其定价与更小的三卧相近。虽然并非理想选择，但这也反映出在其预算内的供给有限。

拿下Highline Residences的单位

在错失Stirling Residences的单位不久后，Highline Residence出现了机会。该处有一套915 sq ft的三卧单位可售——事实上，比他们错过的Stirling Residences那套还要略大。

此时他们的组屋已卖出，且大约有60天需要落实替代住房（基于买家的入住时间线）。因此，当他们看了Highline Residences的单位后，决策时间就相对较短。

该单位要价$2.35 million，这对夫妻报出$2.3 million——与先前Stirling Residences那套的报价相同。当天看房当天出价，这一次，报价被接受了。

从面积与户型看，这套与Stirling Residences那套在纸面上的差异并不大——约893 sq ft对915 sq ft。然而，它仍是他们所寻找的“正三房”，且拥有他们看重的合理布局。

他们也偏好该单位，因为房间内没有过多的内置家具。这让他们可以随着时间灵活调整空间，而不必被既有固定装置所束缚。

Highline Residences也与他们的偏好契合。它位于他们心仪的区域，步行可达Tiong Bahru，且周边环境熟悉。与他们此前看过的一些项目相比，该开发的整体生活环境更大、更连贯。

在一个许多选择都带有一定“妥协”的市场中，这一选择显得更为均衡。

结语

回头看，这个案例很好地说明：与其一味追求“完美”之家，不如更务实地设定优先级并做好取舍。这对夫妻本可以继续等待更“完美”的单位，但那将意味着承担另一类风险，同时继续持有一套随着租约递减、未来出手更难的房子。

关于老屋，还有一点值得考虑：若你正处于职业生涯巅峰，却持有一项在贬值的资产，这可能并非理想的状况。如本案所示，租约递减对房价的影响并非纸上谈兵。某些政府政策（如SERS的终结、对CPF使用的限制）会加剧租约递减的效应。

同时也可见，成交过程中的重要一环是筛选买家，确保其具备继续推进的能力。在这种具有“非常规特征”（租期剩约40年）的物业案例中，相较于尝试自行交易（DIY），寻求经纪协助往往更为有用。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。