HDB 租金在 2022 年大涨 20.9%：还会继续走高吗？

最新消息中，《海峡时报》报道称，新加坡租赁市场可能已“going bananas”。2022 年对房东而言确实更为有利，但租赁市场真有报道中那样“疯狂”吗？我们回溯多年来的租金数据，发现了一些有趣的细节：

2022 年新加坡的租金水平如何？

为获得更广的背景视角，我们查看了 3 至 5 房式单位的租金，并追踪其历年的毛租金回报率。由于行政组屋（Executive flats）成交量不足，且其面积跨度与格局差异较大，难以在时间维度上进行有把握的价格对比，因此予以剔除。

我们也自 2015 年起，将 HDB 的租金与私宅对应户型作对比，其中包括：与 3 房式相当的私宅 2 卧（500 至 800 平方英尺）、与 4 房式相当的 3 卧（800 至 1,000 平方英尺），以及与 5 房式相当的较大 3 卧（1,100 至 1,300 平方英尺）。

这些非有地私宅的租金亦被绘制成图，以展示自 2015 年以来的变化。上述样本在面积与卧室数量上与 HDB 相当，以便进行公平对比。

HDB 租金已创历史新高

HDB 最新的 新闻稿证实，HDB 租金现已处于高位，3 至 5 房式各类单位均已超越 2013 年的上一轮高点。

这次的大幅跳升在新闻频频提及租金飙升的背景下或许并不意外，然而我们必须补充，Q2 与 Q3 之间的跳涨幅度相当惊人。

这些数据或反映了外国租户的回流，加之等待新单位交付的新购/升级换屋者数量激增。

私人租赁同样创下历史新高

在 Covid-19 之前，房东们常见的抱怨是租金实在太低。这一趋势一直延续至 2020 年，随后租金开始企稳。

在这张图中，我们选取了特定面积段的 2 与 3 卧单位，以便更好地与 HDB 的租金进行对比：

• 2 卧（500 至 800 平方英尺），与 3 房式相当
• 3 卧（800 至 1,000 平方英尺），与 4 房式相当，及
• 较大 3 卧（1,100 至 1,300 平方英尺），与 5 房式相当。

介于 2021 至 2022 年初，租金稳步上升。与 HDB 一样，2022-Q2 与 Q3 之间的跳涨也十分明显。

除非你确实需要设施/追求特定生活方式，考虑到整体价格更低，如今租 HDB 或许显得更划算。那么，HDB 与私宅租金之间的差距表现如何？

HDB 与私人租金差距总体扩大，但在 Q3 略有回落

该图显示了非有地私宅租金与 HDB 租金之间的差异，并基于可比的卧室数量与单位面积。

总体来看，自 2021 年初以来差距在扩大。不过这并非新鲜事。事实上，2016 Q4 – 2018 Q3 期间就曾出现过类似情况。此后差距回落至 2020 Q4，随后再度全线走高。

你也会注意到，与 3 房与 5 房不同，4 房式的租金差距随时间稳步走高。这可能与市场中新进的较小型 3 卧单位数量增加有关。鉴于其较新，租金也更高——相比旧项目，租户更愿意为新项目支付溢价。

鉴于 Q3 HDB 租金的涨幅之大，3 房与 5 房式的价差随后出现回落。这也容易理解：许多觉得公寓租金过高的人会转而选择 HDB；叠加生活成本上升，这一差距或有继续收窄的可能。

HDB 租金增幅虽陡，但并非新鲜事

今年 Q2 至 Q3 期间，HDB 租金大幅上扬。或许你会认为不可能一直这样涨下去，但不妨回看 2007–2008 年间发生的事：

2007–2008 年间，HDB 租金几乎翻倍。虽然如今很难想象租金再按这种幅度上涨，但既然历史上发生过，也并非完全不可能。

这也引出下一个要点：

就 HDB 而言，租金回报尚未回到以往水平，但正迅速攀升

回到 2008 年房地产最火热的时期、临近全球金融危机之际，HDB 的典型租金回报率放在今天可谓“亮瞎眼”。 

当时，3 房式的回报约为 8%，而如今约为 6%；5 房式约为 6%，而如今仅略高于 4%。 

如今，购屋者不应期望获得同等回报，因为转售组屋价格正处于8 年高位；但与此同时，自 2013 年以来租金并未出现太大变化。  

（租金回报率是年度租金收入除以单位成本；因此当转售价格上升而租金大致不变时，毛租金回报就会下降）。 

HDB 的租金回报在 2009 至 2015 年间似乎趋于稳定，随后因租金下跌快于 HDB 价格上涨而回落。不过以当前的租金与需求来看，HDB 的租金回报仍有显著上行空间——前提是 HDB 价格不要在已有高位基础上继续大幅攀升。

尽管如此，Q3 最新数据已显著推高了租金回报：3 房式为 7.2%，距离 2008 年的 7.92% 仅差 0.74%。

甚至无须回溯得那么久：4 房与 5 房式的回报尚未超过 2014/15 年的水平。

在当前环境下，租金上涨尚未见顶的迹象

尽管当下租金处于高位，但租金仍有进一步攀至更夸张水平的空间；我们尚未到达那个阶段。 这可以从以下事实看出：租金回报仍有可能走高、租金此前曾连续多个季度上升，且与公寓的租金差距仍然不小，HDB 租金仍有追赶空间。

此外，还有两个关键因素值得关注：

其一，是市场将如何回应针对“换置至更合适户型”的屋主所设的 15 个月等待期。现在仍难判断这是否会引发租户数量的大幅激增，或是有意换屋者会选择等待措施取消。不过，多数我们采访的地产经纪认为，这至少会带来更高的租赁成交量，甚至推高租金。 

其二，关乎使用银行贷款的房东。随着利率持续上升，房东会更加关注自身现金流——许多人会将更高的每月还款视为相应上调租金的理由。 这对坚持实现正现金流的房东尤为如此，即便在 2022 年也是这样。正如你从一些租户的经历中所见，当前高位的租金已促使部分房东试图分一杯羹。

因此，是的，租金目前确实处于高位；而且取决于上述两大因素的演变，我们很可能进入一个更“疯狂”的区间。欲获取最新动态，欢迎在Stacked关注我们。 

（PS. 也别忘了，我们对新盘与转售公寓的深度评测，对买家与租户都大有裨益）。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。