我是否该在有地住宅区内购买永久地契公寓——还是另寻更高增长的选择？

Hi Stacked Homes Team,

我目前在评估位于有地住宅区内的永久地契公寓（例如 Clementi Park、Faber Park Residences、Stratford Court、The Garden Residences）的长期前景，想听听你们的看法。

从历史表现看，位于有地住宅区内的永久地契公寓，与 i）位于更都市化、非有地地区的永久地契公寓相比表现如何？ii）位于增长走廊的租赁地契公寓相比又如何？

1. 这些项目更倾向于吸引自住买家（如 HDB 置换者），还是同样适合投资者？
2. 从 5 到 7 年的退出视角，买家应注意哪些关键风险与优势？
3. 是否有特定因素（如户型面积、格局效率、价格定位、与配套设施的距离）会对这些区域的转售表现产生实质性影响？

我更关注需求的可持续性与资本增值的动态，而非仅仅是地契溢价。感谢你们能提供的任何见解。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢你的来信！

永久地契有地住宅是新加坡房地产市场中一个独特的细分领域。需要说明的是，对此类物业的分析更难以概括，因为可参考的成交数据相对稀缺。与典型公寓中单元更为相似、面向较为明确的买家群体不同，有地住宅区域内的物业高度个性化。每个单元都有其独特的特征、取舍与买方吸引力。

位于有地住宅区的公寓项目，周边往往较少有新盘推出，基础设施的大变动也更不频繁。此外，鉴于这些物业的价格水平，潜在买家群体不可避免地更小。

这就引出了关于长期需求，以及未来退出便利性的关键问题。为更好理解，我们将看看位于有地住宅区内的永久地契公寓的历史表现、主要买家画像，以及推动转售需求的核心因素。

位于有地住宅区内的公寓表现如何？ 

一个务实的方法，是以街道为单位，筛选位于有地住宅区内的永久地契公寓。

首先我们筛选出有有地住宅成交记录的街道，再从这些街道中挑选非有地公寓项目。这并不完美，也无法保证 100% 全覆盖，但以这种方式应能覆盖大多数。

为保持分析的相关性，我们仅使用 2015 至 2025 年的成交数据。

从 2015 到 2025 年，位于有地住宅区内的永久地契公寓价格增长略微强于位于非有地地区的永久地契公寓，年化增幅为 4.16% 对比 3.29%。差距不到 1 个百分点，我们认为影响几乎可以忽略。

此外，如果我们关注这类微小差异，会注意到位于非有地住宅区内的 99 年地契公寓的平均价格增幅为 4.62%。同样，差距不到 1 个百分点，但从技术上看，租赁地契项目更胜一筹。

因此，身处有地住宅区可能对价格有一定支撑，但未必像人们想象的那样带来巨大的优势。

但在不同分区会有不同结论吗？

基于我们检视的成交纪录，我们看不出任何一致的模式，能说明位于有地住宅区就会带来更好表现。在部分区域，此类物业优于非有地地区的永久地契公寓，但在另一些区域，则恰好相反。

同样需要注意，非有地住宅区内的租赁地契公寓往往与前两类相当，甚至更胜一筹，而且我们现在看到这种情况在多个分区上都成立。我们的结论是，虽然身处有地住宅区在某些情况下有帮助，但并不能稳定、可靠地在价格水平或涨幅速度上实现跑赢。

既然你也询问了与增长走廊的比较，看看几个相关分区会更有帮助。

例如，第 19 区常被视为增长区域，受益于 Punggol Digital District 的发展；第 22 区关联 Jurong Lake District 的转型，而第 25 区可能受惠于 Woodlands 作为区域中心的发展。

考虑到 Greater Southern Waterfront 的长期规划，第 4 区与第 5 区也值得关注，但该总体规划中的具体落地还偏早，尚难完全反映在价格中。

从数据看，我们发现位于非有地住宅区的项目，尤其是 99 年地契公寓，整体表现良好——不过需要指出的是，与永久地契项目相比，这些公寓起步价格往往较低，因此更可能获得更高的涨幅。

在第 19 区，非有地住宅区内的 99 年地契公寓年化涨幅为 4.87%，而位于有地私宅区内的永久地契公寓为 3.58%。同样，差距不算大，但确实体现了从较低基数出发的优势。 

不过，也有数据缺口。第 22 与第 25 区在样本中没有位于有地住宅区内的永久地契项目，无法进行比较。这让我们难以得出更明确的结论，但也提示更宏观的区位因素——例如该邻里是否受益于显著的更新改造——可能会产生更强的影响。

为更清晰地观察这种差异，我们来看两个对比鲜明的例子：第 8 区与第 23 区。 

这两个分区分别录得位于有地住宅区内的永久地契公寓中最弱与最强的表现。

第 8 区

平均$PSF

平均价格

平均面积（以成交单位计）

成交量

在第 8 区，位于非有地住宅区内的 99 年地契公寓，无论与位于有地住宅区内还是区外的永久地契项目相比，表现都更好。

虽然位于有地住宅区内的永久地契公寓价格上升约 31.25%，但这在一定程度上与成交单位面积变化有关——通常而言，单位越大 $PSF 越低，反之亦然。

成交量也相对稀少，通常每年仅有 13 至 33 宗转售交易。这明显低于位于非有地住宅区的永久地契公寓的成交量。

总体而言，我们认为数据不足以显示清晰的规律。诚然，这部分原因在于成交量较低与单位面积差异，但并未呈现出进入有地住宅区就能带来强劲且可靠优势的证据。 

现在让我们看看第 8 区有地住宅区内的 999 年或永久地契公寓：

第 8 区这些公寓价格表现相对较弱，主要与其房源结构有关。位于有地住宅“口袋区”的很多永久地契项目规模较小、偏精品，成交量低。因此价格走势更易波动（详情可参见我们的说明这里）。

这类精品项目通常也以小面积单位为主。总体而言，永久地契买家更倾向于更大的家庭型或跨代同住单位。因此，面积紧凑的永久地契住宅在转售市场上的潜在买家群体更小。

此外，其中不少项目建成于 1980 与 1990 年代。老旧的精品项目往往伴随更高的维护成本，而与大型公寓相比，这种影响更为明显，因为分摊成本的业主更少。

第 23 区

平均$PSF

平均价格

平均面积（以成交单位计）

成交量

在第 23 区，位于有地住宅区内的永久地契公寓略微优于非有地地区的公寓。与第 8 区不同，这里的价格增长更为直观：主要由实际 $PSF 的上升所推动，而非单位面积的变化。

成交单位也更大且更稳定，通常在 1,200 至 1,400 平方英尺区间。尽管成交量仍低于租赁地契项目，但年与年之间的转售活动非常稳定。

这指向了一个更稳定、持续的价格增长细分市场，部分得益于此处更大的家庭型单位配置。 

为更好理解，我们进一步聚焦第 23 区有地住宅区内的永久/999 年地契公寓。

第 8 区的项目因小型精品项目数量较多而承压，而第 23 区情况则相反。这里位于有地住宅区内的永久地契公寓多为规模较大的项目，有助于形成更稳定的转售成交量。即便是体量较小的项目，其户型搭配也以较大的家庭型为主。再叠加 2015 年时这些项目更低的入场价格，共同支撑了此后的更强、更持续的价格增长。

买家画像：谁在购买位于有地住宅区内的永久地契公寓？

• 作者：Hailey，Stacked 房地产撰稿人

总体来看，我们预期该细分市场的多数买家会偏向自住而非投资。位于有地住宅区内的项目通常享有更安静、低密度的环境，远离市镇中心与 MRT 枢纽的喧嚣。

这类居住氛围并非大多数租户的首要诉求，而追求租金回报的投资者通常优先考虑可达性与配套。这意味着买方基础更多由现有私人房产持有人在市场中“位移”构成，而非首次从 HDB 升级至私宅的买家。 

这类买家的典型画像，是已经拥有公寓或有地住宅的人士，希望搬入更安静、更宽敞，或拥有更长期地契的住所。

这带来若干含义。自住需求往往比投资需求更稳定。自住买家在市场转弱时通常不会急于出售，也更不可能在同一时期大量挂牌。这在一定程度上解释了为何该细分市场中表现较好的项目（尤其是第 23 区）即便在市场波动较小的阶段，也呈现出相对稳健的价格升幅。

另一面则是，更小众的买家池意味着更低的整体成交量，这将直接影响可用的退出选项。

至于这类项目是否特别吸引 HDB 置换者，数据表明并非如此，至少不是主要的需求驱动。这也不意外。首次升级至私宅的 HDB 置换者往往更看重新项目、靠近 MRT、以及成熟配套。

基于目前的分析，一个明确结论是：仅仅位于有地住宅区，并不能决定永久地契公寓的表现。项目本身的特征更为关键：体量、户型组合、交易活跃度、相对周边项目的定价，以及可达性。

许多买家把位于有地邻里的永久地契，视作“双重溢价”。安静环境加长期地契安全感，等于一项安全且会升值的资产。我们对交易数据的检视并不支持这种叙事。

在全岛范围内，2015 至 2025 年间，位于非有地住宅区内的 99 年地契公寓在三类中录得最强年化增长，为 4.62%。位于有地私宅区内的永久地契公寓为 4.16%，而非有地私宅区内的永久地契公寓为 3.29%。差距不算巨大，但方向值得关注。

永久地契 vs 租赁地契之争

我们此前也写过新加坡永久地契与租赁地契之争：地契只是众多变量之一，且往往不是最重要的那个。

在此期间跑赢位于有地住宅区内永久地契公寓的 99 年地契项目，多位于靠近 MRT 与市镇中心的优质集群，需求更广且更持续。有地住宅区的优势在于更安静、低密度的环境，但这也意味着更小的买家池，以及周边更少能直接推升价格的催化因素。

话虽如此，永久地契确实可在长期内对冲租约折旧对转售价的负面影响。如果你以 30 年持有，或跨代传承为目的购买位于有地住宅区的永久地契公寓，这份地契溢价是真实存在并会随时间复利的。但在 5 至 7 年的视角内，这项优势不太可能在你的退出价格中显著体现。到时更重要的，将是项目是否具备吸引买家的核心基本面。

那么，实际应关注什么？

针对你提到的几个项目——Clementi Park、Faber Park Residences、Stratford Court 与 The Garden Residences——本文的分析为你提供了一个务实的评估框架，而非简单的“行或不行”答案。

从户型组合开始。以家庭型为主的项目，更易吸引推动该细分市场优胜者的自住买家。相反，若项目以紧凑型一居、两居为主，则更难吸引永久地契买家，这会反映在长期的成交量与价格稳定性上。

随后看项目体量与年度转售成交量。一个项目若每年仅有 5 至 10 宗转售交易，要“顺利退出”就比每年成交 30 至 50 宗的项目更困难。流动性偏薄不仅影响你在目标时间内找到买家的能力，也让你的定价更难准确，因为可供参照的近期期比样本更少。

再看项目相对周边公寓的定价。在有更新项目或大型开发提高价格标杆的区域，附近的老龄转售公寓通常会被“带升”。若缺乏这类标杆，即便大市上行，价格也可能停滞。

最后考虑可达性。有地住宅区的私密性对特定买家具有吸引力，但也会缩小你未来的买家池。步行距离内可达 MRT 的项目，通常能维持更广泛的需求。如前所述，第 23 区 Hillview 与 Cashew 走廊由 Downtown Line 贯通，这样的联通性正是当地需求保持韧性的关键原因之一。若某项目缺乏可达性、附近无 MRT 且配套有限，无论地契如何，转售市场都会更艰难。

如果你难以在这些维度上横向比较具体项目，欢迎随时联系。我们可以为你对接顾问，一起梳理数据，并根据你的实际情况筛选更合适的标的。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。