位于 108 Robinson Road 的最后一层尚未售出的办公室楼层已以 $16.2 million 的指导价推出出售,折合约 $3,725 psf。
该单位将带现有租约出售,承租方为本土联合办公运营商 JustCo。然而,租赁结构也为潜在的交付空置提供了灵活性。
这是该永久地契分层产权大楼中最后一层可供出售的办公室楼层;过去 11 个月已售出挂牌的 10 层中的 9 层。
此次办公室单位由 Savills Singapore 负责营销,并将通过意向征集(EOI)方式出售。

这使该单位适合寻求即时租金收入与租金稳定性的投资者,或计划未来自用的企业终端用户。具体而言,拟出售的办公室整层已全套装修并配备优质办公装饰,业主自用可在几乎无需额外资本开支的情况下直接入驻。
一栋从旧貌到全面翻新的大楼
位于 108 Robinson Road 的这座永久地契大楼于 2021 年被 PGIM 的房地产业务以 $143 million 收购。随后,这家美国投资管理机构于 2023 年为该商业物业完成了一项全面的资产提升计划(AEI)。
升级内容包括对大楼机电系统的全面整修、新增电梯与电梯大堂,以及焕新的双层挑高迎宾大堂。大楼亦采用了全高玻璃幕墙,并获得 BCA Green Mark Platinum 认证。
每一层办公室还设有不计入分层面积的专属电梯前室,这意味着业主可享有私密、专用的出入动线,而该空间既不计入购买面积,也不计入维护费分摊。

“此次重塑并非流于表面,而是为了使大楼契合当今承租方的期望——ESG 合规、现代化规范以及强烈的到达体验感,”Savills Singapore 投资销售与资本市场执行董事 Yap Hui Yee 表示。
大楼当前的租户与使用者涵盖科技、金融科技、网络安全与金融服务等领域,包括 Singlife、Funding Societies、Group-IB 与 Check Point 等公司。
此前楼层的定价如何
当 PGIM 于 March 2024 首次推出 108 Robinson 的分层办公室楼层出售时,市场反响强劲。
首批成交的 3 层各自作价 $18.2 million,按分层面积计约为 $3,850 psf。
随后于 June 2025,另有 3 层办公室(8、11 与 12 层),总面积 14,252 sq ft 完成交易。这些单位由 Kwan Im Thong Hood Cho Temple 以总计 $55.8 million 购得,平均约为 $3,915 psf。
“早前的交易已在楼内确立了清晰的价格标杆。受益于这一价格发现,最后这一层的定价相较先前成交具有颇具吸引力的进入点,尤其考虑到该空间为全套装修配置,”Yap 表示。

该最终楼层目前以 $3,725 psf 推出;Savills 将此定价归因于其楼层位置与装配水准,因而可减少进一步资本支出的需求。
关注该楼销售历史的买家会注意到,这是后期交易中每平方英尺价格的最低水平。不过,这一幅度不大的折扣能否足以吸引终端自用者与投资者,还取决于其与当下市场其他可选项目的对比。
在当前市场中,这一价格如何对比?
为该指导价提供背景,可见近年新加坡 CBD 的永久地契分层办公室供应已出现结构性收紧。
在 March 2022,URA 限制了中央区关键地段商业物业的分层分割,实质上对 Robinson Road、Shenton Way、Anson Road 与 Raffles Quay 等走廊可存在的分层办公室总量设定了上限。
不同于可自零起步新增供应的住宅公寓,这些区域的分层办公室楼层只能在转售市场上流通,无法再新增。受此背景影响,CBD 为数不多的永久地契分层办公室资产备受关注,价格也反映了其稀缺性。
位于 148 Cecil Street、仍在施工并预计于 2028 完工的 20 层永久地契项目 Solitaire on Cecil,其楼层在 2024 年的成交价区间为 $4,130 至 $4,200 psf。
近期,位于 137 Cecil Street 的新推 15 层永久地契分层办公楼 Cecil Place 开盘价自 $3,780 psf 起。该大楼由 DP Architects 设计,属于一处带三层零售裙楼的新开发项目,提供 30 个分层办公室单位,预计于明年完工。

同一片区内,Tanjong Pagar 的 Southpoint 一套高楼层、面积 6,415 sq ft 的永久地契分层单位近日以 $20.5 million 推出出售,折合 $3,195 psf。
在 6 Raffles Quay,一套永久地契分层单位于 2024 年初以 $18.8 million 推出,或 $3,765 psf,交付为空置状态。
与这些可比案例相比,108 Robinson Road 的最后一层定价具竞争力;其按 psf 计价低于 Solitaire on Cecil 与 6 Raffles Quay,且优势在于这是一栋已建成并有租户入驻的大楼,而非尚未完工的资产。
迄今买家画像如何
截至目前,108 Robinson Road 的买家包括多元的高净值家族、家族办公室与慈善机构。其中最引人注目的已披露交易为 Kwan Im Thong Hood Cho Temple 于 June 2025 以总计 $55.8 million 购入 3 层。
这一买方构成值得关注,反映出新加坡永久地契商业物业持有的特性。
不同于需考虑年限价值递减的租赁产权资产,CBD 的永久地契持有通常被视为长期或跨代的价值载体。对于宗教机构与家族办公室而言,永久地契与核心、翻新的 CBD 地址的组合尤为罕见。

此外,此类商业物业不受 ABSD 或 SSD 约束,且外籍人士亦可购买。
这使潜在买家范围不再局限于新加坡本地个人与实体,历史上也带动了来自区域买家对 CBD 永久地契分层办公室的需求。
永久地契办公市场前景
URA 于 2022 年推出的分层分割限制并非临时措施。其目的是防止中央区商业大楼的所有权过度碎片化,该政策已实质性切断了 Robinson Road 及周边走廊新增永久地契分层办公室的供给管道。
目前仍能提供永久地契分层办公室供应的,仅限于在 March 2022 之前获得分割批准的项目,或如 Solitaire on Cecil 与 Cecil Place 这类依据早前框架规划并获批的新建项目。
随着这些大楼逐步去化库存,核心 CBD 的可售供应将持续收窄。
“新加坡仍将作为区域总部枢纽与金融中心。尽管市场周期变化,但位置优越、完成现代化升级且具备强劲可持续性资质的大楼,预计将持续吸引承租方与投资者的需求,”Yap 表示。
自 2015 年推出的 Tahir Building(前称 Crown@Robinson)以及更早于 2012 年推出的 Oxley Tower 之后,108 Robinson Road 成为 CBD 首个推出销售的全新永久地契分层办公大楼。在供应受限的背景下,108 Robinson Road 的最后一层或将成为该走廊少数仍存的此类机会之一。
关于 108 Robinson Road 最后一层尚未售出办公室楼层的 EOI 征集将于 22 April 截止。
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