位于 108 Robinson Road 的最后一层永久地契办公室以 $16.2M 挂牌出售

位于 108 Robinson Road 的最后一层尚未售出的办公室楼层已以 $16.2 million 的指导价推出出售，折合约 $3,725 psf。

该单位将带现有租约出售，承租方为本土联合办公运营商 JustCo。然而，租赁结构也为潜在的交付空置提供了灵活性。

这是该永久地契分层产权大楼中最后一层可供出售的办公室楼层；过去 11 个月已售出挂牌的 10 层中的 9 层。

此次办公室单位由 Savills Singapore 负责营销，并将通过意向征集（EOI）方式出售。

这使该单位适合寻求即时租金收入与租金稳定性的投资者，或计划未来自用的企业终端用户。具体而言，拟出售的办公室整层已全套装修并配备优质办公装饰，业主自用可在几乎无需额外资本开支的情况下直接入驻。

一栋从旧貌到全面翻新的大楼

位于 108 Robinson Road 的这座永久地契大楼于 2021 年被 PGIM 的房地产业务以 $143 million 收购。随后，这家美国投资管理机构于 2023 年为该商业物业完成了一项全面的资产提升计划（AEI）。

升级内容包括对大楼机电系统的全面整修、新增电梯与电梯大堂，以及焕新的双层挑高迎宾大堂。大楼亦采用了全高玻璃幕墙，并获得 BCA Green Mark Platinum 认证。

每一层办公室还设有不计入分层面积的专属电梯前室，这意味着业主可享有私密、专用的出入动线，而该空间既不计入购买面积，也不计入维护费分摊。

“此次重塑并非流于表面，而是为了使大楼契合当今承租方的期望——ESG 合规、现代化规范以及强烈的到达体验感，”Savills Singapore 投资销售与资本市场执行董事 Yap Hui Yee 表示。

大楼当前的租户与使用者涵盖科技、金融科技、网络安全与金融服务等领域，包括 Singlife、Funding Societies、Group-IB 与 Check Point 等公司。

此前楼层的定价如何

当 PGIM 于 March 2024 首次推出 108 Robinson 的分层办公室楼层出售时，市场反响强劲。

首批成交的 3 层各自作价 $18.2 million，按分层面积计约为 $3,850 psf。

随后于 June 2025，另有 3 层办公室（8、11 与 12 层），总面积 14,252 sq ft 完成交易。这些单位由 Kwan Im Thong Hood Cho Temple 以总计 $55.8 million 购得，平均约为 $3,915 psf。

“早前的交易已在楼内确立了清晰的价格标杆。受益于这一价格发现，最后这一层的定价相较先前成交具有颇具吸引力的进入点，尤其考虑到该空间为全套装修配置，”Yap 表示。

该最终楼层目前以 $3,725 psf 推出；Savills 将此定价归因于其楼层位置与装配水准，因而可减少进一步资本支出的需求。

关注该楼销售历史的买家会注意到，这是后期交易中每平方英尺价格的最低水平。不过，这一幅度不大的折扣能否足以吸引终端自用者与投资者，还取决于其与当下市场其他可选项目的对比。

在当前市场中，这一价格如何对比？

为该指导价提供背景，可见近年新加坡 CBD 的永久地契分层办公室供应已出现结构性收紧。

在 March 2022，URA 限制了中央区关键地段商业物业的分层分割，实质上对 Robinson Road、Shenton Way、Anson Road 与 Raffles Quay 等走廊可存在的分层办公室总量设定了上限。

不同于可自零起步新增供应的住宅公寓，这些区域的分层办公室楼层只能在转售市场上流通，无法再新增。受此背景影响，CBD 为数不多的永久地契分层办公室资产备受关注，价格也反映了其稀缺性。

位于 148 Cecil Street、仍在施工并预计于 2028 完工的 20 层永久地契项目 Solitaire on Cecil，其楼层在 2024 年的成交价区间为 $4,130 至 $4,200 psf。

近期，位于 137 Cecil Street 的新推 15 层永久地契分层办公楼 Cecil Place 开盘价自 $3,780 psf 起。该大楼由 DP Architects 设计，属于一处带三层零售裙楼的新开发项目，提供 30 个分层办公室单位，预计于明年完工。

同一片区内，Tanjong Pagar 的 Southpoint 一套高楼层、面积 6,415 sq ft 的永久地契分层单位近日以 $20.5 million 推出出售，折合 $3,195 psf。

在 6 Raffles Quay，一套永久地契分层单位于 2024 年初以 $18.8 million 推出，或 $3,765 psf，交付为空置状态。

与这些可比案例相比，108 Robinson Road 的最后一层定价具竞争力；其按 psf 计价低于 Solitaire on Cecil 与 6 Raffles Quay，且优势在于这是一栋已建成并有租户入驻的大楼，而非尚未完工的资产。

迄今买家画像如何

截至目前，108 Robinson Road 的买家包括多元的高净值家族、家族办公室与慈善机构。其中最引人注目的已披露交易为 Kwan Im Thong Hood Cho Temple 于 June 2025 以总计 $55.8 million 购入 3 层。

这一买方构成值得关注，反映出新加坡永久地契商业物业持有的特性。

不同于需考虑年限价值递减的租赁产权资产，CBD 的永久地契持有通常被视为长期或跨代的价值载体。对于宗教机构与家族办公室而言，永久地契与核心、翻新的 CBD 地址的组合尤为罕见。

此外，此类商业物业不受 ABSD 或 SSD 约束，且外籍人士亦可购买。

这使潜在买家范围不再局限于新加坡本地个人与实体，历史上也带动了来自区域买家对 CBD 永久地契分层办公室的需求。

永久地契办公市场前景

URA 于 2022 年推出的分层分割限制并非临时措施。其目的是防止中央区商业大楼的所有权过度碎片化，该政策已实质性切断了 Robinson Road 及周边走廊新增永久地契分层办公室的供给管道。

目前仍能提供永久地契分层办公室供应的，仅限于在 March 2022 之前获得分割批准的项目，或如 Solitaire on Cecil 与 Cecil Place 这类依据早前框架规划并获批的新建项目。

随着这些大楼逐步去化库存，核心 CBD 的可售供应将持续收窄。

“新加坡仍将作为区域总部枢纽与金融中心。尽管市场周期变化，但位置优越、完成现代化升级且具备强劲可持续性资质的大楼，预计将持续吸引承租方与投资者的需求，”Yap 表示。

自 2015 年推出的 Tahir Building（前称 Crown@Robinson）以及更早于 2012 年推出的 Oxley Tower 之后，108 Robinson Road 成为 CBD 首个推出销售的全新永久地契分层办公大楼。在供应受限的背景下，108 Robinson Road 的最后一层或将成为该走廊少数仍存的此类机会之一。

关于 108 Robinson Road 最后一层尚未售出办公室楼层的 EOI 征集将于 22 April 截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。