这座34年楼龄的公寓两度集售失败——为何业主以$883M再试？

位于 Pasir Ris、拥有419个单位的 Elias Green 公寓，已就该99年地契项目启动集体出售招标。据悉，此次 Elias Green 的集售指导价为 $883 million。

项目于1992年落成，至今楼龄34年，坐落于 District 18 的 Elias Road 一带，占地516,871 sq ft 的住宅用地。约有一半的公寓邻近 Tampines Expressway (TPE)。

这是该公寓在2018年与2025年两次未果后，第三次发起集体出售。最新一轮集售由 ERA Singapore 负责推广，该机构亦是去年招标期的营销代理。

事实上，Elias Green 并非首次试水集售市场。其于2018年的首次尝试由 PropNex 推出，保留价为 $780 million，但未获得成功出价。

第二次尝试于2025年3月在 ERA 主导下进行，指导价提高至 $928 million，折合约 $1,355 psf ppr。该定价已计入10%奖励性 GFA，以及约 $150.8 million 的土地增值费。

该轮招标于2025年4月在没有成功要约下结束，随后进入私下议价期，亦未能达成交易。

What’s different about this latest attempt

此次由最新一届集售委员会所争取到、并有别于上轮的重要变化，成为本次行动的关键差异点。

在每户同意集售的家庭各自缴付 $500 申请费用的支持下，业主成功向 Urban Redevelopment Authority (URA) 申请将地积比率从1.4提升至1.8。该提升已在 Master Plan 2025 中刊宪，永久纳入法定规划。

更直观地看：以原先1.4的地积比率计，516,871 sq ft 的地块最高可建 GFA 约为 723,619 sq ft。

提升至1.8后，上限约为 930,368 sq ft，较此前多出约 207,000 sq ft 的可建楼面。对于发展商而言，新增的 GFA 直接对应更多可售单位，进而影响其对土地价格的承受与出价空间。

不过，仅有更高的地积比率并不自动使地块更具吸引力。这同样提高了发展商为实现财务可行所需达成的销售门槛。更多的单位意味着更大的销售计划，在如 Elias Road 所在的次市场，「去化」能力是个实际考量。

关键在于，该区域的需求能否在必要的定价水平下，消化一项1.8地积比率项目所带来的单位体量。

但已刊宪的地积比率至少消除了规划层面的不确定性——这原本需要在发展商出价中折价反映的因素，也使得该地块的重建理由较前两次更为扎实。

A closer look at the MRT pedestrian link proposition

ERA 将未来可能增设的站点至地块的直接人行连廊，视为一大卖点。若成行，确属显著升级，但须强调该连廊尚未获得确认。

若没有这条人行通道，项目与 MRT 的距离并非表面那般简单。Elias Green 与 Tampines North 站之间隔着 TPE，且目前没有直接的人行横跨设施。

在此情形下，Pasir Ris MRT 对住户而言反而更实用——但步行距离并不短，多数居民大概率仍需乘巴士往返。对于任何在此地块推盘的开发商而言，这一差别至关重要；所谓“对面就是 MRT”的卖点，只有在未来连廊真正落地时才具有说服力。

即将上马的 CRL Elias MRT 站或许与本地块的通达性更为相关，不过该站预计要到约2032年才会启用。

紧邻的高速公路也带来噪音方面的考量。任何新项目中面向 TPE 的单位，预计都需要采取一定的声学缓解措施；如隔音玻璃、楼宇朝向与退距等，都将计入开发商需评估的建造成本。

What nearby prices tell us

Elias Green 周边并无完全可比的项目，周遭以低密度有地住宅区及较旧公寓存量为主。

相对可参照的邻近私宅项目包括同在 Elias Road 一带的永久地契公寓 Ris Grandeur，以及位于 Pasir Ris Grove 的租赁地契项目 NV Residences 与 Livia。受益于永久地契，Ris Grandeur 在2025年3月至2026年3月间的成交介于 $1,260 至 $1,360 psf。

2013年落成、99年地契的 NV Residences，在同一期间的成交价落在 $1,140 至 $1,532 psf 区间，区间高端多由小户型带动。另一相邻的99年地契项目 Livia（2012年落成），同期的 psf 亦与之相若。

上述价格反映了该次市场买家当前的支付水平；相应地，也指引发展商必须将新盘定价至何处，才能让土地收购的经济账站得住脚——尤其在此前地价水平已无人问津的背景下。

The question remains

近期对 Elias Green 允许的容积提升，是三次集售里最具说服力的主张。然而，市场对第二次 $928 million 要约的反应已很明确——无竞标，其后私下议价亦无成交。

新加坡的集售历史显示，第三次尝试并非没有成功案例，但往往要么是要价随市调整，要么是地块条件出现足以促使发展商「回看」的实质性变化。

已刊宪的地积比率确属重要进展，但若价格不作相应调整，凭此一项是否足够，仍有待观察。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。