我们如今可以买两套 HDB——等待 EC 会是个错误吗？

亲爱的 Stacked，

我是 MM，来信希望就我与伴侣（VM）正在考虑的一些置业规划征询你们的意见。我们主要在 EC 与不同的 HDB 相关策略之间权衡，首要目标是自住，其次是实现长期资产优化。

鉴于当前政策与市场动态的复杂性，尤其考虑到我们同性伴侣的情形，我们希望谨慎行事，避免做出将来限制灵活性的决定。以下是我们的背景与关键问题概述。

背景：

• 同性伴侣，双方均为新加坡公民。
• 因租约递减顾虑，倾向于 2010 年或之后建成的房产。
• 计划今年购房，预算约 $650,000。
• MM 考虑在 35 岁（2027 年）后或更早购置房产，父母为同住者——他们持有长期探访准证（LTVP）。购置预算约 $800,000。
• 首要目标：自住
• 次要目标：合理的资本增值

1）策略对比

a）EC 路线（等待选项）

• 等待其中一人年满 35 岁后，以 Joint Singles Scheme（单身联合计划）申请
• 目标：MOP 之后的资本增值

顾虑：机会成本、收入上限风险、当前 EC 定价

问题：

1. 等待 EC 的风险—回报在今天是否仍然合理？
2. 在什么价格或市场条件下，EC 值得等待？

b）两套转售 HDB（分别持有）

• 两人各自在不同地点购买一套转售 HDB
• 一套自住，一套出租
• 组合大概率为一套四房或五房，加上一套三房
• 长期计划：搬入较小户型，将较大户型出租

问题：

1. 在相近价位下，应优先考虑地段还是面积？
2. 这种配置是否普遍较优，或是否有表现更好的替代方案？
3. 在保留一套自住的前提下，如何优化回报？

c）混合策略：转售 HDB + BTO 两房 Flexi

• MM 购买一套转售 HDB
• VM 申请一套 Prime 或 Plus 两房 Flexi

问题：

1. 与两套转售 HDB 或等待 EC 相比，此策略的长期表现如何？
2. 在资本增值、流动性与灵活性方面，各自的取舍是什么？
   

2) 总结思考

总体而言，我们希望就如何判断转售 HDB 的要价是否合理得到一些指引，尤其是在同一片区里，线上挂牌要价与实际成交价存在差异的情况下。

此外，作为同性伴侣，我们是否需要特别留意任何监管或住房政策方面的考量？这些因素是否会对我们的长期规划形成约束？

基于我们的情况，我们应如何设计置业策略？非常感谢你们的时间与指导。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

MM 和 VM 你好，感谢来信，也感谢你们清晰地阐述了自己的情况。

在你们的案例中，这不只是简单地比较 Executive Condominium（EC）与 HDB。更重要的是你们购置资产的先后顺序。理想情况下，顺序的安排应尽量保留灵活性，避免把自己“锁死”。

我们先来看第一种选择：

等待 EC 有意义吗？ 

一般而言，EC 是有升级打算的买家的优选路径。这个细分市场在资本增值方面有验证过的记录，你们可能也听过不少在 5 年 Minimum Occupation Period（MOP）期满后获得可观收益的案例。 

不过，近年 EC 在转售市场的表现已有所变化。与其依赖可能过时的印象，不如直接看看近年完工的一些 EC 项目在转售时的表现。这能让你们更有把握地预期 EC 在 MOP 届满、进入转售市场后的情况。

以下是 2019 至 2020 年取得 Temporary Occupation Permit（TOP）的 EC。这些项目在 2024/25* 达到 MOP，能较好代表近年 EC 的实际表现。

*MOP 的计算从单位建成后开始，而不是从你向开发商购买 EC 的时间开始计。 

• Rivercove Residences（TOP 2020，MOP 2025）
  
• Hundred Palms Residences（TOP 2019，MOP 2024）
  
• iNz Residence（TOP 2019，MOP 2024）
  
• Northwave（TOP 2019，MOP 2024）

我们将对比上述项目的开盘平均价格与转售平均价格，以展示 EC 的实际涨幅。

新售平均 $PSF

转售平均 $PSF

整体来看，这四个 EC 从开盘到转售阶段，价格平均上涨约 39%。 

Hundred Palms Residences 表现尤为突出，上涨 61.1%。但该项目具备不少独特优势（原因可见这里），并不一定能代表典型 EC 的市场表现。 

虽然大多数 EC 都带来了可观的资本回报，但不同项目之间的表现差异明显。基于此，下一个要问的问题是：

与私宅公寓相比，EC 价格差距还有多大？

EC 通常比私宅公寓便宜，但便宜多少？这是一个关键考量。为评估当下购买新盘 EC 是否仍然合理，我们比较了：

• 2025 年的新盘 EC 交易，及
  
• 同年在相同地区成交的新盘私宅公寓

来看与私宅公寓相比，是否仍有显著价差：

根据 2025 年的备案成交，我们看到新盘 3 房 EC 的平均价格，仍显著低于同区的新盘私宅公寓。如果与私宅市场对比，如今 3 房 EC 的价位，大概率只能在私宅端买到紧凑型的 1 房或 2 房。

基于你们各自约 $650,000 与 $800,000 的预算，合购一套约 $1.45 million 的 EC，现实中有机会买到 3 房（仍需视具体项目定价）。与同价位的其他选择相比，EC 通常能以同样的钱提供更大的使用空间。

接着看看：MOP 后转售 EC 与转售公寓的对比。

需要牢记，两类物业的重要差异在于：你必须等 EC 满 5 年 MOP 才能出售。私宅虽然也有卖方印花税（SSD）这类约束，限制短期转手，但如真有必要，你至少有更早出售的选择权。 

话虽如此，以下是截至 2025 年，两者在转售市场的表现：

在许多地区，转售 EC 与转售私宅公寓的价差已不再显著。一旦 EC 进入转售市场，其价格往往会追近同区的大众型私宅公寓。

这也与近年 EC 在建筑品质、设计与配套上的提升有关。过去十年，EC 的配套与室内装饰更贴近我们对公寓的常规标准，因此价格差距随之收窄。 

关于 EC 选项：回答你们的问题。

基于以上数据，等待 EC 仍然说得通，但前提是并非所有 EC 都能带来同样的结果。近年刚过 MOP 的 EC 在转售价格上有不错的涨幅，而较低的入场价也保留了更多上行空间。 

不过，EC 与私宅新盘的开盘价差近年有所缩小。因此，当我们能预期 EC 开盘价与同区/同片区私宅新盘之间存在显著价差时，EC 更值得等待。 

另一个优点是，包括 EC 在内的新盘采用Progressive Payment Scheme（渐进式付款）——你们不会一开始就偿还全额贷款，而是随工程进度分期支付。 

最后还要考虑一个后备方案：若临近申购时收入大幅上升——这固然是好事，但若超过 EC 收入上限（每月 $16,000），就可能被迫改为选择私宅。

再来看第二种选择：各自名下持有两套转售组屋。

这种做法更灵活。它也允许你们住一套、租一套，并可随工作地点或优先事项变化而调整。不过，转售组屋通常比新推 BTO 更贵，有时还涉及 Cash Over Valuation（COV）。以下是截至 2025 年，各 HDB 城镇的平均价格：

以约 $600,000 与 $850,000 的预算，在不少城镇中你们并不限于 3 房或 4 房，5 房也并非遥不可及。

不过，既然你们也关注投资属性，以下是过去十年转售组屋的价格走势：

*注意：数据包含刚达成 MOP 的单位。此类较新的转售单位往往有溢价，可能会将平均数拉高。 

四房与五房涨幅较好并不意外。多数新加坡家庭会把四房视为在可负担性与空间之间的“甜蜜点”，因此对四房及以上单位的需求更稳定。

此外，较大户型在新冠疫情后的一段时期里曾特别抢手，这或许也带来了一波需求提升。

同样值得注意的是，近期 Prime 地段推出的项目已不再提供五房单位。这意味着这些地带的五房供应并未增长，稀缺性会支撑其价格，至少在租约递减的影响显现之前如此。 

最后，来看这些单位的租赁表现快照。

鉴于租金收入是你们计划的一部分，我们用 2Q2025 的 HDB 租金，对照 2025 年的转售价，估算毛租金回报率。

注意：毛租金回报率 =（年租金收入 / 总房价）。因此，裕廊西等地回报率较高，往往只是因为房价更低；反之，中央区或大巴窑、加冷/黄埔等成熟区，房价较高，毛回报率相应较低。

基于同样的逻辑，出租较小户型（成本更低、回报率更高）通常更有效率。我们也建议你们在推进前，先熟悉HDB 的出租规则与限制。 

关于持有两套转售 HDB：回答你们的问题。

如果走这条路，其中一套宜着重地段，但在面积上保持灵活。好的地段更容易在将来出售，也让计划变化时有更多选择。面积更多影响居住舒适度，但不一定意味着更好的需求。

自住的那套，应兼顾日常生活便利性，如交通与配套；另一套则以出租为导向，确保招租容易、必要时也好卖。一大一小的配置是颇为稳妥的搭配。 

四房 + 三房的组合常见且有效。较大的单位更容易卖给家庭；较小的单位价格更低，因而回报率更高。若选择五房，需要留意不同城镇之间的价差更大。

分期错开购买时点也更理想，这样可降低“双双在高位买入”的风险，并能把第一次购置的经验用于微调第二套的选择。优先考虑灵活性而非极限化回报，并尽量确保一套在必要时能以租金自我支持。 

最后一种选择：持有一套转售组屋 + 一套 BTO 两房组屋。

这条路线相对更稳，因为大致可预期支付与结果，但也有一些隐性的不足。 

Prime 或 Plus 的两房 Flexi BTO 需要 10 年 MOP，且期满后也不可整套出租。这几乎意味着这套房必须作为长期自住房，回报属性必须摆在很靠后的位置。 

若将来出售，还需向 HDB 支付补贴回收（subsidy clawback），具体数额因项目而异。此外，买你这套的人也要面对同样的 10 年 MOP、收入上限与出租限制。叠加户型更小，潜在买家池会更窄。 

两房单位在 MOP 一到手的表现如何？

我们查看了近来刚达 MOP 的两房单位转售情况，以观察其上市时的表现。

Eastcreek @ Canberra（2016 年推出，2025 年 MOP）

Valley Spring @ Yishun（2016 年推出，2025 年 MOP）

Northshore Residences II（2015 年推出，2025 年 MOP）

两房 BTO 在 MOP 后仍能有不错的账面涨幅，主要因为起步价很低。但请记得，上述并未计入印花税、管理与保养费等其他成本。

关于“一套转售 + 一套 BTO 两房”：回答你们的问题。

与其他选项相比，这条在财务上更稳，但在灵活性上最受限。 

10 年 MOP 时间很长，若把施工期也算上，整体等待更长。与持有两套转售 HDB 相比，它留给你们做购买与用途安排的空间明显更少。

如果持有两套转售组屋，日后可以随时间调整用途，例如住一套、租一套，或按计划变化互换。但两房不太允许这样做，且记得两房不可出租房间（至少需 3 房才可）。 

与等待 EC 相比，这个选项位于光谱的另一端。EC 除了常规的 MOP 之外，还有更长的等待时间；但一旦跨过这些门槛，其价格表现会更接近常规私宅。两房从头到尾都将是 HDB 物业。

因此，BTO 的两房 Prime 地段单位具备资本增值空间，也是以较低成本在中心地段置业的路径之一。但部分增值会被回收，且因为面积小、资格限制严格，出售节奏可能更慢。

若你们更看重确定性、且乐于长期安居，这个选项最合适；若灵活性更重要，它的局限会很明显。 

关于定价与估值：回答你们的问题。 

判断转售 HDB 的要价是否合理，最好的方法是查看近期类似单位的成交价。重点关注同座或附近、剩余租约接近、户型相同、楼层相近的单位。无需执着于某个“完美价格”。

就“公允价值”而言，寻找近期（过去 1 年）成交价落在窄幅区间内的一簇样本。若能找到，这个区间通常（但不总是）能较好代表市场价值。当某个要价高于该区间、却没有诸如更佳朝向、超高楼层等充分理由时，价格大概率偏高。

对挂牌价要保持谨慎。它反映的是卖方的预期，而非买方实际支付；标签也帮不上太多忙。“可议价”并不自动等于便宜，“起价”通常只是吸引咨询的营销用语。相反，更应关注类似单位在市时间有多长，以及最终成交价是否与近期交易一致。

还有一些常见陷阱需要留意。 

其一是默认认为成交价总与银行估价一致。若卖方要求 Cash Over Valuation（COV），即成交价高于 HDB 估价，这个差额必须以现金支付——要有心理准备。Buyers Stamp Duty（BSD）也按“价高者”（成交价或估价中的较高值）计征，因此印花税也会略有上浮。 

最后，装修很少能做到“投入一块，回收一块”。它能改善宜居性，但未来买家很难因此多付很多。有时即便是 2、3 年前的装修，买家也会拆除重做——既然如此，他们在你出售时，大概率并不在意你家的装修状态。

风险与盲点

共同租赁（Joint Tenancy）与按份共有（Tenancy-in-Common）：为何重要

共同购房时，所有权有两种主要安排方式，二者的差异往往比多数买家想象的更重要。

在共同租赁下，双方被视为共同拥有整套物业，份额相等；若一方不幸离世，其份额会自动转移给另一方。这种安排在希望房产直接由配偶承接的已婚伴侣中很常见。

在按份共有下，各自持有独立份额，比例不必为 50–50。若一方离世，其份额不会自动归另一方，而是可依据遗嘱传承给家人或其他指定对象。这给予你对未来份额去向更大的掌控。

注意：占多数股并不意味着对物业拥有绝对控制权。就算一方持有 99%、另一方持有 1%，持有 99% 的一方也不能因此将另一方“请出”。 

对同性伴侣而言，若双方出资比例不同，或希望在各自家族的遗产规划中保留弹性，按份共有往往更务实。

当然，并不存在放之四海而皆准的方案。与你们的过户律师沟通清楚，希望在所有权、继承与未来安排上如何设计最适合你们。

总结对比：三种策略的优劣一览

关于投资面的临别建议

若换作我们，不会把这当作“一次性”的购买，而会视为登梯的第一步。

从这个角度看，EC 作为第一笔资产是有意义的。EC 的转售价值往往能把你们带向大众型私宅的价位，这一点是两房等更小、受限更多的 HDB 难以做到的。我们并非保证如此，但这是更可能的结果，且多年来已被许多屋主采用。 

并非人人都有资格买 EC。若你们符合资格，不妨把握其相较同区私宅更低的入场价。下一步可以是在日后升级至私宅，或最终走向各自持有两套独立物业。

当然，走 EC 路线意味着你们需持续符合资格，且愿意较长期持有。 

若你们更重视灵活性与更低杠杆，转售 HDB 的路径依然完全说得通。

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