即便在新加坡房地产繁荣期，这些公寓业主仍亏损高达$1.55 Million——原因何在？

总会有那么一个：在邻里纷纷获利之际，某个公寓单位却最终出现负收益。仅凭数据往往难以看出原因：同一栋中视野较差、卖家恐慌而仓促出手、装修风格让人怀疑承包商色盲、经历糟糕离婚等。我们或许永远无法完全厘清所有缘由——但有时相关性与某些模式会格外醒目。基于此，我们梳理了在后疫情繁荣行情下却仍然亏损的公寓交易：

为何在后COVID时期亏损并不常见

为便于理解，先回溯COVID期间发生的情形；这有助于解释为何接下来的亏损个案如此不寻常。因此，这里稍作铺垫：

当人们谈及新加坡的“COVID年份”，通常指的是限制最严格的2020至2022年。这段时间房地产市场受到的冲击最为明显——例如，中介无法带看，建筑工程放缓甚至全面停工。 

2020年1月出现首例本地病例，至4月全国进入阻断措施（Circuit Breaker）。即便6月后分阶段重启，口罩、SafeEntry登记、小组人数限制等，仍然影响着房地产行业。这意味着带看与开盘一度按下暂停键，同时也酝酿了随后几年集中释放的被压抑需求。

到了2021年，措施有所放松，但随即因Delta浪潮而在“第二阶段（加强警戒）”下再度收紧。彼时房地产市场的受影响程度已相对较小：买家已适应线上看房，新盘仍然畅销，而低利率也令需求保持韧性。

（在类似COVID的危机时期，利率往往下行，因为美国联邦储备局会降息以刺激经济。） 

真正的拐点出现在2022年。至当年3、4月，主要的放宽开始落地。聚会人数上限提高，户外口罩可选，我们的边境也重开。到2022年下半年（2H 2022），大多数限制基本解除。叠加疫情期间累积的家庭储蓄，住房需求飙升，推动了后COVID时期HDB与私宅价格的上涨。

到2023年初，楼市进入新阶段：卖家因价格上涨而更为强势，买家则面临历史高位的价格。对多数业主而言，只要在这些年里稳住不卖，资产便已获得升值。

这也正是为何负收益交易格外显眼：在繁荣行情中，基线是增长；要与之背离，往往需要时机不佳、运气不顺，或二者兼而有之。下列这些少见个案，很可能正是如此：

在COVID期间出现的意外亏损

基于上述原因，我们将COVID年份界定为2020至2022年，并查看这一时期的交易。我们先按户型（卧室数）分类，再按交易类型分类。这样可更清晰地判断，这些少见的亏损是否集中在某些面积段，或更多取决于入场时点与交易性质。

一卧室单位

新售至转售/二手转售

转售/二手转售至二手转售

最引人注目的“一卧”亏损出现在One Pearl Bank、Fourth Avenue Residences与Normanton Park。这些交易的平均亏损大约介于$40,000至$85,000之间。

尽管后COVID阶段确实让部分卖家在较短持有期内取得了不俗涨幅，但一些基本风险始终存在。正如上方多笔交易所示，持有期过短也会削弱应对问题的能力。例如因离婚、收入中断等事件引发的“抛售”，往往与较短持有期相伴而生。 

话虽如此，我们也注意到Marina One Residences仍出现平均约$116,000的亏损。市场反馈认为，这与其一卧单位的总价偏高有关。高单价一卧的买方群体较为小众；且有中介指出，近期开盘如Skye at Holland、River Green与Promenade Peak的一卧在总价上更具竞争力或更贴近市场；且这些项目的地段论实力并不逊于Marina，甚至因更适合家庭而更受青睐。 

两卧室单位

新售至转售/二手转售

近期在The Florence Residences与Martin Modern都记录到亏损，持有期均为三至四年。亏损约介于$48,000与$70,000之间。 这两者都是近期落成的知名项目；在这些案例中，我们认为卖家在TOP后退出过快。以Martin Modern为例，卖家还在2021年才入场——而在2017年（低迷时期）购入的Martin Modern买家多数反而获得了收益。 

不过，这也说明了一个事实：入场价越高，持有能力的重要性就越强。一些中介也表示，Martin Modern与The Florence Residences竣工之后的近年新盘，释放了更多两卧或紧凑型三卧（2+书房户型）的供应。 

这在Martin Modern与The Florence Residences尝试转售的同一时期，可能为买家提供了带有开发商优惠的新盘替代选择。 

3-bedroom units

转售/二手转售至二手转售

Marina One Residences与Reflections at Keppel Bay均属高总价的豪华项目。至此规律已然清晰：当入场价高、持有期又偏短时，转售收益更易受压。这方面并无太多新意可言。 

四卧室单位

新售至转售/二手转售

转售/二手转售至二手转售

*Gramercy Park曾有四个单位卷入洗钱风波，无法确认这里是否涉及具体其中之一。需注意，强制变卖等程序亦可能导致亏损。 

Bukit 828与Rezi 24录得新售至转售的亏损。此类波动本就较大：例如Bukit 828仅有34个单位，交易量极低且不稳定，因此其亏损未必具备代表性。至于Rezi 24，其所处地段带有一定“标签化”——对部分买家而言，Geylang Lorong 24被视为距离不良活动区过近。 

二手转售亏损名单中，Gramercy Park、Marina One Residences与Nouvel 18居前，Skyline 360与Horizon Towers的跌幅相对较小。 

关于Gramercy Park的特别说明

Gramercy Park有四个单位涉及一起洗钱案件。其中一套（据报为13楼单位）属于苏保霖，其为一宗$3 billion洗钱事件中的重要人物。其余三套也由与该案有关联的个人持有。 

据中介反馈，这些原始买家已失去相关单位，随后由市场挂牌出售。我们无法完全核实上述亏损交易是否即为涉案单位，但这种可能性存在。若属实，亏损更多源于法律处置环境，而非项目本身的基本面问题。

总体结论

纵览各户型，几个共性尤为明显。其一，持有期偏短十分常见：不少交易发生在三至四年内，且往往恰值项目刚刚落成之际。此时升值尚不足以覆盖前期成本。 

另需注意，接近TOP时入场，通常意味着以开发商的最高价位买入；若再叠加较短持有期，不难理解为何更易出现亏损。 

其二，高总价单位往往录得更高的绝对亏损。无论是Wallich Residence的一卧、8 Saint Thomas的两卧，还是Gramercy Park的四卧，规律一致：入场价越高，转售市场越薄。当出现困境或急售时，损失在比例与绝对金额上都可能被放大。

其三，小型或低交易量项目更常出现。它们的样本数本就很少，但这本身即是缘由：买入精品小盘时，需对结果的不确定性有更多心理预期。 

总之，后COVID繁荣期更“惩罚”的是短炒者。那些在2022至2024年住房短缺高峰期持有不卖的业主，普遍获得了可观的涨幅；过早出售，或在不合适的总价入场，则错过了这一关键波段。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。