Pasir Ris全新EC 3房起价$1.438M：你需要了解的要点

自从Pasir Ris上一次推出Executive Condominium（EC）项目以来，已相隔十余年。因此当Qingjian Realty夺得Jalan Loyang Besar地块时，自然备受瞩目。对于错过了今年早些时候、距离不远且体量相近的Aurelle of Tampines的买家而言，尤为如此。

如今正式定名为Coastal Cabana，这个748户的EC坐落在社区内最醒目的地块之一，正对面便是Downtown East，步行不久即可抵达海滩。部分楼栋朝向甚至可享无遮挡海景（至少目前如此）。

如果你觉得这个地点眼熟，那也不奇怪。多年来，这里一直是Downtown East对面的露天停车场，是许多家庭前往Wild Wild Wet或附近木屋度假前的熟悉中转点。

从地段与生活方式的角度来看，几乎无可挑剔。 

一侧是日常便利，一侧是海岸静谧。当然，也有需要权衡的要点，例如与MRT的距离，以及与较早的EC如Watercolours和Sea Horizon，或较新的Aurelle of Tampines相比如何。

该地块曾以$729 psf ppr成为新加坡EC地价记录保持者，随后被Woodlands Drive 17的EC地块以$782 psf ppr超越。 

目前已知的信息是：3房预计起价$1.438 million（或$1,649 psf），4房预计起价$1.623 million（或$1,639 psf）。 

对于一个紧邻Pasir Ris优质配套的新EC而言，这样的起步价确实颇具吸引力。尤其考虑到买家已接受Aurelle of Tampines这一新兴社区以$1,651 psf的开盘价。

每个EC都有各自的卖点与预期，但对买家而言，真正的挑战在于理解它在周边项目更大生态中的定位与表现。如果你希望更清晰地了解这一细分市场随时间的典型表现，欢迎点击这里，我们会为你对接值得信赖的合作经纪，为你详细拆解。

Coastal Cabana 概览 

Coastal Cabana是一个748户、99年地契的行政公寓（EC），由Qingjian Realty与Forsea Holdings联合开发，这是两者继Bloomsbury Residences之后的第二次合作。项目由四栋11层与十二栋12层住宅楼（共十六栋）组成，配备地下停车场，车位配比达1:1。鉴于其以家庭为导向的定位以及距离最近的MRT车站较远，这样的配置在预期之中。

Qingjian近年来在EC领域可谓老面孔。除Coastal Cabana外，开发商亦参与了附近的Tenet EC和Bukit Batok的Altura EC，进一步巩固了其在新加坡EC市场的经验与版图。

户型组合与配置 

Coastal Cabana的户型覆盖3至5卧室，这对EC项目而言相当常见。概览如下： 

你或许会对这里的单位面积感到意外。就表面数字看，明显小于多数买家习惯的尺度。作一对比，全新4-room BTO（与此处3卧最为可比）通常从约969平方英尺起步。

这一担忧并非没有道理，但需要注意的是，Coastal Cabana是该区域内唯一已实施GFA协调统一的EC。换言之，空调外机平台（AC ledges）不再计入总GFA，因此你获得的室内可用面积，实际上与较早期EC更为接近，而不仅仅是数字所显示的那样。

或许听起来变化不大，但这一调整确实让户型更为高效。市场反馈称，尽管面积更紧凑，单位在功能性上设计考量充分。甚至据悉5卧户型同时包含家用防护室（household shelter）与杂物间（utility room）以增加收纳空间，这在EC中并不常见。

因此，一方面单位看起来更小；但另一方面，你不必为低效空间买单，这也意味着更低的总价门槛，更易于买家入场。

在户型占比上，项目主体由3卧与4卧构成，分别为47 per cent与50 per cent。鉴于EC市场以家庭为主，这样的分布并不意外。

所有楼栋均采用点式布局。 

这不仅改善通风并提供更多窗户开口，也意味着每层更少户数与更高私密性。户型图尚未公布，一旦有更多细节，我们会在评测中做更深入的解析。

以下为总平面示意图。 

项目占地近306,000平方英尺，地块形状相对方正。配套齐全，包括网球场、悬挑式健身房、多处烧烤台，抵达区亦设有空调等候休息室。

许多人最可能眼前一亮的是项目配备了两座50米泳道池。这对EC而言相当罕见，不过Qingjian在配套慷慨方面一向有口皆碑（参见Tenet）。

叠加其毗邻Downtown East与海滩的地利，这将会是一个配套完善、极具家庭友好属性的项目，并强烈强调其度假式定位。

完工时间方面，预计于Q1 2029取得TOP。 

Coastal Cabana EC 的地段 

欣赏Pasir Ris，往往需要与之匹配的生活画像（与偏好）。 

新加坡这一隅长期以其悠闲魅力著称：木屋度假、烧烤聚会、周末海边时光。位于东西线末端的区位，也让这里更天然地吸引那些已在东部生活、工作或钟情东部的特定买家群体。

话虽如此，Pasir Ris在过去数年间已显著焕新。Downtown East经历过多轮升级，最显著的是E!Avenue的扩建，如今引入了更广谱的餐饮与零售，从Andes、McDonald’s等熟悉品牌，到Don Don Donki与影院。日常所需也已完善，有FairPrice、Daiso、Redman、多样餐饮，以及比从前更丰富的休闲选择。娱乐层面，Pasir Ris如今已不输成熟社区。

因此，虽然谈不上购物天堂，但与十年前相比，该片区确已实现实质性的复兴。 

我在2025年11月上旬途经现场，曾拍下这片曾经的空旷停车场如今的模样：

对于不熟悉此地的人而言，Coastal Cabana位于一个以住宅为主的口袋区位，周边配套已十分完善。社区多年来稳步成熟，附近公寓与EC带来稳定的人流支撑。

若你想更近距离感受这里的日常生活，不妨看看我们对Seastrand与Casa Pasir Ris住户的实居评测（两者就在转角不远）。

然而，交通仍是最大的问号。位于东西线的Pasir Ris MRT Station距离Coastal Cabana约1.2 km，步行并不理想，但有穿梭巴士连接Downtown East与车站。未来的Pasir Ris Mall与现有的White Sands亦位于MRT旁，为居民提供更多零售与餐饮选择。

待未来的Pasir Ris East MRT Station（跨岛线）通车后，联通性将进一步提升，往返全岛将更为便捷。在此之前，这里最能打动的，仍是那些多数时间活动于东部的人群。

对看重其魅力的人而言，最大的吸引力无疑是贴近Pasir Ris Beach——在我看来，它是新加坡最被低估的海岸线之一。 

事实上，沿着Google Street View所示的方向步行不久即可到达海滩。 

海边的宁静与近便的配套，两者兼得在城市中并不多见，尤其适合寻求安谧但设施成熟社区的家庭。Pasir Ris Town Park与ActiveSG Sports Centre等绿色与运动空间进一步增强了家庭友好属性，再加上热闹的Pasir Ris Central Hawker Centre。

学校方面，预计1 km范围内包括Casuarina Primary、Elias Park Primary与Pasir Ris Primary，Hai Sing Catholic School亦在不远处。

总体而言，Coastal Cabana的地段特质非常“Pasir Ris”：以家庭为本、步调从容，且配套日益完善。或许难以打动觉得东部过于偏远的人，但对已将此地视为家的人，它很好地呈现了海岸生活的最佳样貌。

Pasir Ris的大规模道路工程与变化

需要指出的是，过去一年Pasir Ris为配合新开发与即将到来的地铁线，已展开大规模道路施工。

许多道路已改为单行道，通勤感受较以往更为拥堵，但这多半是升级既有社区的磨合期问题。对此应有所预期，尤其是经常自驾的住户。

定价：与新兴社区的EC相当 

曾有一段时间，该地块实际上是全岛最昂贵的EC地块。Qingjian Realty与Forsea Holdings在2024年8月以$557 million竞得，折合约$728 psf ppr。

如今听来或许不算惊人，但语境很重要。当时市场对新GLS地块的兴趣相对平淡，然而仍有4家开发商入场，显示优质EC地块的吸引力依旧不减。

$729 psf ppr创下GLS EC地块的新高，超过Sim Lian在2023年末为Tampines Street 62（Parcel B）地块所出的$721 psf ppr。这也从侧面体现了市场对EC板块的信心：由于自住买家基础雄厚，该市场在很大程度上仍免受降温措施的直接冲击。

竞争之激烈，还体现在头标与次高标之间仅相差3.35 per cent。

回到买家更关心的数字。Coastal Cabana的指导价预计为：

• 3-bedroom：起价$1.438 million（$1,649 psf）
  
• 4-bedroom：起价$1.623 million（$1,639 psf）
  
• 5-bedroom：价格待公布
  

作一参考，今年较早推出的Aurelle of Tampines，3房起步约$1.417 million（$1,687 psf），4房$1.689 million（$1,651 psf），5房$2.258 million（$1,665 psf）。

附近的EC如Watercolours与Sea Horizon，也为Pasir Ris的EC在转售市场上的表现提供了有趣的个案参考。以下是今年内的交易： 

Watercolours转售交易： 

Sea Horizon转售交易： 

从近期$PSF走势看，市场对可比、且比Coastal Cabana至少年长十年的EC，已普遍接受高$1,200 psf区间的价格。

目前的结论相对明晰：EC依旧展现出超出其价位段的竞争力，而Coastal Cabana亦有望延续这一表现路径。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。