与 Stacked 的买家案例研究:Eco Sanctuary
May 6, 2020
项目案例研究:Eco Sanctuary
客户资料
- 三十多岁中后段的夫妻
- 两人均为公务员
- 8 岁女儿
买家简述
- 已在 Bukit Panjang 售出 4 卧室单位
- 寻找位于西部的 2 卧室 + 书房公寓
- 希望更便捷地接送女儿上学
面临的挑战
- 此前的代理缺乏研究,或一味主推新盘
- 未就如何挑选最佳单位提供指导
很多读者来信,是因为不确定下一步该怎么做,也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑,我们提供结构化的一对一咨询,帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析,不带立场。
没有任何义务,只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
初步咨询(首次会面)
他们在 Bukit Panjang 售出 4 卧室单位后找到我们,他们最先接触到的是我们关于22 个近期 HDB MOP 组屋区的文章。
在首次咨询中,我们通常会先明确搬家的主要动机。深入探讨这一点很重要,以便准确把握客户的需求。有时他们未必清楚自身可选方案,或并不明确未来房产要实现的目标,因此在此阶段提出正确的问题,能确保我们选对项目。
在本案中,他们主要关切 HDB 的价值下滑,以及现在是否是从其 BTO 套现的合适时机。通过咨询,他们理解了制定退出策略的重要性。于是我们归纳出该房产需满足若干标准,即:
- 未来发展潜力
- 持有期
- 可持续性
他们表示已做了一些前期调研,且偏好 Dairy Farm 一带,尤其青睐 Eco Sanctuary 的宁静环境。
最后,我们审视了他们的财务状况,确认其预算并未被过度拉伸。基于这些信息,我们开始拟定买家提案。
买家提案——我们的研究方法


这是较为直接的案例之一,因为客户对自身需求/偏好相当明确,也锁定了具体区域。尽管如此,我们仍需进行充分的背景研究,以识别值得进一步考察的项目。
首先,我们筛选了该区域内所有可能的项目:Eco Sanctuary、Tree House、Foresque Residences、Dairy Farm Residences 和 Skywoods。我们也加入了不在其初始清单中的 Hillier 作为备选,因为其特征相近。此外,它靠近 MRT,成交价与入场价非常接近,且其 2 卧单位多为哑铃户型。
鉴于这些项目(除 Dairy Farm Residences 外)楼龄相近,最直接的做法是比较其过往表现。
| 公寓 | TOP | 单位 | 盈利 | 非盈利 |
| Eco Sanctuary | 2016 | 483 | 52 | 1 |
| Skywoods | 2016 | 420 | 10 | 2 |
| Foresque Residences | 2014 | 496 | 34 | 33 |
| Tree House | 2013 | 429 | 183 | 10 |
| Hillier | 2016 | 528 | 53 | 16 |
因此,结合近期 Dairy Farm Residence 的推出,最有可能从区域平均 PSF 拉升中获益的项目应是the Skywoods——因为它是最临近的邻居。若 URA 备选名单中的 GLS 地块最终被开发商购入,亦可能带来进一步升值潜力。项目旁有 German European School Singapore,且距离 Downtown line 的 Hillview MRT 最近。
Skywoods 的另一优势在于,与楼龄相近的 Eco Sanctuary 相比,其价差更小。换言之,价格更接近首任业主的买入价。这一点有助于在未来出售时降低内部竞争。
最后,大众盘通常更稳妥,尤其因为多数业主为自住者,更会坚持价值稳定——Skywoods 的户型配比也较为合适,其中 76.6% 为 3 卧及以上。
接着,在彼此相邻的 3 个公寓中,我们选择了 Eco Sanctuary,原因在于其楼龄与迄今为止的高盈利成交占比。另一重要原因是其在自住角度上拥有更佳的户型布局——考虑到他们计划自住约 15 年或更久,这一点尤为关键。
单从过往表现来看,鉴于其楼龄及盈利与非盈利交易几近持平,Foresque Residences 相对最不具吸引力。
第二次会面
在第二次会面中,我们通常会讲解区域动态、潜在的重建与整合方向,并研究周边可比项目,以匹配其持有期。同时,我们也会更详细地说明转售交易流程,包括时间线、付款进度等,使买家在过程中更有准备。

基于对买家提案的讨论,我们解释道,尽管 Skywoods 在外在因素上排名最佳,但其仅提供 2 卧 1 卫的户型——从宜居性角度或许并非最佳。因此,简短讨论后,我们将 Skywoods 从备选清单中剔除。
据此,我们按户型布局、价格升值、潜力与装修水平进行排序,结论为:
- Eco Sanctuary
- Treehouse
- Foresque
- Hillier (comparison)
第三次会面
看完所有项目后,他们一致认为 Eco Sanctuary 更符合需求。当时有 3 个在售选项:1 个低楼层朝绿景,及 2 个朝向即将落成的 Dairy Farm Residences 的高楼层单位。我们对这些单位进行了分析,确保具备良好的交叉通风,让微风与自然光能够进入室内。

最关键的是,他们需要一间书房,而该户型提供了独立、规整的空间。此外,其位置也便于日后在不再需要书房时,拆除中间墙体以扩大卧室面积。
最终购买
在 3 个选项中我们最终只保留了 1 个——但该单位当时已出租。
因此,问题在于他们对该单位的偏好程度,是否值得承担继续等待合适房源的机会成本。
鉴于他们确实喜欢该单位,我们提出另一方案——尽管有租约,仍购买心仪单位,先收取 2 年租金,暂时与父母同住。换言之,短痛换长益。我们测算后发现,租金足以覆盖前 2 年大部分房贷(而这实际上是利率最高的阶段)。
在得到同意后,我们展开谈判,并以理想价格成功购得该单位。
遗憾的是,转售交易有时并不会如愿顺利——不同于新盘,要买到心仪的确切单位往往取决于时机。但总体而言,我们对最终为他们争取到一套符合预期、各方面均衡的单位感到满意。
在 Stacked,我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字,关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划,可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题,或想分享你的想法,也欢迎写信给我们:stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments