Canberra Crescent Residences 评测：面向家庭的亲民公寓，起步价 $1,880 Psf

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项目：	Canberra Crescent Residences
地区：	27 (Sembawang)
地址：	51 Canberra Crescent
地契：	99 年租赁权（自 2024 起）
单位数量：	376
占地面积：	约 219,969 sq ft
发展商：	Kheng Leong Group
TOP:	Q4 2029

Canberra 在短短十年间几乎改头换面，这是件好事。若你出生于 2000 年代或更早，或许还记得当年的 Canberra 仅是一些军营设施、开阔草地与几幢黑白洋房。但在过去十年，新加坡北部这一静谧地带已逐步转型为适合家庭居住的郊区社区。

2019 年位于 North-South Line（NSL）上的 Canberra MRT 开通是关键节点，终于带来了迫切需要的公共交通连接。随后不久，区域首个商场 Canberra Plaza 开业，面积达 12 公顷、于 2022 年起分阶段开放的综合体育与社区枢纽 Bukit Canberra 也随之而来。

有人形容，如今的 Canberra 就像往昔的 Punggol 或 Woodlands：相较新加坡其他区域，这里的住房仍更易负担，亦有充足绿地供成长中的家庭使用。

在一波公寓项目进驻之中，尤其是 Parc Canberra、The Visionaire 与 The Brownstone 等 EC，我们也看到了更多私人发展案的跟进。最新的 Canberra Crescent Residences 面临的挑战在于：既要在价格具竞争力的转售盘中脱颖而出，也要为郊区公寓能提供的水准立下新标杆。以下是本次新盘的重点与看房内探：

Canberra Crescent Residences 看房内探

Canberra Crescent Residences 的示范单位就位于实际地块的马路对面。这很方便，因为进场前我可以先在现场周边探一探——我马上在 Canberra Street 对面发现了 Sheng Siong 与一家咖啡店，未来住户也会很近；再往前一点，还有一家 Ang Mo Supermarket。

至于地块本身：当标售于 18 July 2024 截标时，共有三份投标。胜出的是 Kheng Leong 与 Low Keng Huat 的合资（实体为 Peak Nature Pte. Ltd. 与 Huatland Development Pte. Ltd.），投标价为 $279 million，折合每平方英尺每地积比（psf ppr）约 $793。

这以微弱差距压过了 $275.1 million 的次高价（仅低 1.4%），而最低价则为更为保守的 $228.8 million，较最高价低约 22%。

本次中标地价较 2020 年授出的类似 Canberra GLS 地块高出约 20–23%，当时的成交约为 $644 至 $650 psf ppr。整体来看，此次土拍显示了市场对 Canberra 区域信心的增强。

Canberra Crescent Residences 的总体布局

项目由四栋各 12 层的住宅楼组成，共 376 户。你会注意到场地布局略有不同——设施并非集中在中央，而是呈 L 形：住宅楼平行排布，“L”字尾部集中安置大部分设施。

这样的设计旨在让每栋楼享有更佳的私密性与无遮挡景观：例如由于平行排列，住户不至于正对彼此单位，绿意景观也不易被阻挡。发展商亦在四栋楼的落位上做了错位处理，即便在较为紧凑的基地内，也能带来更开阔的观感。

值得一提的是，朝北的优质堆号（位于 55 与 57 座）可眺望 Jalan Sendudok Park、Bukit Sembawang Park 的绿意，甚至远处的黑白洋房。这让人想起早年 Punggol、Pasir Ris 公寓以宁静绿景为卖点的时光；在心邻仍能保留这样的“呼吸空间”，确实难能可贵。

主要的车行出入口为一处环形车道，托婴中心（见下文）也位于此处的一楼。如此一来，靠近这一较繁忙路段的住宅，至少会被抬高一层，减少噪音与视线干扰。

就抵达体验而言，对于 376 户的体量来说，这个到达区相当体面。中央还有一个不小的圆形水景，增强了归家仪式感。

另外，社区设有两处侧门，采用门禁卡进出，便于从不同方位出入公寓。其中一处侧门通向巴士站（Opposite Blk 115C），另一处则通往 Canberra Plaza/Canberra MRT（NSL）。

配套与便民设施

由于大多数（非全部）设施集中在一侧，整体感觉更像是附着于项目的一座私人会所。好坏见仁见智：一些业主偏好如此，因这意味着公寓中央不会过于嘈杂；相反，若你居住在距离设施较远的楼栋，可能会抱怨步行距离稍长。

所幸的是，虽然沙盘未能展示，发展商已预留从不同楼栋通往设施的地下有盖步行通道。

Canberra Crescent Residences 两项较特别的配套是共享办公空间与迷你高尔夫。共享办公一般更常见于如 Midtown Bay 等面向城市专业租客的项目，在郊区公寓并不多见；但在当下居家办公盛行的背景下，这反倒省去了在家中“硬挤”一间书房的需求。共享办公区与会所内的会议室、活动空间也能形成互补。

迷你高尔夫似乎取代了网球场或近年日益流行的 pickleball（匹克球）。官方说法是受限于空间与匹克球潜在噪音问题。尽管如此，这可能难以说服部分买家，毕竟网球/匹克球一向是公寓里最“爆满”的设施之一。

迷你高尔夫确实更“独特”，但也更小众。此外，取决于未来物业管理的品质，迷你高尔夫的养护可能更费心。话说回来，这对有小孩的家庭更友好，年幼孩子也能参与，相比之下网球/匹克球就较难了。

另一项重要配套是托婴中心，如前所述，靠近主要出入口处。其后方亦设有专属游乐空间，便于孩子安全嬉戏。尽管附近 HDB 社区也有托儿选择，但在园区内设置可减少孩子过马路或外出带来的风险。需注意，托婴中心的游乐场仅供已注册的幼儿使用，普通住户无法进入。

其余配套基本符合我们对郊区公寓的预期。55 至 57 座之间设有一条长 100 米的空中花园，并以空中桥相连；你可以在景观化的步道上散步，同时避开地面的热气。空中花园包含 3 个 BBQ pavilion、2 个水疗池、瑜伽平台与一处观景点。

将设施置于顶层，对住户普遍是加分项——即便你住在低楼层，也能在公共设施处享有更开阔的视野。但若你恰好住在最高层，可能需要偶尔面对来自烧烤亭的噪音。

除主休闲区域外，你还能享有完整的 50m 泳道，这样的配置相当大方。健身房亦位于此处，并配备蒸汽房。热爱游泳的住户或许会考虑一楼的单位，可直接步出泳池——当然也要权衡常见取舍（私密性较低与噪音偏多）。

另一处泳池设施位于 The Canberra Club 一侧，设有家庭池与儿童池。我很喜欢这里的总体布局，确实有一种“俱乐部感”，几乎类似乡村俱乐部。

如今少见到如此圆形的泳池（也从侧面说明这里的土地尺度更从容）。你可能知道，方正的泳池在空间利用上更为高效。

此外，这里还有 2 个功能室，池畔配有烧烤亭与凉亭，整体观感相当放松惬意。

除家庭泳池外，这里其他面向儿童的设施也值得一提。两池之间设有一间儿童俱乐部小屋，颇为可爱。

另一端还有一条水滑梯。

这一侧的尽头是一片颇大的游乐场区域，对孩子而言是很棒的增设。我也喜欢这种“私人俱乐部”的实现方式，将热闹区位移至住宅楼外侧，有助于集中并降低噪音对住宅的干扰。

在通往 The Canberra Club 之前，还有一片会所草坪，属于较大的开阔空间。这里其实可以放下一片匹克球场，但我猜设计意图是强调空间的广袤感（否则可能显得过度拥挤）。

园区内也分布着其他口袋式空间，可作休憩、花园或 BBQ pavilion 使用。

还有“露营小屋”这类设置，直觉上并不会是最受欢迎的角落。

最后，草甸步道旁还点缀了其他水景，为园区增添了更多观赏性。总体而言，我们认为项目配套较以往 Sembawang 一带的公寓有显著升级，极有可能成为该区后续新盘的参照标杆。

关于停车

Canberra Crescent Residences 设有 382 个车位，优于 1:1 配比（总户数 376）。另有 4 个 EV 充电车位与 4 个无障碍（残障）车位。停车场为地下有盖。步行至 Canberra MRT 约 10 分钟。

此外将提供免费接驳巴士，往返 Sembawang MRT、Bukit Canberra ActiveSG Sports Hall、Canberra MRT 与 Sembawang Shopping Centre（前往 Sembawang Shopping Centre 的班次仅限周六）。通车后接驳服务是否持续，将由管理委员会决定。

户型分布与示范单位参观

在进入示范单位前，先看下 Canberra Crescent Residences 的户型分布。此处所示面积为 GFA 统一后面积，已剔除空调机位等不可用面积。

一个不寻常之处在于，全盘仅有 3 户一卧单位。示范单位未展示此类房型，因此我们无法多加呈现；但考虑到 Canberra Crescent Residences 的家庭导向定位，一卧稀少并不意外。约 75% 的单位为三卧及以上，亦印证了这一点。

示范单位共陈列三种户型：两卧高级型、三卧高级型与四卧。

Canberra Crescent Residences – 两卧室高级型 2BR-Pb (62 sqm/667 sq ft) 示范单位点评

本户型为 667 sq ft，采用当代常见的“哑铃式”布局：客餐厅位于两卧之间，减少了走道面积。层高为 2.95m，较当下不少新盘略高一些。

两卧有两种配置可选，起步为 570 sq ft 的两卧紧凑型，以及本次示范的 667 sq ft 两卧高级型。

Canberra Crescent Residences 亦为非 PPVC 项目，简单来说，许多墙体可变更。此处客厅与两卧之间的墙可拆，以合并空间并进一步打开尺度；对于希望比“shoebox 迷你户型”更宽裕的单身买家而言，这是极好的灵活性。

入户后可直接望见客厅与外侧阳台，厨房位于右手边。笔直的视线有助于自然通风，也在视觉上放大空间感；乍看之下，你可能会觉得它“比一般两卧更大”。

厨房为开放式 U 型，双侧操作台最大化了备餐空间。作为两卧来说并不差；我们常见到仅一字排橱柜的配置。电器与较大户型一致，均为 SMEG：明火/电磁炉、抽油烟机、烤箱与洗烘机。台面为工程石材，吊柜一直做到天花，提升收纳。

餐区与客厅相连，示范单位摆放了四人餐桌，这是两卧的常规选择。如有需要可勉强坐到六人，但四人更舒适。开放式布局让厨/餐/客的动线顺畅，阳台引入的自然光也让 667 sq ft 的实用面积显得更宽敞。

如同在此类小户型中常见，通过设置卡座等元素也能进一步强化空间感。无论如何，这类做法总能节省必要的面积，对小户型尤为重要。

这里也预留了学习角，尽管很紧凑，却是个适合专注用功的小空间。或者，你也可以将其改造为衣物储物柜以增强收纳。

客厅宽度基本为常见的约 2.8m，因此需谨慎选择沙发尺寸，电视柜也宜纤薄。再次提醒，卧室与客厅之间的墙体可拆，如有需要你可扩大客厅空间。

阳台面积不大——勉强可放一把椅子与一张小几，显然不适合办聚会。不过对小户型买家来说，室外面积少一些也不致构成困扰。

较具争议的是将洗衣机置于阳台。此举虽可避免其占据厨房空间，但有些买家不喜欢阳台与晾晒功能“二合一”。从实用角度看，反正多半也会在阳台晾衣，这样的动线对部分买家或许更顺手。

（注：单位配备的洗衣机亦为 SMEG。）

洗衣机的柜体可关闭，以抵御风雨；但仍有买家不喜雨水、飞鸟等环境因素靠近其洗衣空间。

主卧可容纳 king 尺寸床，也能看到 GFA 统一后的好处：没有飘窗等“吞面积”的设计，床侧通行也舒适。

收纳为常见的两扇滑动衣柜，但贴心之处在于侧边嵌入了一条纤细的包袋/饰品抽屉，避免小物件在大衣柜里“失踪”。

主卧卫浴配有完整的台上盆与下柜收纳、大尺寸镜面，以及玻璃围合的淋浴间，并附雨淋花洒。龙头与淋浴配件来自 Grohe，壁挂式坐便器采用 Geberit 隐藏式水箱系统。可惜没有对外窗，需要依赖机械通风。

另一间卧室可放下 queen 尺寸床，但示范单位采用单人床+书桌的呈现，换来一张标准尺寸的学习桌。滑门衣柜不占开启位，更显从容。AC ledge 位于窗外，因此此处非落地窗。

公共卫浴的用料与主卧一致：Grohe 与 Geberit 配件、带收纳的现代台面、玻璃围合淋浴间。本卫浴同样无窗，通风依靠机械排风。

最后要强调的是，本卫浴采用“jack-and-jill”共享式布局，除从卧室进入外，客餐厅侧也能进入，方便接待访客。

Canberra Crescent Residences – 三卧室高级型 3BR-Sb (92 sqm/990 sq ft) 示范单位点评

这款三卧值得注意的是，即便按照 GFA 统一后的口径，面积仍达 990 sq ft，与不少“统一前”的三卧相当；就可用空间而言，甚至可能比部分转售盘更显阔绰。需要说明，这也是本盘提供的最大三卧型。

另有 797 sq ft 的三卧紧凑型，以及 872 与 883 sq ft 的中等面积可选。最小的 797 与 872 sq ft 不含工作阳台与“杂物/工人房”空间，而 883 sq ft 的中配则带一处可灵活使用的书房。

这里的重点在于，户内多处墙体可按偏好定制：书房、公共卧室与主卧的墙都可拆改并重划尺寸，以贴合家庭生活方式。

层高方面，会随空间位置略有变化（约 2.85–2.95m）。

另一个惊喜在于入户的小玄关。许多新盘为“抠”出每一寸面积而省略了它；我们认为这会更受传统买家青睐——他们不喜欢一开门就直面客厅。同时也很实用：可放置鞋柜、雨伞桶，甚至坐凳便于穿鞋。

厨房分为干、湿两区，这对认真下厨者是一大胜利。干区设有一座简洁的中岛，可作备餐台、吧台或孩子写作业的“作业台”。

冰箱也位于此处。不过要指出，这座中岛除了提供收纳外，实用性有限——未整合水槽或其他电器。

动线延伸至封闭式的湿区厨房，采用 L 型布局，最大化操作台。炉灶、抽油烟机、烤箱等均为 SMEG，台面为抛光工程石材。水槽后是一扇大窗，对排风换气非常有用。

厨房还附带一间 WC，若将书房改作帮佣房（如下所示）会很方便。主要的问题在于本户型没有独立工作阳台，因此多数人会将阳台一并用作晾晒之用。

如前所述，书房位于餐区旁，并与厨房相连（可从走道穿行至厨房）。如果不需要这块空间，可拆除墙体以扩展餐区。无论如何，购买此类户型的家庭很可能会将其作为帮佣房。

厨房对面还设有家庭避难室（household shelter）。通常用作储物间，但也有人会将其改作帮佣房。某种程度上可与书房空间互为“机动”。

餐区与客厅相邻，可放下六人餐桌，如巧妙安排也可坐八人。我们建议维持六人配置，以保持通行动线顺畅，中岛也可在需要时充当“副餐桌”。

要更充分利用空间，一个好主意是如示范般加入 L 形卡座。我也倾向采用此法，因为能让空间更显宽敞（但如此一来，中岛就较难再作为吧台使用）。

有意思的是，客厅并未采用“哑铃式”布局（下文会谈到），整面落地窗通向阳台。尺度足以容纳完整沙发组与大尺寸电视墙。

即便放置了一张不小的茶几（如示范所示），通行空间仍充足。阳台横跨客、餐两区，进一步最大化了视野。

阳台与整体尺度相称。虽不足以摆下正经餐桌，但放一张小几与两把椅子不成问题。记得本户型没有工作阳台，因此多数人也会在此晾衣。

卧室采用较传统的“一字排”方式，沿着单位一侧布置，确保公共与私密区域的分隔。

两间公共卧室均可放下 queen 尺寸床。其中一间示范为单人床，换得一张全尺寸书桌，可作为青少年独立房间。标准配置为落地窗与双扇滑动衣柜，保持通透明亮。

另一间公共卧室示范为婴儿房。元素相仿：落地窗与标准两扇滑动衣柜。

公共卫浴维持相同标准，尽管面积稍小于主卫。依旧采用 Grohe 与 Geberit 配件，设有带储物的现代台面与玻璃围合的淋浴间。淋浴区旁配有窗户，自然通风良好——本户型三间卫浴均享此优点。

按惯例，通往主卧有一小段过道，带来更多私密性。

主卧轻松容纳 king 床，且四周留有通行空间。整面墙配置了近全长的落地滑动衣柜，吊挂与搁板空间充裕，亦可收纳大件如全尺寸行李箱。

衣柜内亦整合了一条纤细的抽拉隔层，便于存放包袋、首饰与配件。坦白说容量有限，但胜在贴心。窗边仍留有空间，可放妆台、按摩椅或婴儿床，对有婴儿的家庭很实用。

主卧卫浴配有扎实的台面、下柜收纳与宽幅镜面。淋浴间以玻璃完全围合，配备 Grohe 龙头/淋浴套件（含雨淋），与 Geberit 隐藏式冲水系统。亦设有窗户以利自然通风，这是加分项。

Canberra Crescent Residences – 四卧室标准型 4BR-Sb (113 sqm/1,216 sq ft) 示范单位点评

四卧标准型为 1,216 sq ft，另有更紧凑的 1,163 sq ft 四卧可选；同时也提供更大的 1,324 sq ft 四卧高级型，优势在于更宽敞的主卧与步入式衣帽间，并因“jack-and-jill”共享式布局而使所有卧室几乎都可被视为“带卫浴”。

无论如何，Canberra Crescent Residences 的优势之一在于可在户内拆改部分墙体。本户型中，书房、卧室二，以及卧室四与主卧之间的墙，都可根据生活需求重新布局。

如同三卧，本户型的入户避免了直冲客厅，并形成更明确的玄关空间。四卧的玄关更为“深”，你要走进更里侧才会看到客餐区。

先来看厨房空间。

这里同样采用干、湿分区，干区配置中岛，可作额外备餐或日常简餐之用。若你举办大型聚会，也可与餐区形成“吧台+餐桌”的双动线。

示范单位的呈现与平面图略有不同。上图所示区域原为书房，设计师选择拆墙，将其并入干区厨房，形成更大的吧台与储物空间。

湿区为封闭式 L 型厨房，配备 SMEG 炉灶、抽油烟机、烤箱与冰箱，台面为工程石材。

此处一大优点是厨房转角的 L 形玻璃，不仅引入更多采光，也便于若有年幼孩子在客厅时，从厨房中“随时留意”。

平面图将旁侧标注为“yard（工作阳台）”，但面积或不足以承担完整的洗衣功能，尽管已预留洗衣机与干衣机的位置，并附一间 WC。好的一面是，这一区域通风极佳，设有大窗，即便重油烟烹饪时也能保持空气流通。

与三卧相同，厨房对面也配置了家庭避难室，满足额外储物之需。

至于客厅，四卧的尺度差异在“横厅式”的客餐格局上体现得更明显（即并排，而非前后）。这样既最大化了阳台的景观面，也可将相邻的一间卧室并入，形成 7.7 米的横向面宽。如果你选择优质堆号（55 与 57），本就拥有最佳景观，更值得考虑此做法——纵然会牺牲一间卧室。

客厅轻松容纳完整沙发组、茶几与电视。由于横厅布局，几乎整面墙都是落地窗与阳台移门，采光极佳。这种“横向开阔”的客厅，让人想起旧式“排屋式”公寓的宽阔，但又不至于有过量的室外暴露所带来的不便。

餐区可放下八人餐桌，但如示范中的六人配置更为实用。

这类“并排式”客餐的观感总是很讨喜，但对务实的买家而言，电视摆位会有些纠结。不设电视（如示范）时，空间看起来更通透；若将电视壁挂在侧墙，沙发背面便会面向餐区，视觉上或许不够“整齐”。

Canberra Crescent Residences 的四卧将所有卧室布置在走廊尽端，因此并没有相对独立的“次主卧”。

第一间公共卧室恰在客厅旁；如发展商所言，若你不缺卧室，亦可将其并入客厅，形成 7.7 米的面宽以最大化景观。

此卧同样配备标准两扇滑动衣柜与落地窗，便于引景入室与采光。与前述单位一样，衣柜足以放置全尺寸行李箱等大件。

这间公共卧室还带一间套厕。卫浴配 Grohe 龙头与淋浴配件、Geberit 隐藏式水箱、现代实体台面与下柜收纳、玻璃围合淋浴区。整体用料与主卧保持一致，并采用现代墙面与大规格地砖。更进一步地，所有卫浴均配窗，自然通风表现优秀。

第三间卧室位于走廊对面。按原始尺度，可放下 queen 尺寸床；但若希望放全尺寸书桌或更大的家具，则可能需要改用单人床，否则会稍显逼仄。本卧室采用“jack-and-jill”共享式卫浴，因此也可视为“套房”，但来客也会共用。

此房毗邻 RC ledge，因此为半高窗。

与另一间公共卫浴一致，配 Grohe 龙头与淋浴配件、Geberit 隐藏式水箱、带下柜收纳的现代台面与玻璃围合淋浴区。

最后一间公共卧室位于主卧旁，示范中已将两者之间的墙体拆除，呈现为一处舒适的“日床角落”。此房与旁侧卧室尺寸一致，你也可以选择合并，打造更大的主卧套房。

主卧可放下 king 床；即便如图所示再加一张妆台或阅读/按摩椅，床侧仍留有通行空间。

整面落地滑动衣柜占据一侧墙面，另一侧为落地窗开阔采光与景观。整体尺度足以称作“私享休憩区”，而不仅是“稍大一点的卧室”——这在当今不少新盘里并不常见。

部分人或许会觉得收纳略显有限，但好处是衣柜与墙面齐平，方便后续软装规划，同时也更显简洁。

主卧卫浴采用 Grohe 高端龙头与淋浴混合器、玻璃围合的雨淋花洒，并配 Geberit 隐藏式水箱。实体台面与镜柜完成整体质感。配有窗户，通风良好、干燥更快。

Canberra Crescent Residences 地理位置

学校

Canberra Crescent Residences 堆号分析

西晒分析

优选堆号

这部分并不容易，因为发展商在各堆号/楼栋之间做了相当“均衡”的规划。事实上，这甚至在某种程度上不利于他们自身的“溢价定价”空间：当每栋楼基本都能拥有不被遮挡的视野时，要“证明”某些堆号的溢价就更难了。

先从公认的优质楼栋 55 与 57 说起。55 座为 18–24 号堆，57 座为 25–32 号堆。

55 座的朝北堆（19–22）正对 Bukit Sembawang Park、Jalan Sendudok Park 与黑白洋房；发展商指出 55 与 57 为“景观优先”的 premium 楼栋。不过，我们也看到一些 HDB 楼栋，可能会在一定程度上“侵入”视线。同理，57 座的朝北堆（27–30）也可能享受绿意与传承景观，只是因 57 座有约 10 度的轻微转角，视线略有不同。

55 座朝南堆（17、18、23、24）与 57 座朝南堆（25、26、31、32）则为另一种选择，适合不一定追求“部分有地景”的买家；即便如此，至少也能看到泳池与目前仍为空置的地块——但该地块已规划为未来教育机构，未来建成后的形态是否合你心意，就没有保证了。

北向的 55 与 57 座堆号无疑是综合表现最佳的选择；不过也要指出，发展商“公平”的楼栋排布意味着另两栋 51 与 53 座的视野也不差。

51 座（1–8 号堆）中，朝南堆（1、2、7、8）面向景观化的落客与到达区。靠近环岛式车道常被视为劣势，但请记得此处住宅自二楼起步，足以避开车灯直射。朝北堆（3、6）距离主绿地较“premium 楼栋”稍远，但同样能享无遮挡视野。这也正是我们犹疑“premium 堆号”是否能支撑明显溢价的原因：这里的景观也相当不错。

53 座（9–16 号堆）的朝北堆（11–14）俯瞰中央设施，包括泳道、会所与“俱乐部区”的景观化场地。对优先“近设施”、“喜欢观察活力场景（泳池、打高尔夫等）”的买家而言，颇具吸引力。

相对地，朝南堆（9、10、15、16）面向车道与到达区，一般不被偏好。

如果你在 51 与 53 座之间选择朝南堆，这有点“难分伯仲”。一方面，51 座（1–8 堆）当前面向的是未来发展地块，规划为教育机构，其建筑形态与对景观的影响尚未可知。

53 座（9–16 堆）的朝南堆同样朝向景观化到达区，也会将未来发展地块纳入部分视线。不过它相较 51 座离出入口更远一些。我们并未看到这两栋的朝南堆在优势上有明显分野。

简而言之，若想获得有地或部分有地景观，我们会优先选择朝北的高楼层堆号，即便不在“premium”的 55 或 57 座内。

Canberra Crescent Residences 价格分析

参考价格

Type	No of Units	Sq ft	Price Starts From	Per Square Foot From
1 Bedroom	3	409	$880,000	$2,152
2 Bedroom	91	570-667	$1,110,000	$1,950
3 Bedroom	198	797 – 990	$1,530,000	$1,920
4 Bedroom	84	1,163 – 1324	$2,200,000	$1,880

Project	Completed	Type	Tenure	Lowest $PSF	Avg PSF	Highest PSF
Sun Plaza	2000	Condo	99 yrs from 26/06/1996	$1,078	$1,078	$1,078
D’Banyan	2005	Condo	999 yrs from 26/03/1885	$1,030	$1,112	$1,151
The Sensoria	2007	Condo	Freehold	$1,100	$1,154	$1,200
Canberra Residences	2013	Condo	99 yrs from 08/09/2010	$1,027	$1,157	$1,394
The Nautical	2015	Condo	99 yrs from 29/08/2011	$953	$1,217	$1,552
Seletaris	2001	Condo	Freehold	$1,161	$1,247	$1,367
Parc Life	2018	EC	99 yrs from 13/10/2014	$1,209	$1,328	$1,425
Skypark Residences	2016	EC	99 yrs from 18/03/2013	$1,268	$1,357	$1,453
Kandis Residence	2021	Condo	99 yrs from 11/07/2016	$1,200	$1,374	$1,510
The Visionaire	2018	EC	99 yrs from 09/01/2015	$1,220	$1,392	$1,576
The Brownstone	2017	EC	99 yrs from 28/04/2014	$1,263	$1,408	$1,510
Provence Residence	2024	EC	99 yrs from 08/01/2020	$1,454	$1,499	$1,551
The Watergardens At Canberra	2024	Condo	99 yrs from 08/06/2020	$1,622	$1,754	$1,833
The Commodore	2024	Condo	99 yrs from 08/06/2020	$1,512	$1,791	$1,934

很显然，Canberra Crescent Residences 将在一个高度竞争的价格环境中推出。周边 EC 的定价因初期政府补贴而更低，因此本项目无法靠“更低价”取胜，而需要凭借更好的建造品质、更新的配套与更聪明的户型赢得买家。

以 Provence Residence EC 为例，其 MOP 约在 2030 年左右，是未来重要的转售竞争者之一。根据最新 URA 数据（截至 Jul 2025），其三卧均价约为 $1,492 psf，即便四卧的均价也仅 $1,223 psf。即便过去三年价格明显上升（例如当时三卧更接近 $1,233 psf），整体仍非常亲民。

Bedroom/Year Purchased	Avg Price	Avg $PSF
3	$1,173,003	$1,179
2021	$1,152,486	$1,160
2022	$1,251,719	$1,233
2023	$1,322,500	$1,410
2024	$1,437,600	$1,492
2025	$1,351,000	$1,531
4	$1,698,000	$1,213
2021	$1,695,250	$1,211
2022	$1,711,750	$1,223
Average	$1,203,585	$1,181

在 Provence Residence 完成 MOP（接近 2030 年）之后，Canberra Crescent Residences 的单位也将进入转售市场，竞争会相当激烈。

基于此，我们按卧室数来横向比较价格：

Projects	Type	Completed	1BR	2BR	3BR	4BR	5BR
The Nautical	Condo	2015	$707,472	$969,667	$1,236,294	$1,997,481	
Canberra Residences	Condo	2013	$755,000	$1,110,321	$1,384,792	$2,325,000	
Kandis Residence	Condo	2021	$715,000	$1,046,736	$1,430,000		
Sun Plaza	Condo	2000			$1,450,000		
The Sensoria	Condo	2007		$1,175,000	$1,452,444		
The Watergardens At Canberra	Condo	2024		$1,235,343	$1,641,378	$2,330,000	
Seletaris	Condo	2001		$1,394,444	$1,718,600	$2,010,000	
The Commodore	Condo	2024	$895,000	$1,298,778	$1,895,000	$2,250,000	
D’Banyan	Condo	2005	$1,232,500	$1,294,444			
The Visionaire	EC	2018		$1,084,611	$1,337,533	$1,620,592	
The Brownstone	EC	2017		$1,102,600	$1,338,287	$1,545,853	
Parc Life	EC	2018		$1,024,753	$1,366,989	$1,687,143	2100000
Skypark Residences	EC	2016			$1,561,941	$1,879,308	2195210

按 $PSF（以 3BR $PSF 从低到高排序）

Projects	Type	Completed	1BR	2BR	3BR	4BR	5BR
Sun Plaza	Condo	2000			$1,078		
Canberra Residences	Condo	2013	$1,231	$1,180	$1,134	$1,149	
The Sensoria	Condo	2007		$1,174	$1,148		
The Nautical	Condo	2015	$1,415	$1,256	$1,200	$1,115	
Seletaris	Condo	2001		$1,233	$1,259	$1,241	
Kandis Residence	Condo	2021	$1,476	$1,339	$1,433		
The Watergardens At Canberra	Condo	2024		$1,731	$1,800	$1,789	
The Commodore	Condo	2024	$1,934	$1,807	$1,853	$1,618	
D’Banyan	Condo	2005	$1,079	$1,145			
Parc Life	EC	2018		$1,347	$1,326	$1,327	1355
Skypark Residences	EC	2016			$1,344	$1,380	1348.33333
The Visionaire	EC	2018		$1,504	$1,393	$1,375	
The Brownstone	EC	2017		$1,472	$1,425	$1,361	

一卧

做这一段分析有点“奇怪”，因为 Canberra Crescent Residences 仅有 3 户一卧！

尽管如此，参考起价为 $880,000，约 $2,152 psf。与 The Commodore 的一卧高位相当，高于 The Nautical 或 Canberra Residences 等较旧存量。无论如何，在如此竞争的价位、且只有 3 户配额的前提下，这类房型必定“僧多粥少”。

两卧

更有看点的是两卧。参考起价 $1.11 million，约 $1,950 psf。这个价格其实低于 The Commodore 的两卧（已越过 $1.3 million）。较旧的选择如 Kandis 或 The Nautical 在总价上相近（约 $1.1 million），但你买到的是更“老派”的布局与更低的规格。考虑到屋龄差异与翻新的必要性，许多自住买家可能会认为 Canberra Crescent Residences 更胜一筹。

三卧

发展商参考起价约 $1.53 million 出头，约 $1,920 psf。与 The Watergardens at Canberra 与 The Commodore 相当，但仍高于附近 EC（$1.3 million–$1.4 million）。若你想要全新、布局更优且用料更高的产品，如今的新盘就是这个价。即便放眼全岛，只要位置对你不构成问题，这仍是一个颇具吸引力的切入点。

四卧

四卧参考起价约 $2.2 million，约 $1,880 psf（视堆号而定）。与 The Watergardens 与 The Commodore 的大户型相若，约为同面积 EC 的两倍价格。总价 $2 million+ 对不太青睐该区位的买家而言会有些“难以下手”，但若想在 OCR 找到更亲民的“四卧新品”，这基本就是当下的成本。

Canberra Crescent Residences 升值潜力分析

1. 以新城成长规律来看，仍有上行空间

Canberra 仍处于发展阶段，几乎任何项目的买家都在“较低位”入场。

Canberra Crescent Residences 在新兴社区中的区位也不错：步行可达 Canberra MRT，且直接受益于 12 公顷的 Bukit Canberra 综合枢纽。未来更多面向家庭的配套加入，只会提升其吸引力。

此外，Wellington Primary 在 1 公里招生半径内（由发展商确认），且至少有两栋也在 Sembawang Primary 的 1 公里优先半径内。

但我们无法确定的是，这一切需要多久完全兑现。我们见过像 Jurong East 这类边缘区出人意料地快速发展，也见过像 Punggol 这样“酝酿更久”的案例。因而虽有上行潜力，但并不适合“短持”心态的买家。

2. 周边“可负担”住房体量或限制涨幅

该区已有较高密度的 EC（如 Parc Canberra、The Visionaire、The Brownstone），其 MOP 后的转售价通常较新盘更具竞争力。全私盘如 The Commodore 与 The Watergardens 也在较低地价下取得了良好去化。这些都为 Canberra Crescent Residences 提供了当前的“亲民替代”。

区别在于，本项目以更“打磨精细”的产品切入 Sembawang：朝北堆的优质景观、度假式配套，以及在郊区公寓中相对少见的灵活格局与用料。

自住导向的买家——尤其打算在原区升级的家庭——可能会更看重“宜居性”而非“最低价格”。但这一点仍需时间检验。

总之：尽管转售竞争限制了“爆发式”涨幅，这个项目仍有望回馈长期自住者。

我们的看法

当社区轮廓愈加清晰之际，Canberra Crescent Residences 正好登场。昔日安静且未充分发展的区域，如今已成为更完整的居住小镇，地铁、超市与社区设施等基础要素已就位。

本项目延续了近年一波 EC 之后的私人房源供给。尽管面临邻近转售选项的竞争，它也受益于 Canberra 逐步定型为这样一种社区：基础设施稳步完善、为年轻家庭保留成长空间的郊区住区。

以 376 户的体量而言，项目配套周到且以家庭为核心。The Canberra Club、带滑梯的家庭泳池，以及足量的休闲空间，让项目在“小而全”的维度上有不错的完成度。户型亦具备灵活性；部分墙体可拆改，便于随时间调整。尽管单位本身偏紧凑，但空间利用高效、实用。

一个被低估的亮点是楼栋排布。几乎呈“单排”布置，多数单位都能享有更好的私密性，减少“正对面”邻居的情况，这在郊区公寓中并不常见。

随着 Canberra 持续发展，这类项目很可能会为该区未来的私宅定下基调：交通可达、家庭取向，并在日常实用性上用心设计。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。