Boulevard 88 评测：乌节林荫道核心地段的天际无边泳池

项目：	Boulevard 88	区域：	10
地址：	86 & 88 Orchard Boulevard	地契：	永久地契
占地面积：	130,537 sqft	单位数量：	154
开发商：	City Developments Limited	TOP：	2023

Boulevard 88 可能是 2019 年最火热的楼盘之一，这并不难理解。

它坐落于 Orchard Boulevard 沿线的超级黄金地段，由以豪宅见长的知名开发商 CDL 打造。

由 Moshe Safdie 设计（Marina Bay Sands 与 Jewel 的设计师），再加上时尚的 Edition hotels 入驻，为整个项目增添了几分魅力。

是不是有点按捺不住了？

加入数字 88 这一巧思同样是点睛之笔，而且显然收获颇丰——4 间顶层公寓已有一半售予中国买家。或许有人觉得只是巧合，但中国人根深蒂固的“好运”观念不容小觑。

模型参观

我一般不太会谈论示范单位本身的设计，但 Boulevard 88 的确令人印象深刻。踏进门的那一刻，服务人员便会奉上热毛巾（在新加坡这是我第一次遇到）。

这里的华丽与时髦不言自明，毫无疑问你正置身于奢华之巅。考虑到这里的标价，你会期待被惊艳到，而这里的示范单位确实做到了。

• 

• 

如果你体验过 Marina Bay Sands 的无边屋顶泳池，这里的就不难想象——规模更小一些而已。不过，我预期这里的景观会非常出色，甚至可能胜过我们目前最喜欢的——Scotts Square 公寓。

除天际泳池外，公寓顶部还设有 sky club、sky kitchen 与室内用餐室。对于待客而言，这片私属空间绝对是市中心最适合伴景小酌用餐的地点之一。

由于底部采用了高耸立柱（同时也为 Edition 酒店让出空间），即便是最低楼层的单位也会有一定的抬高视野。可惜的是，面向 Orchard Boulevard 的单位与酒店泳池处于同一标高，因此选择这些户型的买家需要留意来自酒店住客的潜在噪音。

Boulevard 88 的主入口位于 Orchard Boulevard，而 Edition 酒店的入口则在另一侧的 Cuscaden Road。每一栋楼也都会有各自独立的车道抵达与上下客区。

这里值得一提的是 patio lounge——虽然景观不及 sky lounge 开阔，但高挑的层高让这里成为一个非常通透而宏伟的用餐空间。

Reuben Dhanaraj

Boulevard 88 4-Bedroom 评测

拥有 2,777 平方英尺的面积，4-bedroom 单位可谓相当大方。如今多数新盘的 4-bedroom 平均仅约 1,400 至 1,500 平方英尺，这里的几乎翻倍。乍看之下，规则的长方形格局大体高效，除了通往各卧室的那条很长的走廊。

不出所料，Boulevard 88 的每个 4-bedroom 单位都配有私家电梯。不过，这样的礼遇只属于 4-bedroom 与顶层公寓。2 与 3-bedroom 则没有，这在其超豪华定位下显得有些奇怪。

鉴于 Boulevard 88 的 4-bedroom 起步价高达 $9 million-plus，可以说大多数买家对单位本身会有极高期待。

从第一印象来看——基本不负所望。客餐厅空间可观，既长且宽。以新盘标准而言，这无疑是目前示范单位中最大型的之一。

侧面的大幅窗户让空间显得更加开阔。从这里可以看到，即便摆下一张 10 人餐桌，空间依然绰绰有余。

如你所见，这里可以容纳一张尺寸可观的沙发，再加上一张长凳与若干单椅，空间也不会显得拥挤。

阳台显然很大，但鉴于室内空间已足够充裕，我认为大多数买家会对此满意。若是高楼层朝向 Orchard Boulevard 或 Cuscaden 的单位，坐在外面远眺风景必然是一大享受。

干厨房非常宽敞，采用Ernestomeda Icon 系列橱柜。整体效果简洁时髦，更重要的是，触感上也非常扎实。一个巧妙之处在于中岛内置了可拉出的延展餐台。

湿厨房延续了外部的扎实质感与配色。或许最奇怪的是缺少与厨房相连的 yard 与室外区域——它实际上位于走廊更远处。有些人可能喜欢两者的分离，但我个人觉得稍显别扭。

大户型的优势在卧室中尤为明显，因为它们都比平均尺寸更大。我通常不是飘窗的忠实粉丝，但当房间足够宽敞时，它也能成为一个不错的观景小憩之处。

这其实是次主卧，比其他普通卧室略大。多出来的空间被巧妙地用作学习区。

次主卧浴室的尺寸非常可观，装潢与做工也堪称典范。

两间普通卧室大小相同，绝对称得上宽敞。由于较深的色调与慵懒灯光，照片里可能显得略小，但实际上尺寸非常舒适。

虽然这里的浴室不如次主卧浴室宽大，但仍然足够舒适。最好的一点？由于单位面积大，所有卧室都是带卫浴套间！

这其实是第三间普通卧室，但在示范单位中被布置成了书房。同样地，空间如此充裕，你可以完全按需定制，而无需在面积上妥协。

卧室对面是洗衣与 yard 区域。与示范单位的其他空间一样，这里也足够宽敞，足以完成洗衣及各类杂务。这里同样设置了另一处入口，更适合外卖/快递人员使用。

储物/女佣房也位于此处。正如前面所提，如果你有女佣，这里或许并非最佳位置，因为它离主卧很近——隐私可能会成为问题。

进入主卧前，右手边是步入式衣帽间。

接下来是全场主角——超大的主卧。空间极为宽敞，气势非凡，甚至还能纳入一处小型会客/休憩区。

同样的故事在主浴里延续——面积极为大方！

位置

坐落在新加坡最耀眼的地带中心，Boulevard 88 东侧是闻名的 Four Seasons，西侧则是极具辨识度的Cuscaden Residences。

有这样的邻居自然不差——不过它与单行的 Orchard Boulevard 比邻，也可能带来一些不便。

交通

巴士站	服务线路	距离公寓（及预计步行时间）
‘Bef Tomlinson Rd’	7, 77, 105, 106, 111, 123, 132, 174, 174e, NR8	110m，步行 1 分钟
‘Opp Four Seasons Hotel’	7, 36, 36A, 36B, 77, 105, 106, 111, 123, 132, 174, 174e, NR8	160m，步行 2 分钟
‘The Regent S’pore’	36, 36B	400m，步行 4 分钟

最近的 MRT：Orchard Boulevard MRT – 450m，步行 6 分钟

与大多数位于中心地带的项目一样，通往新加坡其他区域的公共交通选择并非难题。

而 Boulevard 88 的特别之处在于，它恰好位于两条不同线路的两座 MRT 站之间——North-East 与 Thomson-East Coast 线。

首先是 Orchard Boulevard MRT（TE13），步行 6 分钟，位于 Grange Road 与 Orchard Boulevard 的交汇处。距离 Downtown 线（Stevens MRT）仅 2 站，距离 East-West 线（Outram MRT）5 站。

其次，距离更远一些的 Orchard MRT 到Downtown Line（Newton MRT）仅 1 站，到 North-East & Circle Line（Dhoby Ghaut MRT）2 站，到 East-West Line（City Hall MRT）3 站，足见其便捷程度。

这意味着 Boulevard 88 距离 4 条线路都不超过 3 站。

不过，周边住户常遇到的一个不便在于前往这些服务的可达性。

前往 Orchard Boulevard 站的无遮蔽步行道在下雨时的劣势立显。

当大雨滂沱时，6 分钟步行并不友好，因此住户或许更适合步行 2 分钟到对面巴士站，搭乘这“移动的遮雨棚”！

好消息是，Orchard Boulevard 沿线的道路树荫茂密，能提供一定遮蔽。

前往 Orchard MRT 亦然，从公寓步行约 5–7 分钟（有遮荫）。也就是说，从走出公寓开始，你便能在绿篱遮蔽下行走，直到进入 Orchard 站繁忙的地下商业网络。

最后，Night Rider（8）的存在也能满足“夜猫子”们或双周外宿回程的需要。

高速/主干道	距离公寓（预计非高峰车程）
Grange Road	550m，车程 2 分钟
Orchard Road	800m，车程 3 分钟
Newton Circus/Bukit Timah Road 出口	2.4km，车程 4 分钟
Farrer Road/Queensway 路口	3.1km，车程 3 分钟
Eu Tong Sen Street	4km，车程 5 分钟
CTE	3.1km，车程 5 分钟
PIE	3.7km，车程 5 分钟
AYE	4.8km，车程 6 分钟
ECP	5.9km，车程 9 分钟
BKE	8.2km，车程 9 分钟
KPE	9.4km，车程 9 分钟
KJE	13.4km，车程 12 分钟
TPE	14.3km，车程 12 分钟
SLE	15km，车程 14 分钟

私家交通可达性：非常好

尽管地处“中心”，周边多数有车的住户都会认为 Orchard 一带的车流拥堵是一种不便，通常能避则避。

这里或许也会如此，但还有一个潜在的大问题已被开发商妥善化解。

如果你看过我们此前对Sloane Residences 的评测，你就会明白拥有双向出口通往两条不同道路有多难得。

不一定是两个出口，而是一个出口可以分叉向两个方向（路口若接驳主干道则更佳）。

正如一些人可能不太注意到的，Orchard Boulevard 虽宽，却是单行道。

这意味着，若想驾车回转至 Wheelock Place（举例），就必须先在常常阻塞的 Tomlinson Road/Orchard Boulevard 路口右转。

把这样的经历乘以居住年限，你会发现并不美妙。

值得庆幸的是，酒店朝向两车道 Cuscaden Road 的出口将对住户开放，从而缓解这一潜在的麻烦。

生鲜采购

超市名称	距离公寓（预计非高峰车程）
Cold Storage – Tanglin Market Place	900m，车程 3 分钟 或 650m，步行 8 分钟
Cold Storage – Orchard Hotel	1km，车程 4 分钟 或 750m，步行 9 分钟
FairPrice Finest – Scotts Square	2.4km，车程 7 分钟
FairPrice Finest – Valley Point	2.6km，车程 6 分钟

住在 Orchard 中心的另一大好处，是能轻松抵达周边商场，也就意味着生鲜采购点近在咫尺。

该区 Cold Storage 分布密集，无论多样性还是距离都不成问题。

另一方面，FairPrice 网点在 Orchard 区则相对少见。

话虽如此，事实上有5家处在相近范围内——两家位于 River Valley Road，一家在 111 somerset，另一家在 Orchard Grand Court。

当然，线上配送在新加坡日益普及，而对这里的住户来说，聘请私厨也并非不可能。

把这一节当作“知其然”的补充信息即可。

购物商场

商场名称	距离公寓（预计非高峰车程）
Orchard 商圈起点（Tanglin Mall）	1km，车程 3 分钟
Orchard 商圈终点（Plaza Singapura）	2.8km，车程 7 分钟
Great World City	2.1km，车程 6 分钟
Clarke Quay 商圈	4.3km，车程 5 分钟
Bugis 商圈	5.2km，车程 8 分钟
Novena 商圈	3.4km，车程 5 分钟
Queensway 商圈（IKEA）	3.9km，车程 5 分钟

颇为有趣的是，从 Boulevard 88 前往 Novena 与 Queensway 的商场所需时间，几乎与前往 Orchard 商圈终点相当。

这是中心地段生活的又一优点——当然也反映出 Orchard Road 的实际跨度确实不小！

需要注意的是，市中心停车费与拥堵都颇为麻烦，因此多数住户可能更愿意步行前往商场。

毕竟，这正是住在 Orchard 的最大好处之一！

学校

学校名称	教育阶段	距离公寓（预计非高峰车程）
Happy Kids Club	学前	350m，步行 4 分钟
EtonHouse International School (Orchard)	学前	650m，步行 7 分钟
Chiltern House	学前	650m，步行 8 分钟
The Thinking Box (Tanglin)	学前	750m，步行 9 分钟
River Valley Primary	小学	2.9km，车程 7 分钟
Singapore Chinese Girls’ School	小学	3.2km，车程 8 分钟
Alexandra Primary	小学	3.5km，车程 8 分钟
Anglo-Chinese School (Junior)	小学	3.7km，车程 10 分钟
St. Joseph’s Institution (Junior)	小学	3.7km，车程 10 分钟
Zhangde Primary	小学	3.8km，车程 10 分钟
ACS Primary (Barker)	小学	4.3km，车程 10 分钟
Nanyang Primary	小学	4.8km，车程 10 分钟
Crescent Girls’ School	中学	2.9km，车程 8 分钟
Singapore Chinese Girls’ School	中学	3.2km，车程 8 分钟
Queenstown Secondary	中学	3.5km，车程 9 分钟
Bukit Merah Secondary	中学	3.5km，车程 10 分钟
Gan Eng Seng School	中学	3.6km，车程 8 分钟
Outram Secondary	中学	3.9km，车程 9 分钟
ACS Secondary (Barker)	中学	4.3km，车程 10 分钟
St. Margaret’s Secondary	中学	4.7km，车程 10 分钟
CHIJ Secondary	中学	6km，车程 10 分钟
Catholic Junior College	高等教育	4.1km，车程 10 分钟
Hwa Chong Institution	高等教育	5km，车程 11 分钟
ACS Junior College	高等教育	6.1km，车程 12 分钟
National Junior College	高等教育	6.7km，车程 14 分钟
Raffles Junior College	高等教育	8km，车程 17 分钟
Singapore Polytechnic	高等教育	7.2km，车程 16 分钟
Ngee Ann Polytechnic	高等教育	9.2km，车程 17 分钟
Victoria University of Technology	高等教育	2km，车程 6 分钟
Boston Business School	高等教育	2.6km，车程 7 分钟
NUS Faculty Of Law/Public Policy	高等教育	3.2km，车程 9 分钟
SMU	高等教育	3.4km，车程 11 分钟
UBS Business University	高等教育	3.7km，车程 10 分钟
Curtin Singapore	高等教育	5.8km，车程 16 分钟
SIT	高等教育	6.9km，车程 14 分钟
NUS	高等教育	7.7km，车程 17 分钟
SIM	高等教育	8.5km，车程 15 分钟
Furen International School	国际学校	1.4km，车程 5 分钟
ISS International School	国际学校	1.6km，车程 6 分钟
Chatsworth International School (Orchard Campus)	国际学校	3km，车程 9 分钟

在学前教育方面，步行显然胜过驾车。

更甚者，年轻家庭将被周边商场中林林总总的学前教育选项“宠坏”。

Bukit Timah 教育带及周边区域的众多小学、中学也相对容易抵达——尽管部分学校可能略超出理想的 10 分钟车程范围。

此外，该区域亦有一众顶尖初级学院，同时也有若干国际学校可供考虑，适合打算在 Boulevard 88 定居的外籍家庭。

其他要点

• 使馆云集

这一点我们过去已经提过，未来或许还会再提。

对居住于此的外籍人士而言，使馆便利性的重要性再怎么强调也不为过——无论是突发状况（在任一国家）还是日常需要（如就业），身处离本国使馆不远的地带，至少会让人倍感安心。

• 医疗/其他关怀

说到援助，区域内还分布着一系列顶尖医疗资源，包括 Gleneagles 与 Mount Elizabeth 医院，均在 10 分钟车程内。这对于从事医疗行业、已有既往病史，或家有幼儿与长者的家庭而言，尤其实用。

此外，Orchard 也以其各类美容与“身心呵护”（如按摩与水疗）服务闻名。将这些服务“置于家门口”，也是该区高总价所带来的一种奢侈。

• 酒店资源

说到“宠爱自己”，公寓周边也坐落着新加坡最顶级的一众酒店。

从 Four Seasons、The Hilton 到 St. Regis——距公寓步行均不超过 5 分钟。

当然，2021 年开业后也将包括 Singapore EDITION hotel。

奢华的英式下午茶与无与伦比的优雅，尽在新加坡最热闹地段的心脏。

• 多元餐饮

这并不意味着每一餐都要精致或昂贵。Orchard 最大的吸引力之一，正是其丰富多样的餐饮选择。

无论是菜系还是价位，中心地段的住户都会找到众多选项。较近的“美食中心”包括 Lucky Plaza 的 Asian Food Mall 及 ION Orchard 的 Food Opera——从公寓步行约 5 分钟。

• 青年资源

对于热衷各类娱乐活动的新加坡青年，*SCAPE 是集合购物、时尚、兴趣与社群于一体的一站式平台——堪称“青年文化”的集大成者。

再加上周边“打卡”咖啡馆的吸引力，可以说孩子们会爱上他们的新社区。

Development Site

Boulevard 88 的设施

迎宾大堂	门卫室	住宅大堂
儿童庭院	庭院会客厅	健身庭院
瑜伽庭院	无边际天际泳池	凉亭
礼宾服务	草坪	厨房
会客休闲厅	更衣室 & 蒸汽室	戏水池
Spa	Gym	会所

或许你首先会注意到，Boulevard 88 的首层设施相对有限——以其豪华定位而言，这并不令人意外。

更有意思的是，项目中出现了“patio（庭院）”这样的空间（lounge），这是大多数公寓并不常见的。

大多数二层要么是停车场，要么就是二层住宅，这里的变化让人眼前一亮。事实上，在高耸立柱下布置休闲空间（其气势或许会让你想起Principal Gardens），本身就是相当巧妙的点子。

唯一的小遗憾，或许是来自酒店泳池与邻近 Orchard Boulevard 的噪音传导——但大体应在可控范围内。

优秀的平面规划也体现在 29 层。

若你查看平面图，会发现儿童泳池与其他设施有一定分隔。

这不仅最大限度避免了对其他设施使用者的噪音干扰，其紧邻功能室（Sky Club）的布局也便于家长在不缺席太多活动的同时照看孩子。

此外（请相信我们），拥有一间可俯瞰璀璨夜景的天际健身房，或许就是健身爱好者入住此处的最大福利！

户型分布

户型	单位数	面积（sqft）
2-Bedroom + Study	50	1,313 sqft
3-Bedroom	50	1,776 sqft
4-Bedroom	50	2,766 – 2,799 sqft
Penthouse	4	5,673 – 6,049 sqft

老实说，我们已经很久没见到单个 4-bedroom 单位面积超过 2,500 平方英尺的产品了。

事实上，面积达到 1,313 平方英尺的 2-bedroom，这里甚至与新加坡许多 3-bedroom 公寓旗鼓相当（甚至更大）。

当然，更大的单位 = 更高的 psf 单价。考虑到公寓的目标客群，我们并不认为这里的总价会对买家的选择产生太大影响——因此不妨更多关注示意图所呈现的各户型优劣。

首先，屋顶设有设施的项目，其最高楼层单位往往会受一定噪音影响。不过，鉴于此处有 4 套“双层”顶层公寓占据该位置，27 层起的单位将完全避开这一问题。

另外（前文亦提及），低楼层内侧角位的 2 与 4-bedroom 潜在买家应留意，来自 Orchard Boulevard 以及酒店设施平台的噪音传导可能性。

或许还有一点能帮助买家做决定，那就是全盘户型梯队与布局的高度一致（或说多样性较低）。这自然有助于减少“选择疲劳”，从而更强调“高楼层优先”。

最佳楼叠

说实话，谈“最佳楼叠”并没有太多选择，毕竟只有两座塔楼，且更好的景观基本都留给了大户型。

撰文时，所有面向 Orchard Boulevard 的 4-bedroom 已售出。若仍想要 4-bedroom，就只能选择面向 Cuscaden 的景观了。

其实我们更偏好朝向 Cuscaden 的景观，但你确实需要足够高的楼层才能更好地发挥优势。正如我们先前在评测中提到的，低楼层需要面对来自酒店泳池以及 Orchard Boulevard 的噪音，这一点值得注意。

最不受午后西晒影响的楼叠

• 

• 

• 

• 

Stack 4 的窗向东北与东南，全年最少受午后西晒影响。全年也会受到 stack 1、2、3 的遮挡。

不过，stack 1 与 2 全年都需承受午后西晒，且在 7 月与 1 月最为直接。

另需注意，尽管 stack 5 与 6 会有部分午后西晒，stack 3 与 4 在下午也会为低楼层单位提供一定遮阴。

价格评析

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）	对比基准
Boulevard 88	Freehold	2023	$3,644	–
Cuscaden Residences	Freehold	2002	$2,232	临近对比
St. Regis Residences	999 years	2008	$2,323	临近对比
New Futara	Freehold	2017	$3,916	超豪华定位

为更好地理解 Boulevard 88 的总价（quantum）定位，我们将其与临近的邻居以及近年交付的周边豪宅作比较。

考虑到周边几乎所有公寓都为freehold（仅一处为 999 年地契），我们先回顾其邻居与其他豪宅项目的历史总价，再将 Boulevard 88 放到片区价格带中，分析其可能的升值趋势。

Cuscaden Residences 在 1999 年首次开售时，平均 psf 为 $1,471。随着岁月推移，以及 Orchard 生活与经济地位的逐步提升，价格自然水涨船高。

其邻居 St. Regis Residences 于 2006 年 5 月入市后，价格开始攀升。此后，价格随大势起伏，目前平均为 $2,323 psf。

另一方面，St. Regis Residences 多年来平均 psf 区间相对稳定，目前 $2,323 psf 的平均价略低于 13 年前 $2,512 psf 的首发价——随 Boulevard 88 的推出，仍有可能再度上扬。

至于 New Futara，其初始销售平均约 $3,195 psf——比 Boulevard 88 当前价格低约 $400 psf（考虑到两者单位更大，这个差额对总价影响更为显著）。

该项目价格自此稳步攀升至 $3,916——为目前为止项目最高的价格要求。

基于这些数据，“新品溢价”“优选户型红利”与“首任业主溢价”再叠加其豪华定位，使 Boulevard 88 的定价几乎较其邻居高出三成。

但若放眼其他豪宅项目，如Skyline @ Orchard Boulevard（目前均价 $3,879 psf），就会发现 Boulevard 88 实际上可能低于当前 Orchard “超豪华”项目的价格带。

升值分析

若考虑到 New Futara 在两年间的价格上扬（当然这也得益于房地产市场情绪的回暖），以及为 Marina Bay 及周边预留的30% 额外办公空间（自然会带动周边就业与居住需求），Boulevard 88 的未来价格前景似乎相当健康。

更何况，距离公寓步行 5 分钟的 Thomson East 线 Orchard Boulevard 站计划于 2021 年开通——很可能早于或与 Boulevard 88 同期。

不出意外，这一便利性的增加（又没有“施工期干扰”）会推动短期价格表现。

话虽如此，仍有一些因素可能影响其中长期的升值趋势，尽管其影响或许不及当时大环境的经济/楼市情绪。

众所周知，豪宅项目会随时间“褪新”——不过其 freehold 属性（以及未来数年的新鲜感）应能显著放缓这种“折旧”。

另一点稍令人担心的，是入住后来自酒店的干扰程度。虽然这或许只是微不足道的“耳语”，但若出现明显干扰，潜在的价格回调也不无可能。

毕竟，没有私密与安宁的“豪宅”，又谈何奢华？

TLDR：Boulevard 88 的短期升值前景非常可观——但中长期表现可能会受一些次要因素影响，尽管这些影响或许不及当时整体经济/楼市情绪。

我们的看法

就个人感受而言，Boulevard 88 的示范单位着实令人惊艳。精彩纷呈的陈设与出众的设计装置，将奢华展现得淋漓尽致。

再看样板间本身，更大的面积意味着“空间不足”不再是顾虑（当然代价是更高的总价），而精心优化的格局（包括阳台）与豪华配备也全面兑现了期待。

可以说，单位本身令人一见倾心。

回到整个项目原型，邻近酒店可能带来的影响仍有待观察，尽管这里提供的设施很可能位列新加坡前列。

另需一提的是，与The Loft、Paterson Suites 或前文提到的 Sloane Residences 不同，Boulevard 88 位处 Orchard 中心，这意味着在某些时段通往外围区域并非最便捷，因交通拥堵时有发生。

因此，唯一的缓解方式或许在于尽可能提前规划行程。

总体而言，Boulevard 88 像是一生仅此一次的作品，足以匹配其超豪华桂冠。细微之处或许会影响个别体验，但只要明智选户型，居于新加坡最炫目地段中心所带来的华丽体验，或将加倍放大。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。