Avenue South Residence 评测：万事俱备，唯独缺一座 MRT 站

项目概览

项目：	Avenue South Residence	地区：	03
地址：	Silat Avenue	地契：	99 years
占地面积：	245,972 sqft	单位数量：	1,074
开发商：	United Venture Development (Silat) Pte Ltd	TOP：	2023

第3区迎来一位新成员。而且并非普通的新成员。上周六开盘时，首批300套中超过90%被迅速认购，可以说，Avenue South Residence 不仅引起了公众的好奇，也吸引了我们的关注。

项目位于 Silat Avenue，一对宏伟的双子塔（56层）从一片绿色海洋中拔地而起，将尽享备受热议的 Greater Southern Waterfront（大南部海滨）以及城市天际线的无界全景。更低处的一组五座怀旧保留楼块的改造也已动工——这一举措同样吸引了本地与海外投资者的目光。

将现代奢华生活与旧时记忆相结合，这是由 UOL 领衔的一个大胆“破格”构想，且被多数人誉为前瞻之举。再叠加其优越的地段、便捷的配套与良好的未来潜力，不难理解为何 Avenue South Residence 会成为大众宠儿。不过，它的示范单位能否名副其实？且看分解。

Avenue South Residence 深度参观

Avenue South Residence 配套设施

游乐场	托儿中心	8家商业店铺
公共公园	自行车停车场	攀岩墙
平衡步道	抱石攀爬	探索步道
林间步道	栈道	吊桥
多功能室	健身房	工作室
烧烤炉	50m 标准泳池	池畔休憩区
日光露台	水疗池	嬉水池
绿荫休憩区	浸泡池	草地活动区
迷你高尔夫	生态池	香草花园
果园	宠物迷宫	静谧泳池
休闲泳池	生态健身园步道	网球场
户外健身广场	水中健身房	无边际水疗
丰收花园	屋顶多功能室	卡拉OK室
会客休息区	自习室	钢琴室

从这份冗长的设施清单中不难看出，Avenue South Residence 的公共设施极为丰富。比较吸引人的，是一系列户外设施，例如步道与攀岩墙。我认为配备了8个多功能室（其中4个位于第56层！）以及多个烧烤炉非常难得。从规划图上看，绿化与景观的铺陈也相当惊艳。或许唯一令人疑惑的是网球场——整个超1,000户的大型项目，仅设1座网球场！

首印象可谓相当出色。

示范单位面积很大，显然是为预计的大量访客所做的准备。

两座高耸入云的56层塔楼尽显其壮观气势。

此处可以看到 Avenue South Residence 游泳池的尺度。我喜欢顶层甲板的无边际泳池拥有很长的池身，加之高挑的标高，可俯瞰整个园区。更妙的是泳池的朝向设计。在大多数大型项目中，四周往往被其他楼栋或邻近项目包围。但这里泳池大多朝向 AYE，因此基本没有高楼对视的问题。此外，约80米的正面面宽也十分慷慨。

Avenue South Residence 令人称道的一点是对旧楼块的保留，他们称之为 Heritage 楼块。的确十分独特，也为社区增添了性格，不同于许多仅有两栋密集高楼的新项目。

与 Riviere 不同，我认为这里的设计与保留楼块的风格更为协调，确实像是同一项目的组成部分。若你想要不同于常规的居住氛围，同时又希望享有封闭社区与公寓设施，这些 Heritage 楼块是可行之选。我认识不少喜欢中峇鲁低层社区氛围的人，但会担心安全与配套——Avenue South 的这个选项很好地兼顾了两者。

开发商也为社区的迎宾与入口区预留了相当可观的空间。有人或许觉得浪费，但我认为这能为来访者带来更体面的到达体验，也让住户感受更佳。

Avenue South Residence 1卧

对于新项目而言，Avenue South 的1卧户型面积相当可观。事实上，527平方英尺已高于平均水平。

入户走道宽度尚可，令空间感更佳。由于与厨房共用一体空间，也就不存在浪费的玄关面积。

以一卧而言，厨房台面长度足以容纳中等尺寸水槽与炉灶，且仍留有备餐与摆放小型电器的空间。不过，和多数小户型一样，因没有完善的排烟系统（除非开启大门通风），并不适合重油烟烹饪。

起居区偏小，但对一卧的居住形态而言已足够。若偏好户外空间，这里的阳台较大，可延展起居区。但若更在意室内实用面积，本户型或不太合适。

用餐区同样可行，可摆下一张小餐桌与座椅。只要不打算经常举办大型晚宴，对一卧来说完全合适。

这是从客厅望向厨房的视角。

一卧的卧室确实偏小，基本只足以放置一张 queen 床。若想配置传统书桌，除非采用非常有创意的布置，否则较为困难。

衣柜容量中规中矩，与一卧的普遍水准一致。

Avenue South Residence 2卧

相较于一卧，Avenue South Residence 的2卧面积属平均水平。虽然我并不太喜欢小户型设置入户走道，但若在意私密性，这里的小小“内廊”会更安心。

一进门，左侧有储物空间，紧接着就是厨房入口。令人欣喜的是这里配备了可封闭厨房，这在2卧并不常见。更好的是，设有窗户可自然通风！

虽说厨房并不算大，但以2卧而言已相当体面。我也喜欢那块切割玻璃，它为厨房引入更多采光，并营造更通透的空间感。

客厅面积尚可，但略显狭长。摆放一张3座沙发与小茶几没有问题。

以2卧而言，阳台尺度不错，可摆设舒适的户外座椅。

稍显不足的是用餐区，空间确实不大。样板通过设置小型卡座与沙发来让空间看起来更宽敞。若你不习惯在客厅看电视用餐，这可能会是个问题。当然，也可压缩客厅以挪给餐区，但仍值得一提。

次卧面积尚可，优点在于配备了落地窗。并非所有2卧都有此配置，因为空调机位（AC ledge）通常会设在这里。Avenue South Residence 的这款2卧则聪明地把 AC ledge 放在了浴室外侧。

卫生间尺寸中规中矩，不过我对配色不是太有感觉。好在设有窗户，可实现必要的自然通风。

主卧同样只是尚可。放下一张 king 床与两张床头柜后，可用空间已不多。

主卫为常规尺寸，同样配有窗户以便自然通风。

Avenue South Residence Heritage 3卧

现在来看我认为最具特色的部分——Heritage 户型。3卧略高于1,000平方英尺，虽不是最大的，但布局相当不错且实用率高。与1卧、2卧相比，AC ledge 面积被压缩到最小，而且我很喜欢宽敞的厨房空间。

为 Heritage 户型做了额外品牌化区分。另需注意，1、3、5号楼设有8个商业单位与一家托儿中心，因此相较后排楼栋，私密性会稍逊。

进入户内，首先映入眼帘的是厨房。空间很大，若你热爱下厨或常做饭，定会对这里的面积感到满意。长台面尤其实用，亦便于收纳更多厨电。

这里的窗户也很大，由于户型两侧均有阳台，可实现良好的对流通风——无论通风换气还是引入清风都很出色。

这是 Heritage 3卧的其中一个阳台。若不需要太多户外空间，也可将其作为晾晒区使用。

起居区从纸面数据看并不大，但因为样板使用了较小的沙发，视觉上显得宽敞一些；再加上把其中一间卧室改作餐厅，也让空间更开阔。

这里是本3卧的第二处户外空间。空调机位占了一部分面积，压缩机运行时可能会略有噪音。

为便于理解，上图柜体所在的位置实际上是原本的餐区。是的，餐区表现并不理想。

不过不得不说，我很喜欢本示范单位以 Heritage 为主题的室内设计。略带复古的同时又不失现代感，与当下审美十分契合。

因此，示范单位将原户型中的一间卧室改作餐厅（典型的样板间演绎）。

另一间卧室被改成了书房。根据户型图，两间公房尺寸都不小，可放置 king 或 queen 床，甚至配一张小梳妆台。

主卧面积中等，如有需要也能放下一张书桌。

房间横向更宽，纵深相对较短，因此在衣柜与床之间的通行空间更充裕。

我并不喜欢这间浴室的布局。面积不小，但过于狭长的形状让其显得更局促。总体而言，如果你喜欢外立面的怀旧风格，Heritage 3卧的内部动线与布局还是相当可取的。

Avenue South Residence 3卧

这是塔楼3卧的户型图。面积大于 Heritage 3卧，并新增了湿厨房。对于高频下厨的人而言，干湿分离的厨房极为理想，也会是选择此布局的重要理由。

不过乍看之下，入户与长走廊等处似乎存在较多不可用空间。储物间显得过大，但你也可以改造成迷你书房。

3卧的入户区可以做一些别致的迎宾设计，但在多数情况下，这里还是显得有些浪费。

我喜欢此3卧拥有干湿双厨房，且中岛台颜值在线。

侧边的湿厨房完全可用，而且我喜欢这里的大窗户，必要时可高效换气。

后方还配有一间小卫生间。

以此布局而言，客餐厅略显偏小。

这里可放下一张4人小餐桌，但对3卧而言，我原本会期望能容纳更大的餐桌。

如前几种户型一样，阳台尺度足够，具备实用性。

这间公房以颇具吸引力的粉色呈现，但实际仅适合放置单人床。

公卫尺寸表现不错。

储物间也可作为书房，或女佣房使用。

另一间公房同样如此，最好只放单人床。

主卧面积同样尚可。我喜欢随之附带的小阳台。

主卫宽敞，面积高于平均。

Avenue South Residence 4卧

the Horizon 组团的4卧整体尺度不小，但有几处可能被视为不可用空间：通往主卧的走廊、通往湿厨房的走廊，以及卧室3与浴室3之间的过道，都略显浪费。

与为厨房所给的尺度相比，4卧的客餐厅偏向平均。长台面作为干厨房使用，但我认为此布局略显别扭，因为与湿厨房有一定距离。

从这个角度可以看到，客厅的宽度并不大，因此很难摆下一张大型躺靠沙发。

4卧的主卧面积较大，活动空间充裕。

甚至预留了“步入式衣帽间”。我会更倾向称其为扩展型衣柜区，而非真正的步入式衣帽间。无论如何，额外的收纳空间会深受“剁手党”的欢迎。

本4卧的3间公房尺寸完全一致。

本示范单位将第二间公房呈现为开放式概念。

与其他户型一致，Avenue South Residence 的厨房尺寸总体令人印象深刻，此处亦不例外。

女佣/储物间面积也不错。折叠床在这样的空间里非常实用。

Avenue South Residence 4卧 Peak Collection

Avenue South Residence 的 Peak 组团位于顶层楼面。作为更具私享属性的系列，配备了若干升级配置。例如，阳台地面与客餐厅齐平；同时，单位采用了更高端品牌的更昂贵配件与装饰。

Avenue South Residence 管理费

户型	预计管理费
1卧	$190
2卧	$220
2卧 premium	$220
3卧	$220
3卧 premium	$220/$260
4卧 premium	$260

从上表可见，Avenue South Residence 的月度管理费是其最大优势之一。1卧$190已相当不错；而即便是最大的4卧也仅$260，价格十分有吸引力。

Avenue South Residence 区位解析

先说不利之处：方圆15分钟步行范围内缺少任何 MRT 站。

坦白讲，用这一点开篇似乎有些苛刻——但无论是投资者还是自住买家，都应重视这一点。

最近的 MRT为 Outram Park MRT，步行约“17分钟”。尽管这个数字看起来不太友好，但也有一线转机。

距小区仅1分钟步行处即是“Opp Melaki Blk 2”巴士站，服务61、124、143、166路（对面站也相同）。从这里乘124或143路约5分钟即可到达 Outram Park MRT；跨马路乘坐61、143、166路，约6分钟可达 VivoCity（Harbourfront MRT）。

此外，环线上的Cantonment MRT 与 Keppel MRT 预计于2025年完工——若穿行于各个中间的 HDB 楼间小路，站口至小区约8分钟步行可达。两站即至 Harbourfront 与 Marina Bay，对通勤时间的缩短不无裨益。

综上，这里的公共交通接驳并非难以接受，只是到 Harbourfront 或 Outram MRT 稍显曲折。

另需注意，项目紧邻 Ayer Rajah Expressway（或有些许噪音/声音污染），若要驶入朝向 ECP 的 AYE，需要绕行连续4段道路——这对车主来说并非最佳。

好的一面是，驾车至 CBD 与 Orchard Road 仅约10分钟——Cantonment 与 Eu Tong Sen Road 可作为互为备用的通行路径，避免其中一条在高峰期拥堵。

在我看来，能够弥补缺少 MRT 的，主要是与 Singapore General Hospital 的近邻关系。除了医疗资源近在咫尺的便利，SGH 未来的整体升级更值得关注。根据SGH campus masterplan，总占地达43公顷，规模宏大。规划中将引入 Discovery Mall 与 History Walk 等设施。该大型项目势必带来更多就业机会，而 Avenue South Residence 将是最直接受益的项目之一。

另一个值得提出的事实，是其紧邻“heartlands”。小区周边分布着大量 HDB 与道路，或引发噪音与私密性的顾虑；不过，多数住户也寄望于周边规划中的绿化带以缓解上述问题。

同时，这个成熟社区的存在，将极大便利新住户的入住与生活。此外，Tanjong Pagar Neighbourhood Police Station 就在项目背后，除公寓自身安保外，也进一步提升了安全性。

第3区一向以便捷的餐饮、购物与娱乐资源著称。再叠加 Avenue South 规划的10,000 sqft 商业配套（包括 F&B 等），住户无需担心日常便利性。

嗜食者还会因周边林立的美食据点而更为满意。

从 Avenue South Residence 步行数分钟，便有 Block 148 coffeeshop（著名的 Teck Heng Pig Organ Soup 就在此），经济又便利。

再往前走到 Jalan Bukit Merah 一排店铺，可发现素食餐馆 Swee Hunt Vegetarian，以及第三代（福建）老店 Good Chance Popiah Eating House——你可以 D.I.Y 自己的 popiah！名人常客不断，也是不少人心中的“煮炒”佳选。

日用品方面，常常夜归的住户会安心于同一街段上的24hr Hao grocery。旁边还有 Lim Lam Hong Confectionery。

若要更“正统”的采买点，距小区数分钟步行的 Silat Avenue FairPrice 可满足快速补货需求。若想选择更大的超市，VivoCity 内规模庞大的 NTUC（新加坡最大的）以及旁边 Harbourfront Centre 的 Cold Storage，驱车约4分钟即达。

除了杂货采购，住户常去的商场不止于 VivoCity。其他驾车易达的购物中心还包括 People’s Park Complex（4 min）、100 AM（7 min）、Tiong Bahru Plaza（8 min）与 Anchorpoint Shopping Centre 一带（9 min）。

此外，家长会对区域内丰富的学校资源感到欣慰。

学前方面，5分钟车程内有多所 PCF 幼儿园，另有2所 PAP Community Foundation，分别位于 Everton Road 与 Cantonment Road。

小学与中学方面，CHIJ Kellock、Radin Mas primary school、Cantonment primary school、Zhangde Primary，以及 Outram、Bukit Merah、Gan Eng Seng、Queenstown Secondary，均在 Avenue South Residence 10分钟车程范围内。

对于未来就读 Singapore Polytechnic、National University of Singapore（NUS）与 Management Development Institute of Singapore（MDIS）的高等学生而言，项目的相对临近同样是利好。

最后一点与项目 TOP 有关——目前预计在2023年末。尽管沿途配套可能会有变动，但最大的焦点仍是即将到来的 Greater Southern Waterfront（大南部海滨）。

相关规划已在推进中，未来将把 Sentosa、Marina Bay 与 Labrador Park 无缝串联为一体，打造近乎 Punggol 两倍体量的壮阔海滨生活带。可以预见周边将有更多高层项目崛起（潜在遮挡海面景观），同时也将带来更多通往海滨的公园与自然步道连接。

Avenue South Residence 开发商

Avenue South Residence 的开发商为 UOL Group Limited、United Industrial Corporation Limited（UIC）与 Kheng Leong Company 三方合资。UOL 与 UIC 在成功落成项目上的合作战绩稳健。三家公司不仅在新加坡商界扮演重要角色，也在亚太区域拥有广泛业务版图。

大多数新加坡人对 UOL Group 并不陌生。它是新加坡规模最大、最知名的地产开发商之一。其主要股东之一为 United Overseas Bank（UOB），这是新加坡三大金融机构之一。

United Industrial Corp 于1963年在新加坡注册为私人公司，并于1969年上市，是新加坡房地产行业的重要参与者之一。

Kheng Leong Company 成立于1949年，最初为香料与大宗商品业务，如今已深度涉足房地产领域，并通过与战略伙伴的协作与对新项目的直接投资持续成长。

不言而喻，这三家公司将凭借其深厚经验，为本次合资项目带来品质、卓越与价值。

Avenue South Residence 总体规划

Avenue South 占地245,972平方英尺，拟建1,074个单位与多项先进配套。容积率为3.7（得益于双56层塔楼），因此在非高峰时段，共用空间可能会稍显拥挤。

话虽如此，从总平图可见，UOL 将绿化铺陈列为重点之一。尽管无法直接缓解拥挤，但可为社区带来多样性，从而在体验上“打开”更多空间。

此外，项目宽阔的入口空间也能在视觉上营造出更大气的场域感。

户型配比如下：

户型	面积（sqft）
1卧	474 – 527 sqft
2卧	646 – 732 sqft
3卧	936 – 1109 sqft
4卧	1496 sqft
Penthouse	882 – 1668 sqft

多数户型面积属平均水平，但各有取舍。1卧虽然高于平均，但更大的阳台意味着较小的客厅；且卧室基本只能容纳 queen/king 床，难以再多放其他家具。

2卧（此处为 premium，732 sqft）的卫生间面积较大，但也因此压缩了房间面积。厨房与用餐区略显局促，超过2人同时使用可能会感到拥挤。

至于更大的3卧与4卧，个别布局存在一定不可用空间，台面的摆位也偶有尴尬之处，与其他公寓相比，体感面积或略低于预期。

这些取舍，是否值得以换取成熟地段中的优质景观与潜在的估值提升？我们稍后再下结论。

价格评析

户型与价格明细

户型	组团	面积（sqft）	起始价格
1-Bedroom Classic	Heritage	474 – 495 sqft	$858,000
2-Bedroom Classic		657 – 807 sqft	$1,150,000
2-Bedroom Classic Premium		807 sqft
3-Bedroom		947 – 1001 sqft	$1,600,000
1-Bedroom	Horizon	527 sqft	$970,000
2-Bedroom		657 sqft	$1,190,000
2-Bedroom Premium		689 – 732 sqft
3-Bedroom		947 sqft	$1,700,000
3-Bedroom Premium		1109 sqft
4-Bedroom		1496 sqft	$2,650,000
1-Bedroom	Peak (40th floor onward)	527 sqft	$1,195,000
2-Bedroom		657 sqft	$1,474,000
2-Bedroom Premium		689 – 883 sqft
3-Bedroom		947 – 1119 sqft	$2,064,000
3-Bedroom Premium		1109 – 1302 sqft
4-Bedroom		1496 – 1668 sqft	$3,216,000

（上述表格价格基于2019年8月29日，后续或有调整与优惠）

考虑到 UOL 于2018年4月以$1.035 billion购入地块（折合$1,138 psf ppr），目前 Heritage 户型$1,780 psf、Peak 户型$2,250 psf 的均价，整体看仍较为合理。

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）	地区
Avenue South Residence	99 years	2023	$2,015	3
Everton Park	Freehold	2023	$2,500	2
Artra	99 years	2021	$1,947	3
Stirling Residence	99 years	2022	$1,837	3
One Pearl Bank	99 years	2023	$2,378	3

首先映入眼帘的，是与 Sky Everton 的价格对比——这是一座同样预计在2023年末 TOP 的第2区公寓。

诚然，Sky Everton 地段更为核心，且拥 Freehold 身份（且配有3座泳池）。因步行可达 CBD 与多座 MRT，其租赁吸引力也更强。但若预算有限，Avenue South 作为同区更具可负担性的替代选择，亦不失为可行之道。

此外，就售价而言，Avenue South 介于 Artra、Stirling Residence 与 One Pearl Bank（同区域内另三座高层新盘）之间。这主要源于其更靠近 CBD/市中心核心区——再一次印证了区位与预算之间的正相关。

我们的看法

依我之见，Avenue South Residence 的要价是合理的，甚至略偏亲民。若可选择，我或许会愿意为 Sky Everton 多付一些——这更像是在“优中选优”之间取舍。

话虽如此，Avenue South Residence 仍具备不俗的潜力（即将到来的 GWS）、完善的周边配套与不错的地段。就我个人而言，1,074户容纳在245,972平方英尺的占地上略显紧凑；再叠加前往 MRT 的些许不便，无论从投资（另外也要考虑其99年地契）还是便利性上，它相较 Sky Everton 略逊一筹。

不过，若Sky Everton 并非可选项，而我必须在第3区的新盘中作出选择，那么 Avenue South Residence 必然会是我高度关注的对象。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。