与 Stacked 的买家案例研究:Principal Garden
March 29, 2021
很多读者来信,是因为不确定下一步该怎么做,也不知道该相信谁。
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项目案例研究:Principal Garden
客户资料
- 单身,30岁出头
- 从事广告行业
购房需求概述
- 寻找首套自住房/投资物业
- 目标区域为 Bukit Timah/Holland/CBD,至少 2 卧室
- 注重宜居性
面临的挑战
- 担心遇到强势推销的中介
- 由于是首次重大采购,需要更多的引导与协助
第一次咨询
与往常一样,我们会在第一次咨询中先介绍当前房地产市场状况。我们理解有些客户可能会觉得略显枯燥和技术性(尤其是纯自住需求者),但我们认为,给予买家清晰的全局观有助于其作出更为知情的决定——这始终是我们的优先事项。
如果你读过我们之前的案例研究,这部分或许可以快速略过;但我们通常会分享当前趋势与需要留意的要点。我们也会提出任何潜在购买应关注的因素——一体化配套(商场、MRT、区域升级)、区域可比项目、持有期,以及未来物业的可持续性与保值性。
下一步是厘清客户对房产的具体需求。尽管她提到此购置以投资为主,但也希望在一定程度上具备自住的可行性。
澄清这一点很重要,因为这会排除某些“纯投资型”产品,例如双钥匙单位、仅适合单一租户的单位等。在此基础上,我们便能筛选出几处同时满足两项需求的潜在选择。
同时,我们也建议客户认真思考投资与自住两者孰轻孰重。想要两者兼得很正常,但有时可能两头落空。就这位客户而言,她希望早期以投资为主,但一旦需要自住,也必须具备良好的宜居性。
她此前并未做太多研究,但倾向于自己常去的区域——Bukit Timah、Holland,甚至 CBD 周边。
在第一次咨询后,她的初步条件如下:
基于上述条件,我们着手研究数个具潜力的项目。考虑到这是她的首套房购买,我们决定先从新盘入手,因为体验更为一致,也更易横向比较。转售市场更为流动,且取决于当时的可售供应,对首次买家而言可能稍显复杂。
最终,我们聚焦于她愿意自住的地段与项目,同时兼顾未来可能带动升值的支撑因素。重点锁定在优质地段——更具体地说,是 Chinatown 与 Bukit Timah。
核心优质区域的物业在价格增长方面有成熟的表现;若客户将其作为主要自住房,这些区域的生活配套也极为丰沛。
然而,核心优质区域的挑战在于起步价更高;我们必须进一步筛选仍有合理升值空间的项目。
需注意的是,优质区域也包含无收益或零增值的纯奢华产品,这会与投资目标背道而驰。同时,也有些优质区域物业并不适合长期自住。尽管地段与配套通常不是问题,但单身公寓(shoebox)众多,有时“钢筋水泥丛林”的感觉也未必符合家庭的居住期望。
挑战在于找到两者之间的平衡。我们认为最合适的两个项目是 The Landmark(当月预览)或 Fourth Avenue Residences。
两者皆位于可租性高的地段。The Landmark 距 Chinatown MRT 约 500 米,位处传统 CBD,且距 Orchard 仅数分钟车程。
相较之下,Fourth Avenue Residences 紧邻 Sixth Avenue MRT。虽不及前者靠近 CBD,但距 Orchard 车程仅 12 分钟;且位于低密度的 Bukit Timah,私密性更佳。
因此,我们安排了The Landmark与Fourth Avenue Residences的参观。尽管我们已大致掌握两者在投资层面的可能性,但更重要的是客户是否觉得它们“宜居”。
第一次看房
在 The Landmark 的参观中,我们先让示范单位的代理介绍项目细节,包括主要设施、各个 stack 的配置等。
一如既往,我们的工作体现在看房后的复盘。在复盘中,我们会给出独立的项目反馈,并结合客户个人需求进行对应分析。

就 The Landmark 而言,我们看到基于价格策略的投资潜力。开发商通常会以“亏本引流”的单位与早鸟折扣起步(详见我们此前文章的说明)。若该项目在此阶段定价足够低,且后续对例如高楼层或外朝向楼栋设置较大溢价,则存在一定套利空间。
价格层面的优势在一定程度上压过了其他考量。例如,我们注意到 The Landmark 的两卧单位面积偏小,且缺少独立餐区。这是首次参观时的共同印象,后续我们也会进一步厘清。
随后我们以同样方式参观了 Fourth Avenue Residences。由示范单位代理做介绍后,我们在复盘中给出独立观点。
由于她对该地段更为熟悉,此项目在她心中的初始印象更好。我们指出,其一大优势是总价更亲民:
尽管 Sixth Avenue MRT 近在咫尺——例如面积 689 sq.ft. 的单位,成交价低至 $1.65 million;这一价位更常见于大众型公寓,而非临近 MRT 的核心优质区项目。

不过我们也注意到,项目在刚推出时定价更高,受 Covid-19 影响为促进去化而降价。最初降价针对一卧单位,随后延伸至两卧与三卧。
项目的户型与面积组合十分多样。这有助于形成更为规律的交易量(更高的盈利成交量有助于支撑价格)。然而,我们也指出小面积单位的占比偏低。
由于 Fourth Avenue Residences 在户型与朝向上差异较大,信息消化需要更长时间。有些问题很难“纸上谈兵”,例如哪个 stack 私密性更好、哪些楼层更靠近路噪、日照是否直射等;我们借助现场 3D 模型走位以获得直观感受。
她对周边环境的熟悉度也是一项加分,因为该物业也会考虑自住用途。
在两次复盘后,我们进一步解释了用以评估情况的关键因素:
- 这些因素能否贯穿整个持有期(例如,不应仅因“好景观”而被吸引,却在几年后被新项目遮挡)
- 项目能否覆盖更大的目标客群/潜在买家池。更高的需求有利于价格升值。
- 项目的价格韧性。对于投资者而言,确保房产估值在下行周期中也能保持稳定非常重要。
- 在市场上行周期中的上行潜力。对于核心优质区更具挑战性——尽管大多数中心区项目具备较强的价格韧性,但较高的起步价可能留给未来上涨的空间更少。
以下为两者的快速对比:
The Landmark
- 价格策略的“玩法”;若后期对外朝向或高楼层设置更高溢价(许多新盘常见的结果),则可能获得可观收益
- 位于 CBD 内,步行可至 Chinatown MRT。地段可租性高。
- 配套不匮乏;即使不在 CBD 内,Orchard、Bugis 等也只是几站之遥。
- 两卧单位较小,且紧邻 Chinatown MRT 意味着更密集的城市肌理。
Fourth-Avenue Residences
- Covid-19 后“以价换量”,可能存在一定“捡漏”空间
- 少见地紧邻 Sixth Avenue MRT 且总价仍相对不高
- 她对该区域已十分熟悉
- 较 The Landmark 距离 CBD 更远,但 Bukit Timah 周边密度较低、环境更为舒适
- 尽管户型与面积组合多样,但小面积单位偏少。
第三次咨询
至此,我们已在看房后进行了完整复盘;客户对自身需求的认识也更加清晰。本阶段我们的目标是:
- 详细讲解购房流程
- 说明所需资金与付款时间线
- 明确可接受的价格区间
此外,我们也处理了其他考量与问题。我们查询了旁侧用地是否会再开发(无额外公寓会遮挡景观),以及一些细节,如垃圾道是气动式还是传统式(为气动式,可降低虫害问题)。

此阶段也需进行更细致的比较。例如,我们需要在同一项目中的两个单位之间作出选择:#05-68($1.75 million)或 #03-19($1.60 million)。比较因素涵盖与垃圾房的距离、车库通风井位置、景观、空间利用效率、是否有额外窗户,以及潜在噪音等。
若未来自住权重更高,我们更倾向 #05-68。原因在于该单位厨房无立柱、客厅更为修长;我们也确认该栋至垃圾道的距离较 #03-19 更远。
此外,stack 19 的单位更靠近主干道,毗邻 BBQ pit,且更接近垃圾收集中心与服务道路,这些都可能在未来转售时带来负面联想。
尽管 Stack 68 更靠近保安岗亭(可能更嘈杂),但其楼层更高,且距离主干道更远,部分缓解了上述问题。
往往正是这些细节决定成败。有时,也正因此会促使买家寻找第三个选项。正如我们常说的,买房是一段旅程——最初设想的目标,可能会随着看房增多与视角拓展而发生变化。
经过进一步研究,我们找到了第三个兼具 The Landmark 与 Fourth Avenue Residences 若干优势的选项。
这个第三方案是购买 Principal Garden 的转售单位。到这一步,客户的优先顺序更为清晰:相较投资,她更重视自住属性。
Principal Garden 位于 District 3,2019 年刚落成。她早前其实就很喜欢这个项目,但当时并不具备购买条件。

我们沿用同样的比较方法,最终锁定 Principal Garden 的 797 sq. ft. 户型。其空间利用最为高效;而更大的 807 sq. ft. 户型在走道上存在较多浪费。797 sq. ft. 的布局,起居空间更大,但卫生间无窗、较为闷热;双钥匙(dual-key)户型的朝向则相对较差。

我们也与周边其他转售选择做了简要对比——这次更聚焦于户型本身。Alex Residences、Echelon、Ascentia Sky 与 Metropolitan 都在考虑之列;但此时客户的偏好已十分明确,因此筛选很快。
供处于类似阶段的读者参考,她对其他项目的顾虑包括:
- Echelon 的户型较 Principal Garden 更逊色
- Alex Residences 仅提供“哑铃式”户型,并非她的偏好
- Ascentia Sky 带飘窗、防空室与花槽
- Metropolitan 仅有 2 bedroom、1 bathroom 的户型
多轮看房后,最终在同一 stack 的 2 个单位之间抉择:17 楼(叫价 $1.58 million)与 21 楼(叫价 $1.6 million 以上)。我们建议她考虑到:尽管低楼层更便宜,但其内置装潢较多,若未来退出未必受欢迎;同时低楼层需要延长居住(extension of stay),而高楼层的地板材质不同(她非常喜欢)。综上,选择的难度并不大。
因此我们决定以 $1.57m – $1.59m 的区间出价,并最终为客户以合理价格成交。
我们也协助谈妥部分家具的保留,包括:
1. 餐桌和椅子
2. 定制镜子
3. 灰色柜子 x 2
4. 阳台长凳
5. 藤编鞋柜
最后,我们也协助落实融资方案
在带她了解按揭流程后,我们协助其选择了 UOB 的固定利率按揭。这是在比较多家银行后作出的决定,当时固定利率甚至低于不少银行的浮动利率。
收钥匙后,她先在 Principal Garden 小住一段时间,体验设施(并想象未来自住的感受)。几周后,她搬离,我们开始为租客看房做准备。我们协助清理与拍摄布置;在 Covid-19 限制下(看房人数受限),我们连续展示了 2 周,并成功以每月 $4,000、为期 2 年的租约达成报价。
在同级别单位中,该物业仍属租金(仅租)交易的高位之一(写作时)。
最终,我们对这段旅程的结果与最后的选择感到满意。尤其在以自住为考虑的购房中,最重要的是客户对自己的决定感到安心。在本案中,我们认为此次购买满足了她的大多数诉求,同时我们也做了全面的前期研究,以确保这是对她而言正确的选择。
在 Stacked,我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字,关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划,可以在这里预约 一对一咨询。
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