为什么我在第10区的 Leedon Green 购买一套两卧室投资房产：买家案例研究

Leedon Green 是一座于今年刚落成的永久产权公寓。它是 Holland V/Farrer 一带较新的焦点项目之一，我们也在评测中进行了深入覆盖。由于设有三层复式与别墅，这在第10区的新盘中属于较为宽敞的选择；在本周的案例研究中，我们展示我们如何协助买家聚焦并最终选择了 Leedon Green 的一个单位：

起因与背景

这位客户在来找我之前，已看过相当多的项目。她打算购买第一套投资房产，但对数字并不十分信服。基于她的偏好/需求以及她已在市场上看到的选择，我将范围缩小至永久产权的选项，如 Leedon Green 和 Continuum，以及周边的转售比较，例如 Bartley 一带已竣工的项目，以及 D’Leedon。

以下是她提出的一些问题：

1. 在 Leedon Green 附近，哪一个项目虽为租赁地契却定价更高？

2. 从资本升值角度，Leedon Green/Continuum 相较于 Bartley 一带其他项目，有哪些利与弊？

3. 过去5至10年，CCR/RCR/OCR 之间的价格涨幅，数据呈现出什么趋势？

4. 对于2卧2卫单位，1 km 学校距离的重要性如何？这类大小的单位对家庭而言似乎偏小，需求如何？此外，鉴于 D’Leedon 的同类供应充足，这对 Leedon Green 有何影响？

因此，我是这样来拆解这些问题的：

1）One Holland Village Residences（99年地契）

首先是One Holland Village Residences。这项目有趣之处在于它与 Leedon Green 有一些相似特质：占地面积大、户型丰富，且两者的楼龄差距不大。

One Holland Village 距离 Holland V MRT 很近，步行即达，周边餐饮与娱乐配套亦是地标。然而有一个显著问题：尽管它是租赁地契，成交价却与作为永久产权公寓的 Leedon Green 相近，价格落在 $3,4XX psf 区间。

为便于理解，我整理了周边项目的比较。不过我没有纳入转售盘作比对，因为大多不是楼龄太旧，就是体量太小，不太合适。或许唯一较接近的转售对比是Leedon Residence，其与 Leedon Green 有相似属性（地块大、户型丰富、楼龄仍相对较新）。

以下展示数个就近新盘的对比情况。

15 Holland Hill

15 Holland Hill 的最高成交为 $3,496 psf（单位面积 3,907 平方英尺）。

Leedon Green 的最高成交为 $3,467 psf（单位面积 1,496 平方英尺）。

接着看看周边项目：

Farrer Road MRT 周边的发展项目

在筛选这些项目时，我们发现不少项目以新加坡标准来看已相当老旧，而较新的项目多为租赁地契或是小型精品项目，难以与 Leedon Green 这种中等规模的永久产权项目作同类比较。 

南洋小学 1 km 范围内，设有两卧单位的较具代表性的项目包括：

以下是过去 24 个月（截至 2023 年底）的一些成交：

从这些数字可见，此处典型两卧买家普遍能负担远高于 $2 million 的总价。值得留意的是，沿 Farrer Road 的项目表现优于位于 Shelford 或 Duchess 一带的项目。可以说 Farrer Road 的地段更核心，因此即便Gallop Gables 与Sommerville Park相较 Casabella 与 The Shelford 楼龄更老，价格天花板仍更高。

因此，Leedon Green 可以填补 Farrer Road 沿线项目之间的价格带：从旧的 99 年地契项目$1.8m 至 $1.9m +/- ，到新的永久产权（Leedon Green）$1.9m 至 $2.15m +/-，再到旧的永久产权$2.4m 至 $2.8m +/-。

关于在 CCR、RCR、OCR 置业的一般问题

至于不同区域之间的价格走势数据，目前大致如下：

从投资角度看，RCR 与 CCR 之间的价差正在收窄。可以看到 CCR 在过去几个季度相对平稳，而 RCR 与 OCR 正在追赶。 

我也观察了 CCR 新盘价格差距收窄的情况：

请留意，2018 年时，RCR 与 OCR 新盘之间的价差为 $1,322 psf；但截至目前，差距仅约 $939 psf。 

关于原因拆解，可参考我们关于近期降温措施如何在 CCR 咬合更深的文章。 

接下来，对比 Leedon Green 与 Continuum，以及 Bartley 一带的转售公寓。

Leedon Green 对比 Continuum

进一步说明，两者的价格差距在收窄，是因为它们诞生于“不同”的土地周期：Leedon Green 属于较早一批的土地交易，而 Continuum 则来自较新的土地交易。（简言之，越新的土地，成本越高）。

因此，在 RCR 与 CCR 价差收窄的背景下，Leedon Green 更具意义。尤其是两者属性相近：永久产权、大体量、近 MRT、1 km 内有优质学校。

支持 Leedon Green 的一点在于：其成交价位在该区已被市场验证，无论是 99 年或永久产权的新项目都有类似水平。这很重要，意味着你并非在高于市场的价位入场。

所以，尽管 RCR 与 OCR 过去几年涨幅相对可观，反过来说，CCR 的永久产权仍有上升空间。

因此，就目前而言，基于你的需求，我认为 Leedon Green 更为合适。

The Continuum

不论如何，我们也进一步审视 The Continuum。

这是一座位于第15区、预计 2027 年完工的永久产权公寓。其体量大于 Leedon Green，共 816 户。其价格也获得周边项目 Amber 45 与 Amber Park 的支撑。 

Thiam Siew Avenue 一带与 Amber Road/Amber Gardens 的位置，氛围实则截然不同。需要注意的是，Amber Park 某些新售单位 psf 偏低，是因其为带大阳台的一层单位，或是较大面积但位于低楼层、面向 Amber Road 与 Amber Gardens（两者均为 Amber 区的主干道）。

尽管如此，从价格走势可以看出，买家已接受第15区的价位。

不过，我认为 The Continuum 仍会有不错表现，因为该区缺乏类似的永久产权供应。永久产权业主往往长期持有，导致买家更倾向于购买新推出的项目（因二手卖家不愿出售现有单位）。 

谈到第15区，难免会提到这三大项目：Continuum、Dunman Grand 与 Tembusu Grand，且几乎同期推出。

The Continuum 的总体总价与其99年对手 Tembusu Grand 与Grand Dunman非常接近。 Tembusu Grand 已有成交高至 $2,730 psf，当前最便宜的 2 + study 单位为 $1.93m（2B2B 已全部售罄）。Grand Dunman 的均价约 $2,500 psf。

基于上述原因，99 年与永久产权之间的价差较近，截至 2023 年底，最便宜的 2 + study 约为 $2,610 psf。

考虑到价格差距很小，以及步行至 MRT 的时间相差 10 至 12 分钟，我们更偏好选择 Continuum 这一永久产权选项。以 10 年维度来看，我预计其表现会更好。

接下来，看看 Bartley 一带的公寓。

Bartley 转售公寓以 99 年为主。

这里主要有四个值得留意的项目：三个较早推出的项目，以及一个在售新盘（Bartley Vue）。

尽管楼龄不同，这些转售项目的价格却非常接近。Bartley Ridge（2015）最初价位较低，但如今已与较新的 Botanique（2019）处于同一区间。 

（这或许是因为 Bartley Ridge 虽然距离相近，却位于第13区而非第19区，技术上属于 RCR 物业）。 

Bartley Vue 的平均价格约 $1.9k psf，也使得同区的永久产权新盘 Gazania 与 Lilium 被推至更接近，其与 Bartley Vue 的价差不足 10%（$2 – $2.2k psf）。

我并不太看好 Gazania 与 Lilium，原因在于更高的入场价叠加更小的地块；小型公寓的配套往往较为基础，不太利于自住体验。这或许也是其单位在接近 TOP 或 TOP 后才开始加速去化的原因之一（彼时市场供应偏少、需求旺盛，买家只能购买市场上所剩的单位）。

顺带一提，我认为在 OCR，永久产权对买家并非那么重要。这会在未来淘汰掉相当一部分潜在接盘客（对未来退出很关键）。

多数 OCR 买家以及 HDB 升级族对永久产权溢价的接受度较低。通常，这一群体的月合并收入约 $14,000 至 $16,000，使永久产权开发对他们而言更像是奢侈选择与财务负担。

因此，在 OCR，租赁地契项目往往更具性价比，较同类永久产权公寓便宜约 15 to 20 per cent。尽管如此，我们还是从 Bartley 转向其他选择，因为多数项目正接近 10 年门槛。对长期投资而言，这可能并非良好入场点，租赁地契物业在 10 至 15 年后升值可能趋弱。 

最终，这些比较将选择范围收敛至 Leedon Green 与 The Continuum。 

选择 Leedon Green 可把握 RCR 与 CCR 价差收窄的机会。基于可选叠号，#XX-47 最为突出，尽管需要略微溢价：

#XX-28 – $2.06x million

#XX-28 – $2.07x million

#XX-28 – $2.08x million

#XX-47 – $2.13x million

折算下来，付出约 $50,000 的差价即可获得更高楼层及更安静的朝向。 

作为备选，我们也看过 #08-28，其朝向 Holland Road 接 Farrer Road 的分流车道；但价差约 $70,000。 

其中一个考量是到南洋小学的距离。

在 Leedon Green，部分叠号位于南洋小学 1 公里范围内，另一些不在（可于 One Map 查询距离）。直觉上，许多买家愿意为在招生范围内的叠号支付溢价。 

Yellow = Farrer Road Facing (7 Stacks)
Purple = Pool Facing (5 Stacks)
Red = Leedon Heights/Holland Road facing (6 Stacks)

合计有 18 个 2卧2卫 的叠号。

目前余货主要集中在非 1 km 的楼栋（黑框）。因此，买家确实在意是否处于 1 km（在一定程度上）。此处较优的单位为圈出的紫色与红色叠号，因为不临主干道、无道路噪音。

但需注意，红色叠号略有西晒，可通过窗帘或贴防紫外线膜来缓解。

我理解你对租赁潜力的重视，但也需考虑到该单位为两卧配置。 

潜在租客与买家多为夫妻、单身或小型家庭。或许会有“夫妻+1孩”的买家，但总体是较小的受众。此外，此区的多数租客可能是外籍人士，通常在 one-north 科技与媒体园区，或 Holland Road/Orchard 一带的使馆工作。对他们而言，小学学区并不是主要考量。 

因此，我的判断是这不应成为决定是否购买的主因；更像是“有更好”的加分项。最终我推荐 #XX-47，主要基于其不临主干道的朝向（以我的经验，面主干道的单位更难转售）。

总的来说，最终选择了 Leedon Green。我认为其在投资前景（租金与转售）与必要时自住的平衡上，表现更为均衡。

若你也需要类似的选房建议，可在这里联系我。