如果你在房地产市场待得足够久，你一定还记得2017年Hundred Palms Residences开盘时那场盛况。人们通宵排队。还有（未经证实的）传闻说，有人收钱让出排队位置。开售后7小时内，531个单位就已售罄。这在当时尤为显著，因为2017年的楼市仍在低迷后复苏，一系列降温措施过后市场信心依旧偏弱。
但这并非炒作：多年来，Hundred Palms Residences已成为史上最赚钱的行政公寓（EC）之一。今年3月底，它成为首个非顶层单位也能成交至$3.05 million的EC。即便在该项目中表现较弱的卖家，也仍坐拥数十万的利润；有些中介会说这就是EC界的Pinnacle @ Duxton。
不过，让我们回到真实的居住体验：撇开利润不谈，Hundred Palms仍是数百个家庭的家，他们也要面对某些取舍。对其中一位原始买家AJ一家而言，这是他们出售第一套房的旅程：
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一次成功的早期押注
2017年Hundred Palms开盘时，抢到一套感觉就像中了彩票——EC在7小时内售罄，队伍一排就是好几个小时。AJ提到，当时定价约为$836 psf，在当时被认为不便宜。更早的EC如The Terrace或Sol Acres的开盘定价在$700多psf区间，形成了一个心理锚点。部分升级族会质疑：Hundred Palms附近并没有MRT站，为什么大家愿意付这么多？
此外，2014年至2016年间，EC市场低迷不振。多个项目用了数年才清货，价格也长期停留在$700多psf水平。
因此，Hundred Palms推出时，开发商实际上采取了较为保守的定价，以避免滞销。尽管与一两年前推出的EC相比，定价感觉偏高，但整体仍算可负担。毕竟它是EC，相较私宅更易入手。这也促使AJ仍然决定出手。
事实证明这是一次幸运的选择——AJ正好踩在市场拐点上；随后EC供应收缩，楼市回暖。Hundred Palms顺势而上，成为最赚钱的EC之一。
AJ选到的户型“90多平方米，位于第15层，楼层相当高，视野不错。我们既能看到屋苑内部，也能部分看到外部景观，所以不会被其他楼座完全遮挡。”
AJ最终为什么出售
不过，随着家庭情况的变化，这个家终究变得不敷使用：
“我们基本上就是空间不够了，”AJ说，“我们有两个孩子，当时其中一个和帮佣同住一间房，我们则和年幼的孩子同房。我们觉得该是让孩子们开始同住一间房的时候了。”
基于此，AJ一家其实曾尝试申请提前满足MOP，但申请未获批准。因此，当5年MOP期满时，正是他们采取行动的时机。
不过，AJ也坦言，在决定出售时他们并未密切追踪市场。他们没有细抠数据，而是简单对照附近的Affinity at Serangoon。那里的单位成交约在$1,700至$1,800 psf，于是他们推断，若自家单位能取得相近水平，就算合理。
他们并不认为会难卖：Hundred Palms在开盘时就已售罄，需求显然存在。更大的考量，AJ说，是时机：“我们唯一真正担心的是，会不会放得太早。事后来看，也许我们本可以卖得更高。”
还有一个小插曲：AJ的户型类型近期并无成交记录，因为他是首批卖家之一。这可能带来一些问题，比如价格波动较大，或买家犹豫、议价更强。
但尽管如此，报价还是出乎意料地很快就来了。
一天内成交
房源在傍晚上线，到了晚上10点，桌面上就已有一个报价。出价的这对夫妻第二天一早来参观，几个小时内又调整了报价。到午餐时间，OTP就签好了。
没有长时间的带看队伍也起了作用。“就一组：出价的这对夫妻既是第一组（也是唯一一组）看房的人。过程非常省心，没有干扰，也不用反复看房，”他说。
从卖方角度来看，这样的速度并不常见。大多数屋主至少会预期几周时间、若干次带看。在本案中，时机与需求完美契合；这也说明Hundred Palms在进入转售市场时，需求已非常强劲。
我们认为，AJ心中有明确的目标价并坚持不动摇，确实起了关键作用。这让他们得以及时成交，而不是押注或寄望出现更好的报价。
有趣的是，AJ表示如果能回到当时，他可能会做得不一样
回头看，AJ承认自己也许本可以多等一等，而不是接受第一份报价。尽管如此，他们一家是有意识地不让自己失去理智。由于同类户型近期没有成交，对价位的判断多少带点赌博成分，也无法保证买家的兴趣能持续。
这些想法都合情合理——但面对像Hundred Palms这样表现亮眼、需求旺盛的项目，“还能更高吗”的念头总会萦绕心头。
就品质而言，AJ也清楚自己将要离开的是什么。他形容Hundred Palms保养良好，户型实用，孩子们玩耍、走动都很方便。社区也颇具活力，周围有不少同龄孩子一起成长。
日常生活也很便利。紧邻Hougang One——里面有大型NTUC——采买十分轻松；虽然开车外出有时需要多花一点时间，但衔接CTE让人并不会觉得与外界脱节。
尽管如此，换到更大的单位是必要的，AJ对这一结果也感到满意。对AJ而言，与其挤压到最后一块钱，不如在对家庭最合适的时点出手。
“也许我本可以再等等，而不是对第一份报价立刻出手。但同时，我们是有意识地选择不贪心。”
随着更多EC达到MOP，AJ的经历也再次印证我们反复看到的一点：5年节点往往已足够。
完全私有化、集体出售（en-bloc）的可能，或关于外籍买家的臆测，重要性或许都不如我们以往所想（尤其是在外籍买家如今需承担60 per cent ABSD的背景下）。很可能从现在起，5年节点的意义将远大于第10年完全私有化。
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