我们如何从 COVID 期间以 $960k 购入的共管公寓中赚得 $270k：一位买家的案例研究

首次咨询：要点拆解  

人人都爱说“在市场低迷时买入”。这似乎是投资的金科玉律，也是所有人口头上的忠告。但现实呢？真正这么做的人并不多。

这正是 Z 在 2020 年、COVID-19 高峰期所面临的两难。房地产市场处于一种奇怪的停滞状态——交易仍在进行，但买入远谈不上容易。 

事后诸葛地看，如今在 2025 年，这仿佛是个显而易见的买入时点。但当时在一线，买家依旧谨慎。 

看房受限、卖方犹疑，谁也不知前景如何。价格会否进一步下跌？经济会反弹，还是继续走弱？

由于其丈夫已持有婚屋名下产权，这第二套房产旨在投资。但要做出正确判断并不容易。

在 S$1M 的预算下，她有两条清晰路径：

• 购买转售盘，价格更可谈，但市场信心偏弱。
• 购买新盘，未来上涨潜力可期，但短期不确定性更高。

更重要的是，若事与愿违，如何为自己做好下行风险防护？

首次咨询时，我们逐一剖析了这些问题。 

在此基础上，我们拟定了两套策略——即便置身不确定性笼罩的市场，也能帮助她做出有把握、经测算的投资决策。

权衡利弊后，Z 更倾向于新盘路线。鉴于其 $1m 预算，我们将目标收窄至 Penrose – 该项目具备可观的升值潜力，更关键的是，在不确定环境下相对更稳健。 

深入探讨 Penrose 

Penrose：优越的中心区联通性，但亦有前提

位于中央区以外（RCR），Penrose 享有出色的通达性，尤其对驾车者友好。直连 PIE，高峰下至 CBD 不足 15 分钟，至 Orchard 少于 20 分钟。对投资者而言，这使其有望吸引在市区工作的专业租户。

但相应的权衡在于其近邻环境。周边夹杂较老的工业园区，住宅“名门气质”不足。话虽如此，日常便利度不差：Sims Vista Food Centre 近在咫尺，步行可达 Aljunied MRT (EWL)，对依赖公共交通的租户亦具可达性。

对 Z 而言，这并非致命短板。她的关注点纯粹在投资回报，而非生活方式。关键在于账是否算得过。经过详尽的财务测算，Penrose 通过了这一关。

更深入地拆解 Penrose 

Penrose 的 2房1卫 户型

市场情绪与早期需求都明显偏好 Penrose 面积为 646 平方英尺的 2房1卫 单位，理由充分。其“哑铃式”平面最大化了空间效率，对自住与租赁两端均具吸引力。封闭式厨房亦是一大亮点，此类户型中并不多见。

尽管如此，选择 2房1卫 户型并非毫无风险。当时，大多数买家更倾向于更为传统的 2房1卫 配置，这也让 Z 对其转售潜力有所顾虑。 

但当我们拆解数据后发现，2房1卫 单位在投资回报上并不逊色。因此，在其既定预算下，这反而是最契合的配置。 

与 Sims Urban Oasis 的对标

这笔投资最重要的一环，是让 Z 对自己的决策建立信心。诚然，或许还有其他项目潜在回报更高，但 Penrose 的关键在于：由于 Sims Urban Oasis 的定价锚定，其风险更低。这是 2015 年推出的可比项目，距离仅 200m。数据很能说明问题：

• Sims Urban Oasis GLS 地块成交价为 S$383.5M (S$732 psf ppr)。
• 相隔 5 年，Penrose 的 GLS 地块仍以同样的 S$732 psf ppr 获得。

这种定价平行意义重大。 

Penrose 在 COVID-19 不确定性中入市，促使开发商采取更灵活、对投资者更友好的定价策略。开盘时，其 2房 单位定价约 S$1,500 psf，与当时 Sims Urban Oasis 的转售价相当。

我们也注意到，尽管 Sims Urban Oasis 更旧、定价相近，但成交量依然稳健——这强化了 Penrose 未来转售需求强劲的可能性。它更新、户型更具竞争力，且片区内没有其他直接竞品。

综合以上因素，Penrose 最终更契合 Z 的投资标准。

Penrose 抽签选房 

既然 Penrose 成为 Z 的首选，接下来便是挑对具体单位。 

按新盘销售流程，要拿到理想的抽签号，确实需要些“运气”。简单说，号码越小，越有机会选到合意单位。 

递交本票后，她抽到小于 100 的号位——考虑到 2房1卫 仅有 69 个单位、需求旺盛，这一位置相当有利。竞争激烈；当号段到达 200 左右时，想要拿到此类单位的概率已相当渺茫。

所幸，靠前的号位意味着她有机会争取心仪的楼叠（stack）。 

Penrose 总体规划图

在与 Z 细化单位甄选时，她的首选是 Block 28 中的一个单位——这是唯一不面向 PIE 高速、朝内的楼叠。

鉴于其与临高速的单位同价，我们建议这是全盘性价比最高的选择。

从定价角度看，我们指出每层加价低于 $4,000，占总价不到 1%。这点溢价使她可灵活考虑更高楼层以获取更佳景观，同时也不排斥低楼层方案。

不过，尽管号位不错，这一批单位在她进场时很可能已被选完——因此我们也预先拟定了若干备选方案。 

订购当日的再评估

订购当日到来时，Z 终于能完整看到剩余单位清单。 

如预期，Block 28 已全数售罄，仅余 4 个楼叠，且均面向高速。为降低噪音，我们提出两项关键策略：

• 选择更高楼层，以拉开与高速的距离。
• 选择退距更大的楼栋，尽量减少正面暴露。

在选择受限的情况下，我们引导 Z 选择距高速最远的楼叠中的中层单位，既符合其预算，又将 PSF 维持在 $1,500 以下；结合 Sims Urban Oasis 的转售价，这会是更稳妥的选择。 

为 Z 规划退出策略

自卖方印花税（SSD）期满后，我们持续就出售的最佳时点与定价为 Z 提供建议。 

我们的策略从两大核心问题入手：

• 出售的首要动机是什么？ 是为将资金再配置到其他投资，还是单纯锁定资本增值？ 
• 时机与收益的权衡如何？ 她是否愿意多等以争取额外的 S$20,000–S$30,000 升值，抑或更偏向更快退出以契合目标？

据此，她选择较早出售；我们在 2024 年为 Z 的 2房1卫 单位以 $1.23x ($1,9xx PSF) 成交。作为参照，一套高许多楼层的相似单位刚以 $1.25x ($1,9xx PSF) 成交；在当时情境下，这一决定不难作出。

Z 最初以 $960k+ 购入该单位，另付 $23k+ 印花税，合计成本约 $990k+。

时隔 4 年，她在印花税前实现约 $270k 的利润，年化回报率 6.9%。扣除最初的印花税后，净收益约 $240k+ – 对一笔相对低风险的投资而言，表现不俗。

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