新加坡$2.1 million以内可买到的最大三卧公寓单位盘点

截至我们在2025年4月撰写本文时，市场上流传着“两卧已成新三卧”的说法。这让需要更大空间的家庭买家颇为无奈，他们未必愿意在面积上作出如此巨大的让步。但在新盘价格日益高企、且供应重心又转向更昂贵的CCR之际，我们还能怎样？答案是转向二手市场。以下这些项目的三卧单位，近期成交价在$2.1 million或以下：

注：为何定在$2.1 million？据市场反馈，如今“平均”的HDB升级族的可负担区间大致在$1.8 million至$2.1 million。

CCR的选择：

顺带一提，River Valley Apartments本来也会入选：这是一座1970年的永久产权公寓，三卧均价约$1.97 million。由于今年早些时候已集体出售（en-bloc），我们将其排除。

其中，我们较为看好的有Bassein Court（地段明显占优），以及Tanglin Regency（价格与面积的性价比突出）。

1. Bassein Court

Bassein Court为1993年落成的精品（28户）永久产权项目，邻近Tan Tock Seng Hospital (TTSH)。因此亦接近VeloCity Mall与Novena MRT站（NSL），两者都在TTSH旁。以约$2.1 million购入一套三卧，地段可谓相当不错。

对于必须贴近市中心的家庭而言，这更像是“位置优先于功能”的取舍。由于项目体量很小，并无共用设施（但设有私家保安）。外立面亦显陈旧，弧形阳台一眼便可看出年代感。

然而室内空间相当宽裕，三卧面积可达约1,399平方英尺。更令人意外的是，尽管楼龄不小，格局却颇为高效，几乎没有浪费走道。我们还是首次在平面图上见到标注为“breakfast”的房间——我们也不敢妄下定义，但它看起来像是位于厨房与起居/餐饮区之间、可实用的一个空间：

综上，对于不在意泳池、健身房等“花哨配套”的买家，这是个低调而体面的选择。或许会让人犹疑的是价格可能较为波动（成交量低所致），以及紧邻TTSH的因素（部分买家或因潜在噪音、乃至忌讳而不喜）。

不管怎样，想以约$1,500+ psf的水平住在Novena MRT附近，选择并不多见。

2. Tanglin Regency

我们会认为，撇开名称不谈，此盘更接近Alexandra区域而非Tanglin。尽管如此，这个位于CCR且较为少见的99年地契公寓建于1998年，体量不大，仅210户，私密性尚可。

如同一般小型公寓，配套较为基础，但设有泳池、健身房与网球场。居住亮点并不在配套：其一是可步行至Redhill MRT站（EWL），且与Queenstown与Tiong Bahru分别仅一站之隔。

其二是相对于价格的户内尺度：沿Alexandra Road的一套1,168平方英尺，在此区已属相对可负担。确有部分面积因低效而流失，我们也不太喜欢穿过厨房的一条长走道；不过偏好传统布局的买家或许会欣赏这种“私密（卧室）与公共空间分列两侧”的设置。

Tanglin Regency的通达性同样不俗：Gan Eng Seng与Alexandra Primary两所学校均在1公里范围内。主要短板在于地契年限递减；考虑到其地段相对房价的强势，不排除短期内出现集体出售（en-bloc）尝试的可能。

RCR的选择：

在这里，我们最感兴趣的两个项目是Braddell View（户数多、单位尺度大）与Prestige Heights（永久产权且地段出色）。

1. Prestige Heights

Prestige Heights为2011年落成的精品（154户）永久产权公寓。步行不远可达美食云集的Balestier Road及Shaw Plaza。虽称不上贴近MRT站，但有短程直达巴士前往Toa Payoh的HDB Hub，以及Novena MRT（NSL）附近的VeloCity Mall。

就近便利方面，附近有Whampoa Food Centre，亦有超市与各类日常社区配套。

以此地段而论，低于$2 million的价位颇为亮眼，尤其其三卧面积超过1,900平方英尺，且为永久产权。遗憾的是，我们没有此次成交的1,916平方英尺单位的平面图，但可在此处查看其他Prestige Heights的户型图。该盘属“统一规范前（pre-harmonisation）”公寓，可能会出现如空调板等面积偏大的元素；但整体而言，格局方正可用。

（另注：我们并不偏好带屋顶露台的户型，或许会尽量回避。）

2. Braddell View

Braddell View前身为HUDC组屋区，是最后一批私有化的项目之一。可追溯至1978年，产权混合，体量可观，共918户。需先说明，此处曾有集体出售（en-bloc）尝试，最新的一次在2019。一些买家正是冲着其潜在的en-bloc机会而来，并可能继续推动。

尽管迄今尚未成功，但考虑到地段强势，集体出售并非不可能：Braddell View可步行至Braddell MRT站（NSL），再走远一点也能抵达Caldecott（CCL, TEL）。周边三条地铁线的通达性不言自明。另需注意，Braddell MRT站向两侧各一站即达Bishan或Toa Payoh，便于前往HDB Hub或Junction 8 Mall。以不足$1.8 million的平均成交价，这里的地段可谓相当出众。

由于年代久远（1970年代项目常见），可靠的户型图并不多见——因此实地看房尤为关键。较低的价格点（1,665平方英尺约$1.75 million）主要得益于地契年限已相当消耗，更适合年长买家。

即便如此，仍请保持清醒：一旦出现en-bloc，而你又已入住并投入装修成本，带来的不便不容小觑。

OCR的选择：

考虑到永久产权与946年地契，我们预期Sunshine Lodge与Bluwaters 2会首先吸引关注。先快速看看这两处：

1. Sunshine Lodge

Sunshine Lodge为1998年落成的精品（30户）永久产权项目，长期较为低调。外观谈不上出众，也缺乏泳池、健身房等常见配套；但我们建议深入评估其所处位置。

项目步行可达Serangoon NEX，这是一座心地带最大的购物中心之一。NEX与Serangoon MRT站相连，可换乘NEL与CCL。此外，Serangoon再往一站的Woodleigh，如今也拥有体量不小的Woodleigh Mall。

Sunshine Lodge沿路下去有多家餐饮，包括知名的24小时Jojo’s Diner，以及较新的Joji’s Sandwich Parlour。学校方面，Maris Stella High与Yangzheng Primary均在1公里范围内；附近的Serangoon HDB社区亦设有24小时咖啡店、便利店、诊所等。

因此，尽管项目看似不起眼，Sunshine Lodge的通达与便利性其实相当出色。若说不足，则在于配套缺失、楼龄偏高，且项目与马路的退距本可再远些。

另有一事：现有户型图清晰度不佳、信息含混，多为整层而非单元平面（可在此处查看）。因此我们难以评价室内细节，需实地看房确认。

尽管如此，1,900+平方英尺、价格刚过$2 million，且为靠近NEX的永久产权项目——即便放在几年前，也相当有竞争力，更何况在2025年。

2. Bluwaters 2

Bluwaters 2为946年地契项目，仅71户，建于2010年。

与Sunshine Lodge相比，这里的氛围截然不同，几乎可谓两极。Bluwaters 2并不靠近繁忙商场或MRT站——这并非缺点，而正是其卖点：项目坐落在以有地住宅为主的地段，低密度、环境清幽，并享有绿景朝向。

穿过这片绿意，朝Loyang Jetty方向望去，可见通往Ubin一侧的滨水景观，这也呼应了项目之名。

亦值得一提：虽为精品体量，开发商在配套上并未吝啬，设有规范的泳池、健身房、景观园区、烧烤区等。虽无法与大型公寓同日而语，但在精品项目中已属难得的投入。

位处有地住宅区的必然取舍在于出行：多半需要驾车（或骑行）。例如骑行前往Downtown East并不算远；那里是主要的亲子休闲枢纽，兼具零售与餐饮。此前有接驳巴士通往Downtown East，但截至撰文时我们不确定是否仍在运营。

在布局方面，空间方正规整；考虑到景观是卖点，较大的阳台（自主卧延伸至客厅）反倒加分。家用防护室设于厨房内位置得当，空调板隐藏在工作阳台之后。

1,776平方英尺约$1.82 million，尺度相当可观，适合重视室内空间的买家。对于更看重大面积、而非花哨配套的家庭而言，这是不错的选择。

总体而言，你会注意到此处不少项目要么为精品/小体量，要么楼龄偏高。若你不介意（甚至偏好）户数较少，不妨认真考虑转售市场的三卧，而非价格高昂的新盘两卧。同时也可看到，在RCR或CCR内，部分项目的永久产权在一定程度上抵消了楼龄带来的劣势。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。