Grand Dunman 评测：罕见的近距 MRT、1:1 车位配比的巨型项目

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项目:	Grand Dunman
地区:	15
地址:	2 – 18 Dunman Road
产权年限:	99 Years
单位数量:	1,008
占地面积:	271,620 sqft
开发商:	SingHaiyi Group
TOP:	Est. 2027

当我年纪足以考虑购买自住房时（2018 年起），第一波巨型项目（>1,000 个单位）陆续登场，我对它们其实颇为怀疑。

随便举几个，当时有 Avenue South Residence、Jadescape、Parc Esta、Florence Residences、Parc Clematis、Normanton Park， 当然，还有谁会忘记拥有 2,203 个单位的 Treasure at Tampines，它轻松打破了新加坡共管公寓单一项目单位数最多的纪录。 

在我看来，关于这些项目的需求我有不少疑虑——从新盘角度看，人们是否能接受这么多邻居，并在有限的设施上竞争（想象一下 1 个网球场要服务超过 1,000 名住户）。从转售角度看，我也在想，Treasure at Tampines 某个 3 Bedroom 单位要如何与可能在 TOP 后同时挂牌的另外 760 个潜在 3 Bedroom 单位竞争，出租情况亦然。你懂我的意思。

结果证明我是错的：这些项目不仅在随后几年全部售罄，价格也在过程中稳步上涨。我以为的劣势（庞大的单位数）反而成为优势，使得开发商可以随着每一批单位售出而逐步抬升价格。

若记忆无误，自 2021 年的 Normanton Park 以来便未再见到新的巨型项目，而在 District 15，自 1986 年的 Mandarin Gardens 起也未有同规模项目——那还是我出生前近 10 年。这也令 Grand Dunman 的评测更令人期待。

Grand Dunman 能否复制其巨型项目前辈们的成功，凭借琳琅满目的设施以及面向不同买家群体的户型组合脱颖而出？再加上无论驾车还是公共交通前往 CBD 与 Paya Lebar Central 都很便利，部分单位可享部分海景与无遮挡有地住宅景观，周边餐饮选择也十分丰富。希望你也和我一样期待一探这个新项目。

事不宜迟，让我们开始吧！

Grand Dunman 深度探访

Grand Dunman 是 Dunman Road GLS 地块的开发项目，SingHaiyi 于 2022 年以 $1.28 billion（$1,350 psf）中标，以高出 20% 的价格击败此次招标中唯一的另一家投标者 CDL。不过需要指出的是，Tembusu Grand 的土地成本为 $1,302 psf，更为低廉，因此其最终定价如何，值得关注。

拥有 1,008 套单位，Grand Dunman 将在 2027 年 TOP 时，成为 D15 40 多年来的首个大型开发项目。

Grand Dunman 由 7 栋 18 层公寓组成，其中 6 栋为 Luxury Collection，1 栋为更高端的 Grand Collection。建筑师采用了现代立面设计，Luxury 楼栋覆以“titanium”，而 Grand 楼栋则为香槟金色。Grand 楼栋确实在众楼栋中十分醒目，确切的色调可在 5 Bedroom 示范单位查看。 

不过话说回来，我认为从示范模型很难真实呈现成品的颜色效果，因为在真实环境中（不同日照、阴天等）颜色会有不小变化。

可以预见，这一抹金色会引发两极评价。就我个人而言，我不认为所选颜色过分张扬，但设计终究见仁见智。这也不是首个以金色覆面的住宅公寓——如 Klimt Cairnhill 与 One Shenton，结合其 CCR 位置，你也可以认为这或许正是部分买家所青睐的风格。 

尽管如此，不可否认开发商在尝试打破常规，而 Grand Dunman 一旦落成，势必会脱颖而出。

除了配色，Grand Collection 的单位在空调机位格栅上也会有更为精细的细节处理。按理，这个楼栋将拥有本项目中最好的景观，可眺望 Geylang River 与 Kallang Basin。

项目的出入口将设于 Dunman Road，我认为这是一个颇具体面的门牌。成长于 D15 的我，一直把这一带与有地住宅联系在一起，而近年沿线也涌现不少公寓，因此我相信不久的将来，Grand Dunman 将会成为人们与此地址相联系的一个标志。 

不过让我意外的是，1,008 个单位的体量，却只有 1 个车行出入口。即便抵达广场面积不小，尖峰时段若出现拥堵我也不会惊讶。我认为开发商有意设置一条较长的车道通向落客区，以避免在 Dunman Road 路边形成积滞。 

这条长车道也营造出更为隆重的到场仪式感；类似的做法我们也在诸多高端公寓中见过，如 Martin Modern 和 Perfect Ten 等。入口处设有造型环形车道和有顶上落客区。就我在一线了解的情况，已 TOP 的大型项目清晨时段并未出现太大问题，毕竟住户上下班时间错峰，再加上 WFH 的普及，也有所缓解。 

对我而言，最令人印象深刻的是 Grand Dunman 实现了车位与住户 1:1 的配比。这在当下愈发罕见（也常成为部分新盘买家发现无法容纳全部车辆时的痛点），尤其是临近 MRT 的公寓；为此向主管部门支付溢价并落实配比，值得为开发商点赞。1,008 个车位（其中若干为 EV 充电车位）这项配置常被低估；为实现该目标，SingHaiyi 需兴建 3 层地下停车场（也因此增加了成本）。鉴于 Grand Dunman 拥有相当数量的大户型，我认为这对不少家庭而言将是备受欢迎的配置。 

这里也有不少 1/2 Bedroom 单位（很可能被用作出租），因此对于大户型住户，家里要停不止一辆车也更有机会实现。

得益于较大的用地，Grand Dunman 内设 2 座会所，Jewel Clubhouse 位于项目西端，Pool Clubhouse 顾名思义则靠近 80m 长泳池。两座会所均为 3 层高，内部设有多间功能室，可满足大小型聚会。 

先从 Jewel Clubhouse 说起，其采用醒目的圆形设计。它位于沿 Geylang River 的公园连道旁，且最靠近 Dakota 的 HDB 楼群；一层将设有 5 个向公众开放的商业单位。住户同样可从中受益，若有一家营业至晚的便利店更是方便。这些商铺目前将由开发商统一管理（总比散售给个体业主要好），并有望引入咖啡馆等业态，增添生活氛围。

2 楼设有 2 间面向 Geylang River 的功能室以及一间供静心使用的图书室。若偏好户外或想呼吸新鲜空气，这里亦有观景平台与花园露台。 

到了 3 楼，玩法更多样：这里将设有高尔夫模拟器兼游戏室，虽然我没有其效果图，但听上去会是个颇为有趣的空间，尤其近年来高尔夫爱好者回潮。另设卡拉 OK 兼音乐室，适合更具音乐天赋的住户。同层还配有第 3 间功能室，方便招待亲友，楼层更高，对 Geylang River 的视野理应更佳。 

这里同样最靠近 Grand Collection，可视作为溢价所带来的额外福利。另请留意，这栋尊享楼的最低楼层也将高于 Jewel Clubhouse 的最高点（尽管示范模型未能很好呈现这一点）。

Grand Dunman 的第二座会所为 Pool Clubhouse，位于住宅楼之间。其建筑本身颇为抢眼，悬挑于 80m 长泳池之上。2 楼设有 2 间面向泳池的功能室；截至目前，空调功能室合计已达 5 间。常规周末而言，这应足以满足 1,008 个单位的需求。 

项目内唯一的健身房临池而设，健身者可与泳者‘隔空比拼’，相互激励。开发商强调，相比其他项目，他们为健身房划拨了总 GFA 的 1.1%，高于不少项目（你也能看到它在最高层占据了相当面积）。配置将包括至少 6 台跑步机与 4 台动感单车，但鉴于全盘超过 1,000 个单位，尖峰时段或仍较为拥挤（不过我仍欣赏其在这方面的更高配备，毕竟常被忽视）。

延续运动设施的主题，项目还设有 1 个网球场，位于 Jewel clubhouse 旁。无需多言，想在高峰时段订到场地会很难（甚至几近不可能），我就点到为止。即便是大型公寓，能配备 2 个网球场的也不多见（Parc Esta，其一例，且就在附近，也同样只有 1 个网球场）。打个趣味对比，回看 Grand Dunman 对标 D15 的上一个大型项目——Mandarin Gardens，其单位数仅比 Grand Dunman 少 8 个，但网球场数量却是后者的 4 倍。40 年带来的变化可见一斑！

前文提到的 80m 长泳池是项目的主泳池。这一配置与我在开篇提到的其他大型项目基本相当，甚至更优，唯独 Parc Clematis 与 Treasure at Tampines 以泳池数量取胜。此处被称为 Grand Pool 的主池并非单调的矩形，而更呈泻湖式曲线，同时不牺牲有效泳道长度。 

这座泳池尤为独特之处在于，可从池中穿过会所底部，游至另一侧的水力按摩池，我觉得这是个相当酷而有趣的设计。 

除水力按摩池外，主池四周还环绕着儿童池。围绕 80m 长泳池亦设有若干 jacuzzi 点位与池畔甲板，可按你偏好选择亲水或日光浴。

若你更偏好到户外运动，项目设有通往公园连道的侧门（共 4 处），你可在家门口沿 Geylang River 轻松散步或慢跑。若你热衷更高强度的运动（排球、篮球、羽毛球等），OCBC Arena 乘坐 MRT 也就几站路。 

我尤其喜欢这里对儿童设施的用心策划。从 Pool Clubhouse 设有一条 Treetop Walk 通向游乐区。孩子们可以直接通过这条“树梢步道”抵达 Tree House Playground（大人可走楼梯），我想他们会很爱从上往下攀爬。附近亦有多处戏水区，炎炎夏日里孩子们肯定能在此尽情玩水。整个区域将铺设更适合儿童的橡胶地垫，当他们翻滚打闹时，你也能更放心。 

若你想在此举办儿童派对，这里就有一处 BBQ pavilion。既能烤肉，又能就近照看孩子，十分合适！ 

如果你在想，Grand Dunman 另有 2 处 BBQ pavilion，其中 1 处位于项目东端、靠近 Tai-chi Deck，另一处靠近网球场、毗邻静谧水景池。上图这一处会是我毫无疑问的首选，因其远离其他设施，更具私密性。

需要提醒的是，这里并没有真正意义上的 penthouse（至少不是我所指的带户外露台的那种）。每栋楼的最高层会有更高的层高，这是当今多数新盘的常见做法。

另一项亮点是，Grand Dunman 周边大多被水体环绕。尽管这些运河未必是最赏心悦目的滨水景致，但至少在 Grand Dunman 与周边住区之间形成了一定的缓冲与分隔。

此外，除对面的 12 层 HDB 楼与 18 层的 Waterbank at Dakota 外，四周大多为低层有地住宅。这意味着你将享有面向海面与 East Coast Park 的相对开阔视野；更重要的是，有地社区的属性也基本保证了这一点在未来不易改变。

总体而言，我认为这里的配套足以满足住户日常所需。诚然，单一一座网球场或许略显不足，但这已是当下市场常态。应对之道大概是多结交朋友——尤其是住在附近二手公寓里的——他们或许就是你的“救命稻草”！ 

话不多说，我们进入示范单位吧！

Grand Dunman – 2 Bedroom + Study Type 2BR S1 (72 平方米/775 平方英尺) 评测

Grand Dunman 的所有 2 Bedroom 户型（双钥匙除外）均为“哑铃型”布局，考虑到户型面积，这是更高效的选择。面积介于 667 平方英尺至 797 平方英尺（不含顶层带挑空面积的单位）；较小单位为 1 间浴室，较大单位配备 2 间浴室和/或一个书房。 

所以没错，Grand Dunman 并没有常规的 2 房 2 卫户型。

令人惊喜的是，项目还提供双钥匙单位，这在 2 Bedroom 布局中相当少见（上图为 721 平方英尺）。鉴于对第 2 套房购买者更为严厉的措施，这类产品的吸引力更高。 

这套 775 平方英尺的样板房为 2 Bedroom 中次大的户型，并带书房。最小的 2 Bedroom 为 667 平方英尺（仅 1 个浴室），最大至 797 平方英尺。所有单位公共区域铺设瓷砖，卧室为工程木地板。层高为 2.8m，符合市场水平。

进入单位，左侧即为开放式厨房，配有上下嵌入式橱柜，以及 Franke 水槽与龙头。这里甚至还提供净水龙头，这在新盘中并不常见（我上一次见到类似配置是在 Nyon）。

此外，配置还包括石英台面，防溅板为大规格瓷砖。

细心的读者会注意到，大众化的 Samsung 冰箱和洗烘一体机，与开发商同样配备的高端 De Dietrich 烤箱与电磁炉形成反差。出现这种差异自有原因——据称 Samsung 家电是当时唯一符合监管方“4 tick”标准、以满足最终 Green Mark Platinum 认证的选择。 

总体而言，厨房与入户过道连成的宽度足够，符合此面积 2 Bedroom 的预期。

按照 Green Mark Platinum 认证的要求，无论户型大小，起居室都会预装吊扇。若注重实用性这是加分项；若特别看重美观，或许会扣分。就我而言更偏向前者，因此对此点赞。在我看来，除 Dyson 外，落地扇并不更美观，因此我更偏好吊扇，尤其还是随房附送的！ 我想大多数新加坡人也更务实，这配置应当算是利好。

接着，我确实觉得餐区偏小。虽然摆下了 4 人餐桌椅，与其他项目相仿，但座位距离厨房台面和主卧门都较近。更何况所选餐桌本就比较窄（且为通透材质），因此周转空间并不充裕。

不过横向通道仍算宽敞，若需要更灵活以容纳更多人，至少可以考虑更长的可拉伸餐桌。

至于空间“去哪了”（毕竟 775 平方英尺对 2 Bedroom 并不算小），我唯一的结论是：公用卧室略大于市场平均（10 平方米），阳台也更大（6 平方米）。 

客厅进深与开间都尚可，可容纳一张三人沙发与一张小型“茶几”，与市场水准一致，基本没有意外。

与客厅相连的阳台面积为 6 平方米，略高于平均水平。以本户型的整体面积而言，这里相当宽裕；若你喜欢户外空间，应该会颇为受用。 

我想这主要是考虑到无遮挡景观与临水景观的单位，因此配备更大的阳台，以便更好地享受户外，也是合理的。

现场仅摆放了一张并不适合户外使用的单人座椅（这个选择颇为奇怪）和一张小茶几，仍有充足余量，可见实际可用面积之宽裕。鉴于室内餐区的尺度，不妨考虑把用餐区移到露台，可能更为舒适。我也看过数个 600+ 平方英尺的新盘采用类似布置，确实有助于让室内显得更为宽敞。 

书房位于公用卧室与浴室 2 之间，并配备独立空调。随着 WFH 趋势延续，这个空间对有预算的买家而言是加分项。其面积约 4 平方米，也可以定制上下柜以收纳杂物。 

转到公用卧室，面积达 10 平方米，表现令人惊喜（这也正是开发商的主打——每间卧室都应能放下 Queen 尺寸床）。它与主卧（11 平方米）的面积几乎相当，且略大于不少新盘常见的 9 平方米水准。

此房的布置相当实用：可放下一张 Queen 尺寸床，若将床尾顶到尽头，还能留出一张小书桌的位置，可作为小型工作台或梳妆台（视住户需求而定）。需注意该卧室仅为半高窗，因为空调机位就在窗外。按惯例，开发商将提供 2 扇推拉门的标准衣柜。 

对面的公用浴室为 4 平方米，属常规尺度。按预期，这里没有窗户，需依赖机械通风。开发商将配备洗手台上方的标准镜柜与内置收纳。

壁挂式坐便器与洗手盆来自 Kohler，面盆龙头与淋浴套件（非顶喷雨淋）来自 Gessi。巧的是，我自己的浴室也是这套品牌组合，所以我当然会说它们好用！ 

主卧面积为 11 平方米，比公用卧室只大一点点（约 10%）。主要差异在于这里配有落地窗，使得空间在视觉上更显开阔。

若像样板间这样两侧摆放尺寸合适的床头柜，选择 Queen 尺寸床最为合适。主卧的定制衣柜与公用卧室略有不同，采用缎面镜面饰面，增添一丝奢华感。 

衣柜也配有一贯的“加料”——侧边设有全身镜与额外小柜，便于收纳饰物配件。

至于主浴，面积为 5 平方米，同样没有可进行自然通风的窗户。两间浴室在设计与配套上大致一致，均使用 Gessi 与 Kohler 的高端配件；差别在于，主浴额外配备了更高规格的顶喷雨淋。

Grand Dunman – 3卧室+书房 户型 3BR LS (104 sqm/1,119 sqft) 评测

Grand Dunman 的3卧室单位面积从 926 sq ft 至 1,475 sq ft（不包括顶层单位，因其包含挑空面积），并提供多种不同变体。一些更为实用的布局设有储物间或 Home Shelter，而另一些则在入口和公共卧室处预留了门厅空间。至于后者是否属于“浪费空间”，当然取决于你的个人偏好。

与2卧室单位一样，这里令人欣喜的是设有双钥匙（dual key）单位，这意味着你可以同时获取租金收入、保有私密性，并且（希望）无需承担 ABSD！本次示范单位是 Luxury Collection 中面积最大的3卧室，配有家务阳台和 Home Shelter。 

作为标准配置，所有单位的公共区域铺设瓷砖，卧室为工程木地板。层高与市场一致，为 2.8m。所有单位的客/餐厅都会配备吊扇，体现开发商推动更可持续新世代居家的理念。 

进入单位后，是一个 L 型玄关，首先通向右侧的封闭式厨房。此类布局在私密性与效率之间总有争论，但当单位面积在 ~1,100 sqft 及以上时，我更倾向于前者（只要不过度）。 

至少这里预留了放置鞋子的收纳空间，这往往是人们容易忽略的。

厨房两侧均设有台面，为备餐提供更多操作区。面向餐区的一侧设有玻璃隔板，有利于引入采光，也方便在孩子在外面活动时照看。Franke 水槽、龙头及净水器也配置于此。

另一侧配备了更为高端（无论品牌格调还是价格）的 De Dietrich 烤箱、油烟机与 3-burner 炉灶，以及更显豪华的仿大理石石英背墙。明火炉灶深受许多亚洲家庭青睐，相信这一配置会备受欢迎。

上下层的嵌入式橱柜为标准配置，并附带调味架。与常见做法相同，冰箱位于入门旁，厨房尽头的 w/c 旁设有分体式洗衣机与干衣机。与2卧室单位一样，改用 Samsung 家电（冰箱、洗衣机、干衣机）是为了满足 Green Mark Platinum 的要求。别忘了，保护环境从你我做起！

沿着厨房更里侧，是 household shelter（4 sqm）、家务阳台与额外的 w/c。此处可活动的空间确实不多，因此安装诸如阳台晾洗系统之类的设备会更为实用。

household shelter 可用作储物间或帮佣房；而家务阳台的窗户也便于在不使用洗衣机的日子里让衣物自然晾干。

回到餐区，最多可摆放 6 人座的餐桌，正如开发商在此展示的那样。这个空间确实比2卧示范单位更大，但整体仍较为紧凑。

当把椅子拉出时，一侧势必会占据通往卧室的走道。虽在观感上未必理想，但这也正是许多人在此类布局中选择一侧做卡座（长凳式座位）的原因。

转到起居区，面积还算可观，结合所摆放的沙发长度，体感更为宽裕。这里大概是 4–5 人座沙发的尺度，对3卧单位而言长度合适。

就横向宽度而言则更为常规，尤其考虑到这里并未摆放正式的电视柜——这也是多数示范单位常用的视觉呈现手法。 

相邻的阳台为 6 sqm，尽管本单位面积几乎大了 50%，其尺寸仍与2卧示范单位相同。我认为这很好，意味着室内面积得以最大化；以一家日常使用而言，这样的阳台已绰绰有余。示范中摆设相对简洁，但你可见即便放置一张户外秋千，周围仍有富余空间，可按喜好布置成小型香草花园或咖啡角。 

现在，让我们看看这套3卧单位其余的卧室。

卧室3为 9 sqm，被打造为双层床的儿童房。看示范单位的设计师如何演绎儿童房总是有趣，因为几乎每次都有新意！

尽管层高为 2.8m（对于共管公寓并不算高），他们依然将其布置成颇具吸引力的儿童空间。

卧室2同样为 9 sqm；虽看起来也是儿童房，但这里摆放的是一张 Queen 尺寸的床。示范单位常见做法是一个房间摆单人床，另一个摆 Queen 床，以展示可选的布局变化。

放置 Queen 床后，空间感会更受限，只能容纳一张床侧柜，难以再摆放其他家具。按标准配置，卧室还将配备常见的 2-panel 嵌入式衣柜。 

由于这是面积最大的3卧布局，还包含一个 4 sqm 的 Study，自带空调与窗户。这个空间相当实用，可按需灵活使用：可作传统书房，亦可作幼儿房、帮佣房，或干脆作为额外储物间（不过鉴于已配备 household shelter，我认为最后一种用途略显可惜）。

所有普通卧室共用 Bath 2，面积为 4 sqm。此布局属于“corner stack”，因此公共浴室设有窗户！能有自然通风始终是加分项，这点值得肯定。标准配备包括 Kohler 洗手盆、壁挂式 w/c，以及 Gessi 水龙头与淋浴混合器。与 Grand Dunman 其他单位一致，雨淋花洒仅配置于主浴室。 

至于主卧，面积为 14 sqm，尺度相当舒适。因此你可以“享受”摆放一张 King 尺寸的大床，仍留有充裕的活动空间。大幅窗面也在营造开阔感方面起到了积极作用。

一如既往，主卧在配置上有所“加持”，包括缎面质感的衣柜饰面，以及侧边的内置镜面与饰物收纳板。

最后来看主浴，面积为 5 sqm，较 Bath 2 略大。它同样配有窗户，但尺寸竟比另一间浴室更小。与 Bath 2 的主要区别在于，这里除配备 Gessi 混合器与水龙头、Kohler 洗手盆及壁挂式 w/c 外，还额外提供了 Gessi 雨淋花洒。 

Grand Dunman – 4卧室 4BR L 户型 (133 平方米/1,432 平方英尺) 评测

在 Grand Dunman 的 Luxury Collection 中，这是最大的 4 卧室户型，其他的面积介于 1,292 平方英尺 至 1,421 平方英尺 之间。最小的布局没有私家电梯，其余则有；考虑到这是一个规模庞大的项目，这点相当不错。另一方面，定位更高的 Grand Collection 中的 4 卧室单位则介于 1,787 平方英尺 至 2,314 平方英尺 之间。 

按照标准，Luxury Collection 的所有单位公共区域铺设瓷砖，卧室采用工程木地板。另一个参数是，层高为 2.8 米，符合市场常见水平。为争取 Green Mark Platinum 评级，所有单位的客厅/餐厅都会配备吊扇。

走出私家电梯，迎面而来的是 4 平方米的私家电梯前厅。我一直很喜欢这个概念，因为它既可作为等候区，也能在有其他住户同乘电梯时提供更多私密性。这里没有提供内置鞋柜，你可以自行定制，或直接购买现成的。

进入单位后首先映入眼帘的是一张 6 人位餐桌。对于 2 和 3 卧室示范单位中较为紧凑的用餐区我曾有些保留，但这里的空间明显更充裕。若选择长方形餐桌，长度似乎最多也就容纳 6 人，不过至少留出了充足的走动空间。你也可以摆 8 人位，但或许改用圆桌会更合适。

我喜欢较大户型的一点在于，它们往往配有干厨房，或至少多一段操作台。这里更偏向后者，配置了 Franke 水槽与龙头、Vintec 恒温酒柜，以及一些下柜。尤其当有一大群朋友来家中聚餐、采用自助餐式摆放时，这里会很实用。 

开发商也在此处刻意营造更显豪华的观感。不同于普通的白色墙面，这里将安装一整块仿大理石的大规格瓷砖，与外观相近的台面相衔接。鉴于如此大规格的瓷砖并不常见，周边会以边框设计，搭配较小的拼片以完成整体效果。 

至于湿厨房，首先映入眼帘的是预留的工作阳台。不确定你是否一眼能看出来，但这片带窗的留白空间，若你倾向于自然晾干衣物（你已配备干衣机），就可以安装顶挂式晾衣架。

在厨房内，一侧提供了可观的操作台空间，且厨房两侧都配备了充足的顶柜与下柜。Franke 水槽、龙头以及净水器（品牌待确认）位于操作台这一侧。 

开发商将提供高端的 De Dietrich 3 区炉灶、抽油烟机和烤箱，以及 Samsung 双门冰箱和分体式洗衣机、干衣机。与更高端的替代品相比，后者的存在感可能略显突兀，但再次说明，之所以选择它们，是因为能够满足 Green Mark Platinum 的评估标准。

在这台 Samsung 双门冰箱旁，还有一个我一直觉得很实用的小壁龛，可放置你日常使用的咖啡机和/或电饭煲。考虑到这里在厨房里，我更把它视为一个功能区，而非纯粹为了美观。

继续深入湿厨房，你会发现一扇侧门通往主电梯大堂（毕竟你已拥有自己的私家电梯前厅），因此你通常会在这里收取外卖/杂货。

此外，这里还设有备用卫生间，以及 4 平方米的家用防护室；对于面向大家庭的此类单位而言，它往往会被用作女佣房。

回到客厅，这里的尺度明显比 2 和 3 卧室示范单位宽裕得多。考虑到二者在面积（以及相应客群）上的差异，这也在情理之中。

这里摆放了一组完整的 L 形沙发，最大化利用时看起来可容纳 6 人。墙面与沙发之间的距离也不错，即便选择常见的茶几与电视柜，仍有充足的通行空间。

阳台方面，8 平方米的面积在满足（作为 4 卧室）大家庭实用需求的同时，又不至于过大而造成浪费。开发商对阳台的陈设很简约，只放了一把椅子和一个脚凳，不过你完全可以在这里发挥更多创意。

两个 4 卧室布局都采用常见的走廊式分布，其中卧室 3 和 4 各为 9 平方米。先看卧室 3，摆放一张单人床会让房间更为实用，如同示范所示，还能留出一张小书桌或梳妆台的空间。

你也可以选择一张大床（Queen 尺寸），不过这可能意味着最终只能放下一张小床头柜。 

卧室 4 无疑是本次展示的亮点（至少对我而言）。SingHaiyi 与 Razer 合作，打造了这间独一无二的游戏室。据称这是 Razer 首次与开发商合作参与示范单位的呈现，的确把“酷”这一项打了勾！

配上 Razer 游戏椅、键盘、笔记本电脑，以及一些炫目的标识与灯效，对我而言这里简直是玩家的乐园。当然需要声明的是，我并非职业玩家，所以可能并不完全专业。于我而言，这更像是对这间房在非传统卧室用途下的一种创意示范。

浴室 3 将由卧室 3 与 4 的住户及来访客人共用，面积为 4 平方米，遗憾的是没有窗户，无法实现自然通风。开发商提供了洗手台上方的标准内置柜与镜面。壁挂式坐便器和洗手盆来自 Kohler，台盆龙头与淋浴套件（非顶喷）来自 Gessi。同样地，我会说这些都是很不错的品牌——我家也在使用，目前体验良好。

本户型设有次主卧，通常意味着配有套内卫浴。卧室本身为 12 平方米，不过需要注意的是，由于通往可用空间的长过道会占去几平方米，我估计实际可用面积约 10 平方米，仅比其他普通卧室略大一些。

可容纳一张大床（Queen 尺寸）及两张床头柜，但也要留意床头柜尺寸，避免影响对内置衣柜的使用。与其他卧室一样，这里也配备落地窗。 

至于次主卧套卫，其面积为 5 平方米，比浴室 3 略大，并带有窗户以实现自然通风。标准配备包括来自 Kohler 的壁挂式坐便器与洗手盆，以及来自 Gessi 的台盆龙头与淋浴套件。我本希望这里能配备顶喷花洒，但看来这只保留给主卫。

来到主卧，尽管它仅比次主卧大 1 平方米，但由于格局更为方正，体感上宽敞了不少。因此，摆放一张特大床（King）也很合适，床尾还能留出空间放一组小型电视柜或同样紧凑的斗柜。

同时放置床头柜也不至于让房间显得局促。 

主卧的内置衣柜还将采用缎面镜面饰面，相较其他卧室更具奢华质感。 

最后来看主卫，面积为 5 平方米，与次主卧套卫相同。功能齐全、使用便利；只要你并非特别追求超大浴室，这里基本能满足需求。

配置方面，配有 Gessi 顶喷花洒与龙头，以及 Kohler 壁挂式坐便器与洗手盆。另外，这里也有窗户，可实现自然通风，这一点始终值得称道。 

Grand Dunman – 5卧室 Type 5BR G2（198 平方米/2,131 平方英尺）评测

这个 5 卧室示范单位属于 Grand Collection，是 Grand Dunman 中唯一的高端楼栋。正如我先前所述，整栋楼将采用香槟金外立面，必然在众多项目中脱颖而出。除去 10 个 Penthouse（面积介于 2,379 至 3,068 平方英尺）外，这将是 Grand Dunman 中第二大的非顶层单位，因此期待值自然很高。仅有 Grand Collection 的单位在公共区域采用大理石地面、卧室为复合木地板，可谓开局不错。不过令人意外的是，除顶层单位外，其他楼层的层高仍为 2.8 米。 

两种 5 卧室布局均属于 Grand Collection，并配备私家电梯与电梯前厅。这样的私梯前厅在豪宅中应属标配，但你可能会惊讶，仍有项目并不提供。我认为既然买家选择了带私梯的单位，就更应确保私密性得到充分保障。

此处的电梯前厅为 3 平方米，是一块“空白画布”，你可以选择摆放如长凳、鞋柜等活动家具，或是做成更为永久的嵌入式柜体。 

走出私家电梯前厅，正对的便是并排而设的客厅与餐厅。我一直偏好这种布局，因为能增强不同群组间的互动，并在需要时提供额外的座位。它也更具弹性，你可以视自身需求把更多空间分配给餐厅或客厅。

为空间增添豪华感的是，空调采用风管式设计，传统壁挂机将不再外露。这无疑是高端公寓才会出现的高级配置。每个单位仍配有吊扇以满足 Green Mark Platinum 要求，但鉴于这里是 Grand Collection，我想有些买家或许更希望在这方面做出区分。

如你所见，以新盘而言，这里的可用空间相当可观，唯少数幸运的买家方能拥有。

客厅可轻松容纳一张大沙发，或者也可以选择较小的沙发并在两侧加入休闲椅。

至于餐厅，我很喜欢这里能摆下一张超长餐桌。现场为 8 人座，而且四周都还能留出空间。

这里的阳台也十分宽阔，达 15 平方米。作个对比，它比 4 卧示范单位的主卧还大，与本户型的 Junior Master 面积相当。若你经常招待宾客，这会是极佳的空间；更妙的是（若楼层足够高），还能享有面向周边社区的无遮挡景观。

你完全可以把这里划分为若干功能区，例如次要用餐区、健身区或小花园等。 

客用盥洗间的设计旨在给访客留下深刻印象，靠近干厨的这间显然也在努力做到。虽然瓷质墙砖低调简洁，但开发商在 Gessi 标志性水滴形龙头与仿水晶面盆上毫不吝啬，给熟悉门道的客人带来一种“懂的自然懂”的惊喜。

来到干厨，你看到的“酒藏陈列区”其实是 ID 的展示效果，并非开发商的实际交付（也就是说，届时这里将是空的）。如果你喜欢招待亲友，设置一个迷你酒窖的确很酷，也能善用原本空置的角落。坦白讲，这里略显浪费空间，但所幸本户型最不缺的就是空间。

干厨配有大尺度的操作台与同款背墙，旨在令你与宾客眼前一亮。大理石纹理突显本单位的恢弘与奢华，毕竟其预计总价超过 $5 million。

当你以自助餐形式招待宾客时，这条操作台非常好用；下方柜体也能为额外的刀叉与餐盘提供实用收纳。另配有 Franke 水槽与龙头，以及 Vintec 恒温酒柜，无需进入湿厨即可从容待客。 

湿厨在图纸上看起来很大，但我觉得优化空间利用还有提升空间；不过走进来后，确实能感受到十足的“阔”。靠近通往主电梯大堂的侧门旁有一块较大的门厅区域（反正你已有私家电梯）。按常理说可用于晾衣，但厨房的窗在另一侧，这里似乎并无太多用途。

因此，这个 5 卧单位湿厨的台面长度相对受限，主要集中在厨房一侧的几段小区块。当然，如果把干厨的操作台一并计算，整体就绰绰有余，但我认为多数人还是更倾向在湿厨完成食材处理。

Grand Collection 采用的厨电品牌有所不同：你会得到 Miele 的油烟机、烤箱以及 3 磁道燃气灶（而非 De Dietrich）。这个高端德国品牌无需赘言，若你正在看这一总价段的公寓，想必也不陌生。 

另一侧配有 Samsung 的独立洗衣机与烘干机，以及同品牌的双门冰柜与冰箱。正如其他户型评测所提，Samsung 成为首选品牌，主要因为其能效评级更高，是部分其他高端品牌所不具备的。

此外，洗烘区域还留有一处家务/工作阳台，可在衣物洗毕后配合烘干；这里的窗户也有助于自然通风晾干。 

厨房另一侧设有 4 平方米的家用防护室与 3 平方米的储物间。以本户型尺度，你大概率会有帮佣，可二选一作为其起居空间。

至于空出的那间，相信住户总能囤满各种物品。这里也配有一个额外的卫生间。 

回到卧室部分，本户型近似哑铃式布局，Junior Master 与其他卧室分处两端。我颇为偏好这种设计，尤其适合多代同堂或作为客房使用，能提供更多私密性。 

Junior Master 面积为 15 平方米，尺度相当可观，实际体验同样出色。放下一张 King 尺寸床仍绰绰有余。窗边设有一字形书桌，鉴于落地窗与本叠位的无遮挡景观，这是不错的安排。若你不需要这么长的桌面，也可与梳妆台组合替代。

Junior Master 卫浴为 5 平方米，尺寸得体。配置包括 Gessi 花洒与龙头、Kohler 台盆与壁挂式坐便器等标准配套。若能加入雨淋式花洒会更理想，鉴于这里是 Grand Collection，我对这一缺失略感意外。此处无窗，需依赖机械通风。

转到另一侧的公用卧室，先看 11 平方米的卧室 5，与相邻的卧室 4 等大，明显比一般公用卧室更为宽裕。 

卧室 5 被打造成内容创作者的“主场”。开发商与 Razer 合作，房内配齐 Razer 的粉色主题产品，包括游戏椅、笔记本电脑与键盘等。

这是一次颇具新意的跨界合作，我必须为 SingHaiyi 的创意点个赞。当然，对于偏“常规”取向的买家，或许不易想象摆床后的空间效果，紧邻的卧室 4 便提供了这种更“标准”的参考。

卧室 4 是“标准型”卧室，但面积更大。放一张 Queen 尺寸床自然不在话下，且可搭配更大的床头柜（尤其仅需一侧时）。如果有学龄孩子，改为单人床以腾出书桌空间会更合适。 

对面的公卫将由两间公用卧室共用，面积为 4 平方米，属中等尺寸。此处无窗，需机械通风。开发商提供镜柜与洗手盆上方的收纳。壁挂式坐便器与台盆来自 Kohler，龙头与花洒（非雨淋）来自 Gessi。 

卧室 3 虽属公用卧室，但带套卫，且与 Junior Master 同为 15 平方米。不过，这正好体现了良好布局的重要性：尽管名义面积相同，但本房间通往床位有一段较长过道，实际可用区域更接近 12–13 平方米。之所以如此，主要是为了给主卧的超大衣帽间让位。

当然，以任何标准衡量，这都不算小；即便扣除过道，其面积大概率仍胜过其他公用卧室。因此，摆下一张 Queen 床后仍有大量余地可供发挥。床头柜、书桌、电视柜或梳妆台——你可按自身需求自由取舍。 

套卫（Bath 3）与先前的公卫同为 4 平方米，配置同样高端，包括 Gessi 花洒与龙头，以及 Kohler 壁挂式坐便器与台盆。主要差异在于这里设有一扇小窗，有助于更自然地干燥浴室。 

你一定迫不及待想看主卧！毕竟这是 Grand Dunman 中第二大的非顶层单位。可以直接说：它很大。房内明确划分为两部分，并给出了确切面积。当你进入时，右手边是完整的步入式衣帽间。 

这个 L 形区域本身就有 8 平方米，已相当于某些公寓的公用卧室！饰面采用枪金属色，为衣帽间增添现代与奢华气息。再也不必抱怨衣柜空间不够用了！

内部分区多样，长裙、配饰等均有合适的收纳比例。

主卧本体（不含衣帽间）为 17 平方米，合计约 25 平方米！以大多数标准而言都很夸张，现场感受尤甚。即使摆放了梳妆台与 King 尺寸床，房间依然留有不少零散的可用空间，令人满意。 

如有需要，你完全可以再做更多收纳。

最后看主卫，它还藏着一个“小彩蛋”。作为首次尝试，淋浴间内将内置一间 Amerac 品牌的蒸汽房。

这是我多年里在新盘中首次见到此类配置，十分欣赏开发商在这里的创新。淋浴间内还会设置内置大理石座凳，方便你在蒸汽中放松。这一配置取代了高端类别中常见的浴缸。浴缸常被视为“奢华”的象征，但在日常使用中，对部分人而言可能形同虚设。

视后续反馈而定，我不排除它会成为豪宅单位的新“刚需”，毕竟可容纳浴缸的空间正日益紧张。

此外，主卫配有金色点缀的 Gessi 龙头与双台盆，“他和她”各自使用，不必再为先后而争。靠窗转角处隐藏着 Kohler 的壁挂式坐便器。 

Grand Dunman 位置评测

毫无疑问，Grand Dunman 的地段极佳。我也先作声明：这片区域对我来说非常熟悉，我几乎一辈子都住在这里（至少直到 2 周前我才搬走）。 

在餐饮方面，你有著名的 Old Airport Road Food Centre，就在街对面。这里有 168 个摊位，是新加坡规模最大的 hawker centres 之一，深受游客与本地居民欢迎。如果你想吃更特定的菜式，Tanjong Katong Road 一带距离相若，从本地风味（Eng’s Wanton Mee、Ponggol Nasi Lemak、Heng Long Teochew Porridge）到更高端的选择（Seng House、Little Italy、Oven & Fried Chicken）应有尽有。我甚至还没提到周边的咖啡馆，你大概已明白——此区堪称美食天堂，名副其实。 

日常采买方面，最近的超市是 Old Airport Road Food Centre 旁的 NTUC，不过步行约需 9 分钟。话虽如此，附近如 Leisure Park、Paya Lebar Quarters 和 Parkway Parade 等商场也各有不同超市可供选择，但需搭乘 1 站 MRT 或短途驾车即达。 

子女教育方面，1 km 内只有 1 所小学，但这所（Kong Hwa）隶属 Hokkien Huay Kuan，口碑甚佳、相当知名。中学方面，Broadrick Secondary 就在不远处，而我的母校 Dunman High（我就读时，许多同学来自 Kong Hwa）驾车也仅需 4 分钟。 

Nearest MRT: Dakota MRT (230m, 3 mins walk)

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及 预计步行时间）
Bef Old Airport RdStop ID: 81199	10, 16, 16M, 30, 30e, 31, 32, 33, 401	50m，1 分钟
Aft Old Airport RdStop ID: 81191	10, 16, 16M, 30, 30e, 31, 32, 33	160m，2 分钟

学校

学校	距公寓距离（及 预计步行时间）
Kong Hwa School	<1km
Tanjong Katong Primary School	<2km
Haig Girls School	<2km
Geylang Methodist Primary	<2km

商场 / 便利设施 

目的地	距公寓距离（及 预计车程）
Leisure Park	2.4km，5 分钟
Kallang Wave Mall	2.6km，6 分钟
Paya Lebar Quarter	2.2km，6 分钟
Parkway Parade	2.6km，7 分钟

私人交通 

主要目的地	距公寓距离（在 高峰时段 [0830] 的最快车程）
CBD (Raffles Place)	7.0km，10 分钟
Orchard Road	9.8km，14 分钟
Suntec City	4.3km，5 分钟
Changi Airport	14.4km，12 分钟
Tuas Port (By 2040)	46.4km，45 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	2.2km，4 分钟
Mediapolis (and surroundings)	16.6km，18 分钟
Mapletree Business City	15.0km，18 分钟
Tuas Checkpoint	35.2km，30 分钟
Woodlands Checkpoint	25.2km，22 分钟
Jurong Cluster (JCube)	21.6km 26 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.0km，24 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.9km，12 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	15.6km，16 分钟

就近道路出入口： 1 个——经 Dunman Road 上 Nicoll Highway 不到 5 分钟。

Grand Dunman 开发商评述

SingHaiyi Group

SingHaiyi Group 于 2022 年从新加坡交易所退市，早前名为 SingXpress Land，并在 Gordon Tang 及其妻子 Celine Tang 成为大股东后于 2013 年更名为现用名称。SingHaiyi 在本地的项目并非最多，但近年亦有多项住宅项目相继 TOP，包括另一大型项目 Parc Clematis、The Gazania、The Lilium，亦涉足商业项目如 9 Penang Road（现为 UBS 亚太区旗舰办公室）。 

Grand Dunman Stack 分析

户型分布

类型	面积	单位数量	占比
1 卧室	452 – 581 平方英尺	92	9%
1 卧室 + 书房	549 – 710 平方英尺	112	11%
2 卧室	667 – 893 平方英尺	119	12%
2 卧室 + 书房	775 – 1,012 平方英尺	137	14%
2 卧室 双钥匙	721 – 872 平方英尺	34	3%
3 卧室	926 – 1,163 平方英尺	126	13%
3 卧室 + 书房	1,119 – 1,335 平方英尺	103	10%
3 卧室 双钥匙	1,044 – 1,227 平方英尺	36	4%
3 卧室 FLEX	1,098 – 1,302 平方英尺	18	2%
3 卧室（Grand）	1,475 – 1,819 平方英尺	32	3%
4 卧室	1,292 – 1,518 平方英尺	87	9%
4 卧室（Grand）	1,787 – 2,314 平方英尺	34	3%
5 卧室	1,679 – 1,690 平方英尺	34	3%
5 卧室（Grand）	2,131 – 2,616 平方英尺	34	3%
顶层公寓	2,336 – 3,068 平方英尺	10	1%

虽然 GFA 基本被充分利用，但与众不同的是，开发商并未一味追求尽可能多的单位数（约 ~1,400），而是选择减少总数、提升整体户型尺度（3 卧室及以上占整体户型分布的 51%）。

从社区客群来看，这样的取向合情合理。Dakota 主要为 HDB 住宅，但周边 Mountbatten 有地住宅区聚居不少成功的企业家与专业人士。更广义的 D15 也大体类似，有大量私宅有地与公寓，这使得 Grand Dunman（当然也包括其他 D15 新盘）非常适合承接几类需求：刚起步的单身或年轻伴侣、希望与父母住得更近的子女，或偏好从有地住宅转为单层公寓、以减少打理烦恼的年长一代。 

因此，买方客群划分清晰，并未过度侧重某一类。约 50% 的单位为 1 与 2 卧室，满足单身或首次置业者；而更大的户型则对资金实力要求更高，买家多为事业稳定的中坚族群，或希望缩小居住面积的退休人士。 

如前所述，项目中引入的双钥匙户型，也为自住并希望分租部分空间以获取租金收入的业主提供了灵活性。

Grand Dunman 最佳 Stacks

从视觉上，你不难辨识开发商所设定的最尊贵楼栋。The Grand Collection（Block 2）将坐落于一栋香槟金外立面的建筑内，配置项目中最华丽、面积最大的单位。

我认为朝南与东南向的单位为最佳朝向。高楼层可无遮挡俯瞰 Mountbatten 有地住宅区——这既是部分 Grand Dunman 业主未来的憧憬，也会勾起在那一带居住多年的业主的回忆。这些单位还能透过 Meyer Road 与 Amber Road 一带公寓之间的空隙远眺海景。虽然距离不近，但好处是周边以低矮建筑为主，一天之内通风与采风都会很充足。 

朝北的单位也不差。虽然景观层次相对有限，但基本无遮挡，通风与空气流动同样可期。 

午后阳晒分析

如前所述，Dunman Grand 整体为南北朝向，因此会有少数 stacks 迎来较直接的午后阳光。不太幸运的是，两个 stack（01 和 02）会正对西晒。不过，开发商已安装双层玻璃幕墙，以降低日晒带来的影响。

Grand Dunman 价格分析评述

若你在考虑 Grand Dunman，自然会将其与周边项目比较。以下是横向对比！

项目	单位数	$PSF	TOP	地契	价差
Grand Dunman	1,008	$2,500	2028	99 年
Tembusu Grand	638	$2,474	2027	99 年	(1%)
The Continuum	816	$2,725	2027	永久产权	+9%
Dakota Residences	348	$1,695	2010	99 年	(32%)
Waterbank at Dakota	616	$1,740	2013	99 年	(30%)

众所周知，D15 区域近来还有 2 个颇受瞩目的新盘——我们评测过的 The Continuum 与 Tembusu Grand。两者距 Dunman Grand 并不算远，其中位于 Thiam Siew Avenue 的 The Continuum 更近。尽管两盘的体量分别较 Grand Dunman 少约 20% 与 40%，但都不算小盘，提供的全套公寓设施足以与 Grand Dunman 匹敌。当然，The Continuum 是三者中唯一的永久产权，因而价位更高。

由于 Grand Dunman 的平均 $PSF 尚未正式公布，或会以平均 $2,500 psf 定价，略高于 Tembusu Grand，原因在于其更高的土地竞标价。两者同为 99 年地契，尽管我可以说 Tembusu Grand 所在社区或许“更高档”一些，但这并非决定性因素，多数买家更看重便利性。从这点看，Grand Dunman 更占优势——距 MRT 仅 3 分钟步行，非常接近（当然也取决于你的楼栋离侧门的远近）。 

同理，The Continuum 距离 MRT 更远，但其优势在于三者中唯一的永久产权。设施方面，只有 The Continuum 设有空中设施与保留洋房会所。永久产权溢价确实存在，但相较 Grand Dunman 估计价格，仅高约 9%。 

综上，我会认为 Grand Dunman 在景观上可能是三者之最。邻近的 HDB 楼距并不近，部分 stacks 还能远眺海景，并享有无遮挡的 Mountbatten 片区全景。 

因此最终取决于你的诉求——若坚持永久产权，The Continuum 是唯一选项；若更偏好更近的 MRT，以及若干 stacks 兼得海景与有地景观，Grand Dunman 会是更佳之选。 

我也在对比中加入了 2 个转售项目。尽管 Dunman Road 一带还有其他项目，但多数规模较小（<100 units 类型），因此未一一列入。 

Waterbank 与 Dakota Residences 深受本地与外籍租户欢迎，主要因其地段便利。若你感兴趣，前者于 2010 年开盘价约 ~$1,200 psf，后者在 2008 年开盘均价约 ~$950 psf。不言而喻，如今我们讨论的价格已远非十多年前可比。 

它们目前较 Grand Dunman 便宜约 30%，考虑到这些项目并不算旧，我认为这一差距仍相当可观。与多数转售项目一样，关键差异在于面积与总价。这些公寓的单位往往更大，例如 Dakota Residences 最小也有 1,023 平方英尺的 2 卧室，而在 Grand Dunman，该面积已可做到 3 卧室。因此，考虑整体总价后，psf 的差异未必那么关键——这始终是在“全新单位”与“更大面积但可能需要额外装修成本”的抉择之间权衡。

既然已纵览了区域价格，我们再更深入地看一看具体数字。

需说明的是，以下仅为我们的估算；市场消息指出 Grand Dunman 的定价将与 Tembusu Grand 接近。因此，我通过各卧室类型目前成交中 $PSF 最低的个案来推导“预计最低 $PSF”，并对 Tembusu Grand 的 1–5 卧室 $PSF 进行平均，作为参考。

卧室	最小面积	预计起价	预计最低 $PSF	预计平均 $PSF
1 卧室	452	$1,069,432	$2,366	$2,505
1 卧室 + 书房	549	$1,298,934	$2,366	$2,505
2 卧室	667	$1,555,444	$2,332	$2,472
2 卧室 双钥匙	721	$1,681,372	$2,332	$2,472
2 卧室 + 书房	775	$1,807,300	$2,332	$2,472
3 卧室	958	$2,212,980	$2,310	$2,419
3 卧室 双钥匙	1044	$2,411,640	$2,310	$2,419
3 卧室 FLEX	1098	$2,536,380	$2,310	$2,419
3 卧室 + 书房（豪华型）	1119	$2,584,890	$2,310	$2,419
4 卧室	1292	$3,074,960	$2,380	$2,413
4 卧室（豪华型）	1432	$3,408,160	$2,380	$2,413
5 卧室（豪华型）	1690	$3,978,260	$2,354	$2,466
3 卧室（Grand）	1475	$3,407,250	$2,310	$2,419
4 卧室（Grand）	1787	$4,253,060	$2,380	$2,413
5 卧室（Grand）	2131	$5,255,046	$2,466	$2,466

Grand Dunman、The Continuum 与 Tembusu Grand 对比

在考虑购买 Grand Dunman 的单位之前，必须先看看附近两个新盘的成交情况：The Continuum 和 Tembusu Grand。以下是买家在各自新盘愿意支付的价格，以及对 Grand Dunman 的平均估算：

项目	地契年限	竣工时间	户型	平均价 ($)	平均价 ($PSF)
Tembusu Grand	99年地契	预计 2027	1卧+书房	$1,321,108	$2,505
			2卧	$1,667,864	$2,472
			2卧+书房	$1,865,101	$2,511
			3卧	$2,395,591	$2,419
			3卧+书房	$2,853,958	$2,433
			4卧	$3,475,778	$2,413
			5卧	$4,220,000	$2,466
The Continuum	永久地契	预计 2027	1卧+书房	$1,533,667	$2,740
			2卧	$1,777,373	$2,679
			2卧+书房	$1,976,360	$2,743
			3卧	$2,785,783	$2,740
			3卧+书房	$3,520,593	$2,844
			4卧	$3,624,833	$2,753
Grand Dunman	99年地契	预计 2027	1卧	$1,132,260	$2,505
			1卧+书房	$1,375,245	$2,505
			2卧	$1,648,824	$2,472
			2卧（双钥匙）	$1,782,312	$2,472
			2卧+书房	$1,915,800	$2,472
			3卧	$2,317,402	$2,419
			3卧（双钥匙）	$2,525,436	$2,419
			3卧（Flex）	$2,656,062	$2,419
			3卧+书房（Luxury）	$2,706,861	$2,419
			4卧	$3,117,596	$2,413
			4卧（Luxury）	$3,455,416	$2,413
			5卧（Luxury）	$4,167,540	$2,466
			3卧（Grand）	$3,568,025	$2,419
			4卧（Grand）	$4,312,031	$2,413
			5卧（Grand）	$5,255,046	$2,466

由于 The Continuum 为永久地契，你会发现每一种卧室类型相较 Tembusu Grand 都存在溢价。以过往成交的 $PSF 来看，溢价介于 8.4% 至 16.9%：

户型	The Continuum 相较 Tembusu Grand 溢价
1卧+书房	9.4%
2卧	8.4%
2卧+书房	9.2%
3卧	13.3%
3卧+书房	16.9%
4卧	14.1%

若假设 Grand Dunman 与 Tembusu Grand 具有竞争力，那么这些溢价同样适用。根据目前成交来看，The Continuum 的小面积单位并没有贵出太多。永久地契公寓仅有 8-10% 的溢价其实相当不错，因为我们通常会预期永久地契项目较同类99年地契项目贵约 15%。

话虽如此，两者在面积、布局、位置等方面各有不同，因此很难在这里一概而论。

现在我们来比较3个项目中的 2 卧与 3 卧单位。由于需要与 Grand Dunman 的起步指示 $PSF 对比，我会以这些户型中价格最低的单位作比较。

Tembusu Grand 2卧单位（667 平方英尺）

Tembusu Grand 最便宜的 2 卧单位位于第 1 层，成交价为 $1,556,000（$2,280 psf）。其采用当下新盘 2 卧常见的哑铃式布局，效率不错，并配有 2 间浴室。

The Continuum 2卧单位（646 平方英尺）

这里成交的最便宜 2 卧单位位于第 2 层，价格为 $1,670,000（$2,586 sq ft）。这比 Tembusu Grand 最便宜的单位仅高出 7.3%，考虑到地契差异，这个差距其实并不大。

从布局来看，两者都采用哑铃式布局，十分相似；不同的是 The Continuum 没有入户过道，开门即入厨房。此外，它还“挤”出了一处小型储物空间。除此之外，两者大同小异。

单位做得略小是聪明之举，降低了总价，使得 The Continuum 的 2 卧价格相较 Tembusu Grand 更具竞争力。

Grand Dunman 2卧单位（646 平方英尺）

若以 $2,280 psf 的起步 $PSF 计算，这里的 2 卧单位价格为 $1,472,880。由于面积较 Tembusu Grand 更小，理论上价格会更低，因此开发商很可能会有动力定价更高——尤其是其土地成本起初就更高。

以下是平面图：

这个 2 卧布局看起来与 Tembusu Grand 和 The Continuum 相似——但它只有 1 间浴室，这是一个很大的差别！

在面积与 Tembusu Grand 相近（与 The Continuum 相同）的情况下却仅配备 1 间浴室，使得该布局的竞争力不足。若定价 $PSF 相同，要胜过 Tembusu Grand 的 2 卧 2 卫单位将很困难，况且两者面积也相近。

餐厅与客厅之间的区域显得有些尴尬，当然这也属主观判断。视需求不同，它可以作为公共学习/办公区，或摆上一张长桌以便大规模用餐。

空调机位似乎也大得有些不必要，不仅横跨卧室的宽度，还以 L 形延伸至阳台。

总体而言，Tembusu Grand 与 The Continuum 的布局优化更好。就此处而言，我认为 The Continuum 的布局略胜一筹，因为它取消了入户过道并将其转化为储物空间，整体效率更高。

接下来，我们来看看 3 卧在这 3 个项目中的布局。

Tembusu Grand 3卧单位（990 平方英尺）

最小的 3 卧单位也有不俗的 990 平方英尺。该类型中最便宜的单位为第 02 层，成交价 $2,288,000（$2,310），以 D15 的 3 卧新盘而言还算合理。如下所示：

入户后是一段较长的过道，我并不太喜欢，因为效率较低。若这种玄关呈直角转折，会起到更好的私密性，但此处一眼就能看到客厅。

继续向内，有干、湿厨房的空间。考虑到这是 3 卧的紧凑型面积，预期不会有工作阳台或杂物间。餐区相对紧凑，这个面积段也属常见。

需要注意的是空调机位较大，横跨 2 个浴室。其余为常见的走廊与 3 间卧室。

此布局的一大优点是两间浴室都可通风。这并不常见，尤其是较小的 3 卧单位，因此在这里能看到是加分点。厨房同样为自然通风，若常进行重油烟烹饪，这基本上是必要配置。

The Continuum 3卧单位（872 平方英尺）

The Continuum 将 3 卧做到了十分紧凑的 872 平方英尺。最便宜的单位为第 03 层，成交价 $2,306,000（$2,645）。这仅比 99年地契的 Tembusu Grand 最小 3 卧高出 0.7%。可以明显看到通过压缩面积，The Continuum 的定价具备很强的竞争力。

以下是该单位平面：

可以看到它采用哑铃式布局，以其面积而言十分实用。不过以这个面积来说，玄关仍然偏大。与 Tembusu Grand 不同，这里没有干厨房的分隔。你也会注意到厨房与浴室均没有自然通风。其中一间卧室也较小，只能放下一张单人床且几乎没有余量。

不过该单位设有储物间，这点始终实用。考虑到面积，我认为这已经相当不错了，让家庭可以用接近新 99年地契项目的价格，在第15区购买一套永久地契单位。

Grand Dunman 3卧单位（958 平方英尺）

Grand Dunman 的 3 卧面积介于 Tembusu Grand 与 The Continuum 的最小 3 卧之间。按 Tembusu Grand 的最低 $PSF 估算，该单位价格约为 $2,212,980（$2,310 psf）。

这会使其比 Tembusu Grand 更便宜，因为我们假设两者价格带相近，但前者面积更小。如下所示：

Grand Dunman 的 C1 户型设有较长的入户过道，因其 90 度转角而具备较好的私密性，但在空间效率上就不那么理想了。此外，卧室 3 还设有一条通道，虽能提升私密性，但也占用了在小面积单位中非常宝贵的空间。

尽管如此，Grand Dunman 仍通过合理安排，实现了尺寸尚可的卧室（不同于 The Continuum），同时浴室与厨房均可通风。餐区也能接受。我可以想象，预算有限、又希望靠近 MRT 的家庭，可能会因为面积更小（从而总价更可控）而更偏好 Grand Dunman 的 3 卧，而非 Tembusu Grand。

在 3 个布局中，The Continuum 在这里可能最不占优。考虑到面积它已经不错，但厨房与浴室都没有自然通风。而且尽管哑铃式布局让空间利用更高效，但在私密性上有所取舍：卧室 2 的住户需要穿过客厅去浴室；并且即便因哑铃式布局节省了空间，卧室 3 仍然很小。因此，The Continuum 更适合预算更紧、但希望在第15区拥有永久地契公寓的买家。相较之下，Grand Dunman 的居住性更强，且还具备紧邻 MRT 的优势。

Tembusu Grand 是否更好并不好下定论。在这方面，除了布局外，还取决于价格、位置、密度等因素，因此仅凭布局很难在这里得出明确结论。

Grand Dunman 对比 Dakota Residences 与 Waterbank At Dakota

以下是距离 Grand Dunman 最近的转售公寓价格大致情况：

项目	产权年限	竣工年份	户型	平均价格 ($)	平均价格 ($PSF)
Dakota Residences	99年（2007）	2010	2卧	$1,721,833	$1,678
			3卧	$2,195,000	$1,672
			4卧	$3,192,500	$1,715
Waterbank At Dakota	99年（2009）	2013	1卧	$867,400	$1,705
			2卧	$1,424,444	$1,578
			3卧	$2,200,769	$1,773
			4卧	$2,836,667	$1,805

如果你看2卧户型，会发现这里的价格实际上与新盘持平，甚至更高（以 Dakota Residences 为例）。看看 $PSF 就知道这些单位的面积一定很大，因为它们的 $PSF 远未达到 $2,000。

转售总价与新盘价格相近（不论面积大小）通常是个不错的信号。出生率在下降，人们越来越习惯小户居住的观念，设计也更具创新性，让我们能更好地利用小空间。

这使得更多人愿意把大2卧与小2卧进行对比。一些买家甚至会觉得大户型有“浪费空间”，不值得为此买单，宁愿为一个交通更便捷、配套更现代的新公寓支付更高的 $PSF。

当然，这些都只是观点——但客观地说，转售价高于新盘定价的情况确实少见。话虽如此，我们还是下到具体户型，深入理解这里的博弈因素。

首先，我们来看 Dakota Residences 的这套2卧单位提供了什么：

一眼就能看出那段2000年代后期的“痛点”：花槽与飘窗，占去了不少面积。

餐区相当局促，客厅的实用度也不比当今新盘高出多少。以整体面积来看，卧室尺寸也略显失望。好的一点是配有防空室，但对2卧而言未必那么实用。超过 1,000 sq ft 的面积，比新加坡许多4房式组屋还大，却甚至挤不出一个工作阳台的空间。

更何况，这套低楼层（4层）单位的成交价为 $1.7 million（$1,662）。

作对比，如果假设一位 Grand Dunman 的买家能以 $1,807,300（按 Tembusu Grand 的最低 $PSF）拿下一套 2卧+书房（775 sq ft），那也不过只贵了约 6-7%。以下是该户型示意：

这个户型高效，论功能性可以说比 Dakota Residences 的更强。厨房偏小，但配有学习/工作区；卧室尺寸也还算体面。考虑到价格差距不大，可以理解为何 Dakota Residences 的高价能对这里的新盘价格形成支撑。

按“新盘因新而更受欢迎”的逻辑，这样的价差相近，有助于为 Grand Dunman 与 Tembusu Grand 未来的转售价格打下坚实基础。

Waterbank At Dakota 的2卧也是同样的故事。最近一套相对亲民的2卧以 $1,510,000（$1,711 psf）成交，楼层为 06，面积 883 sq ft。

以下是其户型图示意：

这个户型其实相当不错。没有浪费的玄关、花槽或飘窗；厨房通风良好，两个浴室均可通风，主卧非常宽敞！走道旁甚至可留出一处小型学习区。唯一的小抱怨是空调机位横跨了2个浴室。

总体而言，我是认可这里的转售选择的。但在约 $1.5 million 的价位，你也能理解为何新盘 Grand Dunman 看起来更有竞争力——它离 MRT 更近，且租期也会多出 10 年以上。这又回到我先前的观点——这里的转售价十分坚挺，且与新盘价位相对接近，因而能起到一定支撑作用。

看过2卧后，我们再来看看3卧的转售单位。

首先，这是 Dakota Residences 最小3卧的户型示意：

你大概首先会注意到的是户型里大量的飘窗与花槽。这或许也解释了为什么 1,300 sq ft 的单位却放不下一个像样的工作阳台。厨房之后、防空室之前有一小块区域，但以这个面积而言，我确实期望更好——尤其门是向外开，配合伸缩晾衣架会比较尴尬。这已是高配3卧的体量，而这类户型一般预期会配备 WC、杂物房与工作阳台。

这个户型最近一次成交是在 2023年4月，17层单位，价格 $2.18m（$1,660 psf）。

相较之下，Grand Dunman 最便宜的3卧约略高一些，约 $2.2+ million（以 Tembusu 的 $PSF 估算）。不过，这大概率是低楼层。功能性方面则明显逊色，因为没有杂物房或 WC。但对于不打算与帮佣同住、或不需要太多杂物收纳的自住者而言，为一个同样靠近 MRT 的新公寓多付 $100,000 – $200,000（高楼层可能更多）是相当可以接受的。

我们也来对比一下 Waterbank At Dakota 最小的3卧：

最近成交的最小3卧为 4层，成交价 $2.2m（$1,947 sq ft）。这个户型看起来更实用：晾晒区不会被杂物房的门阻挡；玄关面积很小，入户正对墙，私密性更佳；餐区尚可，主卧很大；还有一个尺寸不错的空调机位，轻松放下 2 台外机；厨房与两个浴室也都是自然通风。

由此可见，Waterbank At Dakota 相当有竞争力。而在 Grand Dunman 选最便宜的3卧，大约要 $2.3m+。同时它也不具备3卧的“高配”要素——杂物房、洗衣机位与工作阳台。

当然，有些3卧买家确实需要这些配置，也有人对紧凑型3卧已感到满意。鉴于两者价差不算大，Grand Dunman 对这类买家而言竞争力依旧不俗。

追求高配3卧布局的买家，预计需要约 $2.7m（估计为 3-bedroom FLEX 户型）。这比购买此处的转售单位要高约 22%。考虑到其地段与新盘属性，22% 看起来是可以接受的幅度。

综合两种卧房类型与两座公寓、并结合 Grand Dunman 的预估定价与布局来看，附近转售盘的价格确实为 Grand Dunman 提供了不错的价格支撑。

租赁分析

整体来看，以下为基于 Squarefoot Research 数据的平均租金回报率表现。所选公寓均在 Dakota Residences 1km 范围内：

乍看之下，Waterbank At Dakota 与 Dakota Residences 并未位于图表前列。但这点我会比较宽容，因为 D14 Geylang 有众多单位较小、因而总价较低的物业。这类物业未必有太多升值空间——然而由于区域租赁需求强劲，其租金回报率往往较高。

租赁需求正是本区的一大亮点。这里超过一半的项目回报率在 4% 以上。下面进一步看各卧型的回报率：

项目名称	卧室	平均月租 ($)	平均价格	租金回报率	Jan – May 2023 成交量
Dakota Residences	2	$5,400	$1,721,833	3.76%	10
	3	$6,746	$2,195,000	3.69%	12
	4	$8,963	$3,192,500	3.37%	8
Waterbank At Dakota	1	$3,898	$1,022,000	4.58%	28
	2	$4,500	$1,720,000	3.14%	9
	3	$6,147	$2,200,769	3.35%	31
	4	$8,400	$2,836,667	3.55%	2

上述数据以 2023年1月—2023年5月（迄今）平均租金，对比同一时期的价格得出。

可以看到，Waterbank At Dakota 的1卧共签了 28 份合约，回报率达 4.58%。其余2-4卧的回报率大多在 3+% 左右，已相当不错。

总体上，我可以相当有把握地说，这里的租赁需求很强。Grand Dunman 紧邻 MRT 的区位在未来会更受租户青睐，因为便捷的通达性通常是租户的首要考量。

与在售新盘对比

既然我们已详细比较了这里的2卧与3卧与周边重点新盘和转售单位的差异，接下来看看它在当下新盘市场中的定位。

免责声明：此处价格引用自 Tembusu Grand，因此在图中的相对位置应谨慎解读。原因在于 Tembusu Grand 的面积与房型并不能与 Grand Dunman 完全对应；考虑其地价，实际价格很可能更高。

以当下市场环境来看，Grand Dunman 定位于较为可负担的新盘并不意外，尤其我们采用了 Tembusu Grand 上市时的最低 $PSF。

在1卧方面，Grand Dunman 似乎是最便宜的，不过其 $PSF 很可能会高于 Tembusu Grand 的最低水平。因此，我预期其价格会位于市场中后段，可能处于倒数 3 名范围内。

这意味着它仍是当今市场上能买到的最便宜新盘之一。它甚至比被认为地段较逊的 Mori 还便宜（尽管 Mori 为永久产权）。

至于2卧，它再次显得是当下市场中最便宜的2卧新盘。Tembusu Grand 之所以现在排名更高，是因为其最小的2卧已全部售罄。

不过，Grand Dunman 的2卧仅配 1 间浴室，因此还需观察开发商如何定价（以及市场能否接受）。

从这个角度看，最小2卧的竞争力会弱一些，因为永久产权的 The Continuum 价格并没高出太多——而且如前所述你还能得到 2 间浴室。距离 MRT 的近便大概率是这里买家的关键考量，仍可能让天平倾向 Grand Dunman。

这里的3卧，以一个毗邻 MRT 的大型项目来看，定价也算合理。它比综合体 Lentor Modern 更贵，但 Grand Dunman 的地段成熟度明显更高。它也比体量较小的 Zyanya、以及距离较远但价格尚不足以与 CCR 项目竞争的 Pasir Ris 8 更贵。

你还会看到，在4卧方面，The Continuum 的价格低于此处的 Tembusu Grand，且仅略高于 Grand Dunman 的预估价。这是因为其最小的4卧为 1,227 sq ft，而 Tembusu Grand 为 1,432 sq ft，这也是 The Continuum 的优势之一（以更低价格获得永久产权）。

至于5卧，起初可选项本就不多。它不太可能与 The Botany 或 Tenet 竞争，而下一个可选的5卧价格则相距较大，达 $5 million。

总体而言，我认为 Grand Dunman 的定位恰到好处，基本符合我们对当下新盘市场的预期。

升值分析

1. Paya Lebar Central 商业中心

尽管 Grand Dunman 位于 D15，但它靠近分界线，邻近 D14 的 Paya Lebar。过去十年间，这一带经历了显著的转型。我还记得上学时常在旧 SingPost Centre 的 McDonald’s 自习，当年这里也就只有这一家商场，本就显得冷清。如今，这里已有 3 家购物中心，并提供大量甲级写字楼空间。许多跨国公司在 PLQ 设有办公室，包括 Bayer、JLL、Roche 和 Great Eastern。Paya Lebar 对办公空间的持续需求将有助于提升近邻住宅的需求，这无论从租金回报还是价格支撑角度来看，都是利好。 

2. 成熟的 D15 社区，享有 MRT 连接 

若你没听过这句话——“East side, best side”，恐怕很难自称地道的新加坡人。你可以不同意，但在我看来，D15 是东部的皇冠明珠。住在这里的朋友想继续留下来，没住在这里的朋友也想搬来。我对 D15 情有独钟，从小在此长大并就读。优质学校、美食、临海与 CBD 的便捷，以及文化底蕴浓厚的社区气质，这些因素的组合意味着该分区的吸引力将在相当一段时间内持续。2019 年 PropertyGuru 的一项调查显示，每 3 位新加坡人中就有 1 位希望在这里置业，可见它的吸引力并非我一人的感受。 

3. 时隔 4 个十年，D15 首个大型开发项目 

这将是自 Mandarin Gardens 以来，D15 的首个大型开发项目。关于这类项目，有利有弊——在你试图出售或出租单位时会带来更多竞争，但反过来也成立。无论是开发商还是业主在 TOP 之后的持续放盘与成交，都可能一点点推高价格（当然，前提是宏观经济因素对你有利），而且这里的交易大概率并不匮乏。这样在你将来考虑自家单位的去留（出售/出租）时，也能提供进一步的价格支撑。 

我们的看法 

Grand Dunman 是 2023 年 D15 新盘“三部曲”的压轴之作（不含体量较小的项目），三者之间有许多值得考量与对比之处（另 2 个为 The Continuum 与 Tembusu Grand）。

关于 MRT 连接性毫无疑问——Grand Dunman 在这方面可谓拔得头筹，且（就驾车距离而言）距 CBD 最近。在亲民餐饮选择方面它也更有优势，因为 Old Airport Road Food Centre 就在拐角处。

主要的抱怨或在于居住密度：在 ~272,000 sq ft 的地块上分布 1,008 个单位，折算下来每户被“分配” 269 sq ft；而 Tembusu Grand 与 The Continuum 则为 330 sq ft（两者的比值颇为巧合地相同）。

当然，整体设计未必人人都会果断认可，尤其是偏好更为极简风格的人士。 

尽管如此，Grand Dunman 也是唯一可为部分楼栈提供局部海景的项目，而海景一直以来都是 D15 物业的吸引力所在，不过需要说明的是，这些海景的距离会较远。

Grand Dunman 的产品力能够同时满足单身与家庭客群的多重需求。事实上，3 个 D15 的大型新盘各有卖点，但都拥有完善的公寓配套，且位于成熟社区。（而且，尽管靠近 MRT，却仍提供 1:1 车位配比，这对离不开汽车的新加坡人来说，其实是一个相当被低估的卖点）。 

从过去几年的市场表现也能看出，新加坡人似乎对大型开发项目情有独钟，较为突出的一个例子是 2021 年的 Normanton Park。尽管因 no-sale license 的缘故曾一度延后开售，但最终仍全部售罄，印证了此类大盘的吸引力。然而，这些体量庞大的项目普遍面临的挑战在于不够靠近 MRT。像 Parc Esta 和 JadeScape 这样的例外并不多见。

在此背景下，Grand Dunman 提供了一个独特的主张。它不仅属于备受追捧的大体量开发类别，还因紧邻 MRT 而具备显著优势。这无疑位列其核心卖点的前列，使其在既看重大盘气势、又重视 MRT 便捷性的市场中更具吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。