Stacked 买家案例研究：Fourth Avenue Residences

首次咨询

不出所料，这又是一段始于疫情早期数月的客户旅程。

与我们当时交流的许多人一样，在这一阶段看房充满不确定性——更何况是首次置业的买家。 

他们心中首要的问题通常是——价格还会不会进一步下跌？ 

再加上转售价格并未明显回落，自然让买家更加迷惘。 

如果这正是你近几个月的心路历程，请放心——你并不孤单，很多人和你同舟共济。 

因此，与我们此前的关于 Kopar 的案例研究相似，很遗憾首次咨询无法当面进行，而是通过电话完成。

对于首次接触我们案例研究的读者而言，第一次咨询至关重要。其一，便于我们更深入了解客户的目标，并探究他们真正想要的家居要素。许多人脑海中都有理想清单——靠近好学校、具备资本增值潜力，或者必须要有开放式露台等。 

但在完整走过整个流程后，最终购得的房子可能大相径庭——买房的情感成分往往超乎想象！

其二，我们也会借此机会向客户科普新加坡房地产市场：趋势、关注要点与实用建议。我们还会呈现任何潜在购买应关注的因素——一体化配套（购物、MRT、区域转型）、区域可比项目、持有期以及物业的可持续性。 

在这个案例中，客户对永久地契与租赁地契（很常见）以及新盘与转售（同样常见）有许多疑问。

他们此前研究不多，但更希望在自己熟悉的区域安家，例如 Bukit Timah、Holland，以及次之的 Alexandra 区域。

与他们沟通后，初步条件如下。 

• 倾向于转售单位，因为他们希望更大的居住空间（1,000 平方英尺及以上）
• 时间线很重要，希望在 2021 年前入住，因此再次偏向转售
• 永久地契
• 只考虑 Bukit Timah、Holland 和 Alexandra
• 未来资本增值潜力

有几点关键问题需要在通话中统一认知。

首先，他们的预算为 $1.6 million。这并不算小，但在核心地段要找到合适的选择并不容易。较老的公寓通常面积更大，因此总价更高。尤其考虑到永久地契的要求，可选项就更有限了。 

正如你可能已经了解的，购买转售单位的一个问题在于可售性。这些区域的老旧项目多以自住为主，这意味着未必能等到你心仪的户型与朝向。换言之，时机与房源可得性从不在你的掌控之中。 

但真正的问题还是，他们被心仪区域的价格挡在门外。

当然，我们需要用数据向他们说明。 

以 Gallop Gables 为例。 

这是个相对低调的项目。它不像其他项目那样在 Farrer Road 拥有很长的临街面，但实际上园区向内延伸很深。 

基本情况是：仅 140 套单位，坐落在超过 200,000 平方英尺的永久地契用地上。它很宽敞，且可步行至 Farrer MRT 站。 

但由于是较早期的项目——单位面积偏大。

通常这是优点，但对我们的客户而言，这意味着总价超出承受范围。 

近期成交显示 2 房单位成交价超过 $2 million，远超他们的预算。 

同样，该区域的其他项目如 Spanish Village，1,100 平方英尺单位的要价为 $1.8 million。虽然满足面积要求，且 psf 不高，但总价依然过高。 

回过头看，确实在 Oct 2020 有一笔 $1.6 million 的成交，约 $1,419 psf，价格合理。这再次印证我们对转售单位的看法——时机从不在你的掌控之中。虽然看起来像是错失良机，但这类情况本就难以预测。  

也有无数案例显示，你可能长期等待却迟迟等不到合适的房源。这时你会进退两难：该租房过渡？还是放弃等待转而在别处购买。 

更重要的是，尽管身处当时的疫情环境——卖方普遍具备持有能力。与普遍看法相反，他们并不愿意以折扣价出售，实际情况完全不是如此。 

也许听起来有些直接，但这样做有助于让客户对实际情况有清晰认知，并了解在其最终需求下预算是否现实可行。 

这总好过让他们四处碰壁，最终铩羽而归。 

最后，我们也与他们理性分析：既然目标持有期仅约 10 年，那么也值得考虑租赁地契新盘的选项。 

因为他们打算把这处房产作为未来升级至更大房子的跳板，或许就不值得为永久地契支付溢价——前提是新盘的 TOP 能符合他们的时间表。 

于是我们给了他们一个小作业：请在面积、永久地契与地段三者之间按优先级排序。 

在明确最重要的因素后，再来评估是否需要调整预算，或降低某项优先级。 

约一周后他们给出了反馈，排序如下： 

1. 位置 

2. 面积 

3. 永久地契

在达成共识后，我们开始着手第一版方案的研究。 

第一版买家方案 

不言而喻，他们关注的地段住宅选择非常多。 

但受预算限制，筛选出必要选项就容易多了。 

以下是我们初步给出的 4 个选项：

1. Echelon

对于不太熟悉 Alexandra 区的读者，Echelon 是附近 5 个较新的项目之一。可以说外观最为利落（由 SCDA 设计）。当然，旁边的 Alex Residences 有屋顶无边泳池这个亮点，而最新的 Artra 则直接连通 MRT，且项目内设有 NTUC。 

针对 Echelon，我们建议等待 20 楼及以上的 2 房单位（视野更好），且入手价低于 $1,800 psf。鉴于该区域有相当数量的公寓，务必非常谨慎地挑选合适的具体单位。 

Echelon 早期业主多数以 $1,700 – $2,100 psf 入手，因此 $1,800 psf 会是相对安全的进场价——尤其是有新落成的 Artra 承托区域价格。

2. The Merasaga

客户表示非常喜欢 Holland Village 一带。虽然该区有不少新盘，但由于多为永久地契且毕竟是 Holland，价格都超出预算。 

因此在该区我们查看了转售市场（Warner Court/Willyn Ville），但这些较老项目均为永久地契，而且当前开价偏高并超出预算范围。 

于是我们考虑了 The Merasaga，因为它为租赁地契，价格几乎在可接受范围内。 

不言自明，其地段很佳，步行可达 Holland Village，同时仍能享受相对安静的环境。 

话虽如此，购买这类老旧的租赁地契项目，退出策略大概率要以等待集体出售（en bloc）为主。 

另一种可能是，随着 Holland Village 的升级改造，我们认为待新盘全部建成后（最佳情形），价格可能被推高；即便不涨，维持价格或出现en bloc 机会的可能性也存在——在这种情形下，你的买入价会有较好的保护。

当然，风险在于若部分为 en bloc 投机而入场的买家判断失误，可能被迫以低于市价出售。 

3. Fourth Avenue Residences

当时 2 房 2 卫单位的要价在 $1.6 million 左右，符合他们的预算。 

几乎可视为直接连通 Sixth Avenue MRT 站，对面就有餐饮，旁边还有 Cold Storage，日常居住的便利性很不错。 

最后，由于上述特征以及隔壁 RoyalGreen 的市场定位，你也将享有良好的可租性。由于 RoyalGreen 为永久地契项目，业主会倾向以更高的租金价格来保护其租金回报。这使 Fourth Avenue Residences 的业主在定价上具备一定缓冲。 

很简单，如果你是该区的租户，会选择与 MRT 相连（更便宜）的项目，还是马路对面的永久地契项目（更昂贵）？

这里最大的问题可能是预计在 2022 年底 TOP。

 

4. Margaret Ville

坦率说，这个选择略超预算，但我们认为 Margaret Ville 的这套 4 房单位值得考虑。开价 $1.9x m，而同区其他 4 房多在 $2.2m 以上。 

我们也喜欢其仅 300 多套单位的体量，规模恰当：不至于大到设施拥挤，也不至于小到管理费负担过重。此外预计在 2021 年 TOP，时间点十分理想。

第二次咨询

在第二次咨询中，我们详细讲解了方案，让他们更直观地了解各个选项的优劣。 

从交流中我们感受到，他们对 The Merasaga 兴趣颇高，而 Echelon 更多是想看看新型现代项目的体验。 

他们也在这次通话中表示想优先考虑转售单位，因为更早入住的可能性很诱人。 

于是，大家都在紧张地等待阻断措施（circuit breaker）结束，好开始看房！ 

以下是（除初步方案外）实际看过的一些项目清单。为免冗长，我们仅简述他们对各项目的喜好与顾虑。 

The Merasaga

• 很喜欢地段，安静却靠近 HV
• 外立面显得陈旧
• 当时在市单位的开价与预估成交价明显高于上一次成交与估值

Warner Court

• 地段不错
• 配套设施较弱
• 因 freehold，开价偏高

Echelon

• 临近 MRT
• 由此放弃了 Alexandra 区，更偏好 Holland

The Wharf

• 周末人多拥挤
• 体感空间意外地局促 
• 缺乏家的感觉

The Cornwall

• 很喜欢度假式氛围
• 地段虽好，但与 Merasaga 相比稍逊 

Trizon

• 喜欢泳池与设施
• 对单位格局不太满意 

Newton Edge

• 体量较小
• 对地段评价一般 

Corals at Keppel Bay

• 很喜欢项目的地段与整体氛围
• 设计感强
• 格局一般
• 担心项目仍未完全售罄

Chancery Esquire

• 喜欢格局
• 地段不错
• 当时在市单位的开价与预估成交价明显高于上一次成交与估值
• 单位状况需大量装修

Sam Kiang Mansions

• 担心需要投入大量装修工程

看完所有转售单位后，压垮骆驼的最后一根稻草在于：所有转售单位都未达到拎包入住的状态。这意味着需要承担可观的装修费用——而这在新冠疫情（Covid-19）期间更为明显（施工成本更高）。 

不仅如此，受施工延误影响，整体时间线可能被进一步拉长。 

可以理解，这对他们而言很艰难：虽然喜欢部分转售单位，但开价与房况综合起来难以接受。将价格与额外装修成本一并考虑后，他们很可能需要更高的整体预算。 

因此，基于上述原因，我们建议他们重新看看新盘选择。 

回到新盘选择

不巧的是，此时 Margaret Ville 已 100% 售罄。于是我们将目光转向 Fourth Avenue Residences。

你或许会问：Bukit Timah 一带新盘这么多——为何偏偏是 Fourth Avenue Residences？

首先，它与 Sixth Avenue MRT 站的连通性极佳（几乎可说是直连），而该区域以 landed 为主，普通公寓供应偏少。此外，就入场价而言，Fourth Avenue Residence 是附近（特指 2 房单位）价格最低且配套齐全的公寓，因为它是该区唯一的租赁地契公寓——这也意味着未来转售市场的总价更亲民。这一特征将有助于 Fourth Avenue Residences 在为租赁地契的情况下仍具备较强的价值保值能力。 

换句话说，这是在一个缺乏大众型住宅供应的区域，补充了相应的产品。可类比的案例是 Loft at Nassim——作为永久地契主导区域中唯一的租赁地契项目，它仍能保持价格与需求。 

进一步比较可参考我们对 Kopar 及其邻近的 Amaryllis Ville 的类似分析。 

接着，我们针对其核心卖点——MRT 连通性与其对租赁需求的影响——做了进一步研究。 

若仅看Downtown MRT 线（客户可接受的最远范围为 Bugis），能自称直接连通 MRT 的项目并不多。

举例而言，Bukit Panjang 的 Hillion、Beauty World 的 The Linq @ Beauty World，以及 Bugis 的 Duo Residences。 

作为对比：

Hillion 546 套，两年内共 470 份租约

Duo Residences 660 套，两年内共 658 份租约 

再对比距离 MRT 更远的项目：

Eco Sanctuary 483 套，两年内共 171 份租约

Foresque 496 套，两年内共 241 份租约

Tessarina 443 套，两年内共 193 份租约

以上仅为说明：可租性与租赁需求将有助于项目价格的保护。 

除了项目层面的比较，挑对项目内部的具体单位同样重要。为此，我们会将不同 Stack 的溢价差作为安全垫参考。 

这种溢价差在新盘期最为显著。随着项目进入转售市场，这一差距会逐步收窄，甚至在某些时候完全消失。 

为便于理解，以下是 Fourth Avenue Residences 部分 2 房单位的当时要价。 

我们关注的部分 Stack 为 Stacks 4 与 12，价格分别为 $1.673m 与 $1.68m。 

就在我们做相关研究时，通过网络获悉有一套sub sale 单位拟以 $1.63m 出售，尽管其买入价为 $1.68。这是一宗急售，卖方急于出手，因此要价更低。 

这是一则刚上架的房源，连房地产门户网站上都还未出现。 

我们迅速与其他单位做了对比，说明为何这套 sub sale 值得出手。 

基于当时情况，我们建议以 $1.58m 出价。 

按这个价格，我们认为进场更为安全——基本上已经接近 Fourth Avenue Residences 2 房单位的最低成交价之一。事实上，只有极少数单位更便宜——但请注意这些单位为面墙（因朝向 MRT）。为便于理解，这些单位成交价为 $1.518m。 

相比之下，当时在售其他单位多以 $1.6m 以上开价，因此本案价格具备相当的安全边际。 

最终购买

长话短说，我们最终以 $1.58m 为他们敲定了这笔交易。 

记性好的读者可能还记得，客户最初希望在 2021 年前入住，而 Fourth Avenue Residences 预计要到 2022 年底才交付。 

鉴于转售单位的可售性难以预测，以及这套 sub-sale 的难得性，他们愿意为此多等一段时间。

归根究底，这确实是可遇不可求的一次性机会。但综合各方面因素，我们认为这是对一个连通性良好的项目以合理价位进场的好机会，也会成为他们未来升级到更大房型前的理想跳板。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。