一座 60 层的 HDB 即将落户珍珠山 — 这里 40 年来首个公共住房项目

新加坡很快将迎来迄今为止最高的 HDB 项目。位于原 Outram Park Complex 旧址的珍珠山新建预购组屋（BTO）将超过 60 层。这一高度超越了目前位于 Cantonment Road 的最高 HDB 项目 Pinnacle @ Duxton（50 层）。

国家发展部部长 Chee Hong Tat 于 3 月 4 日在国会宣布了这一未来 BTO 项目。该 BTO 位于珍珠山城市公园山脚，毗邻 Outram Park MRT 换乘站，连通 East-West（EWL）与 Thomson-East Coast Line（TEL），并与地标性项目 One Pearl Bank 比邻而立。项目预计提供约 1,700 套组屋，房型包括两房式 Flexi、三房式与四房式单位，另设逾 140 套公共租赁组屋。

一些市场观察者（如 ERA Singapore）估计，珍珠山新 BTO 单位的定价或将起步于：

• $218,000 至 $369,000，适用于两房式 Flexi
• $420,000 至 $562,000，适用于三房式组屋
• $578,000 至 $788,000，适用于四房式组屋

未设 5 房式单位，与近月来 HDB 推出的 Prime 类 BTO 项目所见房型组合一致，我们认为该项目几乎可以确定会归入此类别。迄今为止，Prime 与 Plus 类 BTO 项目均未在房型组合中纳入五房式单位。

或许更重要的是，这是我们 40 多年来首次在珍珠山 / 牛车水一带看到新的 HDB 推出。

在上世纪 60 年代末至 70 年代初，随着政府在拆除旧 Outram Prison 后重建该片区，这里曾有更多的 HDB 住房。

当年的地标性 HDB 项目是 Outram Park Complex，并于 1998 年纳入选择性整体重建计划（SERS）。这些组屋于 2003 年拆除，此后该地块一直空置。

珍珠山周边的城市环境在 40 年间发生了巨变，当年公共住房的经验与教训已难以适用。这里将成为公共住房的全新前沿。

尽管如此，如果你曾在 The Pinnacle @ Duxton 推出时入市，如今多半会有种似曾相识之感。

人们不免会把它称为“另一个 Pinnacle”，而对某些人而言，这一标签或带有些许负面含义。这并非因为 The Pinnacle @ Duxton 项目不好，恰恰相反：The Pinnacle @ Duxton 常被用来诠释所谓 HDB ‘lottery’ 的典型案例。

2004 年 The Pinnacle @ Duxton 推出时，四房式单位定价约为 $289,200 至 $380,900，五房式单位为 $345,100 至 $439,400。当时，这些价格创下了新 HDB 组屋平均售价的新高纪录。

然而，当项目完成最低居住年限（MOP）进入转售市场后，其地段、景观与独特设计的组合，开始在 HDB 转售市场持续抬升价格标杆。

自那以后，该项目录得大量“百万级”HDB 交易，其中四房式单位的转售纪录约为 $1.41 million。对于这里多数高楼层单位而言，“百万”基本已成预期价格。

ERA Singapore 关键执行官 Eugene Lim 指出，新 BTO 定价往往参照邻近可比转售组屋的近期成交。“因此，即将推出的珍珠山 BTO 很可能需要给予可观补贴，”他说。

他说，去年 Pinnacle @ Duxton 四房式单位的平均转售价为 $1.36 million。因此，为确保符合资格的买家可负担，须在销售价格中计入大幅补贴，尤其考虑到 BTO 收入上限为 $14,000，以及 BTO 申请者的典型储蓄与流动性水平。

他补充，未来该 BTO 项目可能会附带 18-20% 的补贴回收（clawback）比例。

不过，珍珠山未来 BTO 与 The Pinnacle @ Duxton 的转售表现将存在差异。

其一，我们已从长期沿用的“按城镇划分”框架转向“按地段划分”的框架，由此产生了 BTO 项目的 Prime、Plus 与 Standard 分类。The Pinnacle @ Duxton 的推出也早于 2025 年 Design, Build and Sell Scheme（DBSS）的引入。

尽管常被误以为是 DBSS 项目，The Pinnacle @ Duxton 并不属于该类别。它是一次性的独特项目。

在 2004 年，政府可用来管理中心区新组屋转售价预期与持有限制的政策工具相对有限。如今，政府手中已有 10 年的 MOP、补贴回收，以及诸如不得整套出租等限制。

这些措施旨在确保买家为自住者，而非意图“快速炒卖”，高价转手以更快转入私人住宅市场的购房者。

尽管珍珠山项目的正式分类尚未公布，但其房型组合 – 以及紧邻 Outram Park MRT、贴近市中心的区位 – 使其被归为 Prime 的可能性极高。

不过，这对 The Pinnacle @ Duxton 的转售也将带来有趣的影响。

由于 Plus 与 Prime 分类不具追溯力，The Pinnacle @ Duxton 对转售买家将不实施 10 年 MOP 或收入上限等限制。而这座全新的 60 层项目几乎可以肯定会受此类约束，The Pinnacle 仍适用较早、也更为灵活的转售规则。

通常情况下，新供应意味着竞争，有助于抑制片区价格。然而，当 Pinnacle 在转售市场上不受限制时，情况未必如此；The Pinnacle 的屋主甚至可以整套出租。

未来的珍珠山 BTO 或许在楼高与新旧程度上胜过 The Pinnacle，但其交易将受更严格的一套规则约束。这也很可能使其在进入转售市场之日备受关注。

话虽如此，正在筹备中的珍珠山 BTO 仍将是一项极具吸引力的公共住房项目。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 首席研究员与策略师 Christine Sun 表示，提高珍珠山/牛车水片区的住房供应，将有助于放缓该区域 HDB 转售价格的涨势，使希望更靠近市中心居住的人们更易负担。

“符合资格的买家很可能会被这些新的 BTO 吸引，而非选择转售选项，因为这些组屋补贴力度大、区位优越，且可便捷抵达地铁站与即将到来的购物中心，”她说。

确实，毗邻 Outram Park MRT 这类大型换乘站的便利性难以复制。居民亦可在数分钟内抵达 CBD、牛车水及各类配套设施——而且多数配套在过去数十年中只会愈发完善。

主要的取舍与典型中心区无异：与边缘城镇相比，开放绿地相对较少；而把学校距离视为优先的家庭，附近的选择也可能更为有限。

珍珠山项目或许无法复刻 Pinnacle @ Duxton 的完整故事，但我们确信其需求将依然强劲。