1953 公寓评测：独特店屋式居住体验，永久地契，但地段并非人人适合

项目：	1953
分区：	08
地址：	1 Tessensohn Road
地契：	永久地契
单位数量：	58 住宅 + 14 商业
占地面积：	17,938 平方英尺
开发商：	Oxley Holdings
TOP:	2023

过去 3 年里，私宅市场买家可谓选择繁多，几乎每个月都有新盘推出。但坦白说，真正做到产品差异化的并不多见。如果你渴望更独特的项目，1953 公寓凭借在项目内融入保留店屋元素，对于热爱复古风的买家而言显得格外突出。 

更有意思的是，1953 公寓作为一座位于城市边缘的永久地契项目，同时保留有店屋元素，在当下可谓相当罕见。这得益于开发商于 2017 年并购了 2 幅独立地块——先是在Tessensohn Road for $14.5m，随后是沿 Balestier Road 的一排店屋，成交价为 $38m。 

话虽如此，1953 公寓并非唯一一个把保留建筑纳入体量的新盘。我不久前也评测了位于 Jiak Kim Street 的 Riviere，其同样保留了旧仓库。如果你对这一细分的新加坡房地产市场感兴趣，也可参考我整理的CCR 中 16 个带有保留建筑的公寓。 

除了稀缺性，你也会注意到这个项目的名字相当……独特。我还没见过只有数字命名的公寓，但 1953 并非随意而定。它向店屋建造的年份致敬——Art Deco 风格的外立面顶部还自豪地镶着 1953。 

当然，尽管 1953 公寓有不少与众不同的亮点，你也必须接受它毕竟是个小型精品项目——坐落在一块不大的地皮上，仅有 58 套住宅单位。作个参照，其 17,938 平方英尺的用地面积，勉强也就一栋 Good Class Bungalow 的规模。若你在寻找那种 50m 标准泳道、空中花园或网球场，很抱歉，这并不是适合你的产品。它或许面向小众，但想要与众不同的买家大概率会一见如故。

最后要提的是，1953 公寓其实并非最新推出的项目——它早在 2019 年 3 月入市，开盘周末去化约 31%，平均成交价约 $1,875 psf。再一次提醒：是的，它是永久地契项目。

话不多说，我们直接看看这个独特项目到底能带来什么。

1953 公寓深度探访

1953 的车道出入口位于 Tessensohn Road，紧邻车流繁忙的 Balestier Road。如果你还不熟悉 Balestier Road 的拥堵程度（有人说这也是住在这一区的“体验”之一！），在做决定前不妨亲自来感受一下。 

无论如何，项目坐落在 Tessensohn Road 一侧，1953 公寓正对面就是 Singapore Khalsa Association 与 Civil Service Club，都是这条路上历史悠久的地标。住在 1953 也意味着你大概对文化颇有欣赏（此处略带刻板印象），周边有许多店屋林立，其中不少外立面色彩比这里的黑白立面更加缤纷。 

若说车辆落客体验，这里并不花哨——入口（经 Tessensohn Road）与出口（通过一条通往 Race Course Road 的服务道路）都较为低调。就我个人而言，我偏爱更有仪式感的落客点，它不仅能为自己带来归家氛围，也能给来访的亲友留下好印象。 

但必须说，1953 公寓的步行入口则判若两景。这个被称为 Grand Courtyard 的空间，配合雕塑与门扇细节，呈现出极具风格的复古摩登感。它准确传达了 1953 的独特主张，气质颇有精品豪华酒店之感。

走入内侧，这种感受更加强烈——入口内里设有天井，使空间更显开阔与大气。

此外，买家也需要留意这里采用机械式停车系统，说实话并不算理想。第一次见到可能会觉得科技感十足，但每日等车、以及偶发的机械故障（但愿不要）所带来的不便，可能会成为部分买家的否决因素。需注意这里仅有 42 个车位，虽然不是 1:1 配比，但考虑到小户型占比不低，这或许未必会成为实际问题。 

当然，关于 1953 平平无奇的车道落客点与机械式停车的抱怨，我们也要记得这毕竟是一块小地上的精品项目。若有更大的用地，没有开发商会不把上述两点做得更好。就我个人而言，这些都不是致命问题，它们只是为“住在带保留店屋的项目里”这种酷元素所作的取舍。 

接下来谈谈项目的商铺部分。1 层的保留店屋里规划了 14 个商业单位，这些由 Oxley Holdings 分别对外销售。

价格方面，2019 年 3 月开盘周末有 3 个商业单位成交，平均价约 $3,185 psf。商业单位预计将引入 F&B 与便利零售等，但由于不由开发商统一运营，最终业态仍有不确定性。 

按照严格的保留准则，所谓的five-foot way（骑楼走道/五脚基）将沿店屋骑楼一并保留。这是新加坡、马来西亚与印尼店屋独特的建筑特征。传承不仅体现在结构上，也体现在材料选择上——例如会选用呼应年代感的马赛克瓷砖，增添复古气息。

整体而言，你会发现这里的店屋采用更为低调的黑白立面，与 Tessensohn 与 Race Course Road 上那些更为缤纷的外观形成对比。我个人挺喜欢这种更显典雅、成熟的气质。对感兴趣的朋友补充一句：其灵感其实来自 Bohemian Rhapsody（你知道的，那位标志性的 Freddie Mercury）。

这无疑是选择 1953 公寓的一大卖点。店屋式生活正在新加坡愈发受到关注，例如 Figment 推出的豪华店屋共居也起到了助推作用。在新盘千篇一律的时代，这为喜爱不同居住氛围的买家提供了一个颇具可行性的选择。

尤其要说的是，若单独购买整幢店屋，往往还伴随许多你未必会事先想到的问题。尽管资产本身相对稳健，但保养与维护之重任并不轻。在 1953 公寓的场景下，你在公寓式环境中享受店屋居住的独特属性：外立面等公共部分由 MCST 统一管理，再叠加生活化的设施，可见这对寻觅独特居所的人而言，是个颇具吸引力的组合包。

顺势聊聊 1953 公寓的配套设施。多数设施位于项目 Heritage 翼楼之上的第 4 层。正如我先前多次提醒，别对其设施抱有过高期望。1953 是在自带传承元素与 Freehold 的 RCR 身份上构建卖点的精品项目，这里的设施更像是锦上添花。

因此，你会发现这里提供的是当下私宅项目的“基本盘”。在同梯队新盘中，1953 的配套并不像 77@East Coast 那样稀薄（其销售不佳已显而易见），更接近 Changi Road 上的 Tedge。这里有一座不算长的小型泳池——远不到 50m——旁边配有池畔休憩区与层叠水景。 

另设 2 处用餐空间——“Alfresco Dining” 与 “Western Grill”。从名称也能看出，两者都位于户外。

此外还有一间小型健身房，供每日打卡健身的住户使用。（在左侧）

最后聊聊设计。我欣赏他们将现代元素（可见于上方住宅楼层）与保留店屋的历史风貌并置融合的做法。

坦白说，1953 公寓在设施方面不会拿奖。但我并不觉得这是问题。我理解 1953 的土地不大，几乎只相当于一块 GCB 的面积，总户数也仅 72 户。这些都是客观限制。我更愿意为开发商在有限用地内尽量塞进实用设施的努力点个赞。

不妨把它想成度假时挑酒店：是要房间众多、活动与设施一应俱全的大型酒店，还是要风格有味、但设施有限的小型精品酒店？

现在，我们直奔showflat样板单位！

1953 公寓 3卧室 Heritage Collection Type HC2 (1,141 sqft) 评测

这间 3 卧室样板房属于 1953 的 Heritage Collection，您可以在保留店屋内购买一套公寓（这里仅有 9 套）。由于您只拥有二楼的 strata 面积（底楼为商业用途，也可对外出售），这为您以更低总价的入场门槛进入新加坡店屋市场提供了机会。 

面积为 1,141 sqft，这对 3 卧室来说算是舒适的尺度，虽说其中包含了客餐厅的挑空空间。Heritage Collection 中还有另外 3 套面积相近的 3 卧室，以及 Modern 和 Penthouse 系列中的 12 套。各户型在布局上有所不同，但总体而言室内会有一些不规则转角。由于这间样板房是保留店屋的一部分，本户也有一些独特元素（利弊兼具），我稍后会谈到。 

首先，这是一种步梯公寓（walk-up apartment）——对不熟悉该术语的人而言，就是没有电梯，需要真正“走上去”。如果您有年长父母、初生婴儿，或常常要拎大量杂货，1953 的 Heritage Collection 可能并非最实用的选择。但我也认识一些同辈很喜欢这种生活方式，认为步梯公寓的概念清新且颇具“hipster”气质。 

踏入室内，首先映入眼帘的是与店屋黑白立面相呼应的马赛克地砖。这也延续了底层五脚基上的传统花砖风格，一直延伸至您家门外。或许并非人人都喜欢，但我欣赏开发商从底层到室内在整体设计主题上的一致性。 

这种风格往往是要么喜欢要么不喜欢，几乎没有中间地带。

与典型的新公寓相比，您会注意到本户的布局可谓是真正的“哑铃式”。不过，“手柄”部分意味着仍有一段过道通往一侧的 2 间卧室，另一侧则是厨房、客厅、餐厅以及 1 间卧室。毫无疑问，这是个与其外立面一样独特的布局。

先从入口左侧的厨房说起。它是开放式厨房，这在 3 卧室产品中通常不太受欢迎。不过，结合步梯公寓的定位，目标买家或许并非典型家庭，而是更现代、且不介意开放式厨房的客群。再加上周边餐饮选择丰富，这点可能也没那么关键。

厨房里可以看到一组颇为有趣的色彩搭配：以玻璃与三聚氰胺饰面的层压板组合，呈现灰、绿与近黑的色调。我不敢确定，但在我看来，选用祖母绿大概是想唤起对玉器的怀旧感。

电磁炉、烤箱与抽油烟机由 Bosch 提供，冰箱与洗烘一体机则由 Electrolux 提供，并藏于橱柜之后。都是大众熟悉的量产品牌。收纳表现中规中矩，且有些人可能会觉得台面空间略显不足。

厨房位于户型中央，也意味着通风会是个问题。但再次提醒，店屋型项目本就不是以“最实用”著称的选择。

此处需要注意的是，本户没有杂物房或 yard。以 1,141 sqft 的面积而言，取消这些空间并不常见，也略显遗憾。这意味着您需要更具创意地规划收纳。若希望在阳台自然晾晒衣物，也要注意这里没有阳台——毕竟这是保留店屋单元。

但另一方面，这个户型也有一个很大的加分点：所有卧室都带独立卫浴（ensuite），这在除超高端产品外几乎闻所未闻。至于来客怎么办——这里另设一间专供客人使用的客用卫生间（powder room）。没错，您数得没错：本户共有 4 间浴厕。

客卫位于厨房对面，功能齐全。主题马赛克砖在此延续，样式更为紧凑。配置包括 Grohe 的台盆龙头，以及嵌入式壁柜。

您会注意到壁柜背后是祖母绿瓷砖，灵感来自玉的颜色。这里还配有壁挂式坐便器与手持花洒。多数我见过的客卫不设淋浴，这里提供淋浴颇为少见。与厨房一样，这里没有可自然通风的窗户，需要依赖机械通风系统。别忘了所有卧室都带卫，这间客卫可以完全留给客人使用。 

接着来到餐客一体的长条形空间。总体而言，我并不太喜欢这里的室内设计——据称灵感来自 1960 年代与 1970 年代的店屋生活，但对我来说略显浮华。我也不认为过去的店屋居住是奢华的——我父亲就曾在店屋里长大并为此作证——所以这显然是对店屋生活的现代化诠释。

无论如何，交付时不会包含这些软装与陈设，您可以按喜好自由定制与装修。

本户最大的亮点无疑是双倍层高与斜屋顶——几乎会在第一时间抓住您的目光。它让人联想到有地住宅阁楼的体验，并带来更强的空间感。这通常也意味着可考虑加建一处“阁楼/夹层”（但作为保留店屋，可能会遇到审批方面的阻力）。即便保持现状，它依然独特，颇有阁楼般的氛围。 

层高最高可达 7.25 米，这大概已是新加坡任何公寓单元所能达到的上限。在我看来，这无疑是 1953 公寓的最大卖点之一，新加坡能拥有如此观感的单位并不多见。

我倒是喜欢这里的木条地板，虽被地毯遮住不少，但在卧室里能看得更清楚。紧邻厨房的用餐区，狭长的空间可轻松容纳 6 人或更大的餐桌，取决于您希望客厅预留多大空间。话虽如此，宽度会是主要限制。如您所见，采用卡座设计时过道尚算充裕，但若放置大型餐桌椅组合，可能会侵占行走空间。

至于客厅，狭长的矩形让您至少可以摆下一组可坐 3 人的沙发。此处未摆放茶几，因此也较难想象放入茶几后的尺度感。如同许多新盘，沙发至电视的观影距离属中规中矩。

作为保留店屋单元，室内没有阳台，取而代之的是铝合金推拉窗。若您细看，还会发现上方另有一小块窗扇，这是店屋原始设计的一部分。对曾在店屋居住的人来说，通风常是个问题，增加这组上部小窗正是为了改善空气流通。

最后要注意的是，客厅尽端为斜角设计。视觉上更具动感，但在实用性上或许并不占优。

接着来到卧室 2，就在客厅旁。它与客厅及其他卧室一样采用木条地板。房间面积中规中矩，因斜墙（与客厅类似）略有一些浪费空间。

但由于这里的层高异常可观，确实带来更强的空间感（当然也更显独特）。

如样板房所示，这里仍可放下一张 Queen 尺寸的床，但床边的通行空间所剩无几。您还会注意到，这里的窗户为半高窗，上方配有与客厅及另外 2 卧室相同的有趣小扇窗。不采用落地窗对我来说并非硬伤，但这确实是居住在保留店屋单元需要接受的一个缺点。 

至少这里有 2 组不同的窗户，有助于额外的隔音（在此处尤为重要）。

如前所述，本户最大的加分项就是每间卧室皆为套房设计。浴室 2 采用与客卫相同的怀旧花砖，其他配置也颇为相似。配有 Grohe 的龙头与手持淋浴，以及壁挂式坐便器。内置柜体的背景墙砖为偏灰的色调，与客卫的祖母绿有所区分。由于没有窗户，通风同样依赖机械系统，空间形状则较为方正规整。

鉴于每个卧室都带独立卫浴，这套 3 卧室也相当适合用于出租，毕竟租客往往看重带卫的私密性。

接下来是本户的另外 2 间卧室。如前所述，这可以视为一种哑铃式布局，卧室分列于住宅两端。尽管厨房的位置未必符合所有人的胃口，但不可否认这种布局在私密性上表现出色（而且家里没人需要共用浴室！）

延续既有主题，通往卧室的走廊沿用了入口处的马赛克瓷砖，而当木条地板开始出现时，也就进入了卧室的范围。

先看卧室 3。它同样有些不规则转角，但被创意设计所弱化。通过定制地台，开发商展示了房间可同时容纳 2 张单人床，甚至还能留出书房区域。以普通房而言，已相当不俗，不是吗？

即便不做定制地台，本房也能轻松摆下 Queen 尺寸的床，虽有轻微不规则转角。衣柜为标准的双扇内置衣柜。如前所见，这里同样采用半高窗。

至于浴室 3，基本上与浴室 2 如出一辙。没有顶喷花洒，但配有 Grohe 的龙头与淋浴套件，这是一家在新加坡广泛使用且口碑良好的品牌。这里同样没有窗户，因此通风仍需依赖机械系统。这在当下的新公寓中相当常见，实在没太多可挑剔之处。尺寸也属常规标准。

最后来看主卧。我本以为它会明显大于其他卧室，从而形成差异化，但有趣的是，实际只略大一丁点。影响其他卧室的同样限制——半高窗——在主卧也存在。若您选择入住保留店屋单元，这是一个需要“真正住着去接受”的小短板。除此之外，面积上可舒适摆下一张 Queen 尺寸的床与两张小床头柜。

事实上，我觉得把这里定为主卧颇耐人寻味，因为您最先看到的那间卧室，因其超高层高，似乎更为合适。

主卫在尺寸上也与本户另外 3 间浴厕相差无几，不过在功能配置上有些差异。

首先，内置柜体的尺寸更大，能为从化妆品到洗漱用品提供更多收纳空间。此外，这里配备了 Grohe 的顶喷花洒，这是其他浴室所没有的。其余如壁挂式坐便器、台盆与 Grohe 混合龙头则与其他浴室相同。这里依旧没有窗户，因此需要留意湿气的累积。 

1953 公寓 1 卧室 + 书房 户型 MAS5 (614 sqft) 评测

这个 1+书房 的布局分布在 Modern Series 的 3 个 stack 中，建在底层店铺之上。以 614 sq ft 而论，这比一般的 1 卧室单位略大，虽然多出的书房也意味其余空间的尺度会更接近常规。它具备现代公寓的典型元素 – 电梯前室与阳台 – 与上文评测的店屋 Heritage 系列不同。 

踏入单位，你会立刻感受到其现代化的设计（如果你先参观了 3 Bedroom 的 Heritage 单位，这种感受会更明显）。这里没有仿古的花砖，而是更常见的仿大理石瓷砖。入户走道相当宽敞，左侧是开放式厨房，右侧是书房。第一印象颇佳 – 单位给人的体感面积比纸面上更大，毫无疑问得益于高于平均的层高（为 3.25 米，供好奇的读者参考）。

我先从厨房说起。橱柜没有采用任何绿色或竖向玻璃的“花哨”材质 – 而是标准的灰色耐火板饰面。就我个人而言，我比起 Heritage 版本更喜欢这里的组合，但这始终是主观感受。你可以获得相当可观的内置橱柜与石英台面空间，洗烘一体机和冰箱由 Electrolux 提供，电磁炉、油烟机与烤箱来自 Bosch。 

这个空间一点也不差，而且感觉颇为宽裕。也许是因为后方开放式书房的关系，但你在这里的活动空间的确充裕。再者，我认为多数人日常对厨房的使用也不会太频繁，尤其是在这一带居住，其一大优势便是周边优质餐饮选择极为丰富。

至于书房，你可以看到这里的面积其实相当慷慨。示范单位将其布置为一间像样的书房，书架一应俱全。不过，如果你偶尔需要将其作为临时客房，给加班到很晚的朋友留宿，我有信心这里至少可以放下一张单人床。

虽然这里原本并没有门，但你完全可以安装一扇推拉门将空间围合，获得更多私密性。它是一个实用的空间，给予买家把它改作备用房的灵活性。当然，也要注意尽管这里配有空调室内机，但并没有窗户。 

也难怪自推出以来，这种户型一直很受欢迎；截至撰写时，这个具体变体已售罄。毕竟，你几乎可以把它当作 2 卧室单位来看待。

接着来到餐区，就在开放式厨房旁边，摆下一张 4 人餐桌应该不成问题。这里是一条与上文 3 Bedroom 单位相似的狭长连续空间。

示范单位采用了圆桌，但你也可以轻松换成更为方正的长方形餐桌。当然，现场这张餐桌并不适合 4 人，甚至两人都嫌小（更像是下午茶用的户外小桌）。

至于起居区，从电视到沙发的距离与市面上其他 1 与 2 卧室单位相当。这意味着尽管不是最宽裕的，但买家对这种标准普遍可以接受，也不会有更多苛求。

话虽如此，这里没有摆放电视柜与茶几，因此要想象实景配置会稍有难度。取而代之的是一整块大型玻璃墙面，只会进一步强化空间感。

作为 Modern 系列的一部分，你会在这里拥有一个阳台。你首先可能会注意到类似水磨石的地砖（顺带一提，其实是瓷砖）。它与 1953 的整体传承主题相当契合。

空间谈不上很大，但对于 1 卧室单位我也不会希望更大。放下两张休闲椅与一张小茶几已足够，尽管我并不能保证你会在这里欣赏到惊艳的景观。示范也展示了铝制竖片与金属栏杆，可在你于阳台休憩时提供更多私密性。 

来到主卧，房间的尺度其实不错，较许多新盘的同类略大。卧室采用木条拼地板，我必须承认，这里确实散发出恰到好处的复古氛围。

摆上一张 Queen 床后，你会发现床头柜的预留空间其实相当充足，尤其靠近窗户的一侧。

至于窗户的高度，由于 1 卧室单位通常需要将其空调机位设置在卧室外侧，因此这里仅为半高窗。除此之外，你还可获得标准的从地到顶的内置衣柜，采用贴面饰材（值得庆幸的是，上方还额外设置了顶柜）。

最后来到主卫。这里的一大优点是采用了 Jack-and-Jill 双入口设计，既方便住户也方便访客从不同入口进入浴室。这意味着当朋友来访时，你无需为凌乱的卧室而烦恼！

你可以在面盆上方获得内置柜体，且卫浴五金由 Grohe 提供，包括顶喷花洒、龙头与挂墙式坐便器。与大多数其他新盘一样，这里没有浴室窗户，因此需要依靠机械通风来排散湿气。 

1953 公寓地段评测

1953 位于城市边缘地带，临近 Farrer Park 与 Boon Keng 两个 MRT 站，无论公共还是私人交通都极为便捷。步行 10 分钟内有 2 个地铁站，尽管两者同属东北线。从 Farrer Park MRT 出发，2 站到 Dhoby Ghaut，3 站可达 Somerset、Bugis 与 City Hall，因此其便捷性不言自明。在我看来，District 8 过去并不算是传统意义上的核心优质分区，但随着买家更注重便利性而非既有声望，这一点正在逐步改变。  

对于有学龄孩子的家庭，1km 范围内还有 2 所小学，这始终是个利好。熟悉这一带的人都知道，这里的知名美食选择多不胜数——就留给你自己去发掘吧。 

更重要的是，如果你选择自驾，前往 CBD 或市区的路程都不远。话虽如此，Balestier Road 有时确实会比较拥堵，但下方的车程已计入早高峰时段，整体仍应控制在 20 分钟以内。与我上一篇评测的 The Watergardens at Canberra 相比，1953 在便利性方面要胜出许多。 

配套设施

公共交通 

巴士站	途经线路	距公寓距离 (& 预计步行时间)
S’pore Khalsa AssnStop ID: 50249	25, 125, 130, 139, 145	180m, 3 分钟
Opp S’pore Khalsa AssnStop ID: 50241	125, 130, 145	300m, 5 分钟

最近的 MRT： Farrer Park MRT (550m, 步行 7 分钟) 和 Boon Keng MRT (700m, 步行 9 分钟)

学校

学校	距公寓距离 (& 预计步行时间)
Hong Wen School	900m, 12 分钟
Farrer Park Primary School	900m, 12 分钟
Northlight School	1.2km, 15 分钟
Bendeemer Secondary School	1.5km, 19 分钟

零售商场

商场	距公寓距离 (& 预计步行时间)
City Square Mall	750m, 9 分钟
Mustafa Centre	950m, 11 分钟
Bendeemer Mall	1.1km, 14 分钟

私人交通 

主要目的地	距公寓距离 (高峰时段 [0830] 平均车程)
CBD (Raffles Place)	8.0 km, 15 分钟
Orchard Road	4.1 km, 14 分钟
Suntec City	4.5 km, 13 分钟
Changi Airport	17.0 km, 25 分钟
Tuas Port (By 2040)	42.5 km, 55 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	5.7 km, 18 分钟
Mediapolis (and surroundings)	13.4 km, 20 分钟
Mapletree Business City	12.7 km, 29 分钟
Tuas Checkpoint	32.4 km, 39 分钟
Woodlands Checkpoint	21.4 km, 33 分钟
Jurong Cluster (JCube)	20.4 km, 30 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	23.1 km, 31 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.9 km, 18 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.6 km, 25 分钟

就近上路口： 1 – Race Course Road，向左可上 Balestier Road，向右可至 Rangoon Road。 

开发团队

开发商

Oxley Holdings 是一家快速成长的新加坡本土房地产开发商。难以想象这家公司仅有 13 年历史，成立于 2008 年。Oxley 从一块最终建成 48 户的 Tyrwhitt 139 的土地起步。Oxley 以小型精品开发最为知名，但此后也开发了更大规模的项目，如 Affinity at Serangoon、Mayfair Modern、Mayfair Gardens 和 Kent Ridge Hill Residences。 

建筑设计

Park + Associates 由 Lim Koon Park 于 1999 年创立。出生于槟城的 Park 毕业于新加坡国立大学，之后在 Architects Group Associates (AGA) 开始其职业生涯。Park + Associates 自创立起便参与有地住宅项目，并延续至今。此外，他们大幅拓展了业务范围，涵盖 USS Sentosa 与 Shanghai Disneyland 等旅游项目，酒店（Ritz Carlton 与 Marriott PJ）以及学校（Hwa Chong International School）。他们亦参与多个公寓项目的设计，包括 Nyon、Parc Komo、Three 11 与 1919。

户型分布  

户型	面积	单位数量
单间	441 sqft	2
1 卧室	549 sqft	4
1 卧室 + 书房	506 – 614 sqft	30
2 卧室	614 – 1,130 sqft	5
3 卧室	786 – 1,238 sqft	16
4 卧室	1,399 sqft	1
5 卧室	1,507 – 1,658 sqft	2

对于仅有 58 个住宅单位的小型项目而言，户型组合坦白说相当复杂。它是 Heritage、Modern 和 Penthouse 系列中五花八门的户型大杂烩，因此你在购买前必须非常明确自己选的到底是哪一种。

虽然 1 卧室单位占据了多数并不意外，但更有意思的是，这里的 3 卧室供应量远高于 2 卧室。让我感到不寻常的还有，即便是像 1953 这样的小型精品项目，也提供了独特的 4 与 5 卧室户型。

Stack 分析

项目总平面图

最佳 Stack

在 1953 公寓里要挑出“最佳 Stack”并不容易，因为各个单位彼此差异较大，更多取决于你的偏好。由于这是低层公寓，基本不可能拥有任何全景视野。若你在意景观，可考虑较高楼层的 Stack 9 至 12，它们最高可到 6 层。于较高楼层——大致 4 层以上——可眺望附近的店屋，无遮挡的视野也能为室内带来更好的通风。 

另一方面，若你看重 1953 的保留元素，你的选择将局限于 Stack 1 至 8。它们均面向车流拥挤的 Balestier Road，因此污染与噪音也需要一并纳入考量。 

至于 Stack 13 至 17，由于朝向 Tessensohn Road 而非作为主干道的 Balestier Road，整体会相对安静一些。不过，由于整体朝向偏西北，仍会有一定的西晒。

下午西晒最少的 Stack

这里的 Stack 朝向主要为西北、东北或东南。下午西晒最强的是 Stack 13 – 18，约在 July 时段会有直射的下午阳光。Stack 01-08 在同一时期主要接收早晨阳光，而 Stack 09 – 12 则会在年末时段迎来早晨阳光。

价格评析

如果您在考虑 1953 condo，毋庸置疑会把它与周边项目作比较。以下是它的对比表现！

项目	单位数	$PSF	TOP	产权年限	价格差距
1953 condo	58	$1,885	2023	永久地契	–
Uptown @ Farrer	356	$1,885	2021	99年地契	无
8 Farrer Suites	34	$1,622	2015	永久地契	16%
Jool Suites	52	$1,606	2013	永久地契	17%
City Square Residences	910	$1,694	2009	永久地契	11%
Kerrisdale	481	$1,145	2005	99年地契	65%
Sturdee Residences	305	$1,761	2019	99年地契	7%

1953 的平均价格在同侪中显得颇具竞争力。 

其最接近的新盘竞争对手应是 Uptown@Farrer，这个项目在广告发布后引发了褒贬不一的反应。或许这也促进了成交，Uptown@Farrer 销售良好，预计今年 TOP。尽管为 99年地契 项目，Uptown@Farrer 的平均 $PSF 与 1953（永久地契）完全相同。虽然这可能归因于其距离 Farrer Park MRT 更近，以及由于户数更多而带来的更多设施，但我并不认为 Uptown@Farrer 的设施十分出色。因此，在 $PSF 相同的情况下，若您计划长期持有，1953 显得更具吸引力。

与转售单位相比，有 2 种看法——其一是将 1953 与同样为精品体量的项目比较。8 Farrer Suites 与 Jool Suites 是两个典型例子。1953 的单位数略多，但其溢价仍低于 20%。我认为这反映了一个颇具吸引力的定价，因为这低于我通常赋予新盘的 25-30% 溢价。

第二种比较方式，是与体量更大、配套更齐全的公寓为伍。在我看来，City Square Residences 无疑是 Farrer Park 分区的风向标。它为永久地契，且配套颇为有趣（内部甚至有保龄球道），多年间价格表现强劲。与 99年地契 的 Sturdee Residences 一起对比，1953 仅需多付约 ~11% 或更少。尽管这某种程度上意味着 1953 性价比不俗，但最终仍取决于您的实际需求。City Square Residences 与 Sturdee Residences 都具备完整公寓配套，这正是一些人（尤其从 HDB flat 升级）特别在意的。唯一显眼的是 Kerrisdale，其价格差距达 65%。不过，由于其 99 年租约自 1998 年起算（尚余 76 年），这也无疑会成为其价格较低的一个因素。

总体而言，1953 的 $PSF 看起来是一个相对不错的选择。然而您需要注意，若干单位为挑高或 顶层公寓，这意味着中空面积也会计入总价。因此，若您最终决定购买 1953 condo，仍应对价格做进一步的细化分析。

但我们不妨更深入地看一看。

该分区的核心是 Farrer Park MRT，对面即是知名的 City Square Mall。

如果您细看总体规划图，会发现该区域历史底蕴深厚——或许这也是为何鲜少听到这一带重建消息的原因。

这是因为该分区很大一部分由受保留的店屋组成（以棕色标示）。除 4 块大型未开发住宅用地外（顺带一提，它们都不在 GLS 名单上），其余多数地块都较小。更重要的是，该区域有严格的高度限制，并受城市设计指导原则约束，开发商必须在 URA 制定的框架内运作，以保持社区原有风貌。

因此，我要引出下一点——受这些限制（高度、风貌、容积率、地块大小……）影响，这里许多住宅项目都偏向精品化。

1953 也是其中之一。在本次价格评析中，我会挑选附近部分项目（非全部，因小型公寓数量众多）来作对比。

但在此之前，先看一看第 8 郡与其他分区平均价格的对比。请注意，这里仅考虑转售与 sub sale 价格，以剔除各年份新盘集中入市带来的价格尖峰影响。

自 1995 年以来，第 8 郡的表现一直落后于新加坡整体市场。这也许令人意外，毕竟它地处中心位置，且拥有店屋的魅力与传承。

自 2007 年起市场回暖后，可以看到其 $PSF 不仅追平，甚至超过了新加坡平均水平。

这很可能归功于周边较新的项目（稍后会谈到），随着区域配套的成熟，价格被推升。例如 2009 年 City Square Mall 的开幕（顺带一提，这是新加坡首个 Eco-Mall）。

那么，1953 condo 的价格如何？

1953	平均价格	平均 $PSF	面积范围
Studio	$868,000	1,967	441 sqft
1BR	$993,000	1,809	549 sqft
1+S	$1,129,962	1,888	506 – 614 sqft
2+S	$1,531,000	1,949	786 sqft
3BR	$1,732,750	1,840	786 – 1141 sqft
3+S	$1,767,000	1,876	915 – 969 sqft
3BR PH	$2,150,000	1,752	1227 sqft
5+S PH	$3,060,000	1,846	1658 sqft

以下是周边转售 condos 及其价格：

项目	产权年限	建成年份	单位数量	1BR	面积范围	2BR	面积范围	3BR	面积范围	4BR	面积范围
28 RC Suites	Freehold	2016	45 Units	$665,000 ($1,626 psf)	409 sqft
8 Farrer Suites	Freehold	2015	34 Units			$1,070,000 ($1,714 psf)	624 sqft
City Loft	Freehold	2012	40 Units			$815,225 ($1,114 psf)	732 sqft
City Studios	Freehold	2013	28 Units	$600,000 ($1,267 psf)	474 sqft	$770,000 ($1,277 psf)	603 sqft
Farrer Park Suites	Freehold	2011	29 Units	$712,000 ($1,613 psf)	441 sqft
Jool Suites	Freehold	2013	52 Units	$682,000 ($1,379 psf)	409 – 614 sqft
Kentish Green	99 yrs from 01/03/1995	1999	122 Units			$1,036,667 ($966 psf)	1044 – 1098 sqft	$1,250,000 ($984 psf)	1270 sqft
Kentish Lodge	99 yrs from 01/03/1995	1998	75 Units			$1,099,200 ($974 psf)	1023 – 1184 sqft
Kerrisdale	99 yrs from 02/04/1998	2005	481 Units			$1,230,000 ($1,242 psf)	990 sqft	$1,432,257 ($1,132 psf)	1259 – 1281 sqft	$2,073,629 ($1,142 psf)	1485 – 2540 sqft
Loft @ Rangoon	Freehold	2013	27 Units	$669,000 ($1,536 psf)	420 – 452 sqft
Oxford Suites	Freehold	2010	60 Units	$1,127,315 ($1,431 psf)	678 – 893 sqft	$1,620,000 ($1,420 psf)	1141 sqft
Rangoon 88	Freehold	2014	48 Units	$655,000 ($1,560 psf)	420 sqft	$1,038,000 ($1,269 psf)	818 sqft
Soho 188	Freehold	2008	53 Units	$674,000 ($1,492 psf)	441 – 463 sqft
Studios @ Marne	Freehold	2010	46 Units	$690,000 ($1,457 psf)	474 sqft	$747,500 ($1,287 psf)	560 – 603 sqft
Sturdee Residences	99 yrs from 29/06/2015	2019	305 Units			$1,105,333 ($1,762 psf)	570 – 657 sqft	$1,690,000 ($1,635 psf)	1033 sqft	$2,300,000 ($1,781 psf)	1292 sqft
Sturdee View	Freehold	1999	24 Units					$1,600,000 ($1,085 psf)	1475 sqft
Suites @ Owen	Freehold	2009	20 Units	$694,000 ($1,435 psf)	452 – 517 sqft			$1,280,000 ($1,239 psf)	1033 sqft
Suites 123	Freehold	2011	37 Units	$610,000 ($1,349 psf)	452 sqft
Urban Lofts	Freehold	2010	50 Units	$655,000 ($1,521 psf)	431 sqft

如您所见，周边许多转售项目都属精品性质，与 1953 condo 相似。

那么 1953 的 $PSF 与周边项目相比如何？鉴于这里多数单位为 1+S，我将采用其目前实际成交的平均 $PSF，与周边 1 与 2 卧室项目对比。

需注意的是，由于这些项目体量较小，$PSF 可能不够准确，个别单位属性在低成交量下会扭曲数据。

虽然 1953 的 $PSF 在两种对比中均位列第 1（可预期），但与接下来两高的 2 卧室 $PSF 相比，差距并不算大。

或许这只是 Sturdee Residences 与 8 Farrer Suites 的个案，毕竟其他 2 卧室 $PSF 明显更低。此外，Sturdee Residences 与 8 Farrer Suites 的 2 卧室 $PSF 明显高于其余项目。

若看 1 卧室 $PSF，其平均为 $1,472 psf，而 2 卧室 $PSF 平均为 $1,303 psf。因此 Sturdee Residences 与 8 Farrer Suites 更像是“例外”而非常态。

我们来看看 $PSF 方面最贵的两套 2 卧室单位。

首先是 Sturdee Residences，$1,762 psf。其定价较高的一个原因，是它不仅是该区内最新的项目（2019 年建成），也是周边体量较大的之一。在一个被 boutique condos 包围的区域，这个 305 户的项目提供完整的公寓设施，且管理费由更多住户分担，从而降低居住成本。

不过，它是租赁型项目。许多人或会思考在一个多为永久地契的区域里，是否值得购买一处租赁型公寓；但鉴于其“全配套公寓”的独特卖点，这或许并未造成太大影响——迄今为止，大多数业主都有所获利：

相较之下，8 Farrer Suites 是仅 34 户的小型项目。它为永久地契；然而尽管当前 $PSF 看起来较高，自 2013 年开售以来，这里的成交并不算理想：录得 2 笔亏损，仅 1 笔盈利。进一步观察会发现，8 Farrer Suites 的 2 卧室户型颇为独特：

很少见到一个 2 卧室单位同时配有 2 间套房加 1 间客卫，且标准层高达 3.2m，并且距离 Farrer Park MRT 很近。我唯一的“挑剔”是：卧室 1 的衣柜空间非常小。

从总价层面看，8 Farrer Suites 的 2 卧室平均成交 $1,070,000，对比 1953 的 $1,129,962，溢价为 5.6%。考虑到两间卧室均带独立卫浴，且另设公共卫生间以便访客，该 2 卧室的实用性更强。

不过 1953 的 1+S 也不小。从我此前的评述可见，1+S 可改作一间卧室。

事实上，得益于灵活的卫浴配置，1+S 甚至可以当作 2 卧室使用。就总价而言，与区域内其他 2 卧室相比，大致如下：

1953 的 1+S（同样可作为 2 卧室使用）竞争力很强。以几乎相同的价格，您可获得一个全新永久地契项目，且具备作为 2 卧室使用的选择；若单人自住又想要更大空间，也可当作 1+S 使用。因此，该 1+S 为买家提供了很强的灵活性；未来转售时，此布局可同时面向两类客群——寻找更大自住空间者，或意图投资、可按 1 或 2 卧室出租的买家。

接着看看 1 卧室的对比。$PSF 最接近的是 28 RC Suites。但若从总价看，又如何呢？

鉴于 1+S 相较周边 1 卧室更大，您会发现其价格几乎是周边 1 卧室的两倍；Oxford Suites 因面积较大而位列第 2。若您在该区域寻找 1 卧室，平均约 $600+K 的选择并不罕见。

若与 1953 的 1 卧室（平均 $993,000）相比，其总价溢价约 50%。这是因为这里的 1 卧室面积较大（549 sqft），而周边 1 卧室多在 400+ sqft。

虽然这会抬高总价，但也有其积极意义。

1953 condo 在一个以“shoebox”著称的区域内，选择在产品上做出差异化；通过“逆势而行”，跳出“盒子”。

以下是周边各 1 卧室户型与对应面积：

在小户型（500 sqft 以下）里仍见到花槽与飘窗，确实更显“压缩”。部分还有家用防护室（household shelter），本身并非坏事，但在可用空间有限时，多一面几乎只能“放物品”的结构墙，使用弹性便受限。Soho 188 的布局还算不错，客厅看起来足够宽敞，可摆下一张小书桌。

以下是 1 卧室 1953 的公寓户型：

虽然面积更大，但布局也存在不足。

斜墙带来了家私摆放上的尴尬，尤其在客厅区域。

此外，入户过道略显浪费；对 1 卧来说，阳台也偏大。

而且，厨房区域虽大，但因缺少与其空间相匹配的台面，效率不高。

其优点是：客厅更宽阔，因为不与主卧共享进深；两间房间的采光也都充足。

整体而言，很难仅凭平面图评判此户型。我看过不少 500 sqft 以下的单位，即使布局出色，空间仍会显得逼仄。而在 549 sqft 的体量下，我认为这不会是主要问题，尽管布局确实限制了其部分潜力。

归根结底，与周边转售项目相比，我的结论是：1953 condo 提供了一个在 RCR、距离地铁尚可范围内、面积高于平均的新盘永久地契选择——这一点在 1+S 户型上尤为明显。

接下来，我们把它与 Perumal Road 上 99 年地契新盘 Uptown@Farrer 对比：

可以看到，Uptown@Farrer 的区位更占优：首先更靠近 City Square Mall，更重要的是，它与 Farrer Park MRT 真正步行可达，而 1953 condo 稍逊一筹。

那么 Uptown@Farrer 的价格如何？

Uptown @ Farrer	平均价格
2 Bedroom	$1,055,292
3 Bedroom	$1,536,513
4 Bedroom	$1,770,973

您或许会立刻想到：这里的 2 卧室更便宜、离地铁更近，是否就比 1953 的 1+S 更值得买？

但这里需要进一步厘清。2 卧室有多种类型：一类是紧凑型，另一类是常规型。

紧凑型 2 卧室为 517 sqft – 538 sqft。517 sqft 的户型平均成交 $1,058,447。如下所示：

可以看到，该紧凑型 2 卧与 1953 的 1+S 非常可比。它只有 1 间卫生间，且并非“jack-and-jill”（两边都可进入），使用上较不便。卧室 2 很小（几近书房），且带有阳台——考虑到大多数人更希望室内书房，而不是在空调室外机前的阳台休憩，这一点略显奇怪。

其之所以被归作 2 卧的主要区别，在于它有一扇真正的窗户；而 1953 的 1+S 则没有。

按 $1,058,447 计算，Uptown@Farrer 的 2 卧约便宜 6.5%。我认为很难一刀切地说谁更好。一方面，我喜欢 1+S 更宽绰的空间及可作卧室使用的大书房；但若从投资角度出发，我也能理解：在 1953 condo 里找愿意接受“无窗卧室”的租客，可能更具挑战。

在我看来，在这样便捷的地段，找寻愿意以较实惠价格租住一间“合规卧室”的单身租客，或许比说服租客接受没有自然采光的卧室更为容易。

接着看 Uptown@Farrer 面积更大的 2 卧室：

这个 538 sqft 的 2 卧同样可与 1953 的 1+S 对比。卧室 2 有一扇小窗，房间本身也很小，但衣柜空间相当可观，几乎占据半个房间。阳台则大得有些夸张。

该 538 sqft 户型平均成交 $1,052,737，约比 1953 的 1+S 便宜 7%。就这个价格，您可获得完整的 2 卧 2 卫布局；若与 1953 的 1+S 对比，这点颇具吸引力。

总体来看，以此价位，1953 condo 更偏向于满足在小户型林立的分区中，追求更大起居空间的生活方式客群。其 1+S 的尺度与弹性，甚至可与其他项目一些“更大”户型的卧室相媲美。

升值分析

1. Kampong Bugis 振兴计划

多年来，Kampong Bugis 一带一直只是大片空地。即便到近年，唯一显眼的建筑也只是Kallang Riverside公寓，这将是该地段内唯一的永久地契项目。紧邻 Kallang Basin，拥有面向 Kallang River 的开阔水岸面，并坐落于公园之中，这个 8+ 公顷的大型地块被设想为一个以低私家车出行、以社区为中心且可持续的高需求住宅区。值得一提的是，虽然现阶段的规划已完全转为住宅用途，但 2008 年的最初设想似乎还把这里定位为市区以外的 3 个商业枢纽之一，除住宅外亦包括办公、酒店以及零售/娱乐设施，另外 2 个为 Jurong 与 Paya Lebar。随着本区的振兴，预计周边将更为活跃，也希望带动对邻近物业（如 1953 公寓）的更多需求。 

2. 医疗廊带（Novena 与 Farrer Park）

这一点可谓利弊兼具。尽管便利性显而易见，但多数人并不愿意住在医院附近，尤其是年纪渐长时。1953 公寓对面就有 1 所 Kwong Wai Shiu Hospital，这是一家传统由粤籍社群资助的社区医院；不过请放心，其他大多数医疗设施距离并不算近。Farrer Park Hospital 车程约 2 分钟，KK Hospital 约 5 分钟，而 Novena Health City 约 6 分钟。当然，最令人期待的莫过于 Novena Health City，预计于 2030 年完工。其建筑面积预计将在现有 250,000 平方米基础上增加 240%，以联通 Tan Tock Seng Hospital、医学院以及所有公立与志愿医疗设施。随着周边医疗资源扩张，我们也希望医疗旅游随之起飞，从而带动部分患者对短期租赁合约的需求。 

3. 永久地契的保留店屋元素

事实上，新加坡几乎不可能再新建店屋。店屋在当年发挥了其作用，而在土地稀缺的新加坡已不再可行。因此，随着新加坡迈入发达国家行列，我们对自身文化遗产的认知与珍视与日俱增。于 1953 公寓，作为项目一部分的保留店屋令其成为周边更为独特的开发之一。我估计目前带有保留元素的私人项目不到 50 个，而拥有永久地契身份的则更为稀少。因而，1953 或将吸引一个小众但在增长的买方群体，他们希望在未来购得一段新加坡的历史。

我们的看法 

毫无疑问，1953 公寓在同质化项目日益增多的当下，显得格外独特。通过把保留店屋融入其中，你既能体验店屋生活的魅力，又无需承担维护上的烦恼，且还享有项目配套设施，颇具吸引力。其毗邻市区的地段也使得乘坐 MRT 进城非常便捷，仅 3 站即可到达 Somerset、City Hall 与 Bugis。

当然，也存在一些不足——包括其小型精品定位，相较于典型现代公寓，设施相对匮乏。你也可能面临道路拥堵的问题，尤其在高峰时段。然而，作为位于 RCR 的永久地契项目，其平均 psf 低于 $1,900，仍值得一看，尤其是在近几个月 OCR 同类项目屡创新高的背景下。 

它当然并不适合所有人。但对于寻求差异化居住体验、且不把其局限视为负担的买家，这会是一个值得关注的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.