TMW Maxwell 评测：独特节省空间的家具与CBD的垂直景观花园

项目：	TMW Maxwell
地区：	2
地址：	31 Tras Street S(079934)
地契：	99 年，自 April 2023 起
单位数量：	324 住宅 + 11 商业
占地面积：	41,799 平方英尺
开发商：	由 SingHaiyi Group 和 Chuan Investments 组成的合资
TOP：	预计 2028

Multi-hyphenates —— 当你首次走进 TMW Maxwell 示范单位时，这个词会首先跃入脑海。被定义为拥有多种技能与职业的人群，正是 TMW Maxwell 希望吸引的目标：独特、超连接、身兼数职，或许还有点非主流，就在 CBD 的心脏地带。 

TMW Maxwell 由原 Maxwell House 重建而成，二者的外立面可谓判若云泥。从一栋沉闷的建筑，变身为现代且亲自然的视觉场景，与 Tanjong Pagar 的历史店屋及包括 Guoco Tower（目前新加坡最高建筑）在内的摩天大楼并置, TMW Maxwell 坐落于其中的核心。 

从模型中不难看出，TMW Maxwell 与众不同。垂直堆叠花园并非全然首创，但采用错落有致的布局，营造出别具一格的立面。同时也强调社区空间：将沿 Maxwell Road 的现有出入口封闭，打造贯通至 Tras Street、两侧布置商铺的纯步行街，项目主入口也将迁至 Tras Street。

因此，你可能注意到地址已由 20 Maxwell Road 更改为 31 Tras Street，相应地也从 District 1 变为 District 2。实用层面意义不大，便利性依旧——Maxwell MRT 步行 3 分钟可达，Maxwell Food Centre 就在马路对面。

TMW Maxwell 深谙现代都市人的所需，这一点体现在每个单位的标准配备（尤其是其 Flip / Switch 户型）以及公共设施上。前者尤令我印象深刻，相信你也会被其吸引。 

不多赘述，开始吧！ 

TMW Maxwell 独家探访

TMW Maxwell 的示范单位位于 Guoco Tower 对面，带来与众不同的看房体验。踏入其内，在我看来更有 Apple Store 的感觉，一侧是更为极简的氛围，另一侧是层叠花园的微缩模型。 无论观感还是体验都与任何你去过的示范单位截然不同，确实营造出独特的第一印象。

标准化示范单位的年代已然过去——TMW Maxwell 显然面向的是清楚自己想要什么、也清楚自己所处位置的买家——没有总平面图、没有放大的地图、没有 URA Masterplan。取而代之的是超过 10 台 LCD 屏，不停提醒你你究竟身在何处。我脑海里蹦出的第一个词？潮流。若你仍有一丝疑虑，他们的网站会进一步坐实这一印象。

示范单位一角还摆放了 TMW Maxwell 的手绘动画，更凸显了项目在独特品牌塑造上的用心。

TMW Maxwell 可谓集结了一支“全明星”团队。Formwerkz 担任建筑事务所；虽然我更熟悉他们在多座 GCB 上的作品，但他们在 Nassim Hill 与 Pasir Panjang 一带也曾打造过数个小型项目。景观设计由 Compound Collaborative 负责，确保垂直花园得到尽可能精心的营造。 

FARM 是本次 TMW Maxwell 推介背后的创意团队，同时也担纲示范单位展厅的室内设计。我认为他们在项目品牌塑造上表现出色——通过与 1925 Brewing Co 等品牌合作（是的，有特别定制的瓶装啤酒），以及打造自家的潮流网站（见上方链接），力图为公寓树立独有的身份与气质。 程度之深，若你告诉我这是一家即将在 CBD 开业的潮流精品酒店，我也会信。

在周边林立的保留店屋与现代高楼之间，整体设计依然相当抢眼。葱郁绿意是这里的核心特色，层叠式花园立面必定吸睛。将错落有致的花园“抬”到半空，颇为不凡，也令其在新加坡的公寓项目中自成一格。 

再次让我联想到酒店——或许是因为有类似且广为人知的案例，例如 Park Royal on Pickering，其定位正是“花园中的酒店”。

商业楼层的设计被构想为更为通透、与街道关系更紧密。前场的下沉式广场提供一处歇息空间。

过去位于 Maxwell Road 的车行出入口将改为一条人行通道，直接连至 Tras Street，促成两条街道之间更多的互动。即便是在朝向 Air View Building 的侧面，TMW Maxwell 的标识也以颇具艺术感的方式醒目呈现，几乎不可能错过。 

商业单位的设计看起来相当活力十足；虽说最终仍取决于入驻的租户类型，但由开发商统一管理这一点令人安心。他们刚在Parc Komo项目积累了相关经验，因此并不陌生。

整体上共有 324 套住宅与 11 个商业单位，其中 8 个为餐饮、3 个为零售。全部集中于单座 20 层楼栋内；商业单位自地库至 3 楼，住宅自 4 楼起，基本可越过一侧店屋的屋脊。 

先说车行出入口，它已从 Maxwell Road 调整至 Tras Street。但需注意这是一条较窄的道路，回家时或许更易拥堵。

不过我并不认为这会是真正的问题，毕竟关注此类地段的买家多半并不需要开车。你距离 Maxwell 和 Tanjong Pagar MRT 实际上仅 2 分钟，可分别衔接 Thomson-East Coast Line 与 East West Line，通达新加坡各处。 

即便你选择驾车，这里也提供 184 个车位外加 4 个无障碍车位，可覆盖约 ~58% 的住户。考虑到户型以小面积为主（62% 为 Studio，且最大仅为 2 房），我完全不认为车位会成为问题。 

项目设施分布在多个楼层，并有意将更具社交属性的公共设施置于较低楼层，而将更私密的空间（如高层的 Wellness deck）安放在更高处。 

4 楼将承担 TMW Maxwell 设施中面积最大的一块。这里是开放式的露天平台，让你远离下方的喧嚣，同时也鼓励你在愿意时进行更多社交互动。其包含 Courtyard Lounge，设有多处可容纳约 ~6 人的小型分区座位；此外还有位于楼栋侧面的 Fitness Courtyard，以及倡导住户亲自栽种香草的 Farm-to-Fork 花园。 

Courtyard Dining 区域是此处唯一带顶的空间，配备看起来像是 2 组 BBQ 烧烤台及其对应的座位区。这无疑是最实用的部分，若能看到更多此类空间就更好了。虽不如室外座位区那么“好看”，但在新加坡经受自然气候并不算有趣——要么日间烈日当头，要么特定季节常有降雨。 

话虽如此，我认为傍晚时分当环境安静、天气转凉时，Courtyard Lounge 会非常宜人（若能配备更多户外风扇，如同一些露天酒吧所用的那种，就更理想）。效果图中的天槽灯也会令氛围更为温馨。 

你也会注意到 4 楼已设有住宅单元，朝西的一面可直接步出至项目这一隅“私享”的小角落。对于地块不大的项目而言，这或许会颇受欢迎。 

TMW Maxwell 其余设施点缀于各层之间，并由外部楼梯相连（亦可乘电梯抵达），共同塑造出相互连缀的垂直花园立面。仿佛为住户专属打造了一座“袖珍垂直公园”。

继续往上，6 与 7 楼设有相互连通的 Reading Alcove 与 Working Lounge。由于用地不大，这些并非巨大的空间，而是为不同用途预留的“温馨角落”。此处更偏向于较为严肃的“工作”场景——即便你的办公室可能就在几步之外，你仍可延续居家办公（WFH）文化。像许多露天设施一样，这里的可用性在很大程度上取决于天气；若你并不喜欢在户外活动，这里或许并不适合你。

9–10 楼则更具趣味。设有 Living Room，顾名思义，是你家居空间的延伸。充分利用外部台阶，铺设了长椅并配置投影幕，可与邻居或朋友一同观影。

TMW Maxwell 的示范单位基本复刻了这一场景——亲自到示范单位走一遍，你就明白我所指。至于 Breakout Pod，则截然相反——这是更为私密的空间，适合与亲友进行更深入的交流或玩游戏。 

再往上，11 楼为独立楼层，设有 Executive Lounge。用意很明确——希望营造最大程度的私密性与不受打扰。若能配备空调就更理想了（稍后还会提到部分带空调的会客空间）。总体而言，这是当你希望整个空间由你独享时，可供聚会之用的私享场所。 

12 楼是 TMW Maxwell 的亮点之一。TMW Social Social Club，也就是主会所，拥有挑高双层的空间与 100 sqm（1,076 sq ft）的面积。不言而喻，会所应当在访客面前留下强烈而积极的印象，而双层挑高自会带来震撼与宏阔感。 

TMW Social Club 设有宽敞的座位区，并以可开启的活动隔断将约 ~12 人的用餐/会议包间分隔出来。单从效果图即可看出，这里延续了统一的蓝色与现代风格，你也可确信开发商会尽量将其打造成时髦别致的空间。我仍在思考若这是用餐包间，烹饪将在哪里进行——从视觉呈现上暂不明显。 

走出 Social Club，外侧仍有一处前厅空间，设有 Social Lounge 与 Social Blooms，后者本质上是在此区域增加绿植点缀。整体氛围像是为即将步入的 Social Club 先行铺垫。 

来到 15 与 16 楼，可见 Lazy Deck、Sky Jacuzzi 及配套的 Outdoor Shower。虽说 Lazy Deck 给人的感觉像是在专属按摩池旁排布了多张躺椅，但别忘了这块用地确实不大——从实体模型来看，似乎仅仅配置了一张“孤独”的躺椅。 

至于 Sky Jacuzzi，本身为 L 形区域，虽小巧，但在与他人共享时仍能提供一定私密性；小型凹龛式的围合也会进一步增添隐私感。 

17 楼的处理方式与 11 楼（Executive Lounge）及 13 楼（Plug and Work）相似，皆为独立设施层。这里是一处 wellness deck，或许更像是将“空地”称得更体面一些。我想，若确实希望留给冥想或瑜伽的场所，也就不宜堆砌过多设施。 

18 与 19 楼设有 All-Day Bar 与 Cocktail Bar。需留意：葡萄酒、调酒师与鸡尾酒并不包含在内。这些是配有高脚凳的就座区，供你与家人朋友享用自备酒款。 这类设施（如泳池吧台）听起来总是很诱人，但要真正营造氛围，还需要其他要素，例如真正的调酒师、音乐，以及

一如既往，越往顶层，往往把“压轴好戏”留在那里。20 楼设有 Panorama，配备玻璃观景台，可俯瞰 Duxton、Keong Saik 与 Bukit Pasoh 一带店屋的开阔景致。这里的确能带来最佳视野，且大概率拥有最佳氛围，但我也希望看到部分空间可封闭使用（这样即便在炎热、无风的夜晚也能享受其中）。

Sky Gym 以极具张力的蓝色灯效营造氛围，恐怕是你能在公寓中见到的最酷健身房之一——颇有你可能参加过的潮流动感单车课的既视感。当然，我也欣赏它被安置在尽可能高的楼层，带来最佳的运动视野。

尽管是小体量项目，这间健身房的尺度却出乎意料地可观——约 800 sq ft，对 300+ 套住房而言应当绰绰有余。 

最令人印象深刻的，当属位于 TMW Maxwell 顶层之上的 Infinity Sky Pool。即便你乘坐直升机抵达新加坡，泳池底部由字母拼成的 “TMW Maxwell” 也会再次提醒你这座公寓的存在。其长度与宽度分别为 25m 与 4m，但在地块相对小巧的前提下，我认为这已是最佳化的呈现。

无论如何，能在市中心的泳池畔小憩始终是一种奢侈；在炎热的周末，至少还有这样一处可以喘口气的地方。

说到这里，我们进入示范单位参观环节！

TMW Maxwell – Studio Type A3 (44 平方米/474 平方英尺) 评测

除了外部的景观花园与现代化品牌形象之外，TMW Maxwell 面向年轻买家的另一种方式，是通过实用的、节省空间的家具。类似的土地紧缺国家如香港已屡见不鲜，而我们也该在本地看到这方面的创新了。

Flip/Switch 是开发商为本质上等同于 Studio 单元所提出的一种创新新概念。这些单元配备若干可灵活使用的木作/配件（共 5 项），并由开发商直接纳入交付。即便总体面积受限，这也能让空间利用更为高效。

下文评测中我会逐一讲到这 5 项不同的功能，请继续往下看。全盘共有 201 套 Flip/Switch 单元，占比 62%（其中提供 4 种不同平面布局可选）。层高为 2.9米，单位全屋均为地砖铺设，这与卧室常见的复合木地板有所不同。  

进入单位，右侧为开放式厨房，左侧为主浴室。入口玄关宽度达 2.55米，确实有助于让空间看起来比实际更为开阔。 

厨房橱柜可在较冷的配色（此处所见）与较深的配色（2 Bedroom 示范单位所见）之间选择。我喜欢采用米色而非约十年前新盘常见的高光白——这更显内敛，也更经得起岁月的考验（你懂的，更不易发黄）。

与常见做法一样，冰箱与洗烘一体机隐藏于柜体之后，整体更为利落。包括电磁炉、抽油烟机与烤箱在内的电器均来自 Smeg，这个品牌以其美学与欧洲品质广受欢迎。水龙头与水槽采用哑光黑，延续了现代设计主题。

这里也能看到 5 项一体化节省空间设计中的第一项。带有餐具托盘的抽拉式台面，可在备餐时提供额外操作空间，或在来客时摆放食物与饮品。虽说这并非独一无二（我在其他一些新盘也见过），但无疑是个实用的加分项。 

入口左侧的主浴室面积为 5.1 平方米，配备常规卫浴配置，包括洗手台下方柜体与镜柜收纳。

让我眼前一亮的是，开发商在墙面上半部采用了更具创意的地铁砖。我印象中在示范单位并不常见（上一次看到还是在 Olloi，而且是更高光的款式）。我个人觉得地铁砖更具美感，但考虑到其潜在更高的施工成本（同等面积需要更多贴砖）以及业主后期维护的难度（勾缝等），开发商往往会避开这种做法。对此次 TMW Maxwell 在细节上的用心与求新求变，我表示认可。

除此之外，还配备诸如 Roca 的壁挂式坐便器，以及 Gessi 的哑光黑雨淋花洒套装等常规设备。 整体观感区别于常规做法，呈现出相当舒适的氛围。

回到室内，你会注意到这里并没有明确的空间分区。新加坡的新盘中并不常见 Studio（开发商称为 Flip/Switch）类型，因此你或许是首次看到这样的布局。简单来说，餐区、起居区与睡眠区彼此融合为一体；尽管有人会担心私密性，但若处理得当，反而能实现更高的空间效率。

你或许在想衣柜（以及床）在哪儿。看看天花上的轨道，你大概就能明白，其实是可按需开启与收合的。再看这组灰色主题衣柜侧面的板墙——这并非 ID 设计，而是标准配备，旨在营造类似步入式衣橱的体验。

这组可移动衣柜无疑增加了开发商的成本，但却是极为关键的节省与扩展空间的设计。怎么体现？当你不需要使用衣柜时，可将其收合，让单位看起来更显宽敞；反之，当展开时，由于其占据双侧，且几乎覆盖整张 Queen size 大床的长度，因此衣物收纳容量也显著大于常规。

推动时的质感相当扎实（这是优点），端部还设有一面镜子，这一细节也很贴心。

此外，这里还配备一张可翻折的书桌，满足在家办公（WFH）的需求。与衣柜一样，不用时即可收起。 

这还不止于此。在新加坡，熨衣板通常需要自购，随熨斗附送的免费款往往又显笨重。鉴于本户型空间有限，项目贴心预留了一块可翻折的熨衣板，并与可移动衣柜系统整合，使其功能更为实用。

至于床，请看看那组不起眼的橙色沙发。开发商将随房提供，这无疑很棒——你就少买一件家具了（可惜目前无法选择颜色）。

更妙的是，它其实与一张 Queen size Murphy 床一体化设计，需要空间时，白天即可将床折叠收起。

当然，若需每日操作多少会有些麻烦；但在仅 400+ 平方英尺的空间里，你最不希望看到的就是杂乱。我们在其他项目的 Studio 示范单位中也见过类似情况，例如 The M，当床与沙发为两件独立家具时，空间就更显拥挤。可以说，随着公寓面积日趋缩小，节省空间的家具确实是大势所趋。

当然，你也需要考虑收纳自己使用的枕头与被褥，但这本就是将可用空间发挥到极致所带来的衍生问题。

由于沙发/床一体化，你可以腾出更多可灵活布置的空间。餐区方面，ID 设计摆放了一套可折叠的 2 人餐桌椅；需注意，这并非标准交付项。虽然此类面积一般以 2 人用餐为主，但若你常招待朋友，不妨考虑可延展的餐桌。

或者，若你希望用餐时享受新鲜空气，阳台也能满足这一点。其面积为 3.6 平方米，虽不大，但对这类户型已足够。更重要的是，这里还提供了另一项内置配置（也是最后一项）。

这是一张可折叠桌，不仅可供 2 人就坐，还能在其内置搁架中收纳饮品。对于这处再次体现出来的细节，我表示认可——买家无需再为家具选择而烦恼。实操上我觉得略有些不太顺手，但这应当只是习惯问题。总体而言，在这些实用增设中，这一项对我来说更偏向“锦上添花”而非“必不可少”。不过，如果你喜欢在阳台做瑜伽，这点额外的空间释放就会相当有用。

总体而言，我很欣喜地看到，即便是在较小的面积内，项目也着重探索“还能做些什么”。主动融入更多节省空间的方案，是一项很好的尝试，我认为这有望在 CBD 众多小面积的 studio/1 bedroom 单位中脱颖而出。

当然，日常高频使用时这些设计究竟有多好用，还需时间验证。对其中部分我也有些保留，但最终还是取决于你的生活方式——这非常个人化。

最后，也需留意其长期维护——若需每天收放 Murphy 床，可能会更早出现磨损。因此也希望其做工质量足以经受高频日用的考验。

TMW Maxwell – 2卧室 Premium Type 2C1 (73 sqm/786 sq ft) 评测

TMW Maxwell 的 2卧室布局是本项目中唯一的标准 2卧室单位，仅一个楼叠。由于这里本身空间更充裕，就不要指望同等程度的节省空间家具。其余单位为 2卧室双钥匙户型，因此这也是项目中最大的非双钥匙单位。层高为 2.9米，整体采用瓷砖铺设，卧室也不同于常见的复合木地板。

这间示范单位（就布局而言）确实相当别致，我也好奇若买家选择类似的设计，装修成本究竟会有多少。作为一块集体出售（en-bloc）地块，自有其优势——开发商无需采用 PPVC（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction）（预制预装修整体式建筑）施工方式，买家在改动墙体上会有更大的灵活性。稍后再谈这个，我们先从入口说起！ 

进入室内，玄关的宽度尚可，侧边可放置一张长凳。或者，你也可以选择做一组通顶鞋柜，或直接选用成品鞋柜（非定制）。

与我们先前评测的 Flip/Switch 单位一样，你所看到的这组灰色主题墙面板为开发商的标准配备。相比过于素净的做法，这样的配置更为贴心。这里也整合了一些收纳柜以及一块可翻折的熨衣板，日常家务相当实用。 

厨房采用黑/深色主题的 L 型台面。与 Flip/Switch 示范单位的奶油色形成鲜明对比。两种氛围显然面向不同偏好的买家——我个人更偏爱奶油色。

这里的家电均来自意大利品牌 Smeg，以设计见长，配置包括微波/烤箱一体机、炉灶、油烟机、嵌入式冰箱以及洗烘一体机。与 Flip/Switch 单位一样，这里也有带餐具托盘的拉出式操作台，以提供额外的台面空间。 

餐区位于厨房对面。4人餐桌在此放置得较为从容，与本户型的尺度相称。

使用凳子而非餐椅有助于让空间更紧凑，因为体量更小（不过并非所有人都喜欢没有靠背的吧凳）。总体而言，我认为这处餐区的尺度在同级中算是不错的。

客厅也足以容纳一张 3人座沙发，但此处以极简方式呈现，采用延伸至阳台的长凳式座位。这确实有助于最大化空间利用，不过并非所有人都会觉得这样坐得舒适。

房间的开间为 3米，坐卧休憩的尺度比较舒适。不过客厅未设置电视或电视柜，日后装潢时需将此纳入你的整体设计考虑。

阳台面积为 5.2 平方米，属于中等尺寸，在功能与效率之间取得了平衡。放一张小茶几或至少可供 2 人用餐的餐桌都没问题。 我也喜欢他们在侧墙做的面板装饰，可作为家中不错的设计灵感。

继续看其余空间，这里最大的不同在于布局被重新配置的方式。

可以看到有一段墙被拆除，形成一条从客厅一直通向主卧室的开放式走廊。这挺酷（稍后展开），但前提大概是电视点位不在此处；否则就得把改位费用计入装修预算。

这并非大多数人会采用的格局，但若你是两人居、希望有更宽敞的活动空间，这会是一个值得考虑的有趣方案。

除了原本的走廊外，这也为卧室提供了第二个进入动线。

在前往卧室之前，先看公共浴室，面积约 4.4 平方米，属于中等规模。虽然平面近似方正，但尺度所限，淋浴间的入口会略呈斜角。整体为干净、现代的浅木色调，搭配更为“大胆”的半墙地铁砖。

之所以说大胆，是因为许多开发商更倾向采用大规格瓷砖/同质砖，以减少日后对瓷砖缝的维护。这里的五金与洁具均为欧洲品牌，包括哑黑色的 Gessi 水龙头与顶喷花洒，以及 Roca 的壁挂式马桶。在公共浴室配置顶喷花洒并不常见，因此这确实是开发商提供的高端配置。 

对于单身人士或年轻夫妇而言，这样的布局相当酷：公共卧室内还规划出一个前室/门厅。通过不同地毯的运用，巧妙地划分了功能区域。 

本单位被打造成艺术家的小天地，配有画架，屏幕上似乎还投影着完整的作品复制品。当然，这对多数人来说未必实用，但我想其用意在于展示空间如何按你的生活方式灵活重组。

或者，若你希望按标准卧室使用，它的面积略大于平均，为 9.6 平方米。常规放置一张 Queen 尺寸床不成问题；而内置衣柜将作为可选配置——以防你暂时并无此需求。由于空调机位位于该卧室一侧，需注意窗户仅为半高窗。

事实上，沿着那条颇具“设计感”的走廊继续向里，你会发现这处空调机位其实延伸到了主卧室。

因此，尽管这里采用落地窗，但仅覆盖房间的 ½ 至 ¾。虽然称不上硬伤，但确实会一定程度削弱本房间的采光与通风。

虽然窗户形态并非最理想，主卧室面积达 15.3 平方米，尺度不错。我最欣赏的是内置衣柜的容量，相比多数同级新盘稍大——这里提供了 3 扇通顶衣柜门板（通常新盘多为 2 扇）。 

即便如此，房内放置一张 Queen 尺寸床依然从容，一侧可摆放较大的床头柜，或两侧各放一个小一些的。由于内置衣柜与床呈平行布置，而非通常的 90 度夹角，床侧可用来摆放小型梳妆台的空间会较少。不过，这也在床与主浴之间形成了更宽的“前室”空间。

主浴的设计主题与公共浴室相近，面积略大，为 5.7 平方米，同样配备 Gessi 的哑黑色五金（含顶喷花洒与水龙头），壁挂式马桶来自 Roca。

如前所述，这里采用半墙铺贴瓷砖的做法，设计更为大胆前卫——维护工作会多一些，但观感也更佳。在我看来，这是个合理的取舍！

TMW Maxwell 位置评测

TMW Maxwell 位于 Maxwell Road 沿线，不过目前车辆出入口改由 Tras Street 进入。邻近有 Maxwell Food Centre 和 Chinatown Complex Food Centre，这两座都是新加坡历史最悠久的小贩中心之一，后者同时也设有全岛规模最大的（且价格相当亲民的）湿巴刹。 

老实说，如果你在家做饭，这是一个非常加分的卖点。采购杂货不仅方便，而且价格实惠，考虑到你身处 CBD，这点几乎难以置信。即便想在更舒适的环境购物，Amara 或 Tanjong Pagar Plaza 的 NTUC Fairprice 门店步行均不超过 7 分钟。 

平价餐饮自然也不成问题，前述小贩中心汇聚了新加坡最知名的一些摊位，包括享有 Michelin 美誉的 Liao Fan Hawker Chan，以及因 Anthony Bourdain（随后也获 Michelin）而更负盛名的 Tian Tian Chicken Rice。 

更高级的餐馆？这同样不成问题。沿街的保留店屋里云集了从韩式到法餐、意餐等各国菜系。放眼周边，还有多家 Michelin 推荐餐厅（JAG、Rhubarb）以及更多选择，数量多到不胜枚举，你懂我的意思。 

居住在 CBD 的普遍顾虑是缺乏小学，尤其是 1 km 半径内的。所幸 TMW Maxwell 算是 CBD 较为不错的选择之一，1km 内有 Cantonment Primary School，2km 内有 CHIJ Kellock 和 River Valley Primary School。 

学校

居住在 CBD 的普遍顾虑是缺乏小学，尤其是 1 km 半径内的。所幸 TMW Maxwell 算是 CBD 较为不错的选择之一，1km 内有 Cantonment Primary School，2km 内有 CHIJ Kellock 和 River Valley Primary School。 

最近的 MRT: Maxwell MRT (230m, 2 mins walk) and Tanjong Pagar MRT (270m, 3 mins walk)

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
Opp Fairfield Meth ChStop ID: 05271	80, 145	190m, 2 mins
Maxwell Stn Exit 2Stop ID: 05269	80, 145	280m, 3 mins

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Cantonment Primary School	<1km
CHIJ Kellock	<2km
River Valley Primary School	<2km

商场 / 便利设施 

目的地	距公寓距离（及预计驾车时间）
Guoco Tower	270m, 3 mins walk
100 AM	700m, 8 mins walk

私人交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快驾车时间）
CBD (Raffles Place)	2.1km, 5 mins
Orchard Road	4.3km, 8 mins
Suntec City	3.4km, 7 mins
Changi Airport	20.2km, 16 mins
Tuas Port (By 2040)	37.5km, 40 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	12.0km, 14 mins
Mediapolis (and surroundings)	8.4km, 12 mins
Mapletree Business City	6.8km, 10 mins
Tuas Checkpoint	27.1km, 26 mins
Woodlands Checkpoint	30.0km, 26 mins
Jurong Cluster (JCube)	15.3km 20 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	27.4km, 26 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	3.7km, 6 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	21.4km, 20 mins

临近道路出入口： 1 – 驶入 Cook Street 和 Tanjong Pagar Road

户型构成（按布局及一些总体要点） 

户型	面积（含挑空）	单位数量
Flip / Switch (Studio)	475 – 485 sq ft	201
1 Bedroom	510 – 566 sq ft	68
1 Bedroom Loft	1,037 – 1,076 sq ft	5
2 Bedroom	795 sq ft	16
2 Bedroom Dual Key	838 – 858 sq ft	34

这大概是我在 Stacked 上评测的首个以袖珍型为主的项目，62% 的单位小于 500 sq ft。没有任何单位大于 2-bedroom，即便在占比 15% 的 2 Bedroom 当中，多数也为双钥匙户型。 

我想你已经明白了——你可以将其视为以投资为导向的项目，预期会有不少租户居住；或者作为自住者，你大概率是在 CBD 内或附近工作，因而格外看重该地段的便利性。

以投资为主并非坏事，尤其对 CBD 公寓而言，反正家庭买家的需求本就有限。从 TMW Maxwell 的市场推广也能看出，它更瞄准年轻、高收入人群，项目的美学、品牌调性与活力将对他们更具吸引力。  

开发商评测

TMW Maxwell 由 CEL Development (Chip Eng Seng)、SingHaiyi 和 Chuan Investments 合资（JV）开发，股权分别为 40%、30% 和 30%。 

CEL Development 是 Chip Eng Seng 的全资子公司，后者一直在新加坡交易所上市至 2023 年 2 月，彼时 Gordon 和 Celine Tang 成功收购公司 91% 股权并触发退市。自 1999 年成立以来，其开发项目众多，从位于 CCR 的 Grange Infinite 与 Kopar at Newton，到位于 OCR 的 Parc Komo 与 High Park Residences 不等。凭借其建筑母公司 Chip Eng Seng 的背书，CEL 口碑良好；Chip Eng Seng 是新加坡最知名的建筑商之一，自 1960s 创立以来积累了深厚的专业与经验。 

SingHaiyi Group 于 2022 年从新加坡交易所退市，此前名为 SingXpress Land，并在 2013 年因 Gordon Tang 及其妻子 Celine Tang 成为大股东而更名为现名。SingHaiyi 近期推出了 Grand Dunman（我们也作过评测），另有位于 Parc Clematis 的大型项目、The Gazania、The Lilium，以及 9 Penang Road 等商业项目（现为 UBS 的亚太区旗舰办公室）。 

Chuan Investments 是一家新近成立的公司，由 Longlands Holding Limited、Tng Kay Lim 和 Yang Tse Pin 所持有，各自约持股 33.3%。 

Stack 分析

TMW Maxwell 总平面图

TMW Maxwell 最佳 Stacks

TMW Maxwell 仅有 2 个主要朝向——东或西，因此基本无从避开日照——要么迎接早晒，要么承受午后西晒。我们也注意到住宅单位从第 4 层才开始，如果朝向 Tanjong Pagar 的店屋，采光与视野会有一定抬升。 

虽然我通常会提醒大家谨慎对待午后西晒，但这一朝向也将拥有最好的景观（Stacks 5 to 8 和 9 to 14）。单位从 4 层起，大致可以越过 Tanjong Pagar 与 Duxton 一带的店屋；当然楼层越高，越能俯瞰这片历史街区。若非要承受西晒，这确实是个相当迷人的景观。 

另一方面，对于朝东的 Stacks，邻近的 Air View Building 约 5 层高，因此要越过它，可能需要位于 6 层以上。即便如此，对街还有 22 层高的 MND Building，因此这里基本不太可能获得完全无遮挡的景致。 

西晒分析

TMW Maxwell 价格分析评测

如果你在考虑 TMW Maxwell，势必会与周边项目作比较。下面看看它如何对位！

项目	单位数	Psf	TOP	产权年限	价格差距
TMW Maxwell	325	$3,188	2028	99 年
One Bernam	364	$2,634	2026	99 年	21%
Wallich Residence	181	$3,216	2017	99 年	0%
V on Shenton	510	$2,152	2017	99 年	49%
Eon Shenton	132	$2,374	2017	99 年	35%
Icon	646	$1,790	2007	99 年	79%

参考价格

撰写本文时，我仅获悉多数单位介于 $1.5 – $2 million，且 psf 价格从 $3,188 psf 起。这样一来，所有 1 bedders（我推测这就是“多数单位”）将能较好地落在 $1.5 million 左右至高楼层约 $2 million 的区间内。

类型	单位数	面积	起始 $PSF (Est)	预计起始价
Studio	201	474	$3,188	$1,511,112
1 Bedroom	34	506	$3,188	$1,612,820
1 Bedroom + Study	34	548	$3,188	$1,746,306
1 Bedroom Loft	5	843	$3,188	$2,688,948
2 Bedroom	16	792	$3,188	$2,525,607
2 Bedroom Dual Key	34	838	$3,188	$2,671,790

鉴于所有单位都是 1 与 2 bedders，TMW Maxwell 明确面向单身人士、DINKS (Dual Income No Kids) 与投资客群。这在其地段背景下是合理的。较大的 3 至 5-bedroom 单位主要面向家庭，但考虑到此类地段的 $PSF 往往较高，他们未必乐于承担显著更高的总价。

基于上述客群与户型配比，我将重点关注以下数据：

1. 在此区域，你可以考虑哪些 1 卧转售公寓？
2. 该区域的租金回报率如何？
3. 在当下新盘背景下，1 卧的价格处于何种水平？

1卧室转售公寓

令人意外的是，Tanjong Pagar 一带的住宅项目并不稀缺：

你会发现，TMW Maxwell 更位于整个 Tanjong Pagar/Amoy Street/Chinatown 片区的核心，更接近“热闹”的中心。它紧邻 Maxwell MRT，且位于 Maxwell Food Centre 的正对面，非常便利——可能比周边一些住宅项目更胜一筹。

以下为 January 2023 – Jul 2023 期间有成交记录、且面积低于 1,000 sq ft 的转售公寓价格（这样可避免纳入与 TMW Maxwell 不具可比性的超大户型）：

项目名称	产权年限	竣工年份	1卧	2卧	3卧
SKYSUITES@ANSON	99 yrs from 18/02/2008	2014	$880,000	$1,380,000
SPOTTISWOODE 18	Freehold	2014	$915,000
SPOTTISWOODE SUITES	Freehold	2017	$1,020,000	$1,450,000
THE CLIFT	99 yrs from 28/04/2004	2011	$1,028,000
ICON	99 yrs from 29/01/2002	2007	$1,038,000	$1,580,000
V ON SHENTON	99 yrs from 29/11/2011	2017	$1,038,000
LUMIERE	99 yrs from 21/03/2006	2010	$1,065,000	$1,594,000
ALTEZ	99 yrs from 06/02/2008	2014	$1,088,888	$1,750,000
THE SAIL @ MARINA BAY	99 yrs from 12/08/2002	2008	$1,120,000	$1,450,000
76 SHENTON	99 yrs from 12/04/2007	2014	$1,180,000	$1,780,000
ONE SHENTON	99 yrs from 14/10/2005	2011	$1,210,000
CRAIG PLACE	99 yrs from 22/05/1997	2000	$1,250,000
TMX MAXWELL	99 yrs from 28/04/2023	2028	~$1,500,000	$2,277,641
MARINA ONE RESIDENCES	99 yrs from 01/07/2011	2017	$1,588,888
EON SHENTON	99 yrs from 06/10/2011	2017		$1,320,000	$1,870,000
THE BEACON	99 yrs from 05/03/2004	2008		$1,365,000
ROBINSON SUITES	Freehold	2016		$1,828,000
THE ARRIS	Freehold	2002		$2,180,000
SPOTTISWOODE RESIDENCES	Freehold	2013		$2,350,000
WALLICH RESIDENCE	99 yrs from 21/02/2011	2017		$2,600,000
ONZE @ TANJONG PAGAR*	Freehold	2017	$1,210,000

*Onze @ Tanjong Pagar 最近一次成交仅在 2020 年，因此我们无法将该价格用于更深入的比较。

该表按价格从低到高排序——先是 1 卧单位，其次是 2 卧单位。只有 EON Shenton 录得了面积低于 1,000 sq ft 的 3 卧室成交。

很快你就会注意到，TMW Maxwell 在1 卧单位的定价上属于较高的一批。不过，这种情况并不罕见，而且你会发现其总价并不离谱——至少，这并不是你能找到的最高入场价。

看看 Craig Place——该项目距离 TMW Maxwell 仅约步行 2-3 分钟。买家为一套 657 sq ft、被归类为 1 卧的单位支付了 $1.25m。

对位于 CBD 的 1 卧单位来说，这样的面积算是很大了——但在其辉煌年代建成时，可能也就算中等/偏小。因此，其 $PSF 为 $1,904 psf，远低于 TMW Maxwell 的 $3,100+ psf。

在这里我认为很明显：鉴于户型更小，TMW Maxwell 借助其地段与现代配套，反而显得相对可负担。这是当下现实所催生的一套打法，并不令人意外。

不过，Craig Place 已经有 23 年楼龄，且为 99 年地契。作为投资者，你会更愿意买一套更大的 1 卧、但面临更高地契折旧风险的单位，还是选择一套更小、更新且只需多付一点点的新单位？

作为投资者决定买下 657 sq ft 的单位，必然意味着其租金回报率足以支撑你承担地契折旧的风险。以下是 Craig Place 的平均租金回报情况：

这里的数据按 6 个月为周期汇总。近期没有 600-700 sq ft 的单位有租赁成交，但最近一宗 1 卧单位的租金为每月 $4,200，对应回报为 4%。

对于一项 99 年地契、且已使用 25 年的项目来说，4% 的回报并不算亮眼。从表中你也能看到，其他项目如 ICON 的平均回报为 4.9%。Skysuites@Anson（其单位面积确实很小）则达到了 5.2% 的平均水平。

在这种情况下，要么该单位买入价偏高，要么这套房子有我不了解的优势。或许它通过合理隔间，将 1 卧改为 2 卧出租以获取更高回报？回报率不高并不一定是坏事，这也显示价格能维持高位；就该项目而言，尽管楼龄较高，但仍在不断刷新高价。

真正的问题是——作为 TMW Maxwell 的投资者，你是否也能获得 4+% 的租金回报？为此，我们来看看更小的 1 卧单位。

这是一个极端的例子——Skysuites@Anson。该项目的 studio 面积为 366 sq ft。以下是其租赁合同：

注意到截至 June 2023，该项目的 studio/1 卧单位月租可以达到 $4,000 吗？难怪其平均租金回报率可高达 5.1%！

市场已经证明，面积只有 300+ sq ft 的单位也能获得每月 $4,000 的租金。鉴于 TMW Maxwell 最小的单位为 474 sq ft，这表明该项目具备收取类似租金的能力。但它还能比这更高多少？

仅看 2023 年 6 月的 1 卧租赁成交，就有 256 份合同的租金高于每月 $4,000。在总计 1,211 份合同中，占比为 21%，老实说，这比我预期的要高。

在这 256 份合同中，18%（即 47 份）位于第 2 区。作个对比，截至目前第 2 区的租赁合同总数为 69，这意味着其中 68% 的出租单位租金可超过每月 $4,000！相当不错！

进一步看，你也会发现有些合同对应的面积介于 400 – 500 sq ft 之间：

项目名称	街道名称	邮区	物业类型	卧室数量	月租 ($)	面积 (SQM)	面积 (SQFT)	租约开始日期
DORSETT RESIDENCES	NEW BRIDGE ROAD	02	Non-landed Properties	1	4800	40 – 50	400 – 500	Jun 2023
ALTEZ	ENGGOR STREET	02	Non-landed Properties	1	5250	40 – 50	500 – 600	Jun 2023
ALTEZ	ENGGOR STREET	02	Non-landed Properties	1	5000	40 – 50	500 – 600	Jun 2023
ALTEZ	ENGGOR STREET	02	Non-landed Properties	1	4800	40 – 50	500 – 600	Jun 2023
ALTEZ	ENGGOR STREET	02	Non-landed Properties	1	4400	40 – 50	500 – 600	Jun 2023

面积这么小的单位仍能取得如此高的租金，对 TMW Maxwell 来说无疑是个利好。不过，Altez 的价格更低……

以一套 527 sq ft 的单位为例，其于 28 March 2023 以 $1,088,888 成交。该单位位于第 14 层，已经高于 TMW Maxwell 的一半楼层。

在 June 2023，Altez 有一套 500 – 600 sq ft 的单位以 $5,600 出租，折合回报率为 5.1%。

假设 TMW Maxwell 因为更新、更便利，最低楼层也能获得同样的 $5,600 月租，那意味着什么呢？

4.9% 的租金回报率。

如果我以更保守的每月 $4,000 来估算这套最便宜、且全新的公寓，你看到的租金回报约为 3.5%。这并不是一个很亮眼的数字，但别忘了，我们谈的是位于 CBD 传承店屋核心地带的一座全新公寓。这里的价格本就更高，且因其全新属性，相较其他地契型项目，折旧压力也更小。

因此，从租赁投资视角、并与周边竞品比较，这样的表现是合理的。

不过，尽管我这里的判断稍显乐观，但仍须提醒你关注大南部滨海区（GSW）。

我知道这个热门词最近并未被频繁提及，但当我们评估第 2 区的公寓时，供应增加、从而在租客争取上出现更激烈竞争的风险是真实存在的。

像 TMW Maxwell 这样的项目，考虑到其地段早已成熟便利，可能并不会从 GSW 中获得太多红利。这里不存在所谓的“绅士化”（暂且这样称呼），因此我看不出 GSW 会如何显著推高这里的价格。这有点类似于在已临近 MRT 的位置旁再建一座 MRT 站。

不过，这样的转型还需要时间，因此当下的投资者或许不必过于担心。

你该为了自住而购买 TMW Maxwell 吗？

用于自住的买房非常主观，因此我无法给出绝对的答案。不过，我可以看看替代选择。

有几个项目引起了我的注意。其一是 Spottiswoode Suites。该项目为永久产权，因此打算长期自住的买家无需担心地契折旧。公寓仅有 5 年楼龄，并配备了完善的设施。来看一下它的总平面图：

项目配有网球场、现代感泳池及健身房。甚至在 24 层还设有水中健身房（aqua gym）。

目前看起来都不错，对吧？但请看看它所处的位置：

它的地段与 TMW Maxwell 并不相同。并不是更差，只是非常不同。Spottiswoode 一带因毗邻 Spottiswoode Park，整体更为宁静。然而，这也意味着周边配套相对较少，且远不如 TMW Maxwell 那样处在“万事俱备”的核心。因此，如果你对具体地段并不执着，只是想住在这片区，考虑到其价格更低，Spottiswoode Suites 应该在你的备选清单上。

在 May 2023，一套 441 sq ft 的 1 卧单位以 $1,080,000 成交。该单位楼层相当高——在第 23 层，而且其价格已较 TMW 的要价低了 $500k+。以下是二者户型图的对比：

这两张户型图及其对应定价并非完全可比。首先，它们楼层不同。若我估算加到第 18 层（最高）需另付 $7,500，那么总价为 $1,616,112，溢价达 50%！

坦白说，我并不太喜欢 Spottiswoode Suites 的布局，纯粹因为主卧是夹层（loft）设计：

但这也意味着还有空间留给一处书房/运动区域，对于住在小户型的人而言可能是个优点。

此外，该单位还有独立的书房区域。

这类单位的卖点还在于城市景观——尤其是高楼层更为出色：

如果你不介意地段且喜欢 loft 的设置，这套价格低于 TMW 的永久产权单位会更具吸引力。

但 TMW 的优势在于其开放式布局与“FLIP/SWITCH”属性。你可以按喜好配置空间，而且由于卧室与客厅之间没有墙体，空间感更显宽敞。

最终如何取舍取决于你的价值侧重。但用更低的价格买下一套功能并未明显打折的永久产权单位，似乎更有道理。

我们还能与 ICON 作比较。该项目相对较老，地契起始于 2002 年，至今已使用 21 年。

对不介意较老地契的买家而言，这里有更大的 560 sq ft 1 卧单位，近期第 26 层的一套以 $1,050,000 成交。

这套 1 卧单位的体量看起来确实不小。我也喜欢其规整的布局，便于家具摆放。以下是二者户型图的并排对比：

ICON 虽然位置不同，但地段同样很出色。它或许是便利性的天花板：距离 Tanjong Pagar MRT 仅 1-2 分钟，毗邻 100AM 商场，步行约 2 分钟可到 Tanjong Plaza market。

它同样是设施齐全的项目，配备 2 个网球场、与其他泳池相连的 50m 标准泳道池、健身房、会所，甚至还有热水浴池。

因此，如果你不那么在意地契年限、主要寻找自住选择且预算有限，ICON 是很有竞争力的候选。

综合这些选项来看，我会说 TMW Maxwell 单就转售市场的竞争对手，所面临的竞争就已十分激烈。

能为自住房投入 $1.3+ million 的年轻夫妻或单身买家，确实有不少选择。

他们可以在 The Pinnacle@Duxton 购买 4 或 5 房的单位；也可以在周边公寓买 1 卧，甚至在部分项目中可以买到 1+Study。比如，ICON 第 23 层的 1+Study 在 May 2023 以 $1.58 million 成交：

它甚至带有 yard 与 household shelter，实用性更强。

如果在这一带买房，你会更倾向于哪个？是一套便宜约三成的老地契公寓，还是 TMW Maxwell？欢迎在评论区分享你的看法。

接下来，让我们与片区内的在售新盘作一番对比。

与新盘的比较

在本次分析中，我们将重点关注1卧单位，因为这是TMW Maxwell中占比最多的户型。

按起步价来看，TMW Maxwell在当下可选项目中处于中间水平。尽管面积较小，鉴于其地段，这并不令人意外。不过，基于地段与定价，我想谈谈几处可作对比的项目。

首先是The M。该项目为99年地契，位于第7邮区的Middle Road。地段极其便利。步行数分钟即可到达Bugis MRT，可见周边配套之完善。

目前，1+书房户型的价格为$1,754,000，比TMW Maxwell最低价单位高出16%。其户型如下：

将第18层的单位与第4层的单位直接比较并不公平。举例而言，若按每层$7,500作调整，价格将为$1,616,112，这仍比The M的要价便宜$137,888。但就$PSF而言，由于面积更小，TMW Maxwell的单位会更高。

不过从户型来看，面积差异对日常居住体验的影响并不算大。

首先，TMW Maxwell的入户即连通厨房，几乎没有浪费空间。床与衣柜之间也预留了较大的空间，可布置为书房区，因此同样可当作带书房使用。综上，虽看似定价偏高，但与当下市场供给基本一致。

尽管如此，它仍是该区定价较高的1卧竞争对手之一。不如再看看该区定价较低的1卧 – One Bernam。

One Bernam距离TMW Maxwell约600米，算是相当接近。

目前最低价的1卧为$1,526,000，仅比TMW Maxwell的最便宜单位略高。其户型如下：

该最低价单位位于第28层，自然具备更高的溢价。TMW Maxwell的楼层不会这么高，无法作直接对比——但若看最高楼层，价格可能为$1,605,000。这将比One Bernam的单位更贵。那么户型对比如何？

或许这有些主观，但我更偏好TMW Maxwell的户型。你会发现One Bernam的入户走道更大——对于本就不大的单位而言并不理想。其餐区基本只适合2人，而TMW的布局至少能灵活摆下一张4人餐桌。卧室与衣柜之间还有一块开放空间，给予住户更高的空间配置弹性——这也正是这套FLIP/SWITCH概念的核心所在。

话虽如此，部分买家可能更看重One Bernam拥有独立卧室——这确实能提供更高的私密性。

撇开户型不谈，两者在便利性方面都非常出色，因此我认为关键还是定价与布局。

接下来再看一个项目——Midtown Modern。之所以纳入比较，与The M相同原因——这里同样是居住极其便利的地方。

Midtown Modern位于Bugis一带，并且与Bugis MRT一体化衔接，在便利性上可谓天花板。该区域也是F&B与购物的热点。

目前，最低价的1卧单位为$1,529,000。其面积仅409平方英尺，是至今对比的新盘1卧中最小的。其户型如下：

Midtown Modern这款409平方英尺的1卧效率极高。入户直抵厨房，几乎无浪费空间。餐区可坐4人，卧室面积也相当可观。且无阳台，室内空间得到最大化——对于本就较小的单位，我个人尤为欣赏。在我看来，这是近乎完美的1卧布局。

在这一点上，TMW Maxwell确实在面积方面占优。至于价格，如此比较并不公平，因为Midtown Modern的定价反映其高楼层——第29层。若以预计定价为准，它仅比TMW Maxwell第4层单位贵$29,000。再次按每层$7,500作差价，我们会看到$1,616,112对$1,529,000——在低约11层的情况下产生$87,112的差距。

就此而言，若你在寻找更大空间的1卧，你会发现TMW Maxwell的定价仍是合理的。在这种情况下，你也可以看到该studio户型具备书房区域，但在Midtown Modern的单位中要实现这一点并不容易。

尽管两者地段都极为便利，TMW Maxwell确实位于CBD外沿、店屋林立的核心地带。这一点相当独特，因此对特定客群来说是加分项。

那么，定价层面我们该如何看待？

归根结底，对比并非泾渭分明：是的，psf更高，但由于单位更小，整体总价更低。

在小面积单位方面，区域内的竞争确实激烈，毕竟CBD的客群本就偏向此类产品。

因此，与周边转售市场的替代选项相比，确实能找到更便宜的选择。

但需要指出的是，它们并非真正的直接竞争者——无论从户型还是地段来看皆是如此。至少相较于区域内其他1卧，借助空间节省型家具的应用，本案在空间利用上具备鲜明卖点。

就近距离的可选项目而言，实际上也只有Skysuites、Wallich Residence，以及Onze @ Tanjong Pagar（顺带一提，这是永久产权）。而且，可以说Maxwell一带是CBD中最具宜居性的区域之一，Tras Street与Duxton沿线的店屋为这里增添了更多个性与生活气息，显著提升宜居度。

目前The Marina一侧尚难如此评价，尽管我预计未来随着Marina Bay地块的推出，以及将CBD打造为“工作/娱乐/居住”一体化区域的推进，其宜居性必然会提升，使之成为非常可行的居住地点。

作为投资者能赚钱吗？租赁需求应当强劲，因此有望获得尚可的租金回报率。

但换个角度看，我认为在投资者占比较高的片区内，高价位的1卧表现往往不算理想。许多投资者会将租金回报视为总收益的一部分，因此在售价上黏性较低。此外，与周边转售1卧之间的价差也带来不确定性——能否维持这一差距尚存疑，更遑论扩大。

TMW Maxwell的确具备周边竞品所不具备的核心卖点，关键在于落地执行是否到位；若最终成品足够受欢迎，便能为这里的1卧与2卧带来良好的需求。

升值分析

1. CBD城市更新

过去几年媒体已有不少报道，如果你还未留意，URA正推动在CBD增加住宅。为此，URA推出多项激励计划，鼓励将商业楼宇改造为综合发展项目，尤其是在Tanjong Pagar、Shenton Way、Robinson Road等区域。其中的激励包括可能给予额外的总地积比率（Gross Plot Ratio）。所有这些都与在此处获得“先发优势”相呼应，而TMW Maxwell才刚刚开始。事实上，在TMW Maxwell之后，预计未来几年还会有Newport Residences（前身为Fuji Xerox Tower）与Skywaters Residences（前身为AXA Tower）陆续推出。 

2. 被低估的便捷性

住在CBD常被认为“无聊”，尤其在下班后与周末，区域整体显得缺乏活力。不过我认为这归结为2点——首先，这是一个先有鸡还是先有蛋的问题：需要更多人先搬进来居住，区域才会自然变得活络起来，因为这会为酒吧等业态带来商业机会。若URA推动在CBD增加住宅的计划成功，终将实现这一点，只是时间周期更长。其次，务必区分CBD内的不同板块。TMW Maxwell并非Marina Bay，它位于新加坡两大成熟社区之间——Chinatown与Tanjong Pagar，这两处都有适合各类预算的优质餐饮。靠近MRT车站是一回事，靠近中心地段的MRT车站又是另一回事，而TMW Maxwell正是如此——Tanjong Pagar与Maxwell距离Orchard、City Hall、Bugis等地仅需数分钟——几乎可在短时间抵达你在新加坡所需的大多数地点。 

我们的看法 

TMW Maxwell试图重塑人们对新盘公寓的印象。营销物料不必乏味，示范单位也不必千篇一律。只要营销得当、产品本身过硬，就能从众多项目中脱颖而出。

如前所述，我很欣赏开发商在TMW Maxwell上明确聚焦细分客群。他们无需为迎合所有人而堆砌设施，这也是为什么你看不到常见的儿童游乐场等配置。

相反，单身或更年轻的群体会更欣赏在TMW Maxwell所营造的无儿童氛围。你不必在周末忍受孩子们在泳池旁的喧闹声（尽管对某些人而言那也是“音乐”）。

更难得的是，开发商在TMW Maxwell上的细节把控，尤其体现在Flip/Switch户型的标准配备中。几乎把一套单位所需的固定装置都考虑进去了——如墨菲床与沙发一体架、户外餐桌、下翻式熨衣板等。 

配套亦是如此：屋顶泳池、现代化健身房、多层次绿化与娱乐空间（尽管我仍希望有更多室内空间）。再叠加下方的商业空间，以及本就活力四射的Duxton片区，我想你能理解这里所呈现的氛围。

你身处Chinatown与Tanjong Pagar的核心区位，周边至少有3个人气小贩中心（Chinatown Complex、Tanjong Pagar Plaza、Maxwell）拥有米其林必比登摊位，且有2个湿巴刹（即前两者），我可以肯定地说，在这些地方买菜在新加坡算是相当实惠。当然，这也与其沿袭自过去的租金水平有关。 

同时，Maxwell与Tanjong Pagar MRT步行3分钟即达，连接至Orchard、City Hall与Bugis不到10分钟。当然，如果你在CBD工作，甚至可以步行到办公室！ 

话虽如此，TMW Maxwell并不适合所有人——而这并非坏事。毕竟它是CBD项目，多数有孩家庭本就不会考虑在此居住（且多数单位小于500平方英尺）。它是一款面向特定投资者/自住者的细分产品。

因此，如果你正好属于其目标客群，我想你会立刻理解它的吸引力。其他人可能会对其价格与替代方案提出疑问。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。