Perfect Ten 评测：层高3.225m、格局与收纳优秀的豪华公寓

项目:	Perfect Ten
区域:	10
地址:	321 & 323 Bukit Timah Road
地契:	永久产权
单位数:	230
占地面积:	104,532 平方英尺
开发商:	CK Asset Holdings (Cheung Kong)
TOP:	2026

提到武吉知马的住宅地带，你会想到什么？ 

于我而言，那是一个坐拥繁茂绿意、遍布宽敞（也昂贵）住宅的社区，而新加坡植物园是其核心。更广义的第10邮区也不例外，其中还包括 Holland、Nassim 和 Tanglin 一带。由于第10邮区内坐落着 39 个 Good Class Bungalow（GCB）区中的约 25 个，难怪在传统视角下，它被广泛视为新加坡最具声望的社区之一。 

当然，除了这些迷人的有地住宅之外，你也会在武吉知马一带发现许多高端公寓。开车的读者一定对武吉知马路那一段的地标项目印象深刻——Wing On Life Garden 和 Honolulu Tower，自 1980 年代起便主导了这里的天际线。该区域地段稀缺，你很难在武吉知马路沿线找到可供开发的新地块；因此，新项目往往只能通过集体出售（en-bloc）而来。 

于是，City Towers 的业主便通过集体出售完成交易，早在 2019 年以 $1,847 psf 售出，每位业主获得介于 $2.8m 至 $11.5m 的意外之财。若你还不清楚 Perfect Ten 的确切位置，它就在 Wing On Life Garden 与 Ferrell Residences 之前；后者与Cyan一起，属于这段武吉知马沿线较新的公寓项目之一；我们曾在 2019 年评测过 Cyan。

这段武吉知马路不仅受益于良好的交通连通性（2015 年通车的Downtown Line）以及临近乌节路的地理优势，同时还拥有距离 ACS Primary 与 SCGS 等热门学校仅 1 km 的便利。然而，常见的抱怨包括高峰时段的拥堵，以及面向武吉知马路的单位会受到道路噪音影响。 

鉴于其周边名门林立，再加上“Perfect Ten”这一响亮命名，本项目可谓肩负重任；让我们来看看，Perfect Ten 是否当得起“完美”，并且拿下“10 分中的 10 分”！ 

Perfect Ten 内部参观

在营销物料方面，Perfect Ten 甚至超越了更为奢华的同侪。纸质宣传册的时代已成过去，取而代之的是一个带有二维码的礼盒，扫描即可下载 Perfect Ten 应用程序。 

在其中，您可以切换不同楼层查看各类景观，通过增强现实近距离探索各项 3D 设施，并可随时随地进行虚拟参观。我认为这非常具有参与感和互动性，也希望开发商，尤其是高端项目，今后能更多采用此类技术。这无疑是对未来的一瞥；随着这些技术的发展，实体示范单位或许终将成为过去。就此而言，连这方面的投入也可被视为对在此打造奢华项目之承诺的体现。

目前，实体呈现仍然是最重要的展示部分，开发商从一开始便下足功夫，力求给人留下深刻印象。

至于位于实际地块的实体示范单位，到场的是惯常的挑高门庭，并配以华丽的水晶吊灯。

接着，您将被引导至一间私密房间，播放有关 Perfect Ten 所在区位与 360 度景观的介绍视频，为余下的示范单位参观定下基调。随后，您会前往另一处空间，设有多个私密洽谈舱，供潜在买家与代理进行沟通。自然，私密与专属性在此尤为重要，毕竟有些买家希望尽量低调。

当门扇滑开，映入眼帘的是 Perfect Ten 闪耀的模型。它由 2 座对称的 24 层住宅塔楼组成，共 230 个单位，涵盖 2 房和 3 房户型。对称布局营造出归家的欢迎感，散发出浓厚的奢华气息。10 个栋别中有 8 个朝向 Bukit Timah Road，可无障碍远眺绿意与 Goldhill 有地住宅区。景观无疑是促使买家考虑该路段单位的理由之一；我们曾在 2019 年评测过Cyan，这是一处位于不远处、拥有相似景观的公寓。 

尽管开发商贴心地展示了每个单位（是的，您没听错——所有开发商都该这样做）所能期望的景观，但若非亲眼所见，多数人很难真正理解这里的视野有多好。对我而言，在如此中心的地段还能获得如此丰沛的绿意景观，是其吸引力的重要组成部分。

再加上这里的有地住宅区，至少在可预见的未来，无遮挡景观基本可以得到保证。

事实上，另一侧的景观也不差，您可以眺望城市与邻近公寓。

不同于常见的私人电梯，这里采用了更为特别的设计——带玻璃窗的私人电梯，让您在上楼回到私密居所的途中欣赏城市景致。我认为这几近是每日归家的完美迎接体验。新加坡的城市天际线或许不如纽约或香港那般绚烂多彩，但在上升过程中能够凝望景色，仍是非常惬意的事。

开发商甚至把这一点也融入了模型之中——电梯还会实际移动！虽说并非必需，但他们愿意做这样的尝试，在我看来就是加分项。我也难以言表，但初见之时确实有种孩童般的兴奋（听起来也许有些夸张）。

若要用一个主旋律来形容 Perfect Ten，便是通体大胆运用金色。从会所、住宅塔楼到您单位内的各类配件都可见其踪影。尽管有人或许会觉得张扬，但不得不承认这与整体的奢华调性十分契合。毕竟，这里的价格预计在 $3,200 psf 之上，买家自然会期望所购之居所自带气场。 

它或许不是如Meyerhouse般的低调奢华，但这种更显华丽、时髦的风格，或许更能引起更广泛受众的共鸣。

整体而言，这是一个非常光洁流畅的现代化设计。其现代气息即便在远处也十分明显，尤其在晴天时，不同色泽的反射将更为突出。与附近同类项目相比，它将形成鲜明对比；即便是较新的 Cyan 与 Ferrell Residences，等到 Perfect Ten 完工时，楼龄也将超过 10 年。

您将从 Bukit Timah Road 驶入 Perfect Ten，距 Newton Circus 仅短途车程，过了 Balmoral Road 便到。驶入园区后，首先映入眼帘的是前庭广场、层叠式瀑布与门岗，随后沿着两侧绿植点缀的林荫大道缓缓行驶 80m，体验格外舒心。 

不过需要留意，转出主干道对部分司机并非易事；Bukit Timah Road 车速较快、车流密集，并不宽容。

撇开高峰时段的交通问题不谈，前庭广场是对整体项目的优雅前奏，而这条长长的车道也是常见于高端项目（如 Goodwood Residence 与 OUE Twin Peaks）的恢宏配置。远离 Bukit Timah Road 喧嚣后的归家仪式，总是令人欣慰。

再配上那部惊艳的玻璃窗私人电梯（仅限 3 房单位），我敢说，这可能是我所见项目中最令人印象深刻的归家体验之一。

您或宾客的下车处位于主落客区，设有高达 5m 的玫瑰金色庇荫顶，并从主干道视线中巧妙隐去。这里既有一丝神秘与专属感，10m 挑高大堂也让归家时刻更显华美。

同时，这条 80m 的林荫车道也带来双重好处：其一，增强归家的专属感；其二，使住宅塔楼与繁忙的 Bukit Timah Road 后退 100m。我们曾亲自看过该路段多处单位，伴侣与我最常抱怨的就是 Bukit Timah Road 车流量大带来的持续路噪。如此退距能形成更大的缓冲带，买家一定会对此心存感激。 

事实上，若将拟建住宅塔楼的位置与同路段其他项目比较，Perfect Ten 的塔楼似乎后退距离是最远的。我无法保证完全没有路噪，但至少可以确定会比邻近项目更轻。无疑是个精明之举。

尽管 Perfect Ten 有 60% 的单位为 2 Bedroom，但这里提供 1 比 1 的车位比，实属可嘉。距 Newton 与 Stevens MRT 步行 8 至 10 分钟即可到达，其实并不一定需要汽车，但我很高兴开发商对其预期的高端客群需求保持敏感。为项目做前瞻性配置，地库车场设有 5 个电动车位，这在新盘中已属较多。

Perfect Ten 显然力求让配套设施成为真正的亮点，我认为它确实是较为出众的一批。并非在于数量的庞大——在这一点上，很难超越如 The Florence Residences 或 Jadescape 等巨型项目——而是体现在高质量的落实与呈现。

我先从这里的“镇馆之作”说起——面向 Bukit Timah Road 的 2 层会所，同时也为住宅塔楼提供进一步的噪音屏障。气势不凡的会所将于同路段众多公寓中脱颖而出。

在 2 楼，您会发现设有冷气的多功能宴会厅/会所，一侧配备齐全的厨房电器，适合举办派对；另一侧为健身房。您可经由宏伟的楼梯抵达这些设施，进一步提升奢华感。

这间宴会厅几乎更像一家高端餐厅，尤其得益于那件造价不菲的岛台——由知名的 Zaha Hadid 设计（据称价格高达 6 位数）。挑高空间与奢华装置无疑十分出彩，或许唯一的减分项在于面向繁忙 Bukit Timah Road 的景观并不算怡人。

连接健身房与会所的是一条走道，可俯瞰正下方的 50m 无边际泳池。无边际泳池与其他设施整体抬高约 12m 高于地面层，以避免被来往于此的双层巴士乘客窥视，保障私密性。

我觉得这座无边际泳池相当壮观，亦是 Perfect Ten 的一大亮点。作为无边际设计，您可在池缘处向外眺望——面向 Bukit Timah Road 的一端呈现出类似悬挑的效果。是不是挺酷的？ 这将成为路人谈论的焦点，毕竟这也会是此路段最新、最闪耀的项目。

以区区 230 户而言，配备 50m 标准泳道已属难得，更何况还是如此赏心悦目的一座。除健身房外，这里没有网球场，因此泳池将是主要的体育设施。若您确需网球场，Stevens MRT 附近的 Raffles Town Club 或是最近的选择，设有 2 片室外球场。

池畔另有几处较小的水池，包括离子池、Spa 池与矿物质池。这里亦配备常见的池畔凉亭与日光躺椅，对于密度不高的项目而言应已足够。目前为止表现可圈可点！

同层的其他设施还包括靠近泳池的 2 座烧烤亭，方便您在与友人聚会时提供更多用餐选择。园区后方还有最后一座美食亭，正对无边际泳池。合计 4 个用餐空间服务 230 户，除圣诞、新年等热门节庆外，应已绰绰有余。

可通过多条路径抵达园区后方，可走架空步道或地面通道。顺带一提，前往园区前方（到巴士站）的路线上并无有盖走道——不过对这个级别的买家而言，我想这并不会是大问题。

他们在这里的另一项明智之举是将两座住宅楼架空抬高。这既有利于风道贯穿游泳池区域，也让即便是首层单位亦能获得一定的景观与私密性。

越过泳池、来到园区后方，您会发现一整个为孩童设置的活动区域。

同一区域内设有派对亭、带顶的儿童游玩区、供小朋友奔跑的草坪（Great Party Lawn）、游乐场与儿童戏水池。开发商有意加入大量亲子设施，因为他们预见年轻家庭将是重要的买家群体。鉴于 Perfect Ten 距 SCGS 与 ACS Primary 均在 1km 范围内，这无疑是相当明智的布局。 

不确定这是偶然还是刻意设计，但我确实喜欢将儿童设施布置在远离主干道与车流污染的位置。

另一侧则为若干辅助设施，如水中健身（Aqua Gym）、康体与瑜伽平台。靠近美食亭旁还设有 2 座阅读凉亭。 

除上述设施外，屋顶亦设有一处设施带，将 2 座住宅塔楼连为一体。顶部空间并不算大，主要由观景平台与休憩区组成，方便您饱览城市与 Bukit Timah 的景致。

需要注意的是，Perfect Ten 并未提供传统意义上的顶层公寓（至少不是带露台或私家泳池的那类）。取而代之的是，顶层单位享有最高达 4.475m 的层高。

尽管如此，屋顶仍设有几处镜面水景、Spa 与休闲座椅供您享用。不过让我意外的是，这里并未设置完善的用餐设施；在此享用美景用餐似乎是再自然不过的需求。诚然，您完全可以自取外卖到此用餐，但若能在此高度举办聚会，岂不更妙。

尽管如此，我仍然欣赏开发商将屋顶设施对全体住户开放共享的做法，尤其当这里确实拥有良好景观可供观赏时。

至此园区导览告一段落，我们直接前往示范单位吧。  

Perfect Ten – 2 卧室 户型 A2 (73 sqm / 786 sqft) 评测

在 Perfect Ten 中，60% 为 2 卧室户型，剩余 40% 为 3 卧室。以 786 sqft 而言，这是 Perfect Ten 所提供较大的 2 卧室之一，整体范围为 753 sqft 至 797 sqft。鉴于市面上多数 2 卧室约为 600+ sqft，这里的面积较当今平均水平略大一些。

虽然仅有 1 个 Premium 栈号配备私家电梯，其余 2 卧室与同层仅 1 个单位共用 2 部电梯，因此即便是普通单位也颇具私密与专属感。

首先，这个 2 卧室示范单位的体感面积明显大于纸面数据。标准 3.225m 层高功不可没——我斗胆说一句，这大概是当下新盘中的最高标准配置，甚至胜过价格更高的同侪如 Park Nova。除却层高，本户型整体动线颇为合理（即便并非哑铃格局），其中餐区与阳台的尺度尤为令人印象深刻。 

这也许是由香港开发商主导的一个被低估的优势。来自香港、长期与紧凑空间打交道的他们，对每一平方英尺的利用都极为在意，空间效率可谓一目了然！此外，Perfect Ten 由 Cheung Kong 自家的室内设计团队操刀，他们正是香港 21 Borrett Road 背后的团队，该项目于今年早些时候创下了 $23,000 psf 的亚洲区纪录！ 请注意，这是按每平方英尺计价——不是每平方米。

厨房、客厅与餐区标配大理石地面，卧室则采用工程木地板，质感无需多疑。总体而言，所用材质颇为讲究，厨房柜体与卧室衣柜做工扎实，触感厚重。  

进入单位后，右侧几乎紧邻着厨房，左侧则是公用浴室。

此处空间不足以设置完整的鞋柜，但开发商配备了一组颇为精致的玻璃展示柜（内部带柔和灯带）。样板间陈列了酒瓶与绿植，这类细节的小巧思我颇为欣赏。  

厨房为开放式设计，如有需要亦可加装玻璃隔断。我很喜欢其成熟、奢雅的观感，尤其建议亲自触摸一下柜体——均为玻璃饰面，比同价位项目常见的贴面饰材更为厚实扎实，手感出众。

就尺度而言并非最优，若 2 人在此背靠背操作，部分人会觉得略显局促。其它空间则更为出彩。

这里的开放式层架为标准配备，哑黑色可抽拉喷头的厨房龙头亦然，这一配置正趋于流行，但在新盘中仍不多见！

水槽出自 Cheung Kong 自家设计团队。虽然不大，但我很喜欢其双槽设计，更加实用。

家电方面，配备 Miele 的 3 区电磁炉、油烟机、蒸汽烤箱、嵌入式冰箱以及洗烘一体机，可谓一线品牌。电磁炉旁还贴心设置了调料架，厨房只是开发商及其内部室内设计团队用心程度的序章。

尽管厨房本身没有窗户，但尽头设有一间小型储物间。面积 2 sqm，虽小却相当实用。多数 2 卧室并无储藏空间，因此这一点颇为可贵。开发商表示，若有帮佣，此处可放下一张单人床；至少为此类需求预留了条件——而这在同等面积的单位中并不常见。

厨房对面即为公用浴室，面积 4 sqm，尺寸中规中矩。其位置更像一间客用盥洗室，远离卧室，方便访客进出时使用。话虽如此，虽然方便了客人，但对公用卧室的住户则略有不便。

我并非风水专家，但也知道应尽量避免卧室门正对浴室门——而在新加坡多数 2 卧室的布局中，这种情况其实相当常见。

但撇开动线不谈，这间浴室的豪华质感毋庸置疑：材质选用了花岗岩、大理石与瓷砖。若说整盘的共同主题，必然是金色点缀的广泛运用。这里配备了雨淋花洒、手持花洒与一体式龙头，均为 Hansgrohe 出品，洗手盆则来自 Duravit。 

其中最吸睛的当属雨淋花洒，在公用浴室中并不多见——即便在部分豪华项目中亦然。

不过，这里采用了 Villeroy & Boch 的落地式坐便器让我颇为意外（并非好意外），毕竟在这一价位，壁挂式坐便器理应是毫无例外的标准配置。显然这是出于某些施工考量所作的决定；鉴于目前为止大多数配件均呈现出不计成本的取向，我倾向于相信这一说法——否则确实有些反常。

转到餐区——这是本户型最令我惊喜的空间。样板间仅摆放了一张 4 人餐桌，但留白依然充裕。我到访时了解到，开发商之所以选用 4 人位，是想展示厨房台面可作为 2 人的早餐吧台，这确实是一个可考虑的使用方式。 

若偏好更传统的餐厅陈设，放下一张 6 人餐桌也并无问题，这对面积不足 800 sqft 的单位而言相当难得。这主要得益于高层高与良好布局的组合，使餐区也更显宽敞。层高达 3.225m，甚至可考虑加建小型夹层！整体格局十分宜居，鲜少出现小户型常见的取舍与妥协。

另外，这里还配备了风管式空调，属于通常只在豪宅项目中才会出现的高端配置。

至于客厅，客观尺寸或许与同类新盘接近，但视觉上却颇显宽绰。当然，这也离不开室内设计师的巧思，例如镜面墙、取消电视柜、铺设地毯以及那张小巧的茶几（如果还能称之为茶几的话）。

此处放置一张 3 人沙发绰绰有余，茶几也可选择更大的款式。当然，高层高对空间感的提升功不可没！

来到阳台，面积 7 sqm，空间宽敞，且近似方正（平面图上看起来没这么方正），若你愿意，在这里布置一套露天用餐组也很实用。还记得我提到的金色点缀这一主题吗？阳台栏板上同样能看到！

我对这里配备尺度得当的阳台感到十分满意，若选择高楼层更是如此。不出所料，核心卖点在于景观——可无阻隔地眺望 Goldhill 有地住宅区，以及一路延伸至 Mount Pleasant 的大片绿意。这也是许多人青睐 Bukit Timah 这段地带的诸多理由之一！

接着是公用卧室，面积 8 sqm，中规中矩。摆放一张 Queen 尺寸床后，仍可留出一张小床头柜的位置。与前述空间相同，高层高自然放大了空间感，对大多数人而言，体感会比纸面数据更为宽敞。

此处同样配备标准的双扇推拉衣柜，品质优于多数项目。考虑到价格，这一点也算理所应当。由于空调机位位于房间外侧，仅能设置半高窗，且下半段为磨砂处理。 

至于主卧，面积 13 sqm，属常见尺寸。虽非最大，但受益于整面落地窗与高层高，观感颇佳。摆放一张 King 尺寸床及一只（以样板间标准而言）尺寸不小的床头柜。只是，我注意到床与对面墙（通常摆放电视的位置）之间的通道偏窄。 

不过，撇开这一点，Perfect Ten 的一大亮点在于主卧衣柜的收纳空间。这里提供的是 3 扇大衣柜门，而非常见的 2 扇，其容量较其他同等（不足 800 sqft）单位明显更胜一筹。这一点尤为难得，毕竟新盘常被诟病主卧衣柜空间不足，而 Perfect Ten 通过巧妙规划加以改善。 

此外还配有抽屉与玻璃柜，可收纳各类饰品配件。值得一提的是，衣柜采用皮纹质感饰面——当然并非真皮。

衣柜上方亦预留了开放空间，用于放置行李箱等不规则物品。就我个人而言，更偏好做成封闭柜面以保持平整与整洁，但若你也有同样想法，改造并不困难。

最后来到主卧浴室，面积 5 sqm，非常中规中矩。毕竟你在其他空间看到的宽绰也要有所来源——若需取舍，我宁可接受更小的浴室。（至少这里配备了壁挂式坐便器。）

与公用浴室相同，这里没有窗户，需要依赖机械通风。你会再次注意到大量金色配件，包括 Hansgrohe 的一体式龙头与雨淋、手持花洒。浴室整体走向奢华风，这与 Perfect Ten 的定价策略并不令人意外。 

Perfect Ten – 3卧室 B3户型（119 平方米 / 1,281 平方英尺）评测

如前所述，Perfect Ten 仅提供 2 与 3 Bedroom 户型，其中 3 Bedroom 占总量的 40%。面积介于 1,227 平方英尺至 1,281 平方英尺，全部都高于当下新盘约 900+ 平方英尺的平均值。因此本次示范单位也是 Perfect Ten 中面积最大的户型。对我而言，唯一稍有顾虑的是此处最大户型的实际面积。并非不可观（且平面效率确实做得可圈可点），但仍称不上是非常开阔的空间。

话虽如此，若预算允许，你也可以选择将户型打通合并。由于 3 Bedroom 单位皆为角落单位，实际上无法把两个 3 Bedroom 彼此合并。因此组合通常会是 3 + 2，甚至 3 + 2 + 2 之类的搭配。

本户型的亮点不少，包括我在 2 Bedroom 户型也提到过的标准 3.225m 层高。这大概是所有新盘中最高的标准层高，甚至超越了如 Park Nova 等更奢华项目。此外，这个单位里还配有一些很有趣的配置，例如主卧里的美容小冰箱（对我来说绝对是首次见到）、电动百叶，以及主浴室里的天花喇叭（同样是我首次在新盘里见到）。 

在我看来，这足以说明开发商在本项目上倾注了大量心思与功夫，其细致程度也让买家更为放心。这正是像 Cheung Kong 这样的海外开发商的优势。源自香港、既熟悉紧凑空间又擅长高端项目，他们深知高端客群的需求以及空间效率的重要性。事实上，在 Perfect Ten，便由 Cheung Kong 自家的室内设计团队操刀——他们正是香港 21 Borrett Road 背后的团队，该项目在今年早些时候创下 $23,000 psf 的亚洲纪录！ 

厨房、客厅与餐厅标配大理石地面，卧室为工程木地板。总体而言，我认为 Perfect Ten 所用材质质感上乘，厨房橱柜与卧室衣柜的做工也非常扎实。

步出私人电梯，首先迎来的是私人电梯前厅，面积 4 平方米，恰到好处。不至于过大造成浪费，也不会小到不实用。更好的是这里配有 2 个私人电梯井，因此等梯时间会相对更短。最棒的是？其中 1 部还采用透明玻璃，登梯回家途中就能欣赏城市景观！

进入单位后，映入眼帘的是一体延伸的客餐厅，总面积达 32 平方米。以当今大众市场的标准而言，这已是相当可观的尺度，而考虑到本户型 119 平方米的体量，这也不令人意外。完全没有多余的玄关区域浪费面积。 

第一印象相当不错，加之示范图上呈现的是你在高楼层单位可享的景观，更显亮眼。当然，3.225m 的挑高也再次大大加分。

餐厅摆放的是 6 人座餐桌，虽然还有空间容纳更多座位，但需留意 Bedroom 3 的出入口就在这里，若使用更长的餐桌可能会影响出入。若未来有更大型聚会的需求，也许采用可延伸餐桌是更好的解决方案。

餐区对面是可封闭式厨房。配有烟熏玻璃推拉门，可视需求选择打开或关闭。我很喜欢这种可变式的设计概念。

早晨时，这里可以充当早餐台（虽然略显紧凑）；傍晚朋友来访时，你也能在备餐的同时与宾客互动。相反地，当需要重油烟烹饪时，又能将厨房封闭，避免油烟扩散至室内其他空间。若真要挑剔，我唯一的遗憾是推拉门无法“完全收纳至隐形”，也就是说不能做到彻底不见，从而形成更“像样”的早餐吧台。以目前做法，厨房无法实现“完全开放”。 

与 2 Bedroom 一样，厨房本身相对紧凑，若你经常使用大量的厨房设备，可能会觉得台面空间略显不足。

至于厨房配置，整体风格与本项目其他部分一致，强调质感与奢华。台面观感高级，内置橱柜门板以玻璃而非贴膜饰面，手感与质感立见高下。此外还有一段半透明玻璃柜体，可陈列你最精致的玻璃器皿。除收纳柜外，还配有 2 种水槽——一大双槽与一常规单槽。  

同 2 Bedroom 一样，这里也在上方设置了可移动的香料架。每个小罐皆易于取用，在你忙着下厨时一定非常实用。

家电主要来自德国高端品牌 Miele，包括 2 区电磁炉、1 区明火灶、蒸炉、咖啡机、恒温酒柜与抽油烟机。双门冰箱则来自 Gaggenau。

我也很喜欢这里同时提供了电磁与明火两种烹饪方式，使用上更具弹性。

厨房后方是家务区，面积 6 平方米，相比 2-bedroom 单位为住家帮佣提供了更宜居的空间。该处也设有多扇窗户以利通风。

这里还配有一间 w/c，并设有通往公共电梯前厅的门。需注意，这里的额外收纳为 ID 处理（示范装修）且不随屋交付；不过 Miele 的分体式洗衣机与烘干机皆设置在此处。 

回到客厅，高挑的层高再次发挥作用，空间显得开阔而大气。

我会说这里摆放的沙发偏小，不过你完全有空间换成更为舒适的大尺寸款式。

当然，大多数人也不会像示范那样两侧各摆一组会客区——因此若采用更传统的电视+主机柜布置，你的空间也绰绰有余。

客厅相连的阳台同样大方，面积 12 平方米。我在 2 Bedroom 的点评中也提到过阳台景观，这里开发商展示的景致非常不错，面向 Malcolm/Mount Pleasant 的大片绿意与 Goldhill 有地住宅区。

像这样尺度充裕的阳台，足以让你尽情揽景，也能轻松摆下一套像样的户外餐桌椅。须留意的是，伴随景观而来的还有 Bukit Timah Road 的道路噪音，不过 100m 的退让距离能在一定程度上缓解。

接着看看 3 间卧室：Bedroom 2 与主卧沿着客厅旁同一走廊布置，而 Bedroom 3 则位于餐厅一侧。虽不算严格意义上的“哑铃”格局，但也减少了一些走廊面积，同时提升了 Bedroom 3 住户的私密性。

先从 Bedroom 3 说起，面积 10 平方米，略大于 Bedroom 2。虽然不是很大，但细节弥补了尺寸。房内采光充足，得益于两侧 L 形的落地窗，不过有一小段因空调外机平台的位置而做了磨砂处理。这里摆放的是 Queen 尺寸床，放置后仍有空间留给小型床头柜。

在其他新盘里我曾多次吐槽这一点，但这里让我看到了改进——尤其是在不足 1,300 平方英尺的单位里更显难得。你能获得非常充裕的内置衣柜空间，确切地说有 3 大片柜门，这在普通卧室中堪称领先（甚至优于我在部分主卧里见过的）。衣柜也与墙面齐平，因此房间更为方正。

所有卧室都配有除湿机（这又是我首次在新盘里见到的配置），而客厅的空调为风管式。单凭这些配置，Perfect Ten 已是目前功能规格相当“豪华”的项目之一。

再来看 Bedroom 2，面积略小，为 9 平方米。它的布局更为常见，其他项目里也经常看到。此处衣柜明显小于 Bedroom 3，更贴近市场常规配置。

尽管如此，这里仍可容纳一张 Queen 尺寸床。开发商将其布置为婴儿房，相对“留白”，因此可能稍不易想象实际尺度。这里为整面落地窗，因空调外机平台位于 Bedroom 3 外侧。 

这里少数可被视为小缺点之处，或许是没有带卫的普通卧室——这类买家群体有时会有所期待。尽管如此，浴室本身颇为奢华：配有顶喷、手持花洒与一体式龙头，且为 Hansgrohe 金色饰面，台盆来自 Duravit。 

当然，金色饰面并非每个人都喜欢。奢华与张扬之间常有一道细微界线，但我认为这里拿捏得还不错。

另外，鉴于浴室位置，这里没有窗户，因此也没有自然通风。

最后来看主卧，面积 19 平方米，以新盘标准而言相当宽敞，也是本户型的视觉焦点。依旧，3.225m 的层高极大地强化了空间感，更有大幅框景窗让房间显得比实际更宽敞。 

我很喜欢这个房间里的诸多细节。首先是极为充裕的衣柜收纳，沿整面墙展开并与转角齐平，使得房间更趋方正。虽然不是步入式衣帽间，但在收纳层面至今都可谓模范——在空间利用上，我们确实能从香港开发商身上学到不少。

衣柜内配有保险箱与美容小冰箱，可存放面膜与其他护肤品。新盘里配保险箱并不罕见，但美容小冰箱的确是我首次见到——这也凸显了房间规划的细致程度。

当然，我并非这类配置的目标客群，但我想多数女性看到这样的预留都会很开心。

床尾仍留有一些空间可放置小型梳妆台，因此美容小冰箱的位置会显得尤为顺手。

至于主浴室，首先它并不算大，但恐怕是我见过“功能最满”的浴室之一。除非你对空间特别执拗，否则这里几乎应有尽有，甚至有余。

首先是双台盆，搭配 Hansgrohe 的金色饰面龙头。

接着是 Duravit 的浴缸，如今已属稀缺配置。虽然长度不算最长，但我非常喜欢这里 L 形的长窗，能引入大量自然光，使空间更明亮也更显开阔。

为了进一步提升泡澡体验，这里还配有可通过蓝牙连接的天花扬声器与电动百叶，让你在浴缸中也能尽享音乐。可以肯定的是，这些配置在新盘中并不多见，甚至几乎没有。

如果你足够大胆，在开阔景致下泡澡也是一种并非人人家中都能享受的奢侈。需要注意，只有两柱单位提供这种 L 形窗的布局——面积略小的 3 Bedroom 户型并不具备相同设计。

若时间紧迫，你也可以选择使用 Hansgrohe 的顶喷或手持花洒。或许这里唯一的小瑕疵，是同样未采用壁挂式 w/c——但就像我上面所说，背后或许有我们想不到的考量。

Perfect Ten 地段评测

对于许多自小将武吉知马视为理想居住地的新加坡人而言，Perfect Ten 的位置可谓恰到好处。名望因素固然存在，但你也会注意到，这里还有许多务实的理由值得选择。 

武吉知马或许是新加坡最负盛名的教育带。很难在其他地方找到如此多受欢迎的学校集中在同一片区域。这些学校是否算“顶尖”见仁见智（我并未就读其中任何一所，因此难免带有偏见），但住户一开始就占据优势，因为 ACS Primary 和 SCGS Primary 均位于理想的 1km 半径内。将范围扩大至 2km，则还有 ACS Junior 和 SJI Junior 等更多选择。孩子升入中学后，教育选择同样充足，如 ACS Barker、Nanyang Girls High School、Hwa Chong Institution 与 National Junior College 等都可纳入考虑。所以，我认为 Perfect Ten 地段在这方面的优势非常明显。 

在交通连通性方面，Perfect Ten 并非距离 MRT 车站最近的项目。它距 Newton 与 Stevens MRT 的距离相当，但在 10 分钟步行范围内即可接驳 3 条线路（North-South、Downtown 与 Thomson-East Coast（尚未全线完工））。从这些车站出发，数分钟内即可抵达 Orchard、Novena 与 Botanic Gardens。对于某些地点（例如 Botanic Gardens），鉴于项目门外就有便利的巴士站，乘搭巴士可能更为快捷。 

若自驾，经 Stevens Road 很快即可到达 Orchard，或也可先掉头再驶向 CBD。不过在高峰时段，正如许多司机所熟悉的，可能会出现一定拥堵；如有可能，建议在这些时段亲临现场，以便亲自感受路况。 

最近的 MRT： Newton (750m, 10 mins), Stevens (750m, 10 mins)

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及预计步行时间）
City TwrsStop ID: 40111	48, 66, 67, 170, 170A, 960, 960e, 972M	10m, 1 min
Bef Goldhill AveStop ID: 40119	48, 66, 67, 170, 960, 960e, 972M	170m, 3 mins

配套设施

学校

学校	距公寓距离（及预计步行时间）
Anglo-Chinese School (Barker)	< 1km (0.6km, 7 mins)
Singapore Chinese Girls’ School	<1km (0.9km, 10 mins)
Anglo-Chinese School (Junior)	<2km (1.5km, 18 mins)
St. Joseph’s Institution (Junior)	<2km (1.9km, 22 mins)
St. Joseph’s Institution	1.7km, 20 mins

零售设施

商场	距公寓距离（及预计步行时间）
Balmoral Plaza	0.4km, 5 min
Alocassia Apartments	0.6km, 8 mins

私家车出行 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 平均驾车时间）
CBD (Raffles Place)	7.2km, 20 mins
Orchard Road	3.1km, 8 mins
Suntec City	6.3km, 16 mins
Changi Airport	20.6km, 21 mins
Tuas Port (By 2040)	38.7km, 47 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	10.1km, 16 mins
Mediapolis (and surroundings)	7.4km, 12 mins
Mapletree Business City	9.7km, 22 mins
Tuas Checkpoint	28.5km, 32 mins
Woodlands Checkpoint	17.7km, 20 mins
Jurong Cluster (JCube)	13.9km 22 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.2km, 25 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.1km, 19 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	19.1km, 27 mins

临近道路出入口： 1 – Bukit Timah Road，可在短距离内衔接至 Stevens Road

开发团队

开发商简介

Japura Development 与李嘉诚旗下的 CK Asset Holdings 关系密切，而收购 Perfect Ten 地块则是他们自 2014 年以来在新加坡的首次购地。他们在亚洲金融危机前夕以激进报价进入新加坡房地产市场，拿下如今位于 Bayshore 的 Costa Del Sol，开盘价为 $765 psf，随后在 2001 年一度跌至 $465 psf。尽管仅有 99 年地契，且售价曾波动，但由于诸多单位拥有无遮挡海景，他们的处女作表现相当出色，并于 2021 年 8 月创下 $1,620 psf 的新高。自 Costa Del Sol 之后，CK Asset 亦开发了 Cairnhill Crest、Thomson Grand、Stars of Kovan，以及 Marina Bay Financial Centre 等项目。 

除新加坡项目外（严格来说，他们并非本地最活跃的开发商之一），其在香港与中国拥有大量发展项目，其中位于香港的豪华住宅 21 Borrett Road 曾于 2021 年 2 月以 $23,000 psf 创下亚洲价格纪录。 

建筑师简介

DP Architects 是新加坡最具知名度的建筑事务所之一，由本地建筑界先驱 William SW Lim、Tay Kheng Soon 与 Koh Seow Chuan 创立。自 1967 年成立以来，他们以粗犷主义风格作品参与了新加坡的城市发展，如 People’s Park Complex 与 Golden Mile Complex。近年则参与了 8 St Thomas、Frasers Tower、Woodleigh Residences、Dairy Farm Residences 与 Midwood 等项目的设计。其国际项目组合遍及中国、印度、印度尼西亚、马来西亚、泰国、迪拜、土耳其、英国等地。

Stack 分析

Perfect Ten 总平面图

Perfect Ten 户型分布

Perfect Ten 户型配比

户型	面积	单位数量
(2 Bedroom) A1 / A1-A / A5 A1-PH / A5-A / A5-PH	753 – 764 sqft	46
(2 Bedroom) A2 / A2A / A4 / A4-A A2-PH / A4-PH	786 – 797 sqft	46
(2 Bedroom) A3 / A3-PH	786 sqft	23
(2 Bedroom) A6 / A6-PH	786 sqft	23
(3 Bedroom) B1 / B4 B1-PH / B4-PH	1,227 sqft	46
(3 Bedroom) B2 / B3 B2-PH / B3-PH	1,281 sqft	46

不要被上面行数所“迷惑”，在户型配比方面，Perfect Ten 实际上非常简单明了。它只专注于 2 房与 3 房这两类在买家中可谓最受欢迎的户型。Bukit Timah Road 沿线的周边项目多为大面积单位，这一方面源于项目年代，另一方面也反映了富裕社区对空间的重视——因此开发商在这里识别出了一个市场空缺，选择聚焦于此。

取消 1 房单位意味着这里的买家具有一定的社会经济层次；若你预算更为充裕且希望拥有更大的单位，也可在与开发商协商后合并单位。虽然 2 房单位相比其他新盘面积略大，3 房单位的面积则高于平均水平（不含超豪华新盘），这也意味着鉴于其地段，定价会更为陡峭。尽管2 房的总价相对更易接受，起步为 $2.5m，但 3 房单位起步为 $4m，这意味着该价位段的买家在最终选房时拥有相当多的替代选择。 

Perfect Ten 最佳 Stack

Perfect Ten 共设有 10 个 Stack，其中 80% 的单位面向 Bukit Timah Road，可眺望 Goldhill Estate 的绿意与有地住宅区景观，一直延伸至 Mount Pleasant 一带，视野无遮挡。即便是较低楼层（已抬高 12m），也可俯瞰 50m 无边际泳池与气势十足的会所，令人心旷神怡。相较于沿 Bukit Timah Road 的其他公寓，这里临路噪音也会更低。本人在邻近项目亲眼见过这些景致，确实非常讨喜，因此选择这些朝向的单位基本不会出错。

第 1 至 5 号 Stack（不含 4 号）为朝北，避免西晒，全年大概率更为通风。4 号为朝南，可眺望 Balmoral Road 一带的公寓；而在较高楼层，远处或可见到 Goodwood Estate 的局部景观。

至于第 6 至 10 号 Stack（不含 9 号），整体为东北朝向，清晨会有些日照，这对大多数新加坡人来说并无不便，同时可获得跨越 Bukit Timah 地带的完全无遮挡景观。至于 9 号 Stack，会有部分西晒，并面向 Palm Spring condo 以及 Ewe Boon Road 沿线的部分公寓。

Perfect Ten 定价分析评述

如果你正在考虑入手 Perfect Ten，毫无疑问会将其与周边项目进行对比。以下是它与周边项目的对照表现！

项目	单位数	$PSF	TOP	产权	价格差距
Perfect Ten	230	$3,300	2025	永久产权
Juniper Hill	115	$2,644	2022	永久产权	25%
The Hyde	117	$2,936	2022	永久产权	12%
Sloane Residences	52	$2,924	2022	永久产权	13%
RoyalGreen	285	$2,706	2022	永久产权	22%
Dalvey Haus	27	$3,081	2022	永久产权	7%
Fourth Avenue Residences	476	$2,397	2022	99年地契	38%
Cyan	278	$2,191	2014	永久产权	51%
Goodwood Residence	210	$2,499	2013	永久产权	32%
Madison Residences	56	$2,196	2014	永久产权	50%
Ferrell Residences	34	$1,841	2012	永久产权	79%
Honolulu Tower	30	$1,855	1985	永久产权	78%
Wing On Life Garden	81	$1,649	1982	永久产权	100%

自 2017 年起的上一波集体出售（en bloc）热潮为第10邮区带来了大量新供应，目前市场上约有 20 个新盘推出。第10邮区可细分为多个不同板块，我已剔除部分区域的项目。 

剔除的区域包括 Leedon / Holland（Hyll on Holland、15 Holland Hill、Leedon Green、One Holland Village 等）、Nassim（Les Maison Nassim、19 Nassim）、Orchard Boulevard（Park Nova、Boulevard 88 等）以及 Jervois（Jervois Mansion、Petit Jervois、Jervois Prive 等），因为我认为 Perfect Ten 位于 Bukit Timah Road 的位置与这些区域所提供的生活方式略有不同。 

我所选取的新盘都与 Perfect Ten 在地理位置上相当接近，其中 Juniper Hill、The Hyde 和 Sloane Residences 分别位于 Ewe Boon Road 与 Balmoral Road，是距离最近的项目。值得注意的是，这些新盘的 TOP 日期都在明年，其中有些已接近竣工。 

在此我想先声明，尽管这些项目彼此相距不远，仍应各以自身优劣来评估，因为各有特色。例如，Sloane Residences 与 Dalvey Haus 属于小型精品项目，地块不大、单位很少，更吸引注重极致私密性与专属感的买家。Juniper Hill 所在的 Ewe Boon Road 一向被视为进入 Bukit Timah 的更亲民价位区段，且距离 MRT 站也更远。另一方面，Balmoral Road（The Hyde 与 Sloane Residences）同样离 MRT 稍远，但凭借其一贯更显赫的门牌与通往 Orchard 的便捷连通性，历来有价位溢价。  

至于 Fourth Avenue Residences 和 RoyalGreen，它们位于 Bukit Timah 稍上的 Sixth Avenue，地块面积更接近 Perfect Ten。但 Perfect Ten 的位置更为核心，产品也可谓更为奢华，拥有更高的楼栋（24 层，对比 RoyalGreen 的 5 层与 Fourth Avenue Residences 最高 10 层）。

在转售项目方面，我纳入了周边较新的公寓。在我看来，位于 Bukit Timah Road 的 Goodwood Residence 将可能在产品定位上成为其最接近的竞争对手。它同样相当排他，车道较长，设计也不错；不过，它不具备 Perfect Ten 在此处所展现的门面尺度与震撼感。Cyan 亦是强劲对手，虽属大地块却拥有较少单位，同样享有与 Perfect Ten 相近的无遮挡景观。然而，与闪耀夺目的 Perfect Ten 相比，其整体设计则显得更为普通。 

一如既往，我们需要从总价与 $PSF 两个维度深入定价。为便于比较，我将根据其指引价，假设 Perfect Ten 的价格如下：

户型	面积	价格	$PSF
2 卧室	753	$2,500,000	$3,320
3 卧室	1,227	$4,000,000	$3,260

截至 2021年12月21日 的最新定价（未折扣价）：

户型	面积	价格	$PSF
2 卧室	753 – 797 平方英尺	$2,500,000 – $2,900,000	$3,200 – $3,618
3 卧室	1,227 – 1,281 平方英尺	$4,000,000 – $4,400,000	$3,200 – $3,618

*由于近期降温措施，开发商将给予 5% 折扣（起价自 $3,040 psf 起）。

本次定价评述将关注：

1. 与周边转售价格的对比（$PSF 与总价）
2. 与 Core Central Region（CCR）新盘的对比
3. 与最近距离的新盘对比

周边转售项目

第10邮区或许不是新加坡最大的邮区，但该区的私宅数量绝不容小觑，涵盖 Ardmore、Tanglin、Holland Road 与 Bukit Timah 区域。目前这里也有相当多的新盘在售，尤其是 Holland 一带。

基于 2020年12月 – 2021年11月 的交易数据，至少有 220 个项目发生过一宗或以上交易。在成交的 1,604 套单位中，中位数 $PSF 为 $2,375。鉴于项目数量庞大且各有不同特点，仅看第10邮区的总体数据并无太大意义。

因此，我重点考量了 Perfect Ten 周边公寓的转售价格。以下为距该新盘 500m 内的价格概况：

即便在 1KM 范围内，已有 38 个可选的转售项目。显而易见，若只看 $PSF，Perfect Ten 相比该区内次贵项目 Goodwood Grand 有不小溢价——较后者高出 30.7%，较周边平均 $PSF 高出 78.8%。

Goodwood Grand 是此处最贵的转售项目并不令人意外，因为它相对较新（建成于 2017）。

这里最近的 2 与 3 卧单位分别以 $2,300,000（893 平方英尺）与 $2,638,888（1,044 平方英尺）成交。从总价角度看，2 卧转售单位约有 8% 折让，3 卧则约有 33% 折让。两者折让差异显著，主要因为 Perfect Ten 的 3 卧起步面积为 1,227 平方英尺，比 Goodwood Grand 的该单位多出 183 平方英尺。

由于 Bukit Timah 为非常成熟的住宅区，你会发现 Perfect Ten 周边不少项目楼龄更高，因而单位面积更大、总价也更高。所以我们来对比一下，基于 300m 范围内的转售项目，其总价与 Perfect Ten 的差异：

项目	建成年份	2BR	3BR	4BR
BALMORAL CREST	2002	$1,940,000 – $2,000,000	–	–
BALMORAL POINT	1974	–	$4,437,000 – $4,437,000	–
BELLERIVE	2011	–	$2,800,000 – $3,100,000	–
BELMOND GREEN	2004	$1,995,000 – $2,320,000	$2,228,000 – $2,785,000	$2,660,000 – $2,660,000
CYAN	2014	$2,200,000 – $2,550,000	$3,150,000 – $3,380,000	$4,510,000 – $4,510,000
EWE BOON REGENT	1999	$1,510,000	$1,655,000 – $1,728,000	–
FERRELL RESIDENCES	2012	–	$3,085,000 – $3,388,888	–
GISBORNE LIGHT	2003	–	$1,880,000 – $1,880,000	–
GOODWOOD GRAND	2017	$2,280,000 – $2,300,000	$2,638,888 – $3,000,000	–
HALLMARK RESIDENCES	2015	–	$2,900,000 – $3,200,000	–
MARTINA MANSIONS	2000	–	$2,300,000 – $2,300,000	–
PALM SPRING	1997	–	$2,648,000 – $3,410,000	$6,000,000 – $6,000,000
PERFECT TEN	未落成	$2,500,000	$4,000,000
RICH MANSIONS	1994	–	$3,015,000 – $3,015,000	–
THE PRINCETON	1999	–	$1,800,000 – $1,890,000	–
VENTUNO BALMORAL	2008	–	$2,245,000 – $2,310,000	–
VOLARI	2012	$2,800,000 – $2,910,000	$4,600,000 – $4,800,000	–

如你所见，300m 范围内的 16 个项目中，有 10 个建于 2010 年之前。距离最近且最新的是 2017 年建成的 Goodwood Grand，我已在上文提及。其次为 Cyan。该项目由 Far East Organization 于 2014 年在 Keng Chin Road 一带开发，2 卧单位约 $2.2 – $2.55 million，与 Perfect Ten 的起步价接近——而 Perfect Ten 作为新盘，其楼龄将年轻约 12 年。

Cyan 的价格在 2014 – 2020 年间基本横盘，但由于楼市火热，2021 年的转售成交更高。稍令人担忧的是，即便当前创出新高，Cyan 仍未突破 2011-12 年的高位，尽管它为永久产权。无论如何，该区价格的稳定也意味着其 2 卧价格相当稳健，且与 Perfect Ten 的指引价相近。

来源：Squarefoot Research

不过它的 $PSF 要低得多，原因在于 Cyan 的单位面积更大，2 卧多在 1,000 平方英尺以上。

因此，若买家想在此区域寻找更现代/较新的项目，Cyan 与 Goodwood Grand 自然会浮现于脑海——而两者的 2 卧与这里并不相去甚远。

3 卧单位的情况则不同。Cyan、Goodwood Grand 与 Ferrell Residences（就在隔壁，建于 2012 年）的 3 卧成交多在 $2 百万后段至 $3 百万出头。与 Perfect Ten 相比，总价差约 25%，若你看过 Perfect Ten 的户型平面图，就会明白原因。

这里最小的 3 卧单位为 1,227 平方英尺——若你关注新盘市场，会知道这对 3 卧来说相当可观。CCR 中 3 卧及以上的大面积单位需求强劲，因而能凭借面积优势，与更小的 3 卧形成差异化并自成一派。

尽管如此，这里的 3 卧要价 $4 million 仍远高于其转售同侪，更不必说靠近 Stevens MRT 的 Robin Residences 等项目，价格也在 $3 million 左右。

因此当它进入转售市场时，真正的问题在于这一价差能否持续。这会因地段而异，主要取决于转售市场如何相对周边项目来评价 Perfect Ten 的单位。

例如，我们注意到 Maple Woods 虽为老项目，但其 $PSF 追平甚至跑赢了较新的项目，因为它是该区更受欢迎的项目。

若 Perfect Ten 成为该片区的标杆，这一差距很可能会被维持，其 $PSF 也会因持续受追捧而保持在高位。

鉴于目前难以下定论，我倾向提醒的是，愿意支付该价格的买家，应有为其现代/全新属性支付溢价的心理准备。

既然我们已看过转售项目的数据，接下来看看它与其他新盘相比的表现。

核心中央区（CCR）对比

在 CCR 的 29 个新盘中，Perfect Ten 以 $PSF 排名第 7。其 $PSF 正好介于 8 Hullet（靠近 Emerald Hill Road）与 The Avenir（位于 River Valley Close）之间。

排名更靠前的项目多为以奢华为导向的开发，如 Boulevard 88 与 3 Cuscaden，坐落于 Cairnhill/Cuscaden/Nassim 一带。这并非意味着排名较后的就不是高端项目。以 The Avenir 为例，它同样高端，位于 River Valley 区域，地段亦更显高尚：它隐身于更为静谧的 River Valley Close（不同于繁忙的 Bukit Timah Road），且步行不远即可到达 Singapore River。当然，它不具备 Perfect Ten 所拥有的知名学府资源，但若这并非你的考量点，那么 $3,300 psf 的价格也让买家在其他体面体面的项目间有不少选择。

与最近的 新盘对比

最后，我们来看一看 1km 范围内的新盘情况：

项目	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室
35 GILSTEAD	$1,299,000	$1,676,900	$2,234,000
ONE DRAYCOTT		$2,262,000
PULLMAN RESIDENCES	$1,367,250	$1,914,636	$3,205,833	$3,754,000
SLOANE RESIDENCES		$2,500,000	$3,737,705	$4,236,002
THE HYDE	$1,440,000	$2,166,400	$4,035,500	$4,977,952
PERFECT TEN		$2,500,000	$4,000,000

细看 Perfect Ten 面对的竞品后，你会发现其定价其实相当合理。

若比较 Sloane Residences 与 The Hyde，会发现它们与 Perfect Ten 的定价相近（2 卧与 3 卧呈反向关系）。然而，就位置而言，Perfect Ten 更占优：它不位于高峰时段易拥堵的 Balmoral Road 深处，离学校更近，亦更靠近公共交通节点。

它也不同于 Sloane Residences 那样的精品小盘，且与两者相比拥有更大的用地面积。因此，就地段与配套而言，Perfect Ten 更具优势。

换言之，那些认真考虑 Sloane Residences 与 The Hyde 的买家，现在在相近的价格带上，有了我认为更优的替代选择。

不过，Perfect Ten 的入市也可能带动 Pullman Residences 的销售，因为其价位如今作为一个新盘看起来更具性价比（或许也与其此前偏高的预计管理费已下调有关）。此外，Pullman Residences 就在同一条路的更下段，亦为永久产权。它也以具备酒店式服务元素的高端项目进行营销（是的，你会有门童），并冠以 Accor 品牌。

然而，Pullman Residences 位于第11邮区，而非第10邮区。其地块面积为 95,442 平方英尺、共 340 个单位；相比之下，Perfect Ten 为 104,531 平方英尺、仅 230 个单位。

若以卧室数量来衡量，Pullman Residences Newton 共 717 间卧室，而 Perfect Ten 为 552 间卧室。

据此可得：

Pullman Residences Newton 每间卧室对应 133 平方英尺的土地面积；

Perfect Ten 则为每间卧室 189 平方英尺的土地面积。

因此，尽管地块面积仅大约多出 9.5%，由于预期住户更少，其专属感更强。

谈及地块大小，你也会注意到，周边不少转售项目同样为精品型——这类项目不仅更难遇到合适挂牌，且在配套与空间感上也不及 Perfect Ten（假设单位数量可作为地块大小的代理指标）：

项目	单位数量
CYAN	278
PERFECT TEN	230
BELMOND GREEN	211
PALM SPRING	167
VOLARI	85
HALLMARK RESIDENCES	75
GOODWOOD GRAND	73
BELLERIVE	51
RICH MANSIONS	37
THE PRINCETON	37
VENTUNO BALMORAL	35
FERRELL RESIDENCES	34
EWE BOON REGENT	33
BALMORAL POINT	31
MARTINA MANSIONS	31
BALMORAL CREST	24
GISBORNE LIGHT	17

因此，在转售市场上，买家很可能会因为第10邮区内靠近公共交通节点且邻近知名学府的现代新盘选择稀缺，而不得不继续为此类项目相较周边转售盘支付溢价。

归根到底，置业是个人选择，这一溢价是否合理也取决于你的目标与持有周期。并非所有人都愿意为更高的专属感/配套/位置（取决于你将 Perfect Ten 与哪一个新盘比较）买单。

升值分析

1. Beauty World 改造

可以看到，Bukit Timah 的每个新项目都在强调整个 Beauty World 改造。总体而言，若比较 URA 2014 与 2019 的 Master Plan，你会发现 Beauty World 将打造一个新的综合交通枢纽，其中包含约 1 million sqft 的综合体开发。这将为已显老态的社区注入新活力，目前诸如 Beauty World Plaza 等老旧楼宇仍然矗立。我们因此预计新的综合交通枢纽将带来更多的活力与更高的连通性。尽管如此，尽管同处 Bukit Timah 轴线，Perfect Ten 与 Beauty World 实际距离不近。该改造能否对 Perfect Ten 的价格形成实质支撑，尚未明朗。 

2. 教育带

这并非典型的升值因素，更像是一个长期维持 Perfect Ten 吸引力的要素，只要这些学校仍在此处。在 1km 范围内有 SCGS Primary 与 ACS Primary，均为众多家长心仪的学校。此外，周边亦有多所顶尖的中学/初级学院，如 Hwa Chong Institution、Nanyang Girls High 与 National Junior College，距离相当近。因此，若希望子女在学业上更胜一筹，选择合适的物业至关重要！这种持续的教育需求将有助于维持此处价格的稳定与资产的吸引力。 

3. 住宅开发

鉴于该片区密度已高，Stevens/Newton 一带未见增建住宅的明确规划。相反，Bukit Timah 更广大区域内多处大型地块有开发计划。其中包括体量可观的 Turf Club 地块，已被划为住宅用途，政府需审慎规划以避免区域供应过量。除 Turf Club 外，靠近 King Albert Park 的Holland Plain 地块预计可提供约 2,500 套单位，将为区域带来进一步供应。若规划得当，这些 99-year 地契地块有望在 Bukit Timah 区域树立新的标杆；鉴于 Perfect Ten 拥有更为中心的区位与 Freehold 产权，其有望从中受益。 

靠近 Perfect Ten 的还有现为 Goodwood Hill 的大型保留用地（就在 Goodwood Residence 后方）。截至目前其具体去向尚未可知，但不难看出周边仍保留了大量土地，未来可能进一步重建。对于熟悉此区者，或许也已留意到，连著名的 Newton Hawker Centre 所在土地亦属保留用地。

我们的看法 

Perfect Ten 是一场令人印象深刻的发布，卖点鲜明。我必须承认，初闻其名时颇为犹豫，但很难不为其整体的精致程度所打动（从字面到实质皆如此）。这体现在对金色元素的大胆运用，从 Grand Drop Off 与 Clubhouse 到户内配件，再到对称的双子住宅塔楼，处处可见。 

这也预示了项目在细节层面的用心，我认为这是其真正的卖点。无论是为确保塔楼退让而规划的林荫车道，还是户内配置的美容冰箱与吊顶音响，都体现了投入的心思。其整体外立面与配套使 Perfect Ten 成为许多人心中的“宣言式”住家，足以自豪地向亲友展示。 

其区位兼具体面与便捷，这并非总能兼得。Bukit Timah 汇聚新加坡最昂贵的住宅之一，拥有 Perfect Ten 的一套房即可踏足其间——若你尚未是该高尚社区的一员。项目沿 Bukit Timah Road 的大尺度界面极具存在感，左右为如 Wing On Life Garden 与 Honolulu Tower 等年岁已高却同样具标志性的项目。同时，无论自驾或公共交通均相当便利，距离 Botanic Gardens、Orchard 与 Holland Village 均不远。其 1 km 范围内的两所热门小学 SCGS 与 ACS Primary 亦是众多年轻家庭的重要卖点。 

若有因素令你犹豫签约，最可能的是总价门槛。由于不设 1 Bedroom，2 Bedroom 起步价为 $2.5m，3 Bedroom 则自 $4m 起，使 Perfect Ten 更偏向高收入群体可负担的范围。这并非坏事，因其确保 Perfect Ten 继续作为人们追求的标杆产品，从而有助于价格稳定。

不过，我认为其户型面积或许难以打动传统富裕家庭，他们仍会优先考虑更大的使用面积。我更看好 Perfect Ten 在年轻且更富裕的客群中取得成功——他们已有或计划有年幼子女，着眼于未来的学区需求。此类买家对绝对面积不那么执著，更在意生活方式配套与现代审美——这些正是 Perfect Ten 似乎把握得很好的。

总体而言，Perfect Ten 以其对细节的高度重视与扎实的落地执行证明了自己。若你能接受其总体价格与相较周边项目的溢价，这将是值得考虑的“宣言式”项目。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.