Ikigai 公寓评测：位于 Novena、日式灵感的永久产权精品公寓

项目：	Ikigai
区域：	11
地址：	Shrewsbury Road
产权：	Freehold
总户数：	16
占地面积：	11,065.44 sqft
开发商：	Opulent Development Pte Ltd
TOP：	2026

不同于许多在名称后缀上加上 residences 或 park 等字眼的常见命名方式，Ikigai 是一座绝对与众不同的公寓。 

尽管有些人可能会联想到日本餐厅（新加坡确有多家名为 Ikigai 的餐厅），但 Ikigai 其实是一个日语概念，意为“存在的意义”。（稍后我会进一步谈到这个名字。） 

除了命名独特外，他们还采取了不搭建示范单位这一少见做法。 

从成本角度看这确实说得通，尤其项目仅有 16 户。对于希望亲身触摸实物的买家，如今的效果图与 3D 虚拟看房质量或会让你惊喜。成本降低也可能意味着整体定价更具弹性，最终让买家受益。 

在如今搭建一个示范单位可能耗资数百万元（更别说昂贵的月度地租）的时代，且免去后续拆除所带来的环境负担——不设示范单位的好处相当明显。也希望这能成为未来的趋势，随着更多企业在可持续发展方面表态，以应对气候变化的挑战。 

抛开示范单位的话题，来谈谈 Ikigai 本身。 

这是一处坐落于 Novena 的永久产权精品项目，对买家与租户而言并不陌生、无需过多介绍。其城市区位让住户可便捷享有诸多关键配套，如优质学校、购物选择，以及当然，新加坡顶级的医疗资源。  

项目以日式建筑的现代化与在地化演绎为主轴，虽仅约 11,000 sqft 的精品体量，却在细节投入上颇为用心（以下导览将有更多呈现）。 

让我们直接进入这次（虚拟）内部参观。 

Ikigai 虚拟内部参观

先说大家最关心的一点：Ikigai 这个独特的名字源自日本文化。除在新加坡的日本餐厅外，许多人或许也从 Francesc Miralles 与 Hector Garcia 的著作中见过此词，Ikigai 最终指向“你的人生方式”。 

更令人印象深刻的是，尽管仅有 16 户，项目却倾注了大量心思。其设计特别受到日本著名书法家 Tomoko Kawao 与屡获殊荣的建筑师 Yip Yuen Hong（ipli Architects）对“Ikigai”一词的理解所启发。 

如前所述，整个项目仅在网上呈现（尽管在 CBD 设有一处小型空间）。其网站展示了促成 Ikigai 最终成品的完整设计情绪板，以及制作精良的虚拟示范单位。 

首先映入眼帘的是一张标注为 2021年6月 的 Ikigai 立面素描，呈现了建筑师对项目最初的设计愿景。 

令我印象深刻的是其简洁的直线与极简风格，辅以绿色景观，让人联想到东京高端社区中常见的日式项目（如东京的 Ueno）。这幅素描很好地预告了 Ikigai 的艺术基调。 

从效果图来看，Ikigai 的主视图与最初的素描差异不大。它展现出现代建筑风格，并深受传统日式设计影响。 

挑高空间与面向树木和庭园的大幅窗扇似乎是设计焦点。市面上不少精品公寓因户数不多，往往采用中规中矩甚至略显单调的设计，因此 Ikigai 的用心颇为可贵。 

同样值得一提的是，建筑师选择了烧杉木肌理模板浇筑的混凝土墙，着眼于耐久性、可持续性与能效。因此无需额外人工修饰，后期维护更少，也契合“侘寂”理念。  

转到公共设施，Ikigai 提供成人泳池、儿童池、健身房与亭阁。以精品项目而言，这样的配置并不差——我近期评测的另一个精品项目（The Atlassia）户数近乎两倍，却没有健身房。 

泳池位于 Ikigai 总平面的后方，靠近 CTE。一圈葱郁绿植作为天然屏障，阻隔外部环境干扰。泳池（长度约 14.6m）为住户提供一处私密的休闲与健身空间。

但需留意，朝向高速公路的单位其阳台可俯瞰泳池，因而能够看到正在使用泳池的住户。 

泳池绝非同类中最大，但以 16 户的规模来看，尺寸已相当可观。事实上，鉴于户数甚少，偶尔在池畔遇到他人或许还会让你感到意外。 

Ikigai 的建筑师还自豪地强调了环绕建筑的热带与日式园景的融合。为项目营造氛围的代表性植物包括 Hong Kong Orchid（可在泳池畔见到）、Crepe Jasmine、Indian Rosewood 与 Japanese Yew。 

住户也能在日式亭阁内见到小型枯山水景观。  

这些细节把“居于日式庭园”的概念具象化，呈现得恰到好处。 

Ikigai 设有一间小型健身房，靠近泳池。我欣赏其采用大面积玻璃，使锻炼者可眺望优美景观。从效果图看，层高高于常规；尽管器械种类不可能过于丰富，但已超出我对 16 户项目的既定预期。 

园中亦设有一座造型别致的亭阁，称为 Machiai Pavilion，即传统的日本候亭，与 Ikigai 的整体主题十分契合。 

在设施繁多的大型项目中，这类细节或易被淹没；在如此小体量的项目里仍能看到，确实难能可贵。 

接下来参观户内空间。

附注：若你对 Ikigai 所有户型的 3D 导览感兴趣，欢迎浏览我们的 New Launch 门户。

访问我们的门户站点 这里。

1 房 + 书房（Type A1）虚拟导览，603 平方英尺

Ikigai 的 1 房 + 书房户型面积为 603 平方英尺——在当下确实算宽裕。供参考，大多数全新 1 房户型通常在 4-500+ 平方英尺左右，因此 600 平方英尺及以上的面积一般留给 2 房户型。

此外，这里没有阳台；除家庭防护室外，室内可用空间相当可观。 

更令人意外的是，这其实是 Ikigai 最小的 1 房户型。还有一款 1 房户型为 635 平方英尺，两者合计占 Ikigai 16 个单位的近 50%。 

地面材质方面，采用同质瓷砖与复合木地板的组合。 

从 Type A1 户型的玄关开始，入门便可看到公寓的家庭防护室（左侧那扇白色的门）。需要一提的是，这里玄关柜的位置略显别扭，因为会挡住家庭防护室的开门空间。 

市面上多数全新 1 房户型的入口一开门即入客厅，私密性较弱。虽然这个价位的买家大多并不介意，但若您对私密性颇为在意，这里会更合心意。 

家庭防护室尺寸常规，设计师将其改造成步入式衣帽收纳区。 

另一方面，电箱与收纳柜提供了实用的搁架空间，可摆放鞋履或其他家居杂物。 

继续前行，视线来到客厅方向。从平面图可见，客厅与餐厅是并排布局——在 1 房户型中颇为少见。 

第一眼最抓人的是大面积落地窗；其 L 形转角也带来更独特的景深。由于本户型为 A1 号栈位，窗面朝南与朝西，可俯瞰 Ikigai 后方的开敞空间及 CTE。 

客厅可从容摆下一张小茶几与三人沙发。不过受布局所限，在客厅摆放电视可能不太方便；也可考虑投影仪，或选择更具设计感的 Samsung Frame TV 等替代方案。 

至于厨房，考虑到本户型面积，我原以为会更大或做成封闭式，实际并非如此。这里可以增设一个岛台，但要做成全封闭厨房则空间不足。 

整体上能看到日式与 Hygge 双重审美的融合。 

厨房方面，台面、水槽与挡水板均采用石英复合材料，并配备 Bosch 微波炉。另提供不锈钢沥水架，带可拆卸托盘，方便晾干餐具。 

若在想其他设备放在哪里，它们被隐藏在厨房一侧的齐平面板之后，主要包括嵌入式冰箱与洗烘一体机。 

最里面的柜体内设有搁架空间，以及 Bosch 的一体式洗烘系统。 

我欣赏这里提供了充足的收纳，可放置与清洗相关的各类杂物；不过紧挨冰箱的布置位置或许并不算最理想。 

洗烘一体机旁边的柜体内是嵌入式冰箱，同样为 Bosch 品牌。集成式冰箱的一大优点，是能让整体空间显得更为一体与干净；这对极简主义者而言相当理想，但如往常一样，后续维护可能会带来一些不便。  

设计师还利用书房与浴室之间的墙面，设置了一处具有装饰感的陈列搁架。我认为这是颇具日式风味的细节，未来屋主也可沿用这种设计思路。 

接下来参观书房（在本示范中被打造成茶室）。 

书房属于较为中性的空间，可按居住者需求灵活转换——此处设计师将其改为茶室，以强化日式主题。 

当然，放置书桌与座椅也同样相当合适。 

另一处亮点在于，开发方采用了障子屏风式隔墙，让自然光柔和地渗入空间。这是传统日式建筑中极具代表性的元素，与 Ikigai 这一名称十分契合。 

书房内的侧向平开窗 

从茶/书房望向客厅的视角 

随后参观主卧，可从容放下大床（Queen 尺寸）与内置衣柜。 

此外，本房间的空调隐藏在天花内，整体更为统一利落；并设有可引入自然采光的窗户（朝东）。 

内置衣柜为三扇移门设计，容量比当下许多新盘常见的衣柜更大一些。 

主卧内的内置衣柜

此处也有贴心的小细节，例如带玻璃上盖的推拉抽屉，便于整齐收纳饰物。 

最后来到浴室，其位置从户内各处都十分便捷；采用双向连通门设计，更显实用——可分别从卧室与起居区进出。 

浴室的实用性设计到位：配备便于清洁维护的壁挂式坐便器，台面采用耐用的花岗岩材质；镜后亦设置了 LED 灯带，提升整体质感。 

镜柜内为大容量分层收纳，放置洗漱杂物与小件物品十分便利。 

除手持花洒外，亦配备雨淋顶喷。 

或许算是容易被忽略的简单配置，但这里最值得称道的还是浴室设有窗户，可实现自然通风。 

从浴室望向主卧的视角 

从浴室望向起居区的视角 

在此查看该单位的 3D 导览 这里。

2卧室高级型（Type B1）虚拟参观，969平方英尺 

接下来参观的是Type B1户型，为2卧室高级型布局。面积为969平方英尺，以当下新盘的2卧室来说已属大户型。考虑到甚至有紧凑型3卧室的面积也可能低于900平方英尺，你就明白为何这会让人意外。与1卧室一样，这还不是最大的2卧室户型，项目中还有更大的1,087平方英尺2卧室+书房高级型可选。

这里所用的材质与项目其它部分一致，地面采用通体瓷砖与工程木地板的组合。 

我们从入户门开始，本处同样毗邻家庭防护室、配电箱与储物柜。这里的入口私密性不及1卧室，但我认为购买这类户型的人多数并不介意。 

本次户型参观中没有家庭防护室的效果图，但我推测会与Type A1的家庭防护室相近。 

配电箱与储物柜与厨房共享同一排柜体。与Type A1相似，这个位置非常适合把鞋子或小物件收纳起来、不露痕迹。 

我依旧很欣赏这组柜体在设计与美感上的一体化呈现。 

来到公共区域，映入眼帘的是厨房与客厅空间。 

先看厨房，整体与Type A1相当，但这里可容纳更大的餐桌，并提供更充裕的操作台面与收纳空间。台面、防溅板及水槽均为石英石材质，便于日常维护。 

厨房配备Bosch的嵌入式微波炉、嵌入式冰箱以及洗烘一体机。  

尽管我颇喜欢整体的极简观感，但以本户型面积而言，部分买家或许难以忽视缺少真正封闭式厨房这一点。 

嵌入式冰箱位于最靠近水槽的第一组柜体内。我依然很喜欢这种空间的一体化观感。 

潜在的不足在于后期维护：若日后无法找到尺寸完全一致的冰箱，可能需要重做柜体，或被迫更换为尺寸较小但不够贴合的机型。 

不同于Type A1把洗烘一体机放在冰箱旁，这里的布局更为分明，也更合我意。它被安排在书桌位与额外操作台面的一侧。 

本户型并非独立书房，而是设置了一个学习/工作位的凹槽，可容纳简易的台式设备与座椅。 (请注意这是ID的展示做法，非标准交付。)

继续看客厅空间。需要指出的是，ID将用餐区移至厨房，从而令客厅更为宽敞；若你想最大化起居空间，这样的处理最为合理。反之，鉴于厨房旁还设有通风窗，你也可以选择改造为封闭式厨房。 

此类户型配有阳台，面向主干道Shrewsbury Road的北侧景观。好处是强烈的下午日照大概率不会直射本单位。 

客厅可从容容纳一张3人座沙发、茶几与电视柜；为最大化利用面积，沙发与电视均紧贴墙面布置。 

阳台同样颇为宽绰，几乎贯穿客厅与餐区的长度。 

从客厅望向走廊的这一视角，更能体现单位的尺度感。 

需要提醒的是，将餐区置于厨房或许并非最为实用——除非把椅子全部收入，否则通道会被占用。 

在格局上，Ikigai的这套2卧室采用较常见的布局：两间卧室均位于单位的一端。 

公共卧室与浴室采用Jack-and-Jill双通式连接，使得两间卧室等同于均为套房。 

浴室为常规布局，设有淋浴间、便于清洁的壁挂式马桶，以及置于一角的洗手台与搁架。 

洗手台台面采用耐用的花岗岩材质，便于保养；镜柜后方提供收纳搁架，适合存放杂物与各类小型浴室用品。 

与Type A1的浴室相似，配备顶喷花洒与手持花洒，带来更放松的淋浴体验。实用层面上，这里亦设有可开启的窗户，实现自然通风。 

公共卧室配有落地窗，朝向与阳台一致，面向北侧的Shrewsbury Road景观。 

公共卧室可舒适摆放一张大号双人床与一组内置衣柜——这也是当下2卧室户型的常见配置。 

带灯带的内置衣柜 

此处还配有通常只在主卧出现的细节配置，如可拉式配件抽屉与柜内照明。 

最后来看主卧。与公共卧室相同，设有一整面落地窗，朝向北侧的Shrewbury Road景观。 

睡眠区当然比公共卧室更大，可从容放下大号双人床。 

不过，主卧的亮点在于额外的衣柜空间（几近步入式衣帽间）以及玻璃隔断的浴室，使空间更具辨识度。此举略显大胆，年长一辈未必欣赏，但我认为Ikigai所面向的客户群体本就偏向更年轻、更具现代主义取向的人士。 

与其他浴室一样，主浴配置齐全：花岗岩材质的洗手台、镜柜后的充足搁架、壁挂式马桶，以及用于提升空间氛围的LED灯光。 

这里或许唯一的明显不足，是缺乏自然通风。 

主浴室整体视角 

浴室旁即为衣柜空间，几乎等同于步入式衣帽间。 

内置衣柜，带LED灯带 

主卧墙面还嵌入了一组内置衣柜，营造出步入式衣帽间的氛围。 

查看该户型的3D导览 这里。

3卧室 + 书房 顶层公寓尊享虚拟参观（Type C2），1,915 平方英尺 

首先，让我们来看一下 Type C2 3卧室 + 书房顶层公寓的面积与整体布局。1,915 平方英尺的面积以当今的 3 卧室单位而言的确不小。但如你所知，顶层公寓通常会为了生活方式而在实用性上作出取舍，因此并非全部 1,915 平方英尺都用于室内可用空间。本户型的面积主要体现在客餐厅的挑空（你也在为这部分中空空间买单）。 

这是 Ikigai 中可售的最大户型，且仅此一户。若你想要更小一些的，还有 2 个 3 卧室顶层公寓，面积分别为 1,496 和 1,572 平方英尺。 

布局方面，一层包含一个书房壁龛、宽敞的客厅与阳台空间、封闭式厨房、客用洗手间以及主卧；而楼上设有 2 间普通卧室和一间共用浴室。从某种意义上讲，这样对年长者的长期居住更为实用。 

进门后首先映入眼帘的是书房，其设计让自然光最大化地引入室内。尤其是搭配这种极简侘寂风格时，空间显得颇为雅致。 

这里可轻松容纳一整套台式电脑设备，不过对我而言，一个小遗憾是私密性不强——它位于入户门旁，且正对起居空间。 

书房朝向阳台 

继续走到通往客厅的入口处，主门旁设有一个家庭防护室。你可以将其用作额外储物空间，不过对家庭而言，这里或许需要改作女佣房。

当然，作为顶层公寓，它的客厅在所有虚拟样板之中最为气派。高挑的层高与可与阳台连通的宽阔面积相结合，营造出一种非常奢华而通透明亮的氛围。 

从示范中可见，这里能轻松摆下一整套沙发、座椅、餐桌与大型置物架。不过需要注意的是，根据户型图——此处应为客餐厅一体。和此前的 2 卧室一样，餐区被移到了厨房，以便让客厅获得更大的空间。 

如果你更看重生活方式与享受，而非一味追求实用性，这大概就是最契合的布局。 

我认为加入这一组“置物架焦点”令起居空间更显大气与从容——未来业主不妨借鉴这一设计思路。 

至于阳台，面积相当宽敞。其景观朝南，可望向一块空置地与 CTE。 

尽管有些人可能会担心潜在的噪音与粉尘，你可以考虑安装 ziptrak 将阳台封闭起来，从而进一步“延展”起居空间。这里也可作为次要用餐区（如果你喜欢，甚至可以作为主要用餐区）。 

接着来到厨房，与 Type A1 和 B1 的户型不同，这里采用了唯一的真正封闭式厨房概念。 

材质方面，厨房采用石英台面、防溅板与水槽。设备方面，配备 Bosch 微波炉、嵌入式冰箱与洗烘一体机；此外，还有一台 Liebherr 高端酒柜，令厨房更为齐备。 

不过必须说，这里采用的是电磁炉而非燃气灶——对于热爱烹饪的住户而言，或许更偏好后者。 

你或许也从户型图上注意到，这里的厨房其实是一间杂物间。它可以用作女佣房，但设计师更有趣地选择在此摆放了一张餐桌。 

虽然这里可以较为舒适地容纳四人餐桌，但恐怕难以容纳全家，因此未必是最优的空间利用。 

就我个人而言，我更愿意把餐桌移到阳台，这样就能真正把这间封闭式厨房的潜力发挥到极致。 

WC 位于厨房墙板后方 

从布局来看，虽说厨房面积不小，但台面空间可能稍显不足。 

或许与其设置用餐区，不如在此放置一个中岛，更可兼作餐/早餐吧台，同时也能提供更多备餐空间。 

Bosch 嵌入式冰箱 

Bosch 洗烘一体机安装 

接下来看一层的下一个空间——主卧。其落地窗朝北，望向 Shrewsbury Street。对买家而言，需知这一朝向的日晒强度不大。 

此外，此房间可轻松容纳一张特大床与一组内置衣柜。 

主卧内置衣柜 

内置衣柜旁边就是主浴室。 

一进门，便可见到双台盆，整个浴室以花岗岩包裹。采用全花岗岩材质 的选择相当大胆（且富有艺术感），并很好地融合了典型日式风格的素雅简约。

对未来住户而言，好消息是这种材质经久耐用，所需保养不多。 

镜柜后还设有额外搁架，方便收纳各类洗漱与日常用品。台盆处的 LED 灯带也让整个空间更显优雅。 

与台盆相对的是一只颇为奢享的浴缸。据悉，仅有顶层公寓的主浴室配备浴缸。必须说，色彩与材质的组合营造出非常自然、舒缓的氛围。 

浴缸旁就是独立淋浴间。 

除手持花洒外，也配备雨淋花洒；你可以在长时间的热水浴与快捷清爽的淋浴之间自由选择。 

这里还额外设置了窗户，通风更为理想。 

坐厕同样采用壁挂式，便于清洁与维护。 

在我看来，这间浴室拥有大量窗户绝对是一个加分项。 

从主卧望向客厅 

在上楼参观之前，值得一提的是，这里设有一间供访客从公共区域便捷使用的客用洗手间。这类配置通常只见于更高端的单位，因此在此处出现，颇为难得。 

这间客用洗手间的设计与其他浴室相似。使用花岗岩材质以提升耐用度，并配有带 LED 灯的镜柜，可收纳日常洗漱用品。 

同时配有一只简洁的壁挂式坐厕，使其成为简约而利落的客用洗手间。 

与所有分为 2 层的顶层公寓一样，楼梯会占据一定的室内空间。这里没有电梯，但由于主卧设在一层，从长期使用来看更为合理——即便私密性有所降低。 

第一眼望去，上层的走廊通向三个主要空间——两间普通卧室与一间共用浴室。 

我们先来看从楼梯过来的第一间卧室。 

设计师将其设定为儿童房，可容纳书桌、单人床及内置衣柜。

还值得一提的是，这里采用推拉窗，有利于自然风与微风进入，令空间更为清新。 

内置衣柜配有 LED 灯带 

卧室旁便是共用浴室。 

同样地，这里设有台盆、壁挂式坐厕与淋浴区。浴室使用花岗岩材料，便于日常维护。 

镜柜后方也提供了充足搁架，方便上层住户收纳各类卫浴用品。 

除常见的手持花洒外，这里还配备了雨淋花洒，增添一份舒适感。 

这间共用浴室采用 Jack-and-Jill 式门，可与另一间普通卧室相连。 

本次虚拟参观的最后一站，是这间客卧，配有落地窗，朝南可望向 CTE。 

房间可舒适摆下一组内置衣柜与一张大床，仍有一定余量空间。 

内置衣柜配有 LED 灯带 

最后，这间卧室还有一扇（白色）门，可直接通往屋顶花园。 

点击此处查看该户型的 3D 导览。

Ikigai 位置评测 

鉴于 Ikigai 所处的中心地段，我认为该项目对公共交通通勤者的连通性相当不错。 

目前，最近的 MRT 站是位于南北线的 Novena，距离约 600m。第二近的是位于南北线与 Downtown Line 的 Newton MRT，距离 2km。位于 North-East Line 的 Farrer Park MRT Station 也相当近（步行距离 2.2km）。唯一的不足在于步行路径无遮蔽，难免受新加坡多变天气的影响。 

最近的公交车站约 200m 之遥，同样十分便捷。21 路可通往 Farrer Park Station 与 Lavender Station；124 路可通往 Newton station、Orchard Station 与 Bencoolen Station。另一方面，518 路为快线巴士服务，可直达 Bedok North Station、Temasek Polytechnic，甚至 Tampines West Station。 

当然，对于有自驾条件的人而言，驾车前往新加坡市中心的核心地标也非常方便，附近即是 Central Expressway (CTE)。在正常车流条件下，前往 Orchard Road、Raffles Place 与 Suntec City 的预计车程均在 10 分钟以内。但鉴于核心区道路通常较为拥堵，居民也可能会遇到塞车情况。 

周边各教育阶段的优质学校众多，如 Singapore Chinese Girls’ School、ACS、Catholic Junior College、Raffles Institution 与 Hwa Chong Institution 等知名学府，均在 Ikigai 5km 范围内。 

当然，Ikigai 的一大吸引力还在于其邻里内优质生活方式与配套的近便性。在 1km 半径内，居民可前往 Velocity @ Novena、Royal Square Novena、Goldhill Shopping Centre 与 Square 2 等商场；而著名的 Orchard 购物带也在其 5km 范围内。 

此外，随着 Novena 被指定为新加坡的医疗核心，我们预计将有更多配套以支撑该分区不断增长的人口结构。在我看来，Ikigai 所在区位的主要魅力，在于毗邻 Orchard 与 CBD 的成熟社区，既能享受成熟地段的便利，又能期待其建筑环境的进一步发展。 

配套设施 

公共交通 

公交站	停靠线路	距公寓距离
St. Joseph Instn Jnr	21, 124, 518, 518A	210m，3 分钟步行
Opp Tan Tock Seng Hosp	21, 124, 518, 518A	290m，4 分钟步行
Natl Skin Ctr	21, 124	350m，5 分钟步行
Revival Ctr Ch	21, 124	400m，6 分钟步行
Opp United Sq	56, 57, 131, 131A, 141, 166, 851, 980	600m，7 分钟步行
Opp Pek Kio Mkt	131, 131A, 141	600m，7 分钟步行
United Sq/Bef Novena Stn	56, 57, 131, 141, 166, 851, 980	600m，8 分钟步行
Pek Kio Mkt	131, 141	600m，8 分钟步行
Bef Carlisle Rd	131, 141	1km，12 分钟步行
Opp Carlisle Rd	131, 131A, 141	900m，11 分钟步行

最近的 MRT： 

• Novena MRT Station，600m，8 分钟步行  

学校

学校	距项目距离（& 8.30 am 预计步行/驾车时间）
Kiddiwinkie Schoolhouse @ Novena	1.3km，4 – 10 分钟车程
EtonHouse Pre-School Newton	1.2km，3 – 8 分钟车程
Little Woods Montessori Pre-School	1.2km，4 – 9 分钟车程
Montessori for Children	1.3km，3 – 8 分钟车程
EtonHouse International School (Thomson)	2km，5 – 14 分钟车程
House on the Hill Montessori Pre-School (Balmoral)	2.5km，6 – 16 分钟车程
MindChamps PreSchool @ City Square Mall	2.7km，5 – 16 分钟车程
St. Joseph’s Institution Junior	600m，3 分钟车程
Anglo-Chinese School (Junior)	2.5km，5 – 16 分钟车程
Hong Wen School	2km，5 – 12 分钟车程
Singapore Chinese Girls’ School	3.8km，7 – 20 分钟车程
CHIJ Primary (Toa Payoh)	3.1km，6 – 16 分钟车程
Farrer Park Primary School	2.4km，4 – 12 分钟车程
Towner Road Primary School	1.9km，4 – 12 分钟车程
CHIJ Secondary School	3.1km，6 – 16 分钟车程
Anglo-Chinese School (Barker Road)	3.9km，9 – 20 分钟车程
Bendemeer Secondary School	3km，6 – 18 分钟车程
Catholic Junior College	2.4km，5 – 14 分钟车程
St Andrew’s Junior College	5.4km，9 – 18 分钟车程
Hwa Chong Institution (College Section)	5.7km，9 – 22 分钟车程
Raffles Institution	6.8km，9 – 20 分钟车程
School of the Arts (SOTA)	5km，7 – 20 分钟车程
LASALLE (College of the Arts)	3.3km，6 – 20 分钟车程
Singapore Management University	4.6km，8 – 30 分钟车程
Lee Kuan Yew School of Public Policy	4.5km，9 – 20 分钟车程
Invictus International School (Centrium)	2.5km，5 – 14 分钟车程
Kindle Kids International School (KKIS)	3.6km，7 – 20 分钟车程
Worldly-Wise International Pre-School	1.9km，5 – 16 分钟车程
SJI International School	3.6km，7 – 20 分钟车程

零售设施 

目的地	距项目距离（& 预计步行/驾车时间）
Velocity @ Novena	600m，8 分钟步行
Royal Square Novena	650m，9 分钟步行
Goldhill Shopping Centre	700m，9 分钟步行
Square 2	800m，11 分钟步行
Balestier Hill Shopping Centre	1.6km，6 分钟车程
Balestier Plaza	1.8km，5 分钟车程
Balestier Point	1.4km，5 分钟车程
Zhongshan Mall	1.9km，7 分钟车程
United Square Shopping Mall	1.6km，5 分钟车程
City Square Mall	2.4km，7 分钟车程
Mustafa Centre	2.6km，7 分钟车程
Far East Plaza	2.5km，7 分钟车程
ION Orchard	3.8km，14 分钟车程
313 @ Somerset	4.8km，11 分钟车程
The Centrepoint	3.7km，10 分钟车程
Ngee Ann City	3.4km，13 分钟车程
Bugis+	3.2km，9 分钟车程

私人交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段（0830）最短驾车时间）
Orchard Road	2.7km，6 – 18 分钟车程
CBD (Raffles Place)	7.5km，10 – 24 分钟车程
Suntec City	5.1km，8 – 24 分钟车程
Changi Airport	18.1km，16 – 26 分钟车程
Punggol Cluster	17.3km，16 – 28 分钟车程
Harbourfront District	10.5km，12 – 35 分钟车程
Paya Lebar Airbase (by 2030)	11.1km，14 – 35 分钟车程
Tuas Port (by 2040)	40.5km，40 – 70 分钟车程

最近道路出入口： 从 Shrewsbury Road 左转进入 Moulmein Road 

Ikigai 开发商评析 

开发商：Opulent Development Pte. Ltd. 

作为 Prime Developments Pte. Ltd. 的子公司（Opulent Development Pte Ltd），Ikigai 是一项永久产权项目，在新加坡的建筑环境中呈现日本建筑的艺术化表达，致敬工艺与材质的传统。

建筑设计 

ipli Architects 成立于 2001 年，其核心理念围绕对创造力、创新与效率的追求。 

ipli Architects 承接的每个项目，均基于他们能够在整个生命周期内亲自培育与把控的考量。该事务所以往承接的多为私人项目，较为知名的地址包括 10 Coronation Road、30 Chartwell Drive 与 108 Warren Estate。  

户型分布 

户型	类别	面积（平方英尺）	单位数量	占比
1 卧室 + 书房	A1	603 sqft	3	44%
1 卧室 + 书房空间	A2	635 sqft	4
2 卧室（豪华）	B1	969 sqft	3	38%
2 卧室 + 书房（豪华）	B2	1,087 sqft	3
3 卧室 PH	C1-PH	1,496 sqft	1	18%
3 卧室 PH	C3-PH	1,571 sqft	1
3 卧室 + 书房 PH	C2-PH	1,916 sqft	1

与大多数项目相似，Ikigai 提供 1 至 3 卧的户型，其中部分单位带有书房或书房空间。鉴于这是一项仅 16 个单位的微型项目，我认为其提供的面积段已相当可观。 

不过，我推测大多数单位还是以 1 卧为主，毕竟该片区深受投资者青睐，租赁需求也长期旺盛。 

整体而言，单位的面积表现不错：1 卧为 603 – 635 sqft，2 卧为 969 – 1,087 sqft，3 卧顶层公寓为 1,496 – 1,916 sqft，均明显高于当前新盘的平均水平。 

需要说明的是，仅有 3 个 3 卧单位，且全部位于第 5 层（最高层）的顶层公寓。其余楼层的组合较为统一，由 A1、A2、B1 与 B2 单位构成。 

从多数户型平面图来看，方正的布局非常适合希望最大化利用空间的人。 

Ikigai Stack 分析 

Ikigai 总平面图 

鉴于 Ikigai 属于体量较小的精品项目，总面积略超 11,000 sqft，我不会期待其配备非常多样的公共设施。 

Ikigai 提供的设施组合相对简洁，包括一个泳池（约 14.6m 长）、一个儿童池（4.7m 长）、室外淋浴、带顶棚的亭阁以及健身房——坦白说，已超出我的预期。同样值得一提的是，将泳池设置在用地较为倾斜的一侧，以此“矫正”地块，使住宅楼栋获得更方正的布局，这个想法相当不错。 

乍看之下，车道、入口、出口与车位面向 Shrewsbury Road（我想是为了更便捷的车行动线），而公共设施则置于项目后方以提升私密性（Ikigai 背后仍是一片绿地，与 CTE 隔开）。 

13 个车位中，有 1 个配备 EV 充电点。    

我也喜欢其住户楼栈采用点式设计，每层仅 4 个单位——对于希望居住在更小而精致环境中的买家而言，这是一个很好的选择。 

此外，居民还可在 Ikigai 的最高层使用更为私密的公共空间，该空间位于顶层公寓单元的核心区域。 

Ikigai 最佳 Stack 

坦白说，由于 Ikigai 体量很小，可选择的余地并不多——这对不同买家而言可能是好是坏（视个人喜好而定）。 

Stack 1 的阳台与房间窗户朝南，面对目前的空地；而 Stack 2 的阳台与房间窗户朝北，望向 Shrewsbury Road。 

另一方面，Stack 3 为 1 卧户型，没有阳台；其主卧窗户朝北，面向 Shrewsbury Road，客厅窗户朝东。 

最后，Stack 4 的客厅为双扇窗，朝南与西，可眺望 CTE，卧室窗户则朝东。 

若偏好绿景，Stack 4 是唯一选项；但鉴于该片绿地在总规上被划为住宅用地，此景观可能难以长久。 

除此之外，Stack 1、2 与 3 的朝向较为相近，面向 Novena 的天际线。 

我心目中的最佳 Stack 会在 2 或 3 之间，因为我个人不喜欢正对高速公路。

下午西晒

鉴于整体略微偏西北，Stack 01 – 03 在每年约一半的时间会受到一定程度的下午日照。

下午西晒最少的 Stack 

除客厅有正西向窗户的 Stack 4 外，其余各 Stack 基本都能较好地避开直射的下午阳光。 

Ikigai 价格分析评述

当把 Ikigai 与同一区内其他新盘（约 2022 – 2026）对比时，Ikigai 的定价似乎落在约 $2,398 psf 的预期区间内。除去 Ikigai 是体量最小、配套最少这一点外，这些项目的产权年限相同，TOP 也相近。

总体而言，平均区间从 $2,077 psf 到 $2,561 psf。 

项目	产权年限	单位数	平均PSF	TOP
Ikigai	永久产权	16	$2,398 psf	2026
Neu @ Novena	永久产权	87	$2,379 psf	2023
Fyve Debyshire	永久产权	71	$2,561 psf	2022
Peak Residence	永久产权	90	$2,432 psf	2025
Verticus	永久产权	162	$2,077 psf	2024
10 Evelyn	永久产权	56	$2,431 psf	2022
35 Gilstead	永久产权	70	$2,554 psf	2024

另一方面，将 Ikigai 的定价与邻里中较旧的开发项目相比，这一新盘似乎已经突破 $2,000 psf 的关口，而其余大多仍徘徊在中高 $1,000 psf 水平。 

第 11 区亦深受欢迎，多数项目为永久产权，通常更能保值。 然而，即便 Soleil @ Sinaran 为 99 年地契，其表现出人意料地在 Ikigai 之后，仅次于 The Huntington。 

对于较早期的项目（TOP 1999 – 2004），平均价格 psf 介于 $1,759 至 $1,983 psf。对于较新的项目（TOP 2007 – 2011），平均价格 psf 介于 $1,641 至 $1,937 psf。 

项目	产权年限	单位数	平均PSF	TOP
Ikigai	永久产权	16	$2,398 psf	2026
City Edge	永久产权	49	$1,641 psf	2007
Soleil @ Sinaran	99年	417	$1,937 psf	2011
The Huntington	永久产权	42	$1,983 psf	2000
La Maison	永久产权	24	$1,759 psf	1999
1 Moulmein Rise	永久产权	50	$1,826 psf	2003
Novena Suites	永久产权	92	$1,864 psf	2004
Mulberry Tree	永久产权	32	$1,686 psf	2010

Ikigai 价格评述

户型	可售	起价	最高	平均$PSF
1卧 + 书房	7套中有3套	$1,352,800	$1,421,200	$2,235
2卧	3套中有3套	$2,196,780	$2,200,000	$2,268
2卧 + 书房	3套中有2套	$2,430,090	$2,438,800	$2,240
3卧 顶层公寓	2套中有2套	$3,147,040	$3,301,900	$2,103
3卧 + 书房 顶层公寓	1套中有1套	$3,932,400	$3,932,400	$2,053

价格可能由开发商随时调整，恕不另行通知。数据截至 19 December 2022。

Ikigai 目前可售单位的起步价为 $1,352,800（1 卧室），最贵为 $3,932,400 的 3 卧室顶层公寓。

如果你正在寻找第 11 区的新盘，以下是你目前的选项：

项目	1卧均价 ($)	1卧均价 PSF	2卧均价 ($)	2卧均价 PSF	3卧均价 ($)	3卧均价 PSF
10 Evelyn	$1,429,400	$2,849	$2,006,600	$2,694	$3,316,500	$2,691
35 Gilstead	$1,758,000	$2,476	$1,877,500	$2,682	$3,797,000	$2,467
Enchante	–	–	–	–	$2,942,813	$2,736
Ikigai	$1,387,000	$2,235	$2,367,576	$2,254	$3,644,759	$2,078
Neu At Novena	–	–	$1,906,000	$2,925	–	–
Peak Residence	$1,632,950	$2,916	$2,130,547	$2,653	$3,003,742	$2,799
Pullman Residences Newton	$1,497,407	$3,234	$2,096,529	$3,143	$3,607,318	$3,058

目前 Ikigai 的 1 卧室定价最低，其次是 10 Evelyn，在这一细分中也较为亲民。这确实是个意外之喜，因为 1 卧室的面积达 603 – 635 sqft！如果你关注新盘，你会知道 635 sqft 在当下已是许多 2 卧的常见面积，因此想要一间宽敞的 1 卧者，或会觉得这个价格相当可口。1 卧的户型也提供了大量可用的室内起居空间（没有过大的阳台/PES/超大的空调机位）。此外，它不仅总价最低，也是第 11 区所有新盘中 $PSF 最低的！

2 卧可能是买家觉得 Ikigai “超出预算”的地方——但若看 $PSF，会发现它其实是最便宜的。这也使得 Ikigai 的 2 卧既是优点也是缺点。优点在于面积很大，2 卧介于 969 – 1,087 sqft，相当于当今新盘公寓典型 3 卧的尺寸。

不过，开发商在面积上的取向也会令注重价格、追求务实的买家却步。从这个意义上说，Ikigai 的布局更面向小众客群——他们更重视更大的可居住空间，也不介意为此多付一些。

考虑 3 卧的买家也会注意到其相似性，因为其 $PSF 仅为 $2,078。要知道，OCR 的 $PSF 已经突破 $2,000，因此从技术上讲，它的“定价”更像是 OCR 新盘。自 2022 年 6 月以来，第 11 区 3 卧新盘的平均成交为 $3,393,953——其中大多为 Pullman Residences Newton 的交易；按 $PSF 计算，约比 Ikigai 的 3 卧高出 50% 左右。

那么，把 Ikigai 放在所有项目中来看，它处于什么位置？若从整个 CCR 来看，1 卧是这样的：

相较 CCR 其他项目，Ikigai 的 1 卧极具吸引力——而且绝非袖珍户型！当然，这并非绝对同类对比。Ikigai 属精品小盘，其设施与 Kopar、Pullman 和 Irwell Hill 等项目相比逊色不少。然而，如果“位于 CCR”对你而言非常重要，那么它在这里的定价就显得相当有吸引力。

这里的 2 卧看起来也较为可负担，但别忘了你是在与 Van Holland、Perfect Ten 和 Sloan Residences 等被广泛视为第 10 区名门项目的对手比较。虽然它为永久产权，但其成本也高于如 Leedon Green 这类同为永久产权、位于第 10 区且配套更为多样的项目。

这正是价格更显意义之处。选择此处 2 卧的买家，将放弃在第 10 区购买一套全新永久产权公寓的机会。

至于日后出手的容易程度也很清楚：考虑到潜在买家手上的替代方案，当下入手的买家或许更难转售。换言之，这类单位更偏向自住型购买。

就 3 卧而言，与 CCR 内当下在售的单位相比，Ikigai 大致处于中间水平。对于一座既不以奢华见长、地段也谈不上显赫的精品项目来说，这样的定价偏高；不过，这样的比较也并不公平，因为这里的三套 3 卧都是顶层公寓。

这意味着价格已包含双层挑高的楼底（6.2 米！）。此外，面积也更大，因为顶层公寓为双层设计；因此想要复式布局的买家，选择会受限于像 Ikigai 这样的项目。

不过要记得，Ikigai 为 5 层开发。为 3 卧支付这一定价的买家，或许能在更高楼层找到景观更佳的可比 3 卧（而且可能不至于紧邻高速公路）。因此，我们确实对未来转售 Ikigai 的 3 卧的难易度有所担忧；但不可否认，作为位于CCR、拥有如此高挑楼底且空间充裕的永久产权顶层公寓，这样的价格还是相当不错的。

那么，这意味着什么？

对于关注第 11 区的买家而言，Ikigai 的整体定价（若你看的是 2 或 3 卧）意味着，只有那些看重空间并愿意支付更高价格的人才会考虑。

话虽如此，考虑到其提供的面积，其 1 卧的定价相对具有吸引力；与当前新盘相比，它在总价与 $PSF 两方面目前都是最便宜的。

Ikigai 升值潜力分析 

• Novena：Health City（目标 2030 年） 

Novena 已以其中部强大的医疗资源而闻名，未来还有进一步优化分区的规划。 

Novena 社区最受期待的城市更新之一是 Health City Novena，这是一项 17 公顷的计划，旨在于充满活力且可持续的公共环境中，打造一个集医疗、医学教育与转化研究为一体的一体化社区。此举也是为支持新加坡人口老龄化而做出的回应。 

该项目预计分两期并于 2030 年前完成。此外，规划将通过天桥与步行通道把新旧医疗建筑串联起来。第一阶段包括建设 Ng Teng Fong Centre for Healthcare Innovation、National Centre for Infectious Diseases 和 Lee Kong Chian School of Medicine Clinical Services Building。 

目前，Tan Tock Seng Integrated Care Hub 与全新的 National Skin Centre 是正式完成第一阶段的最后两栋建筑。Novena Health City 的第二阶段将于 2023 年启动，预计在 2030 年完工后每日可接待 30,000 名访客。 

• Novena 周边未来住宅增量 

随着 Novena Health City 的预期落成，分区周边，尤其是 Tan Tock Seng Hospital 一带，可望出现更为密集的住宅开发。 

根据总体规划，原 Communicable Disease Centre 约 877,000 sqft 的地块，已被确定为未来住宅重建用地。不仅如此，Whampoa Estate 也被划定通过新住宅项目进行更新，为居民提供更多住房选择。 

• North-South Corridor (NSC)

预计于 2027 年完工的 North-South Corridor 是新加坡最庞大的项目之一，全长 21.5km。其主要目的是增强沿线社区通往市中心的道路连通性，Ang Mo Kio、Bishan、Toa Payoh、Novena 与 Newton 等成熟社区都会受到影响。NSC 亦旨在提升通往 PIE、ECP 与 Seletar Expressway 等高速公路的衔接。 

毫无疑问，待 NSC 正式启用后，Ikigai 的居民将享有更佳的道路连通性。 

• 重塑乌节路 

乌节路并非只是购物地带，其规划还有更大格局。该核心区域拟被提升为生活方式目的地：Tanglin Road 将演变为艺术与混合用途社区，而 Somerset 被定位为以青年为主的区域。最后，Dhoby Ghaut 计划打造成绿意盎然、亲家庭的包容性区域。 

鉴于 Ikigai 靠近乌节路，该项目也将分享到乌节路购物带的改善红利。 

我们的看法 

像 Ikigai 这样的精品公寓，往往更难在竞争激烈的新加坡房地产市场中脱颖而出。无论是市场推广预算、给予中介的激励，还是因周边大型项目而导致的能见度不足，都很容易被忽略。

也正因如此，对于仅有 16 套的开发来说，Ikigai 组合出的内容颇令人惊喜：从与体量相称的泳池、健身房，到许多小型项目常因无法形成规模经济而缺失的细节与巧思——把这么多心思用在这么少的单位上，实属难得。

此外，投入在设计上的用心（ipli Architects 的 Yip Yuen Hong）也显示了打造一个具有吸引力产品的明确意图。

当然，精品开发并不适合所有人。如果你想要大泳池、更多设施，或单纯喜欢更热闹的社区——这并不是合适的选择。但对于非常重视私密性（很少会在公共区域见到很多人）、希望拥有比当今新盘更宽敞的起居空间、同时也想享有一定设施的买家而言，这或许是值得更仔细看看的一处项目。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。