35 岁对于单身的新加坡人来说是重要的一年，因为届时你可以购买自己的 HDB 组屋；而随着新规定放宽了选房限制，你可以在新加坡各地购屋。若你的能力足以负担转售公寓，这会是更好的选择吗？在你做出决定之前，以下是需要重点权衡的事项：
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HDB 组屋与转售公寓的主要比较因素
| HDB 组屋 | 转售公寓 | |
| 价格 | $585 psf 的转售组屋；BTO 组屋更便宜 | 平均约 $1,619 psf |
| 融资问题 | 可申请 HDB 贷款，通常更便宜且允许更高的 LTV 比率 有可能零现金首付购买 | 银行贷款一般更贵，且 LTV 比率较低 首 5% 必须以现金支付 |
| 交屋/入住等待时间 | BTO 约需等待 3 至 4 年 | 仅需等待装修完成 |
| 租约贬值问题 | 剩余租期会影响你的 CPF 使用 通常更为明显，因为仅有极少数组屋会被选入 SERS | 可为永久地契（但价格更高） 即便是地契年限物业，也有可能被私人发展商进行集体收购（en-bloc） |
| 配套与维护 | 无，但也意味着无需支付高额管理费 | 有泳池、健身房等配套，但每月可能需支付约 $400 |
| 单位变现能力 | 在 MOP 结束前仅可出租房间 | 若你愿意，可立即整套出租 |
| 最短持有期 | 至少 5 年的 MOP，Plus 与 Prime 区域为 10 年 | 技术上没有，但若在前 3 年内出售将需缴付 SSD 卖家印花税 |
| 资格条件 | 须根据 HDB 现有购屋计划之一购买 | 除负担能力外基本无其他限制 |
一个显而易见的点是 HDB 与公寓在价格上的差异。单身人士通常会选择 3 房或 4 房组屋，因此这里基于 2023 年 5 月至 2024 年的成交对两类资产作比较。
3 房组屋等效
| Estate | HDB 转售价格 | HDB 平均面积 (Sqm) | 公寓转售价格 | 公寓平均面积 |
| ANG MO KIO | $407,451 | 71 | $1,366,806 | 68 |
| BEDOK | $385,654 | 68 | $1,226,486 | 66 |
| BISHAN | $457,414 | 65 | $1,513,088 | 68 |
| BUKIT BATOK | $403,057 | 68 | $1,139,844 | 69 |
| BUKIT MERAH | $496,817 | 67 | $1,558,187 | 68 |
| BUKIT PANJANG | $406,761 | 71 | $1,126,200 | 69 |
| BUKIT TIMAH | $473,321 | 73 | $1,439,573 | 70 |
| CENTRAL AREA | $477,366 | 65 | $1,746,221 | 69 |
| CHOA CHU KANG | $400,350 | 70 | $799,000 | 66 |
| CLEMENTI | $439,207 | 69 | $1,262,503 | 68 |
| GEYLANG | $377,210 | 63 | $1,360,613 | 66 |
| HOUGANG | $409,274 | 68 | $1,060,373 | 66 |
| JURONG EAST | $377,513 | 71 | $1,351,500 | 63 |
| JURONG WEST | $360,735 | 67 | $1,247,939 | 69 |
| KALLANG/WHAMPOA | $444,539 | 67 | $1,325,562 | 67 |
| MARINE PARADE | $442,689 | 68 | $1,190,000 | 69 |
| PASIR RIS | $506,281 | 67 | $1,017,643 | 71 |
| PUNGGOL | $475,229 | 68 | $1,103,042 | 72 |
| QUEENSTOWN | $449,537 | 65 | $1,588,778 | 66 |
| SEMBAWANG | $449,245 | 68 | $1,030,611 | 72 |
| SENGKANG | $470,762 | 68 | $1,089,171 | 67 |
| SERANGOON | $413,269 | 66 | $1,301,404 | 66 |
| TAMPINES | $447,954 | 71 | $1,082,617 | 68 |
| TOA PAYOH | $406,550 | 67 | $1,383,424 | 66 |
| WOODLANDS | $389,271 | 68 | $878,555 | 69 |
| YISHUN | $401,386 | 69 | $1,028,998 | 67 |
| Average | $419,043 | 68 | $1,298,282 | 68 |
4 房组屋等效
| Estate | HDB 转售价格 | HDB 平均面积 (Sqm) | 公寓转售价格 | 公寓平均面积 |
| ANG MO KIO | $519,902 | 93 | $1,633,730 | 95 |
| BEDOK | $473,172 | 93 | $1,374,944 | 92 |
| BISHAN | $589,924 | 98 | $1,764,436 | 94 |
| BUKIT BATOK | $460,221 | 96 | $1,239,106 | 96 |
| BUKIT MERAH | $695,996 | 93 | $1,894,711 | 96 |
| BUKIT PANJANG | $425,352 | 96 | $1,531,906 | 95 |
| BUKIT TIMAH | $648,577 | 99 | $1,800,758 | 95 |
| CENTRAL AREA | $796,531 | 91 | $2,268,400 | 94 |
| CHOA CHU KANG | $414,049 | 100 | $1,042,278 | 93 |
| CLEMENTI | $601,518 | 92 | $1,652,996 | 95 |
| GEYLANG | $559,658 | 94 | $1,777,744 | 93 |
| HOUGANG | $452,508 | 97 | $1,436,888 | 97 |
| JURONG EAST | $436,721 | 96 | $1,496,988 | 95 |
| JURONG WEST | $413,415 | 98 | $1,525,299 | 96 |
| KALLANG/WHAMPOA | $643,865 | 93 | $1,582,929 | 93 |
| MARINE PARADE | $522,262 | 86 | $1,929,699 | 98 |
| PASIR RIS | $465,299 | 104 | $1,348,581 | 97 |
| PUNGGOL | $501,402 | 93 | $1,447,964 | 94 |
| QUEENSTOWN | $750,412 | 91 | $1,782,851 | 93 |
| SEMBAWANG | $431,340 | 93 | $1,191,513 | 95 |
| SENGKANG | $469,003 | 93 | $1,402,394 | 95 |
| SERANGOON | $494,316 | 96 | $1,812,551 | 99 |
| TAMPINES | $483,752 | 100 | $1,275,599 | 95 |
| TOA PAYOH | $615,953 | 93 | $1,877,233 | 95 |
| WOODLANDS | $399,004 | 97 | $1,045,568 | 95 |
| YISHUN | $409,658 | 93 | $1,255,943 | 94 |
| Average | $487,043 | 95 | $1,559,318 | 95 |
根据数据，公寓价格约为 HDB 的 3 倍。这并不意味着你需要 3 倍收入，因为私人住宅遵循 55% 的 Total Debt to Servicing Ratio (TDSR) 规则，而 HDB 则遵循 30% 的 Mortgage Servicing Ratio (MSR)。我们将在下文查看所需的最低收入。
1. HDB 与公寓的融资差异
HDB 组屋可通过 HDB 优惠贷款或银行贷款融资。
如今一般更偏向 HDB 贷款，因为利率几乎不会变动：其为现行 CPF 利率上浮 0.1 个百分点，即年利率 2.6%。这一路径已近二十年未变。
私人银行贷款（购买公寓所需）目前利率通常更高，约为 2.9%。不过需注意，这些利率会随时间大幅变动——例如在 2009 年至 2018 年期间，银行贷款利率实际上曾低于 HDB 贷款。
同时请注意，即便是购买 HDB 组屋，也可能被建议改用银行贷款，原因可能与收入水平等有关。因为 HDB 并无义务一定向你提供其贷款。
另一个重要因素是 LTV 比率与最低现金首付
组屋不仅更便宜，前期款项也更低。
HDB 贷款的最低首付为屋价或估值（二者以较低者为准）的 20%。银行贷款的最低首付则为物业价格或估值（以较低者为准）的 25%。
此外，对于银行贷款，首 5% 必须以现金支付。对于 HDB 贷款，20% 的首付款可由现金与 CPF 任意组合支付，这意味着若你愿意，亦可全额以 CPF 支付。
因此，尚未积累足够“第一桶金”的单身人士通常更适合选择 HDB 组屋；不仅因为价格更低，也因为可直接向 HDB 融资而非向银行贷款。
不过，HDB 贷款受制于更严格的 Mortgage Servicing Ratio (MSR)
在 MSR 下，你的每月房贷供款不得超过月收入的 30%。这适用于所有 HDB 物业。
对公寓而言，限制是 Total Debt Servicing Ratio (TDSR)。这将你的每月房贷（包含其他债务如车贷）总额上限定在月收入的 55%。
不过坦白说，对多数首次购屋者而言，MSR 与 TDSR 往往不是最大的问题；最低现金首付通常才是更大的顾虑。
以下基于 MSR 与 TDSR 规则，给出单身人士所需的最低收入。我们假设依据MAS 最新规定，HDB 贷款采用 3% 的计算利率、银行贷款采用 4%，且贷款年限为 HDB 25 年、银行贷款 30 年。
| Estate | 3 房 HDB | 3 房等效公寓 | 4 房 HDB | 4 房等效公寓 |
| ANG MO KIO | $4,830 | $8,898 | $6,164 | $10,636 |
| BEDOK | $4,572 | $7,985 | $5,610 | $8,951 |
| BISHAN | $5,423 | $9,851 | $6,994 | $11,487 |
| BUKIT BATOK | $4,778 | $7,421 | $5,456 | $8,067 |
| BUKIT MERAH | $5,890 | $10,144 | $8,251 | $12,335 |
| BUKIT PANJANG | $4,822 | $7,332 | $5,043 | $9,973 |
| BUKIT TIMAH | $5,611 | $9,372 | $7,689 | $11,723 |
| CENTRAL AREA | $5,659 | $11,368 | $9,443 | $14,768 |
| CHOA CHU KANG | $4,746 | $5,202 | $4,909 | $6,785 |
| CLEMENTI | $5,207 | $8,219 | $7,131 | $10,761 |
| GEYLANG | $4,472 | $8,858 | $6,635 | $11,573 |
| HOUGANG | $4,852 | $6,903 | $5,365 | $9,354 |
| JURONG EAST | $4,476 | $8,799 | $5,177 | $9,746 |
| JURONG WEST | $4,277 | $8,124 | $4,901 | $9,930 |
| KALLANG/WHAMPOA | $5,270 | $8,630 | $7,633 | $10,305 |
| MARINE PARADE | $5,248 | $7,747 | $6,192 | $12,563 |
| PASIR RIS | $6,002 | $6,625 | $5,516 | $8,780 |
| PUNGGOL | $5,634 | $7,181 | $5,944 | $9,427 |
| QUEENSTOWN | $5,329 | $10,343 | $8,896 | $11,607 |
| SEMBAWANG | $5,326 | $6,709 | $5,114 | $7,757 |
| SENGKANG | $5,581 | $7,091 | $5,560 | $9,130 |
| SERANGOON | $4,899 | $8,472 | $5,860 | $11,800 |
| TAMPINES | $5,311 | $7,048 | $5,735 | $8,304 |
| TOA PAYOH | $4,820 | $9,006 | $7,302 | $12,221 |
| WOODLANDS | $4,615 | $5,720 | $4,730 | $6,807 |
| YISHUN | $4,759 | $6,699 | $4,857 | $8,176 |
从表中可见，按中位数收入计算，单身人士唯一可能负担得起私宅公寓的地区是 Choa Chu Kang。Woodlands 亦勉强其后。即便如此，也不建议单身人士把收入额度用到极限。
2. 配套与维护
这是仅次于融资的另一大问题。HDB 的管理费（conservancy fees）非常低，通常每月低于 $100（除非你的单位异常大，如 jumbo）。若想知道你的管理费大概是多少，可查阅各自市镇理事会网站。
公寓的管理费通常按 Share Value (SV) 计费。前 50 平方米的 SV 为 5，此后每增加 50 平方米，SV 增加 1。到 2024 年，每份 SV 每月 $75 至 $90 的收费相当常见，因此你每月大约需支付 $200 至 $400。
作为回报，你可享有泳池、健身房、会所、24/7 保安等配套。这是否值得？取决于你的生活方式与偏好。
3. 需要时，单位可多快实现变现
如果你的打算是住在别处同时把单位出租（例如与父母同住、而将房产出租），那么转售公寓更容易实现变现。装修完成后即可开始出租。
对于 HDB 组屋，须等到 5 年的 MOP 结束后才能整套出租（但若是至少 3 房组屋，可先行出租个别房间）。顺带一提，由于 MOP 从领取钥匙开始计算，BTO 从申请到建成再加上 MOP，通常要等 8 至 9 年，才能整套出租。
能立即把单位出租是一个重要的后备方案。
即使当房东并非你的主要目的，你也可选择与父母同住、或租一个更便宜的 HDB 房间，同时把你的整套公寓出租。一旦财务状况不利，这可能会成为“救命稻草”。
此外，尽管我们不建议随意使用，公寓允许进行现金再融资（cash-out refinancing）。即使仍有未清房贷，你也可基于公寓增值后的估值，向同一家按揭银行再借一笔款项。其利率通常接近现行房贷利率，因此是较为低成本的一种大额借贷方式。HDB 物业不适用此选项。
若希望绝对稳健，可遵循常见的“3-3-5”原则
“3-3-5”原则指：你的每月房贷不应超过月收入的 30%（即便银行允许更高占比）、应至少备足 30% 的首期资本、且总房价不超过你年收入的 5 倍。
我们也建议在预算中计入管理费。多数公寓对逾期管理费会收取高达 15% 的利息；若你无法从容按时支付，最好避免购买公寓。
最后一个考虑：年龄与随后取得房贷的难度
35 至 40 岁可说是置业的“黄金期”，尤其是针对私人住宅。因为在这个年龄段，你通常可以不受影响地获得最长贷款年限：HDB 为 25 年、银行贷款为 30 年。
然而，若贷款年限加上你的年龄超过 65 岁，你的最高可贷额度将被下调；可能需要 45% 或更高的首付。例如若等到 45 岁才购置私宅，为获得最高贷款，你的贷款年限可能须被限制在 20 年。
别因此而仓促买房——可负担性仍然更为重要。但如果你确实有能力购买公寓，这一点值得放在心上。
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