Pinetree Hill 评测：88% 用地用于设施 + Ulu Pandan 无遮挡景观

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项目：	Pinetree Hill
邮区：	21
地址：	30, 32, 36 Pine Grove
产权年限：	99 Years
总户数：	520
占地面积：	242,561.5 sqft
发展商：	United Venture Development Pte Ltd (JV by UOL Group Limited and Singapore Land Group)
预计TOP：	预计 2027 年第3季

先说在前，Ulu Pandan 通常并不是大多数新加坡屋主首先会想到的地段。

（对于不太了解的新移民或外国读者，“ulu” 这个词本身也并非褒义，意思是偏远之地。）

因此，当 Pine Grove GLS Parcel A（原 Nexus International School 校址）在招标时出现激烈竞争，或许会让一些人感到意外。这个 242,561 平方英尺的地块最终由 UOL 与 Singapore Land Group 的合资公司以 $1,318 psf ppr 的价格夺标，击败另外 4 家本地发展商。事实上，第一与第二高标价仅相差 $800，足见该地段的健康需求。

当然，这个地段也有其优势。

除可步行抵达多处风景优美的绿地之外，Pinetree Hill 还主打私密、宁静的居住环境，可享 Clementi Forest 及部分 Dover Forest 的无遮挡景观。不仅如此，这也是 Ulu Pandan 长达 14 年来的首个大型新盘，提供 520 个单位，并拥有在当今新盘中愈发难得的合理空间分配。

加上 HDB 去年宣布将在 Dover 住宅区推出 3,000 个 BTO 单位，这让本区意外地重回聚光灯下。鉴于周边项目多为年代较久且成熟的公寓，这也为希望进入该区（或住在父母附近）的年轻买家提供了选择。不言而喻，Henry Park Primary School 也是这里的重要吸引力。

接下来，让我们看看 Pinetree Hill 能带来什么。

Pintree Hill 深度导览

Pinetree Hill 位于第 21 区；对开车的人来说，与 Bukit Timah 社区的通达性相近，但依赖公共交通的人可能会觉得距离最近的 MRT 站相当远（稍后你会看到）。

项目共 520 个单位，占地 242,561 平方英尺，设有 3 栋住宅楼，每栋高 24 层。 

对于重视空间感的自住者来说，这个项目在一众新竞争者中确实突出。更令人印象深刻的是，其用地中有 88% 用于景观绿化，仅 12% 用于住宅楼体。折算下来，每户拥有约 466.5 平方英尺的公共空间，以当下标准而言相当慷慨。 

作对比来看，今年其他新盘中，第 15 区的 Grand Dunman 土地面积相近（271,620 平方英尺），但却有多达 1,008 个单位——粗略折算为每户约 270 平方英尺的公共空间。 

另一方面，另一处相对邻近的 UOL 项目 Clavon，占地 178,065 平方英尺，规划 640 个单位；在这种情况下，每户可享约 280 平方英尺的开放空间。Pinetree Hill 能比市面上其他选择多提供逾 40% 的空间，算是一个被低估的亮点。

值得一提的是，Pinetree Hill 的一大卖点在于所有单位都能享有开阔的绿色景观，开发商也下了相当多功夫去最大化这些观景优势（稍后参观时我会进一步说明）。 

但需要留意的是，这些景观并非永久。尽管周边地块暂无具体规划，但多数已被划作未来的住宅用地，因此应预期景观不会一直保留。 

我们先从地块本身看起。顾名思义，其灵感源自附近的 Clementi Forest，因此 Pinetree Hill 最初便以与在地地形融合为出发点来设计。颇有意思的是，3 座高楼被赋予“从场地生长的松树”意象，旨在成为社区中的灯塔。 

自然地形也深刻影响了设计过程。鉴于山坡起伏，我相信要完全把地面找平并不可行。不过，位处抬高地势无疑是加分项。

项目坐落在山坡高点（场地约比地面抬高 8.5m），开发商充分利用了这个高度优势来最大化周边景观。较低楼层的住户也能拥有更好的私密性，且一层的设施与主干道形成良好的分隔。

除了地势抬升外，住宅楼栋的布局也值得一提。

从这个角度可以清楚看到，楼栋采取错落布局以尽量拉开间距——30 座与 32 座之间的距离接近 87m！ 

这不仅让 Pinetree Hill 的居住感更为宽敞，也确保所有单位都能获得无遮挡视野（无论朝向 Clementi Forest 或 Dover 社区）。 

此外，所有住宅楼均采用架空设计，首层单位约抬高至 12.5m 的高度，即便是低楼层（以及使用设施的住户）也能兼顾良好私密性与景观。这样的做法也有助于促进整体风道通风，我个人相当偏好。

再者，Pinetree Hill 是该片区最后一个阳台面积不计入项目总 GFA 的项目。Ryan 已写过自 6 月 1 日起生效的相关变化（可在这里阅读更多），未来在 Parcel B 上的新项目势必会受到影响。

撇开这些现代化处理，Pinetree Hill 的整体风格是我们在新项目中常见的干练极简风。谈不上惊艳或突破，但鉴于 Clavon 与 Clement Canopy 广受好评，其实也没必要“推倒重来”。

项目外围以景观带环抱，浓密的绿化亦意在成为 Clementi Forest 的延伸。 

即便如此，我也能想见它完工后与周边较老的公寓（如 Pandan Valley）形成的有趣对比。Pinetree Hill 的 3 座高塔必然会在天际线上颇为醒目。

项目出入口位于较为清静的 Pine Grove，相比繁忙的 Ulu Pandan Road 要安静许多。若主干道拥堵，你也可通过 Mt Sinai 路线进出，轻松驾车前往 Ghim Moh 或 One North 一带。

门廊落客区空间充裕，足以应对较大型车辆（项目提供为期一年的接驳巴士往返 Holland V/Buona Vista）调头与等候住户时的停靠需求。 

作为关键设计之一，落客处的 Oasis Pavilion 采用流线造型，模仿自然环境的有机线条，营造更佳的到访仪式感。

地库车库通过一条自入口延伸而下的长车道进入，这种动线带来一种更显尊贵的到达感，我也在若干豪宅项目（如 Martin Modern）见过。 

不过，与 Grand Dunman 的“丰盛配置”不同，Pinetree Hill 仅提供 420 个车位（约占总单位数的 80%）。

在多数情况下这也许可行，但对部分潜在买家而言仍需斟酌。考虑到项目距离最近的 MRT 有一定距离，且不少单位为 3 房及以上，我推测许多住户仍可能拥有私车。至于高企的 COE 价格会否改变买家习惯，目前难言定论——但我能理解这对部分人来说仍是个顾虑。

接下来看看运动设施。首先是网球场与半场篮球场，就位于落客点旁。我一向把篮球场与较老的项目联系在一起，因此看到 Pinetree Hill 也设有（尽管是半场）倒是个不小的惊喜。 

再者，像 Grand Dunman 或 Parc Esta 这类超大型项目也不过 1,000 多户配 1 个网球场，以当下标准来看，Pinetree Hill 的配置比例相当公道。

在进入项目中轴前，先说说这里的两个主亭：Forest Pavilion 与本图所见的 Floating Pavilion（漂浮亭）。 

我发现许多公寓往往设置了过多的发呆亭，最终成了“白象”。Pinetree Hill 则似乎采取了不同思路，更着重通过绿化去提升景观与可居性，而不是把场地塞满躺椅与凉亭。 

以这个漂浮亭为例，它靠近网球场，面向 50m 泳道池，四周环绕绿意。 

这是更全面的一张俯瞰图。大多数设施都位于项目中轴，包括主 50m 泳道池、Oasis Pool、儿童泳池及其他带顶设施。相比周边旧项目多为单一泳道池的配置，这里泳池类型更丰富，住户使用起来更有趣。

我个人很喜欢这样的总平面布置，使各栋楼都能便捷抵达设施；同时也为朝内的单位营造了不错的内景观。 

此外，3 间多功能室与美食亭把泳道池与 Oasis 及儿童池分隔开来，非常适合举办派对与活动。常见的设备也一应俱全，例如电磁炉灶、微波炉、冰箱与酒柜。所有设施都有良好遮蔽，即便下雨也实用。 

这里还设有卡拉 OK 房，不过被安排在地库（想必是为了更好地隔绝“歌声”）。

项目内唯一的健身房与一个社交空间相连，被命名为‘The Commune’，面向泳道池，为锻炼者提供了不错的视野。  

另一个角度看，把健身房打造为 Pinetree Hill 的社交核心也挺有意思。我看到在常规健身配置中加入了桌椅，考虑到许多年轻买家追求健康生活方式，这样的设定颇为合理。

Oasis Pool 与儿童戏水池采用有机形态，彼此相邻。相较于旧项目常见的方形泳池，这样的美学处理为 Pinetree Hill 的中轴增添了独特性。 

这也为只想下水消暑的住户，提供了不同于标准泳道池（更适合认真游泳者）的替代选择。 

从这个角度可见，把一层单位抬高能更好地保障空间私密性。与可直通泳池的公寓相比，这更适合追求宁静环境的自住者。 

同时因为地势抬升，整体开阔感应当不错（尽管 Parcel B 未来的开发情况仍待观察）。

面向 Ulu Pandan Road 的另一侧更强调静谧绿意，这里设有 Japanese Gourmet Pavilion 与 BBQ Pavilion，且都有良好遮蔽。 

UOL 向来以优秀的景观见长，此次也不例外。当然，尽管观感上很美，你也可以想见未来要维持景观状态所需的养护投入，以及（如蚊虫等）病媒问题。 

我也特别喜欢这里的游乐场设计，让人联想起森林中的树屋。不同于多见的开敞式现代游乐场，Pinetree Hill 把设施与树木及有机形态很好地融合，营造出一个富有变化的儿童活动空间。从这里也能明显感受到景观会相当浓密。

树荫也有助于降低体感温度，成为孩子们玩耍、与邻里小伙伴结交的更友好空间。 

除了先前提到的漂浮亭外，Forest Pavilion 也为住户提供一个可坐下放松的替代空间。不同于常见的水景布置，这些“小舱”隐于大片绿地中，占地并不大。不过由于临近主干道（Ulu Pandan Road），安静度可能不是最佳。 

此处你也能看到紧急出口，通往已迁移的巴士站。 

乍看之下，把这道侧门仅在紧急情况下开放似乎有些不合常理，毕竟它确实通往最近的公交站，对搭巴士的人会更便利。

这背后必然有合理考量；我能想到的一个原因是坡度过陡（你亲自走下去就会感受到地形有多陡），因此不被允许设置为常规侧门。

即便如此，我认为可通过设置多段楼梯来化解这一问题——类似 Bedok South Road 上的 Lucky Heights Zig-Zag Stairway。但安全性的顾虑确实是合理的。

同样与步行出入相关，项目设有 2 个主要的行人侧门：一个在 Pine Grove 主入口处，另一个（如图所示）在 Pandan Valley 一侧。

话虽如此，从该侧门到 Ulu Pandan Road 路边巴士站的距离约 100m，整体而言并非硬伤。

总体而言，虽说没有所谓“颠覆性”的设施，但你能看到这里的做工与规格相当到位。最明显的优势在于住户可享受的空间感、楼栋之间良好的间距，以及整体较不拥挤的环境——这些其实都是被低估的加分点。

主场地看得差不多了，我们接着看看实际单位的表现如何。

Pinetree Hill – 2卧室 Premium + Study 户型 2BPS1 (74 sqm/797 sq ft) 评测

Pinetree Hill 的所有 2卧室单位均采用哑铃型布局，对于小面积户型而言，这无疑是一种更高效的选择。 

可选择的共有三种版本： 

• 2卧室户型，
• 2卧室 Premium 户型，以及 
• 2卧室 Premium + Study 户型

面积介于 700 sq ft 至 797 sq ft（不含包含挑空空间的顶层单位）。其中，标准 2卧室仅配 1 间浴室，两种 Premium 户型均配 2 间浴室。 

示范单位展示的是 2卧型中面积最大的格局，达 797 square feet，并带有书房。与当下多数新盘标准一致，公区均铺设瓷砖，卧室为乙烯基地板。层高为常规的 2.8m。 

进入单位后，首先是较长的入户走道，厨房位于左侧。宽度不足以设置太多收纳，更可行的做法是如示范单位所示安装镜面，并搭配挂钩或置物搁板。

来看厨房，面积为 5.8 sqm，设有两段台面——一侧用于烹饪，另一侧用于备餐与清洗。 

作为交付的一部分，配有上下层一体橱柜，并采用石英石台面与挡水板，便于打理。 虽然遗憾没有对外窗以便通风，但业主可选择加装门体将其封闭。 

随附家电包括 Samsung 冰箱、嵌入式烤箱，以及来自 Bosch 的电磁炉与抽油烟机，这在此类项目中属常见配置。

另一侧设有水槽、充足的柜体与收纳空间，并提供更为宽敞的操作台面。 

由于本户型没有家务阳台，洗烘一体机也设置在厨房内（抱歉现场未拍到），同样为 Bosch 品牌。 

在继续看公共区域之前，先看看书房。其位置紧邻餐区，且靠近厨房。 

书房面积为 3.8 sqm，可容纳全尺寸书桌与储物柜，这在当今多数新盘中已属常见配置。 

相比设在卧室旁，我更喜欢书房现在的位置；你也可以选择将其封闭以提升私密性（有些户型需要穿过书房才能进入卧室）。

需留意此处没有窗户，因此需通过适当的人工照明来确保明亮度。   

在介绍浴室与卧室前，先看看餐区与客厅。 

餐区从平面图数据来看尺寸尚可，但也有一些限制需要注意。首先，餐桌会受到浴室这段墙面的长度所限制——若过长，就会侵占书房与卧室的入口通道。

因此，采用如上图所示的卡座式长凳更为理想，或使用圆形餐桌的布局也可行。这里的卡座设计更偏向于展示空间感，而非实用性。

连同玄关与餐区，起居空间合计为 25.3 sqm，进深与开间都还不错。可舒适摆放三人沙发与茶几，并配套紧凑型电视柜组合，如图所示。尺寸与众多新盘相近，并无太多可展开之处。 

与客厅相连的阳台面积为 6 sqm。相较于整体户型面积而言，这里显得相当宽裕；考虑到景观将是卖点之一，如此面积配比是令人欣喜的。

同样值得一提的是，Pinetree Hill 是该片区最后一个未将阳台计入总 GFA 的项目，这也解释了为何每个单位都能设置阳台。 

另一个小细节是，阳台将同时配备电源点与给水点——在如今多数项目只提供电源点的情况下，这一点颇为难得。

接着来看公共浴室，面积为 4.3 sqm，属中等尺寸。如预期所示，这里没有窗户，需要依赖机械通风。 

不过布局相当实用，采用“Jack-and-Jill”式双通门，可从公共卧室进入（实质上等同于带卫）或从起居区进入。 

面盆上方的镜柜与收纳，以及壁挂式座厕均为标准交付配置。此处同样使用瓷砖。 

壁挂式座厕与面盆来自 Roca，面盆龙头与花洒套装则选用 Hansgrohe。 

公共卧室面积为 8.8 sqm，这与当下新盘卧室的平均水准相当。可容纳一张大床、一只床头柜及常规的内置衣柜。  

由于该卧室面向空调机位平台，室内设计师选择利用额外墙面加设一处小型梳妆区。这也得益于此处并非落地窗——如今市场上已很常见。

最后来看主卧。其面积为 16.5 sqm（含主浴），与当前市场水准大体一致。即便摆放特大床与床头柜，仍留有不错的活动空间。

除面积外，与公共卧室最大的不同在于配有落地窗，使房间更为明亮、通透。 

另外需要强调的是，主卧内置衣柜的饰面也与公共卧室不同，采用仿铬质感的三聚氰胺饰面，更具质感。 

我也注意到衣柜侧边并未设置常见的收纳配件板，这与不少新盘主卧有所不同。

同样地，主浴也没有窗户，依赖机械通风。设计与配置上采用更深的色调，并新增雨淋花洒。 

其中，壁挂式座厕与面盆同样来自 Roca，而龙头与花洒套装则采用更高端的 Gessi 品牌（公共浴室则使用 Hansgrohe）。 

这是从主卧望向起居区的最后一张照片。接下来我们来看 3卧室单位。 

Pinetree Hill – 3卧室高级+书房 户型 3BPS1 (113 sqm/1,421 sq ft) 评测

Pinetree Hill 提供 159 套 3 卧室单位，面积从 969 sq ft 到 1,421 sq ft（包括顶层带额外挑空空间的单位），并有多种户型变化。 

至于 3 卧室类型单位（969 sq ft），有两种变体，主要区别在入户玄关，其中一种会因此导致厨房略小。 

另一方面，3 卧室高级+书房户型（1,216 sq ft）差异更为明显。一种版本拥有更大的阳台和书房，但相对起居区更小；另一种则相反。因此最终选择取决于个人偏好。 

为了更显高级，3 卧室高级户型的公共区域均采用大理石地砖（而非瓷砖），卧室为实木地板（而非乙烯基地板）。层高为标准的 2.8m。 

示范单位展示的是目前提供的最大 3 卧室户型，为 1,421 sq ft，并带有 205 sq ft strata 挑空空间（因此就地面可用面积而言，实际上与常规的 1,216 sq ft 单位相同）。

如你所料，这里有一条较长的玄关，连接至餐区，右侧为封闭式厨房。 我知道空间效率与私密性之间总是取舍，但我个人喜欢单元入口与公共区域之间有一道过渡（尤其是较大的户型）。

这是客餐厅的视角，客厅的额外挑高无疑提升了整体的空间感。

厨房面积为 12.9 sqm，与后阳台相连，并共用一扇窗实现自然通风。厨房两侧均设有操作台，整体上备餐与收纳（如微波炉等电器）的空间都还不错。 

从 3 卧室高级户型起，配备燃气炉灶，这对常下厨者更为合适。 

标配方面，嵌入式烤箱、燃气炉灶与油烟机来自 De Dietrich（相较于小户型采用的 Bosch 更为高端），冰箱为 Samsung。 

另一侧设有不锈钢水槽与更多实用的台面空间。挡水板与台面采用石英石材质，耐用性广受认可。

厨房尽端设有独立家务阳台，但其实更像是一条通往 WC 与家用防护室的过道。不过，这里配有正经的窗户，对晾晒衣物或厨房通风都很有帮助。

De Dietrich 的洗衣机与干衣机也设于此，紧邻 WC 与家用防护室。

一如既往，家用防护室可作储物间或帮佣房，亦可加装置物架作为额外收纳空间。

回到餐区，面积恰到好处，即便拉出餐椅也不会侵占过道。这里的卡座设计确实有助于提升利用率，当然换作传统的 6 人餐桌椅也能放下。

不过与 2 卧室户型相似，受墙体位置所限，餐桌长度需留意，过长会影响走廊或厨房的入口通行。

也可借鉴示范单位的做法，卡座与餐桌采用更柔和的弧线，能在视觉上减少笨重与阻隔感。

再看起居区，挑高至双层的客厅配合阳台，极大增强了开阔感。 当然，这需要支付溢价，但鉴于目前周边景观，这一点或许正是部分买家的关键考量。

总体而言，玄关、餐区与起居区合计 35.8 sqm（不计入额外的挑高空间）。 

客厅进深与面宽都不错，可舒适摆放四人沙发、茶几与纤薄电视柜。若把沙发靠另一侧墙摆放也可行，这样能容纳更长的沙发（前提是不太在意比例感）。

阳台面积为 6.7 sqm，较 2 卧室示范单位的阳台略大。项目主打户户无遮挡或园景视野，配备阳台对大多数买家而言自然是加分项。

另外一提，阳台同时预留电源与给水点 – 在当下多数仅提供电源的情况下，这一点相当贴心。

与 2 卧室“哑铃型”布局不同，3 卧室单位的所有卧室均沿一条长廊分布。

卧室 3 面积 8.8 sqm，被布置为儿童房。我总喜欢看设计师如何玩转儿童空间，这里采用丛林探险主题，趣味造型的儿童床看起来相当温馨。

一如既往，落地窗也有助于拓展视觉宽度与通透感。 

同样配备标准的两扇移门式内置衣柜。

卧室 2 面积同为 8.8 sqm，也配有整面的落地窗。本间示范为放置一张 Queen 尺寸的床。

与卧室 3 相比，剩余活动空间差异明显，床头柜已略微侵占到衣柜开启范围。

这一处书房面积为 4.4 sqm，较另一种 3 卧室高级+书房版本更大，并配有整面窗户——在多数新盘的书房中并不多见。 

我认为这是个非常实用的空间，可作书房，也可改成儿童房。就我个人而言，更可能把它用作额外的衣帽/收纳空间——衣物不少，但又不想牺牲一间完整卧室来存放。  

另外，设计师在此的处理也颇为讨喜：简洁的工作台配上带柜体的茶水角落。 

所有公用卧室共用浴室 2，面积 4.3 sqm。由于这些单位皆为边角位，浴室配有窗户，对自然通风非常有用。 

配置方面，墙地面为瓷砖，台盆与壁挂式座厕来自 Roca，龙头与花洒套件来自 Hansgrohe。 

最后来看主卧。 

连同主卫，主卧面积达 19.4 sqm，尺度舒适。即便放下一张 King 尺寸的床、两张床头柜与内置衣柜，仍能留出一处小型梳妆区而不显局促。 

同样配备标准的两扇内置衣柜门，不过与公用卧室相比，门板采用更显质感的镀铬饰面。

照例，收纳对两人而言仍显不足，这也正是书房可灵活改作额外收纳空间的价值所在。

还值得一提的是，本户型还带一扇小窗——对我而言自然是多多益善。

不过，这里的梳妆台位置略显尴尬，确实会影响衣柜门的开启。

最后，主卫的布局与公卫相似。令人意外的是，这里的窗户比公卫略小，不过可能只有更敏锐的参观者会注意到。 

另一个不同之处在于主卫配备了雨淋花洒，更显奢华质感。 

此外，壁挂式座厕与台盆同样来自 Roca，而龙头与花洒套件则换成了更高端的 Gessi（而非 Hansgrohe）。 

Pinetree Hill – 5卧室尊贵户型（配私家电梯）5BP 户型（161 平方米/1,733 平方英尺）评测

由于 5 卧室仅有一种变体，这个 1,733 平方英尺的平面是想要 5 卧户型的唯一选择。至于是否配备私家电梯，所有 4 卧及以上单位均配有。 

作为高端单位的区隔，4/5 卧室单位的所有公共区域均为大理石地面（而非瓷砖），卧室为实木地板（而非乙烯基地板）。层高为标准的 2.8 米。 

最大的卖点？所有卧室与客厅/餐厅均享有无遮挡景观。

从私家电梯出来，首先映入眼帘的是约 3.4 平方米的精致私家电梯前厅。这里有一些空间可增设鞋柜或摆放小型玄关柜存放饰物。

这里也设有一扇窗，有助于减少局促感。不过，当你步入客餐厅时，很可能会被眼前开阔的景致所吸引。

进入户内，首先迎接你的是一处 33.3 平方米的宽敞起居空间，采用横向布局，营造更为气派的到达感。 

我个人很喜欢客厅与餐区及阳台的无缝衔接，极大强化了通透开敞的空间感。

与不少新盘常见的格局不同，这里进门并不会直接看到厨房（无论干/湿），稍后再详述。 

先看起居区，可容纳一张四人位沙发、配套休闲椅与一张大茶几，且不占用通道空间。 

这种做法有利有弊：一方面可营造更开阔、连贯的空间；另一方面，此类布局不便摆放电视矮柜。市面上也有替代方案，例如 Samsung Serif TV，如偏好电视可考虑此类选择。

横贯客厅与餐区全长的阳台面积达到 11.6 平方米，格外惹眼——几乎是 1、2 与 3 卧单位阳台面积的两倍。鉴于无遮挡景观是 Pinetree Hill 的一大卖点，这一点应会受到不少业主欢迎。 

另一个亮点是，阳台配备电源与给水点，实用性大增。

若在思考厨房在哪里，从阳台这个角度可见其与公共区域融为一体。 

在介绍厨房前，先看看餐区。

此处可从容摆下一套六人餐桌椅，若两端适当调整，放八人位也有余量。

或者，阳台面积足以布置为第二就餐区，甚至作为唯一的用餐空间，从而把室内更多面积留给奢阔客厅——这在不少住户家中亦有实践。

来说厨房。面积 14.8 平方米，中部设有醒目的岛台，四周环布柜体与操作台。

除空间尺度与功能动线外，我也欣赏其既可作为相对独立的区域存在，又能与起居空间无缝衔接。必要时可用移门封闭厨房，打开时则有助于引光增亮。 

配备的部分家电包括 Samsung 冰箱、嵌入式烤箱、酒柜，以及来自高端品牌 De Dietrich 的燃气灶、炒锅炉头与抽油烟机。 

鉴于本户型配有燃气灶与炒锅炉头，偏好明火烹饪的亚洲家庭会更得心应手。台面与防溅板为石英石材质，便于打理。 

厨房另一侧设有水槽与其他嵌入式电器。水槽上方贴心配置了沥水架，清洗后的餐具可直接晾干。 

此外配有窗户，便于自然通风散味。

后门位于 5.7 平方米的工作阳台区域，便于服务人员出入及收取外送。

工作阳台也设有窗户，住户可选择自然晾晒衣物。与厨房电器相同，烘干机与洗衣机均来自 De Dietrich。 

工作阳台尽端为储物间，可灵活用作女佣房或额外收纳。以 5 卧买家的画像而言，多半会作前者使用。

不过需留意，DB 也设在此处，位置略显尴尬。

回到主要空间，来看位于餐区附近的客用盥洗室（3 平方米）。

配置简洁利落的坐便器与洗手台，既方便招待来客，又不打扰屋主私密空间。另设收纳空间，可收纳日常杂物，保持整洁。 

客用盥洗室旁为次主卧，陈设有一张 Queen 尺寸床、小型床头柜、内置衣柜与小型梳妆台。得益于落地窗，空间体感依然十分宽裕。 

连同次主卫在内，面积达 14.4 平方米，适合多代同堂时供长者居住。房内标配 2 扇门的内置衣柜。 

我也喜欢其与其余卧室适度分隔，更利于隐私。

次主卫采用常规设计，柜体为木纹饰面。由于没有窗户，需依赖机械通风。 

按标配，壁挂式坐便器与面盆来自 Roca，龙头与花洒套件来自 Hansgrohe。 

沿着长走廊继续前行，看看其余卧室。 

卧室 5 面积为常见的 8.8 平方米，配有落地窗。 

室内设计师将其布置为单人床与简易书桌的组合，通道空间充裕，且不影响衣柜开启。 

同样标配 2 扇门的内置衣柜。 

需注意，卧室 3、4 与 5 共用公共浴室 3（亦可共用客用盥洗室）。其面积 4.4 平方米，布局与次主卫相近，但在坐便器上方设有窗户，利于自然通风。 

同样采用木质饰面柜体，并在镜后提供收纳。按标配，面盆与坐便器来自 Roca，龙头与花洒套件来自 Hansgrohe。 

卧室 4 亦为 8.8 平方米，示范摆放 Queen 尺寸床。除 2 扇门内置衣柜外，尚可放置小型床头柜，并在窗边设置简易搁架区。 

卧室 3 同为 8.8 平方米，被改作书房/办公间，配置搁架、简易桌与两把椅子。 

这仅为创意示范，展示房间在不同用途下的可能呈现。 

最后来看本户型的一大亮点——主卧。其配备步入式衣帽间与颇为宽敞的主浴室。 

两者合计达 29.3 平方米，相较其他户型的主卧可谓相当阔绰。 

步入式衣帽间给人印象深刻，设有 6 扇门的内置储物柜，并配一列开放式搁架。 

不同于其他采用不透门板的衣柜，此处为通透玻璃门，更显奢华。此外，衣帽间还内置除湿装置，贴合在意霉菌问题的住户需求。

主卧睡眠区可从容摆下 King 尺寸床、两组床头柜与一张梳妆台，通道空间仍十分充裕。 

当然，落地窗也在放大空间感方面起到了不小作用。

接着是主浴室，尺度可谓相当阔绰。设有步入式淋浴间、浴缸、双台盆以及壁挂式坐便器。 

除配备两扇可自然通风的窗户外，行走空间也十分充裕，相较公共卫浴更显豪华质感。 

其中壁挂式坐便器与面盆同样来自 Roca，而龙头与花洒套件则升级为更高端的 Gessi（而非 Hansgrohe）。

Pinetree Hill 地段评测

许多购房者并不意外地认为，在新加坡绿意盎然的社区居住，往往意味着与全城其他地区的联通性要作出取舍。看看类似的社区，如 Dairy Farm 和 Bukit Panjang——虽然绿地资源充沛，但与典型的高密度都会生活相对隔绝。  

毕竟，静谧的环境通常伴随着更少的车流、人流，以及不可避免地，较为匮乏的配套设施。 

然而，Pinetree Hill 的地段或许恰好踩在 RCR 居住的“甜蜜点”上：一边享有充裕的绿化，一边兼顾便利性——在新加坡并不常见，却日益受到追捧。 

诚然，对于高度依赖 MRT 通勤的住户而言，其位置并非最为便利（Dover MRT station 至少需步行 15 分钟），但搭乘巴士依然相当便捷。 

步行几分钟即可到达的巴士站，提供的线路可直达多个重要目的地，如 Holland Village、Singapore Botanic Gardens 和 Orchard Station。 

为缓解距离 MRT 站较远这一痛点，Pinetree Hill 将在启用的第一年提供穿梭巴士服务，连接至邻近的 Holland Village 与 Buona Vista。 

毫无疑问，这里的区位优势最能被拥有私人交通方式的人士体会。前往 Orchard Road、One-north 与 Botanic Gardens 等关键节点车程均在 10 分钟以内，Pinetree Hill 在“中心性”与自然之间取得了良好平衡。 

话虽如此，本项目的不足在于，日常采买或用餐仍需短程巴士或驾车前往最近的商场。5 分钟车程内的便捷选择包括 Jelita Shopping Centre 与 Clementi Arcade。 

除可眺望 Clementi Forest 外，这里亦位处低密度地带，周边环绕着较早期的公寓（如 Pandan Valley 与 Pine Grove）以及 Mount Sinai 的有地住宅区。值得一提的是，Pinetree Hill 坐落于至少四米的高地之上，为住户带来更私密与安静的环境。不过，区域内仍有不少升级工程（如 Ulu Pandan 的 Parcel B）预计展开，或将带来一定程度的施工动静。 

最后，若以子女教育规划为轴展开长期居住安排，本社区亦颇为理想。周边各教育阶段的优质学校选择众多，包括 Henry Park Primary、Anglo-Chinese School (Independent)、Singapore Polytechnic 与 NUS。 

公共交通 

巴士站	服务线路	距离公寓 (& 预计步行时间)
Aft Pandan Valley ID: 12041	7, 61, 75, 156, 165	107m
Opp Pandan Valley ID: 12049	7, 61, 75, 156, 165	145m

最近的 MRT: Dover MRT (East-West line), 980m, 15-min walk 

学校 

学校	距离公寓 (& 预计步行/车程时间)
Henry Park Primary School	1.4km, 3-min drive
Pei Tong Primary School	1.9km, 5-min drive
Clementi Primary School	2.6km, 8-min drive
Methodist Girls’ School (Primary)	3.2km, 6-min drive
Nan Hua Primary School	3.4km, 9-min drive
Pei Hwa Presbyterian Primary School	3.8km, 7-min drive
New Town Secondary School	2.3km, 5-min drive
Clementi Town Secondary School	2.5km, 7-min drive
Anglo-Chinese School (Independent)	3.5km, 7-min drive
Fairfield Methodist School (Secondary)	3.9km, 8-min drive
School of Science and Technology	1.7km, 3-min drive
Singapore Polytechnic	1.9km, 4-min drive
Singapore University of Social Sciences	2.3km, 4-min drive
SIM Global Education	2.5km, 4-min drive
Anglo-Chinese Junior College	2.7km, 7-min drive
Nan Hua High School	2.8km, 6-min drive
National University of Singapore	3km, 6-min drive
NUS High School of Mathematics and Science	3.5km, 7-min drive
Ngee Ann Polytechnic	4.4km, 9-min drive
Hwa Chong Institution	4.4km, 9-min drive

商场 / 设施 

目的地	距离公寓 (& 预计车程)
Jelita Shopping Centre	1.6km, 3-min drive
Clementi Arcade	1.8km, 4-min drive
Grantal Mall	2.4km, 6-min drive
321 Clementi	2.9km, 8-min drive

私人交通 

主要目的地	距离公寓 (高峰时段 [0830] 最快驾车时间)
CBD (Raffles Place)	13.7km, 16 – 40-min drive
Suntec City	17.8km, 18 – 35-min drive
Orchard Rd	7.2km, 10 – 26-min drive
Changi Airport	31.1km, 26 – 40-min drive
Harbourfront Centre (Vivo City)	10.4km, 14 – 35-min drive
Mapletree Business City	8.5km, 12 – 30-min drive
One-north Business Park	4.4km, 8 – 20-min drive
Tuas Port (by 2040)	30.6km, 35 – 60-min drive
Paya Lebar Airbase (by 2030)	18.8km, 22 – 45-min drive

临近道路出入口: 

驶入 Pine Grove，随后在 Pandan Valley 左转，接入 Pandan Ulu Road 出口 

Pinetree Hill 开发商评测 

由 UOL Group 与 Singapore Land Group 合资开发，Pinetree Hill 是 2023 年的首个重量级项目，后续还计划在 Watten Estate 推出新盘。 

若不熟悉背景，Singapore Land Group 为 UOL Group 的子公司，双方素以出色的景观营造与实用的户型见长。事实上，这对合资组合已打造多项颇为成功的项目，包括 AMO Residence、Avenue South Residences 和 The Watergardens at Canberra。 

作为新加坡最具知名度的开发商之一，UOL Group 在本地与海外均拥有多元化布局，代表作包括 Meyer House 与 Amber 45，并在中国及英国住宅市场具有深厚触达。 

而 Singapore Land Group 自 1970s 以来深耕市场，于商业、住宅与酒店领域拥有庞大组合，住宅代表作包括邻近的 The Trizon，Pollen & Bleu 以及 V on Shenton。 

户型分布 

户型	面积 (SQFT)	单位数量	占比	预计每月管理费
1 卧 + 书房	538 sqft	22	4.2%	$340
2 卧	700 – 850 sqft	45	43.5%	$408
2 卧（尊享型）	764 – 915 sqft	113		$408
2 卧 尊享型 + 书房	797 sqft	68		$408
3 卧	969 – 1,173 sqft	68	30.6%	$408
3 卧 尊享型 + 书房	1,216 – 1,421 sqft	91		$476
4 卧 豪华型（带私家电梯）	1,292 – 1,485 sqft	45	17.3%	$476
4 卧 尊享型（带私家电梯）	1,464 – 1,668 sqft	45		$476
5 卧 尊享型（带私家电梯）	1,733 sqft	22	4.4%	$544
顶层公寓	2,874 sqft	1		$612

Pinetree Hill 共提供 520 个单位，户型多样，覆盖 1 至 5 卧。鉴于其区位以及以 2 卧与 3 卧为主的配置，整体更契合小型核心家庭的需求。此外，由于 1 卧数量不多，本项目对寻求低资本投入机会的投资者吸引力或相对有限。 

与多数新盘相似，各户型亦设有若干变体，例如可选择带书房（满足主要 WFH 的人群）以及“尊享型”或“豪华型”等配置。4 卧及以上还配备私家电梯。 

鉴于 Pinetree Hill 是过去 14 年来社区内最新的增量项目，单元面积相较周边老盘确实偏小一些。

Pinetree Hill 单位堆叠分析

Pinetree Hill 总平面图 

Pinetree Hill 位于整个 Pine Grove 地块的 Parcel A，面积为 242,562 sq ft，地形近似梯形。唯一的车行出入口设于安静的 Pine Grove 一侧，而住宅楼栋则朝向 Ulu Pandan Road（面向 Clementi Forest）或 Pandan Valley（朝向邻近住宅楼）。 

如前所述，本项目共 520 套，分布于 3 栋 24 层高的住宅楼栋。 

UOL Group 以擅长景观营造著称，Pinetree Hill 也延续了这一思路。项目用地中有 88% 主要用于景观绿化，住户可享受充足的开敞空间。可见楼栋布局在最大化私密性的同时，也让住户更好地欣赏周边的绿意景观，从而营造更为静谧的居住环境。 

配套设施的分布也较为分散，既拉开了楼栋之间的距离，也尽量与周边项目保持间隔。值得一提的是，Pinetree Hill 周边环以大量绿化，十分契合“绿洲生活”的概念。 

秉承“山上之宅”的概念，整个基地抬高至距地面 12.5m，从而在私密性与与外部环境的分隔感上更胜一筹。  

由于有 3 栋楼，不同堆叠的景观各异。朝向 Ulu Pandan Road 的单位可无遮挡眺望 85-ha 的 Clementi Forest，而面向 Pine Grove 的单位则可欣赏 Dover Forest 的景观。 

鉴于其俯瞰周边数个较早期项目，邻近 Astor Green 的“通视高度”预估约为 14 层。但需注意，这仅为粗略估算，实际通视高度可能有所不同。

关于停车，项目设有地下停车场，共 420 个车位，占总户数的最高 80%（其中有 5 个 EV 充电车位）。考虑到公共交通的可达性并非最佳，合理推断多数住户希望拥有至少一辆车，若能达到 1:1 车位配置更能兼顾所有住户的需求。

如前所述，Pinetree Hill 设有两个侧门，其一位于 Pine Grove，另一个沿 Pandan Valley。若选择乘坐巴士，从 Pandan Valley 出入口至巴士站约 100m。

Pinetree Hill 最佳堆叠

对于关注 Pinetree Hill 的自住买家，核心卖点通常在于周边景观与环境的静谧度。因此，从景观、午后西晒与私密性三方面权衡，选择最合适的堆叠更为合理。

另需留意，Clementi Forest 自 1998 年起已在总体规划中被标注为未来住宅用地，尽管迄今并无重大变化。但仍应以未来景观可能变化的预期来考虑购入。 

30号楼 – 堆叠 01 – 04 

这些堆叠朝南，面向 Pine Grove 的出入口。优点是交通噪音较小（相较朝向主干道 Ulu Pandan Rod 的单位），环境更为宁静。不足在于无法享受 Clementi Forest 的无遮挡景观，而这恰是许多买家的关注焦点。  

不过，鉴于邻近 Alastor Green 采用错落式设计，私密性影响并不明显。事实上，依楼层与堆叠不同，这些单位也可能享有 Dover Forest 的景致。 

同时几乎不受直射西晒影响。 

30号楼 – 堆叠 05 – 08

相对地，这些堆叠朝北、内向，面向园区设施与泳池。除堆叠 06 与 07 或有例外外，整体难以看到 Clementi Forest 的景观，且更可能受到泳池或周边设施使用时的噪音影响。 

直射西晒或许不算强烈，但该朝向单位的明亮程度仍会随月份有所变化。 

32号楼 – 堆叠 09 – 12 

同样地，这些堆叠内向，眺望公共设施区（如儿童戏水池）。虽然绿意视野不多，但由于远离其他住宅楼栋，私密性不错。不过，附近主干道的噪音或有一定影响。 

鉴于 Parcel B 仍在招标阶段，邻近地块尚未最终定案，但对这些单位的影响应不大。 

32号楼 – 堆叠 13 – 16 

这些堆叠最靠近主干道 Ulu Pandan Road，朝向为北。可享受邻近 Clementi Forest 的无遮挡景观，可能是最受追捧的堆叠。邻居无法直视室内，私密性也很出色。 

然而，由于临主路，这些堆叠的宁静度可能并非最佳，易受车流噪音影响。 

36号楼 – 堆叠 17 – 20 

这些堆叠朝南、内向，面向网球场，并可能远眺一隙 Dover Forest 景观。与此同时，Astor Gardens 距离较远，预期对私密性影响不大。 

对噪音较敏感者而言，这些堆叠整体应较为清静（网球场使用时除外）。直射西晒问题不大，居家遮阳条件亦佳。 

36号楼 – 堆叠 21 – 23

最后，这些堆叠同样朝北，可享 Clementi Forest 的无遮挡景观。相比 13 – 16，我个人会更偏好这些堆叠，因为其距主干道更远，环境更为宁静。 

此外，这些堆叠的私密性良好，基本无对望；全年直射西晒的暴露也可能较为轻微。 

午后西晒分析

Pinetree Hill 具备南北朝向的优势，因此全年基本不会受到直射阳光影响。

Pinetree Hill 价格分析评述

项目	单位数	平均 $PSF	TOP	产权年限	价格差距
Pinetree Hill	520	$2,355	2027	99-year Leasehold	–
Pine Grove	660	$1,062	1984	99-year Leasehold	54.9%
Astor Green	170	$1,318	1995	99-year Leasehold	44%
Cavendish Park	254	$1,426	1996	99-year Leasehold	39.4%
The Serenade @ Holland	89	$1,433	2004	99-year Leasehold	39.1%
Montview	115	$2,036	2008	Freehold	13.5%
The Trizon	289	$2,057	2012	Freehold	12.7%
The Marbella	239	$2,160	2005	Freehold	8.3%
Parksuites	119	$2,348	2023	110-year Leasehold	–

Pine Grove 社区相对成熟，且多为规模较小的项目（相较 Pinetree Hill）。因此，将 Pinetree Hill 与周边项目的市场表现作同类对比并不容易。 

不出所料，价格差距最大的是早期的 99 年地契项目（TOP 于 1984 – 2004），包括 Pine Grove、Astor Green、Cavendish Park 与 The Serenade @ Holland。 

以下为参考价格：

参考价格

卧室类型	面积 (sq ft)	预计起始价	预计起始 $PSF
1卧 + 书房	538	$1,248,000	$2,320
2卧	700, 850	$1,588,000	$2,269
2卧 尊享型	764, 775, 915	$1,733,516	$2,269
2卧 尊享型 + 书房	797	$1,808,393	$2,269
3卧	969, 1163, 1173	$2,190,000	$2,268
3卧 尊享型 + 书房	1216, 1421	$2,757,888	$2,268
4卧 豪华型（带私家电梯）	1292, 1485	$3,173,000	$2,456
4卧 尊享型（带私家电梯）	1464, 1668	$3,595,584	$2,456
5卧 尊享型（带私家电梯）	1733	$4,268,000	$2,463

上述参考价格可能会调整。为便于比较，部分卧室类型的 $PSF 以同类卧室类型的水平作出假设。

整体而言，结合地段与体量，Pinetree Hill 的定价看起来较为合理。以入门为例，这里的最小单位为 1 卧 + 书房，已超过 500 sq ft；同时并无低于 700 sq ft 的 2 卧户型，在 600+ sq ft 几乎成常态的当下，这一点颇为意外。

为更系统地理解定价，我们先查看最近的近邻新建公寓 Parksuites（同样位于 Henry Park Primary 1KM 范围内），再对比当下新盘环境，最后参考周边转售公寓。

与 Parksuites 的对比

Parksuites 为位于 Holland Grove Road 的 110-year Leasehold 新盘公寓。两者步行相距约 15 分钟：

该项目目前已竣工，严格来说已不再属于新盘。你可在 Google Streetview（2023 年 4 月）上清楚看到其建筑已呈现良好效果。

首先，为便于对比，以下为两者的一些要点：

1. 两者产权年限差距不大，Parksuites 比 Pinetree Hill 多 11 年
2. Pinetree Hill 以 243,000 sq ft 土地承载 520 户（约 467 sq ft/户），而 Parksuites 更为私密，119 户共享 101,202 sq ft（约 850 sq ft/户）——几乎翻倍！
3. Pinetree Hill 体量更大，设施更为齐全，包括网球场。Parksuites 设有常规泳池与健身房，但无网球场。
4. Pinetree Hill 相对主路抬高 8.5m，而 Parksuites 无整体抬升
5. Pinetree Hill 最高 24 层，可提供周边绿意的全景视野；Parksuites 最高仅 4 层。这是二者间最大的差异之一。

依据 URA Developer Records，共有 119 套单位，截至撰文时已售 34 套，去化率约 29%，相当偏低。

截至撰文时，仅有 7 套可售（另有未释放、暂未定价的单位）：

类型	单位	面积	价格	$PSF
1 Bedroom	#02-38	592	$1,574,080	$2,659
1 Bedroom + Study	#02-30	635	$1,673,610	$2,636
2 Bedroom + Study	#02-26	786	$2,227,900	$2,834
2 Bedroom + Study	#03-26	786	$2,246,380	$2,858
3 Bedroom Dual Key	#04-32	1,421	$3,861,360	$2,717
4 Bedroom Triplex	#03-40	3,068	$8,531,650	$2,781
4 Bedroom Triplex	#03-41	3,068	$8,620,740	$2,810

我们将把重点放在 2 卧与 3 卧，因为这两类也是 Pinetree Hill 在售单位的主力。

2 卧 + 书房 对比

Pinetree Hill 的 2 卧 + 书房面积为 797 sq ft，颇为可观，与 Parksuites 的 786 sq ft 版本相当接近。然而，二者价格却相差 23%（$2,227,900 vs $1,808,303）。

Pinetree Hill 2 卧 + 书房

其采用“哑铃型”布局，对此类配置而言更为高效；并配备 2 间浴室，符合此面积段的预期。

从入户开始，左侧为厨房（不带自然通风）。往里为角落的学习区与用餐区；学习区旁还留有一定空间，可作额外收纳（如书架）。起居厅相对偏窄，但就 2 卧而言属常态。空调机位尺寸也较为常规——不算过大。

总体而言，唯一的遗憾在于缺少可通风的窗户。此类户型难以形成穿堂风，除非开启入户门。

Parksuites 2-Bedroom + Study

Parksuites 的 2 卧 + 书房布局并不常见。入户后左侧为厨房，中部为餐区，继续往里是起居厅，但其与主卧的相对位置略显尴尬。

最大差异在于浴室——此处仅设 1 间，需两位住户共用；其为双入口（Jack-and-Jill）形式，因而私密性更弱。

设想在深夜确有“紧急需求”，而与主卧共用一扇门，难免尴尬；对潜在租户而言，这样的布局吸引力或不足（当然，Parksuites 从来就不算是纯投资型产品）。

单就户型而言，可以认为 Pinetree Hill 的 2 卧更胜一筹。其价格也更亲民；在较高楼层，这一布局对应的两组堆叠可俯瞰低层的 Pine Grove 与周边转售公寓（亦可见零星绿意）。

3卧室 + 书房对比

很遗憾，没有可直接对比的3卧室户型。Parksuites 提供的是3卧室的双钥匙户型，面积为 1,421 平方英尺。Pinetree Hill 最接近的3卧室为 3卧室优质 + 书房户型，面积同为 1,421 平方英尺。

Pinetree Hill 的该户型预计起价为 $3,222,828，而 Parksuites 第4层的单位要价 $3,861,360。

这意味着溢价约 20%。先来看一下 Pinetree Hill 的方案：

Pinetree Hill 3卧室优质 + 书房

Pinetree Hill 的 3卧室优质 + 书房属于相当常规且稳妥的布局。入户有玄关，右侧可预留浅储物区，并设有厨房、服务阳台、household shelter 和 WC。餐厅与客厅分开，这点或被视为劣势，因为两者无法灵活一体化配置。3间卧室的尺寸在当下新盘中属于标准水平，书房带窗。两间浴室也都具备自然通风。

Parksuites 3卧室 + 双钥匙

Parksuites 的 3卧室双钥匙户型较为独特，分布在 2 层。下层为 2卧室布局，仅设 1 间浴室；上层更像是一个 1卧室/Studio 单元。

值得注意的是客厅的进深相当可观，不过餐区的位置略显别扭。

整体来看，这并非最适合自住的选择。该户型的购置成本至少高出 20%，但却没有 household shelter、WC 和服务阳台——这些对家庭非常实用，而且以这类面积我本会预期配备。

若只从价格与纯粹的平面布局出发，面向家庭客群时，Parksuites 不如 Pinetree Hill。它更贵，而且实用性更低。

当然，尽管地段相近，Parksuites 与 Pinetree Hill 本就很难做到完全对等的横向比较。

两者产品形态差异明显——一个是低层，一个是高层；一个少于 150 个单位，另一个超过 500 个。Parksuites 的优势在于楼下自带部分配套，日常便利性略胜一筹。

它还紧邻 Henry Park Primary School，这或许是部分买家选择 Parksuites 的主要原因——想象一下，可以步行上学，而无需乘车或驾车往返。

以上基本概括了 Parksuites 的优势。对于偏好高楼层景观、不需要像 Parksuites 这样的小型低密项目的私密感、也不一定要住在 Henry Park Primary 旁边的买家而言，Pinetree Hill 由于户型更佳、价格更低，往往是更受青睐的选择。

与 The Reserve Residences 的对比

若您看重热门学校，但并不一定非 Henry Park Primary 不可，The Reserve Residences 或许也在您的筛选清单之中。

这是一处综合体新盘公寓，目前剩余 124 个单位，多数为 3 与 4 卧室。因此，以下将侧重比较这些户型。现有价格如下：

类型	面积	价格（起）	$PSF	楼层
3卧室	1,313	$3,016,054	$2,297	6
3卧室 + 书房	1,216	$3,169,558	$2,607	27
4卧室	1,744	$3,994,339	$2,290	4
5卧室	2,347	$6,125,333	$2,610	4
5卧室 + 书房	2,809	$8,442,095	$3,005	32

剩余的 3卧室属于优质款，这也解释了其 1,313 平方英尺的较大面积。没有与之接近的 3卧室（最大为 1,173 平方英尺），因此我将改以 1,216 平方英尺的 3卧室 + 书房进行比较。

The Reserve Residences 3卧室 + 书房

该户型的最低楼层为第18层，成交价为 $2,973,929。其价格与 Pinetree Hill 的 3卧室 + 书房预计价已相去不远。

若假设从地面层起售，我估计其价格将低约 $90K（约 ~$5,000/层），即 $2.88m。对于一个综合体项目而言，这仅高出约 4%，而其便利性远胜于 Pinetree Hill。

其平面如下：

这里采用哑铃型布局，卧室3由客厅与另外 2 间卧室分隔。餐区靠近入户位置，杂物间/ WC 与厨房分离。较为独特之处在于厨房紧邻阳台，油烟可从阳台排出。不过，这里的对流通风一般，因书房与浴室均无自然通风——以其定价来看，这对 3+书房配置是个减分项。

Pinetree Hill 与 The Reserve Residences 的户型各有优劣。Pinetree Hill 在关键空间具备自然通风，并配有服务阳台。The Reserve Residences 的阳台亦可兼作服务阳台，但观感可能不佳；若您习惯在外摆放餐桌椅，将晒衣架设在此也会较为不便。

该户型没有玄关——有些人可能不喜欢，因为玄关能提供一定私密性。The Reserve Residences 的餐区开门即见。不过，得益于更高的得房效率，客厅前方多出了一块空间，可用作休闲区（或家庭的儿童活动区）。

最终，两者并无绝对优劣——关键在于您的取舍。就定价而言，The Reserve Residences 更贵，但其为综合体项目；相较 Pinetree Hill，这样的溢价看起来合理。

The Reserve Residences 4卧室

这里最小的 4 卧室为 1,475 平方英尺。尺寸最接近的是 1,464 平方英尺的 4卧室优质款（带私家电梯）。若按起始 $PSF 为 $2,456 估算，价格约为 $3,647,160。

作对比，The Reserve Residences 面积 1,475 平方英尺的最便宜 4卧室位于第5层，成交价 $3,468,417。低约 5%。来看其户型：

首先，该户型配备私家电梯。电梯厅出来即是干湿分离的厨房，并带有杂物间与 WC。这里的可变空间也可兼作帮佣房，且为套房设计。

其余空间也相当到位，2 间普通卧室共用 1 间浴室，次卧（Junior）与主卧（Master）各自拥有带通风的卫浴。浴室对面还设有 household shelter，可兼作书房，更可能被用作储物间，对家庭而言十分实用。总体来看，该布局颇为高效且实用。

Pinetree Hill 4卧室

这款带私家电梯的 4卧室优质户型，面积相当可观。厨房尺度很大，中间带岛台。还配有与 WC 和 household shelter 相连的服务阳台。客餐厅具备更为灵活的可变配置，相较 The Reserve 的布局更占优势. 

两间普通卧室通过 Jack-and-Jill 布局共用一间浴室，而主卧与次卧均为套房。

整体而言，我更偏好 Pinetree Hill 的户型。厨房尺度可观——由于并非传统狭长型，客餐厨一体的空间能显得家里更为宽敞。household shelter、服务阳台与 WC 相连的布置更理想；我也喜欢主卧在浴室外两侧设置衣柜的设计。Jack-and-Jill 浴室也让两间卧室的使用更为便捷。

不过，在本例中 The Reserve Residences 的价格更低。虽然我并不总是用旧成交与新盘对比，但 The Reserve Residences 的销售距离现在并不久。因此，作为综合体且被优质配套与 2 所热门小学（Pei Hwa Presbyterian 与 Methodist Girls’ School）环绕，其 $3,468,417 的较低价位相较 Pinetree Hill 颇具吸引力。

事实上，The Reserve Residences 仍可购得 1,475 平方英尺、位于第6层的单位，价格 $3,357,036，仍低于 Pinetree Hill 的预计起步价。鉴于该估算是按 4卧室的起始 $PSF 推算，我也可能判断失准，实际 $PSF 或更低。但无论如何，若综合体与非综合体的定价相当，前者往往更难被忽视。其生活便利度高下立判，即便 Pinetree Hill 的户型（在某些人看来）更优。

因此，将 Pinetree Hill 与 Parksuites 相比时，基于上述原因，我认为 Pinetree Hill 更胜一筹。但与 The Reserve Residences 相比，则并不那么明朗，竞争相当激烈——The Reserve Residences 的 4卧室相较 Pinetree Hill 定价颇为合理。

在当下新盘中的定位

若您关心其起步价与目前可售新盘的对比，以下是其大致定位：

Pinetree Hill 在1卧与2卧方面的定价相对有竞争力，这很可能是因为这些户型在新盘中通常去化最快；尚未售罄、近期推出的新盘，对错过更低价单位的买家而言更具吸引力。

需注意，The Myst 的价格数据很可能并不准确，因为本文撰写于其开盘周末，当中的较低价格在发布时或已不复存在。

如果您查看1卧供应，会发现市场上多数尚余单位位于 CCR。除 The Myst 外，Grand Dunman 排名较后，是因为这里采用的是指示性 $PSF；而 The Botany at Dairy Farm 则位于中央区以外区域。因此，若当下想购买1卧新盘，Pinetree Hill 具备很强的竞争力。

2卧亦是同样的情形。Pinetree Hill 的定位相当不错。其价格预计高于 Pasir Ris 8，因为后者位于 OCR。目前其起步价也低于 The Botany 的在售价格。乍看之下似乎不合理，毕竟 Pinetree Hill 位于 RCR；The Botany 的位置也谈不上便利，不像集成式的 Lentor Modern。

细看之下，The Botany 最便宜的2卧为“premium”类型，面积 829 sq ft，定价 $1,620,000，这也是为何其价格略高于 Pinetree Hill 的起步价。此外，该单位位于15th floor，楼层因素亦需考虑。其 $PSF 实际为 $1,916；相较 Pinetree Hill $2,269 的起步指示价，低了 15%，逻辑上说得通。我也必须补充，额外的面积主要来自于更高的层高，愿意为此买单的人并不多——或许这也是其仍在市场的原因。

至于3卧，则开始显得需要更多理由支撑定价。毕竟，Pinetree Hill 的3卧起步指示价，已高于您在 Ki Residences at Brookvale（999-year leasehold 新盘）所能买到的价格。为何会如此？

以下是 Ki Residences 最便宜的3卧单位：

该单位位于一层，这首先拉低了价格。其次，其为紧凑型3卧，不设 household shelter 与 WC。平面图标注有“yard”，但面积很小。尽管如此，相较一些厨房大小更接近2卧配置的紧凑型3卧，这里仍算更为可取。

若略微加价，在 Pinetree Hill 您可得到如下配置：

此处与 Ki Residences 提供的差异并不大，皆为典型的紧凑型3卧；至少 Ki Residences 还有一处小型的 yard。若在 Pinetree Hill 的一层单位与 999-year leasehold 的 Ki Residences 间作比较，Ki Residences 更占上风——毕竟您能以更低价格买到近似永久产权的公寓。并且，Ki Residences 因无入户玄关而更高效，还多出一间小型储物间。

两者位置也相当接近。Ki Residences 距 Pinetree Hill 车程仅 5 分钟，步行彼此约 30 分钟。当然，Ki Residences At Brookvale 并不靠近热门小学（与 Pei Hwa Presbyterian 和 Methodist Girls’ School 擦肩而过），步行至主干道的距离也更远。但若这些并非刚需，Ki Residences 的3卧确实足以与 Pinetree Hill 一较高下。

至于4卧，Pinetree Hill 的竞争力开始减弱。其起步价已高于同为 RCR 的 Blossoms By The Park 的余量单位；也高于集成式的 Picadilly Grand，后者地段更为中心，位于 district 08。该项目目前最便宜的4卧为4卧双钥匙单位，14th floor 报价 $2,919,000，比 Pinetree Hill 4卧的起步价低约 $250,000！

以下为该双钥匙单位的平面：

我一般不太偏好双钥匙单位，因为部分面积要用于额外厨房等配置，整体并非纯自住取向。若您确实打算把另一部分出租，或与家人同住并希望更高私密性，则具实用意义。

不过，我确实喜欢这里给出的户型。以 1,389 sq ft 的面积，开发商做出了功能完整的4卧，足以与 Pinetree Hill 的 premium 户型相媲美。唯一缺少的是 Pinetree Hill 提供的私家电梯。若这并非您的刚需，那么 Piccadilly Grand 的户型与更亲民的价格，确实颇具吸引力。

最后看看5卧。此面积段，市场可选并不多，最接近的竞品新盘是 Tembusu Grand。

以下为最便宜的5卧户型：

这套 1,711 sq ft 的5卧户型相当不错，起居与餐厅分设且开间宽阔；配置干湿分离厨房，不过就该面积而言，yard 略显偏小。阳台很大，并延伸至其中一间卧室，也可作为替代性用餐空间。

此处仅有 2 间公共浴室，需供 4 间卧室共享，尚可接受。主卧面积理想，主卫亦设双台盆。

要价为 $4,028,000，亦为一层单位。其价格低于 Pinetree Hill 的开价，我们再看一下 Pinetree Hill 的5卧：

该单位面积为 1,733 sq ft，仅大出 2 平方米。然而，我更偏好 Pinetree Hill 的布局。其厨房并不狭长，空间更为开阔，结合餐厅与客厅后通透感更强。yard 更为修长，可安装更长的晾晒架。此外，该户型配备私家电梯。以此价位而言，私家电梯几乎是标配——这也令其在此处胜过 Tembusu Grand。同时还做出了步入式衣帽间，主卫配浴缸、双台盆与淋浴间。

我观察到的唯一不足在于，3 间普通卧室需共享 1 间浴室；而 Tembusu Grand 在这方面分配更为均衡。

总体而言，若将浴缸、私家电梯与开放式厨房等配置纳入考量，Pinetree Hill 的更高定价是有其合理性的——寻求更高居住质感的买家会对此买单，而在这一价位，确实不乏这样的需求。

转售公寓对比

常有人说旧公寓更好，因其面积更大、$PSF 更低。那么，Pinetree Hill 与 Mount Sinai 一带的老项目相比如何？我们来看看！

以下为过去 6 个月 Mount Sinai 一带的转售成交价概览：

项目名称	地契	竣工	1	2	3	4	5
ALLSWORTH PARK	999 yrs from 06/07/1885	1985		$1,750,000	$4,050,000
ASTOR GREEN	99 yrs from 18/11/1991	1995		$1,466,667	$2,057,500
CAVENDISH PARK	99 yrs from 18/11/1991	1996		$1,301,000	$1,787,600
LEIGHWOODS	Freehold	1985			$3,780,000
MONTVIEW	Freehold	2008			$2,900,000	$3,365,000
PANDAN VALLEY	Freehold	1978			$1,950,000	$3,229,750
PINE GROVE	99 yrs from 01/11/1984	–		$1,327,500	$1,920,486
QUINTERRA	99 yrs from 08/03/2006	2009		$1,700,000		$2,930,000
RIDGEWOOD	999 yrs from 06/07/1885	1981		$1,691,250	$2,625,000	$3,350,000	$5,380,000
THE MARBELLA	Freehold	2005			$3,271,000
THE SERENADE @ HOLLAND	99 yrs from 05/06/2001	2004		$1,670,000	$2,380,000	$2,580,000
THE SIERRA	947 yrs from 15/05/1937	1998	$1,155,000		$1,715,000
THE TRIZON	Freehold	2012		$2,352,000	$3,921,200

由于缺乏资料，部分单位未纳入统计，因为无法确定其面积与卧室类型。

我也会将重点放在永久产权公寓上。这是因为本区的 99-year leasehold 公寓要么正接近令人担忧的 21 年门槛，要么早已越过。欲购入 Pinetree Hill 的买家，或许会关心：在有更大面积永久产权替代品的区域里，是否值得为一套 leasehold 公寓买单？若您希望我们将 Pinetree Hill 与周边其他项目作更详细对比，欢迎联系我们。

鉴于该区多数成交集中在 2–4 卧类别，以下也将聚焦这些类型。

2卧对比

Pinetree Hill 2卧起步价为 $1,588,000——对应最小的2卧类型，面积 700 sq ft。

相较周边旧有转售公寓，这一面积无疑偏小。旧项目的单位通常面积更大。在本案中，最便宜的2卧已从 $1,327,500 起，但其对应的是 99-year leasehold 且楼龄很老的 Pine Grove。

我们再看 The Trizon。该项目楼龄约 11 年，但为永久产权。其2卧价格不低。最近且最便宜的一套2卧为 1,044 sq ft，于 2023 年 4 月以 $2.18 million（level 08）成交。如下：

The Trizon 2卧户型

旧公寓中面积更大的2卧，其标志在于配有 yard 与 household shelter，同时起居/餐厅更宽敞。这基本解释了新盘 600–700+ sq ft 与旧盘 1,000+ sq ft 的面积差异。

The Trizon 亦属此类。由于其于 2010 年代初落成，户型中设有花槽与飘窗，占去一定实用面积。

原则上，我会将其与标准2卧而非“+study”作比较，因为 The Trizon 的户型并无真正的书房，如此比较并不合适。差异主要在于缺少 yard、household shelter，以及较小的起居/餐厅空间。

Pinetree Hill 2卧户型

与带书房版本相似，该户型为“哑铃型”。不过其设有入户玄关，会占用一些面积。亮点在于留出了可放置书桌与座椅的工作角。就2卧而言，餐客区表现中规中矩。厨房与浴室均无自然通风，略显可惜。

毫无疑问，就尺寸与通风、household shelter、yard 以及更大的厨房而言，The Trizon 更为实用。

但 The Trizon 如今要价已在 $2.1 million dollars 以上，而 Pinetree Hill 的2卧起步为 $1,588,000。即便涨至 $1.7 million，仍便宜约 19%，且其楼龄将年轻约 16 年。诚然，The Trizon 为永久产权，但与全新 leasehold 项目相比，这一价差仍相当可观。

因此，我能看到 Pinetree Hill 在此的价值。但 The Trizon 或许是个例外。我们再看另一套2卧，这次是 999-year leasehold 的 Allsworth Park。

Allsworth Park 2卧单位

由于项目较为久远（1985 年落成），我未能取得该2卧单位的平面图，但可参考此房源中的一些照片。

尽管面积较大，但从照片中亦能明显看出这是个老项目。它虽为 999-year，且与 Pinetree Hill 的价格具备一定竞争力，但在整体观感/配套上不及新项目现代。您很可能需要进行全面翻新，既要投入额外装修成本，也需修复潜在问题，避免长远隐患。

至此可见，就价格与 Pinetree Hill 的产品力综合比较而言，周边的转售竞争对手并不算特别吸引。

我之所以仅与永久/999-year 公寓对比，是因为尽管 99-year leasehold 的单位面积或许更大，但其价格与 Pinetree Hill 相去不远——而“租赁年限贬值”却是不争的事实。因此，购入如 Pine Grove 这类项目的买家，难以期待与 Pinetree Hill 相同的价格升值表现。

3卧室对比

同样的问题再次出现——为何不在这一带买一套面积更大的永久产权转售公寓？所以我们现在来看看 Ridgewood，这是一项建于 1981 年、999 年租赁权的项目。

Ridgewood 的3卧室单位非常大。虽然有一个 1,367 平方英尺的单位曾经放盘，但我找不到其照片或户型图。为避免对该单位进行臆测，我决定在 PropertyGuru 上选取一个1,744 平方英尺的单位——而且这个单位本身相当不错！

你会立刻感受到这套房子的宽敞。1,700+ 平方英尺甚至比许多全新4卧室的户型还大，这里确实拥有充裕的空间。上一次成交的同等面积单位成交价为 $2.85 million（level 05），折合 $PSF 为 $1,634。

相比之下，Pinetree Hill 最大的3卧室为 1,216 平方英尺（1,421 平方英尺的户型只是挑高）。这少了 500 多平方英尺，不过由于其 $PSF 更高，1,216 平方英尺的单位起价会从 $2.7+ million 开始。

因此，尽管新盘的 $PSF 高出不少，但购买3卧室的买家，在 Ridgewood 的 1,744 平方英尺单位与 Pinetree Hill 的 premium + study 单位之间，整体支付的价格大致相当。

在这种情况下，其实并没有绝对的对错。以这个价格，两者都说得过去。鉴于 Pinetree Hill 的新程度，目前以及未来 10 年内，产权年限的差异并不是大问题。我们曾对租赁权与永久产权新盘做过分析，发现由于租赁权新盘相对同类新盘更便宜、上涨空间更大，往往能取得更好的回报。真正的隐忧是在项目逐渐变老（超过 20 年）之后。

总体而言，如果我更看重空间，同时将 999 年产权视为对投资于老旧项目的一种资本保值手段，我会选择 Ridgewood。不过，寻求现代化项目的人，自然会倾向于 Pinetree Hill，因为其户型相当实用、高效。我也不会过分纠结 Pinetree Hill 的面积更小这件事。消费者的品味与偏好已经改变，人人都喜欢更大的空间，但关键在于这是否值得为此付出更多。

4卧室对比

最后，我们来看看周边的4卧室。既然之前谈到了 Allsworth 和 Ridgewood，现在转向 Montview，这是一个 2008 年建成的永久产权公寓。

过去一年内，有两套4卧室单位成交，面积也与我先前看的 Ridgewood 单位相同——1,744 平方英尺。最近的一宗交易是在 2023 年 2 月（level 15）以 $3,550,000（$2,036）成交。

从 $PSF 来看，这大约比4卧室 premium + study 单位的预计起价低 19%。以下是其户型图：

卧室2和3的尺寸其实让我颇为惊喜。对于一个 2008 年落成的项目而言，它完全可以与今天许多新盘的卧室尺寸相媲美。这主要是因为有飘窗的存在——不过可以通过打造平台床的方式，让床与飘窗连接，从而加以化解。

主卧则非常大，两侧可摆放床头柜，前方也有充裕的空间。

该单位还配有私家电梯、不错的厨房/yard/WC/household shelter，以及宽敞的一体化客餐厅。我也喜欢这里有两间套房（带卫浴）。

与之对比的是 Pinetree Hill 的4卧室 premium（带私家电梯），面积更小，为 1,464 平方英尺：

我在此前与 The Reserve Residences 的对比中已简单提到过，因此这里不再赘述。但若单纯比较两者的户型功能，你会发现它们非常相似。你可以认为 Pinetree Hill 的厨房更好，因为它很宽阔，且中间有操作台。在这个案例中，4 间卧室都是套房，而 Montview 只有 2 间如此配置。

所以尽管小了 280 平方英尺，但在我看来，两者之间的差距并不大。可能是 Montview 的飘窗/花槽造成了观感差异，但我也要为 Pinetree Hill 精巧的户型设计点个赞。

价格方面，4卧室 premium 预计起价约 $3.6 million，与 Montview 15 层的单位价格相当。如果考虑楼层差异将其上调至 $3.7 million，那么 Pinetree Hill 的要价大约高出 4%。

那么这个溢价是否合理？为何不以略低的价格购买一套永久产权公寓呢？

鉴于两者价格非常接近，我认为同样不存在绝对的对错，毕竟两者的楼龄差距约 20 年。若价差达到 20%，我的结论就会不同。而且只多付 4%，你在 Pintree Hill 能获得更为多样的配套。以下是 Montview 的总平面图：

它几乎应有尽有——网球场、健身角、泳道池以及会所。也别被这张看起来有些“年代感”的总平面图骗了——Montview 的设施其实相当现代。他们配备泳道池这一点就很说明问题。以下是部分设施照片：

考虑到 Pinetree Hill 的体量更大，你确实能享有更多设施，但也需要与更多住户共享：

归根结底，考虑到其新盘属性，Pinetree Hill 目前的定价更为合理，但一旦其租赁性质逐步显现，我的看法可能会有所不同。对于希望“一次置业、不再搬家”的买家，我会倾向于永久产权选项。

那么我们该如何总结？与周边转售对手相比，Pinetree Hill 具备不错的竞争力。尽管周边单位面积更大，Pinetree Hill 仍能在总价层面保持竞争力。其较新、较现代的设施将吸引希望在此居住的人群。不过，我也意识到像 Montview 这样的转售公寓不应被忽视，因为它同样拥有相对现代的设施、更大的单位面积，以及永久产权。

若看新盘市场，若你锁定的是这一带，Pinetree Hill 的确有其道理，但在其要价之下，或许也有其他新盘更适合你的需求。

我以 Ki Residences At Brookvale 为例，其3卧室的价格竞争力不俗，且为 999 年租赁权，但它不在热门学校的 1 km 范围内，步行至巴士站的距离也可能成为阻碍。

另一项位于 Rest of Central Region 的新盘 Piccadilly Grand，在便利性与周边配套上更胜一筹——其4卧室户型也相当不错。当然，两者地段完全不同，但我的建议是，务必与价格相近的新盘作比较，以便在同等价位下找到更适合你的替代方案。就 Piccadilly Grand 而言，对某些买家来说或许确实更具吸引力。

Pinetree Hill 升值分析 

• Clementi Forest 相邻地块被划作未来住宅用途 

图片来源：URA

自 1998 年起，Clementi Forest 被划为住宅用地，以应对新加坡不断增长的人口。不过，国会宣布“没有迫切需要”增加更多住宅，这也是为何新加坡人至今仍能享受这片绿意盎然的森林步道的原因。 

为部分满足未来世代的住房需求，这些空间仍将继续被划为住宅用途。基于此，Pinetree Hill 的买家需要注意，若未来该区域对住房的需求上升，天际线与景观可能会发生变化。

尽管如此，该区域仍规划了大量住宅用地，长期来看，这可能推动价格进一步上行。

• 即将到来的 Cross Island Line（跨岛线）Maju MRT

图片来源：LTA

诚然，Maju MRT Station 并非距离 Pinetree Hill 最近（我个人认为并不足以作为日常步行距离），但它仍为该片区居民提供了额外的公共交通选择。于 2022 年宣布的 Cross Island Line 预计在 2032 年完成，届时将把通勤者连接至新加坡东北与东部的其他区域。 

从时间轴来看，这也意味着在地铁站建成前，Pinetree Hill 至少会先运行 5 年。 

• Holland Plain 的未来升级计划

图片来源：HDB

1. 融于自然——少车社区与丰富生物多样性  

HDB 专注于营造被绿意与生物多样性环绕的社区，并以敏感方式在保留现有绿化的同时，让空间更宜居、更互联。 

部分计划包括形成绿色走廊以打造少车社区，并保留 Dover Forest 的现有生物多样性。其他计划还包括改造 Ulu Pandan Canal，该项目属于ABC Waters Programme 的一部分。 

为提升宜居性，居民可期待更多通往 Dover MRT Station 的有盖步道、更多休闲空间，以及设于 Dover MRT 的商业节点。 

2. Ulu Pandan & Dover 即将推出的 BTO 与未来发展 

图片来源：HDB

除了让社区在现代化与绿意之间取得平衡，位于 Dover Forest 的即将推出的 BTO 项目也是关键组成部分。该项目计划供应 3,000 套组屋，并分三期推出。 

首个项目拟提供 1,330 套 3 房与 4 房单位，并以高低错落的方式最大化欣赏邻近 Ulu Pandan Canal 与 Holland Grove 有地住宅区的景观。此外，还将把自然元素（如自然溪流）巧妙融入新的住房规划中。 

更不用说，Clementi 已被公认为新加坡的 million-dollar HDB 聚集区之一，这也从侧面反映了当地对住房的强劲需求。 

由此可见，社区内的住房供应将出现一波增长，这有助于支撑 Pinetree Hill 的价值。 

• Parcel B——候选地块以补充住房供应 

最后但同样重要的是，Pine Grove 地块显著地被划分为两个子地块。 

Pinetree Hill 位于 Parcel A，但取决于 Pinetree Hill 的市场反应，Parcel B 也可能出现强劲需求。若参考 Clement Canopy 与 Clavon 的前例，Pinetree Hill 的早期买家（就价格而言）大概率会受益。

话虽如此，一旦 Parcel B 开始建设，施工噪音与不便之处也可能成为负面因素。

我们的看法

为静谧葱郁的 Ulu Pandan 片区带来一波复兴，Pinetree Hill 成为十余年来当地天际线的一次重要（但并非最终）补充。

我认为开发商在 Clavon 与 Clement Canopy 身上已找到成功公式，而 Pinetree Hill 看起来延续了相同的路径。

项目提供多样而优质的配套，同时体量处于 5-600 户的“甜蜜点”，因此管理费仍可维持在合理水平。与此同时，你也不会像在超大型项目中那样，偶尔会面对过于拥挤的人流（即便其设施数量足以承载）。

基地面积也足够大，楼栋间距合理，不太会出现邻里之间相互对望的私密性问题。

然而，我主要的担忧在于步行范围内的生活配套较为稀缺，这会直接影响社区的宜居性。鉴于多数屋主预计需要自驾，车位与单位非 1:1 的配比也可能带来问题。

Clementi Forest 被划为住宅用途，也让人担心目前无遮挡的森林景观或许难以长久维持。

总的来说，我认为产品本身很强，但所处区域目前仍未进入大多数人首要考虑的名单。对于想进入该片区的买家，需求应仍然不俗，因为更小但更高效的户型意味着相比周边许多更老更大的单位，总价会更容易负担。

我也相信，鉴于未来潜在住宅供应的增加，社区内的配套应会相应成长，以支撑不断扩大的居住人口结构。这也可能带来进一步的上行与需求。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。