One Bernam 公寓评测：对于在CBD工作的人来说地段不错，但缺少惊艳之处

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项目：	One Bernam
区域：	02
地址：	Bernam Street
产权：	99年地契
单位数量：	351套住宅 + 13套服务式公寓
占地面积：	41,400 平方英尺
开发商：	Hao Yuan Investments
TOP：	31 March 2026

除非你是新盘公寓的资深爱好者，否则你可能对我们今天讨论的项目所在位置不太熟悉。

先开个头，One Bernam是一个位于District 2、Tanjong Pagar的351户项目。

它是2019年9月招标的3个Government Land Sales（GLS）地块之一（另2个为现今的Midtown Modern与One-North Eden）。可以说这幅地并不热门，仅吸引了4个投标，最终由中国开发商Hao Yuan Investments以$440.9 million夺标（MCC Land在该项目持有30%股权）。

但这也正是其吸引力所在，因为这3幅地都是在开发商经历2017/2018年的en bloc热潮之后、对扩充土地储备热情不高的时期购入的。

尽管最近在CCR有许多新盘推出，One Bernam依然显得突出，因为自2013年的Wallich Residence以来，Tanjong Pagar并无全新项目上市。尽管你也该知道，永久产权的Sky Everton离此并不远。

其单位面积略高于市场均值（尤其2/3卧房），对于想在CBD自住的人来说，One Bernam会是个好选择吗？

让我们进入惯常的Insider Tour来一探究竟。

One Bernam 深度探访

One Bernam的样板房不在项目实际地块上，而是步行不远、就在Guoco Tower对面（Tanjong Pagar MRT所在地）。

虽然在实际地点当然更好，但这已是很接近的替代方案。你可以亲自走一遍到Tanjong Pagar MRT或即将开通的Circle Line上的Prince Edward Station。距离确实不远，但两者都不是有遮蔽的步行路径。

One Bernam位于Bernam Street（名称显然由此而来）沿线，同时也临近Enggor Street，但不难理解为何最终选了Bernam（One Enggor，如何？）。

尽管One Bernam处于CBD，我更愿意把它归类为Tanjong Pagar中较“住宅化”的一带。76 Shenton、Altez、Skysuites @ Anson以及Onze @ Tanjong Pagar都是近邻。周边也有不少酒店——Amara、M Hotel、Carlton City与Oasia Hotel。所以，这里并没有像Raffles Place那样强烈的企业氛围。

正如开头所述，One Bernam所处的GLS地块并不受追捧，仅有4个竞标。HY Realty以$440.9 million中标，比第二高的$405 million高出近9%。

这可以有两种解读。从积极面看，竞争少意味着地价总体低于预期——有望转化为更可负担的开盘价。

按此地价推算，预计保本价大约在$2,100 – $2,200 psf区间——因此3卧单位指引起步价为$2,3xx psf。

从消极面看，也可能意味着这幅地整体吸引力并不算强。

不过它也有一些利好因素，其中之一是CBD Incentive Scheme的推出。为鼓励在CBD实现“住/工/娱”一体化，特定区域若将项目改为带有一层商业配套的住宅用途，允许在原有GPR基础上提高最多30%。

这意味着One Bernam将包含351套住宅、13套服务式公寓，以及15,726平方英尺的零售配套。

至于开发商是否能筛选出理想的商家组合仍有待观察，但毫无疑问，这比Strata分层持有要好得多。

与One-North Eden或Midtown Modern等近似概念一样，底层有商铺，公众可自由穿行一层空间。或许有些人会觉得这不似传统带门禁与保安的封闭社区般私密，但在推动CBD在下班与周末时段依然活跃的背景下——我认为很合理。

旁边的Realty Centre已于2019年4月以$148 million成交（早于One Bernam）。此外，CDL亦计划将（位于One Bernam对面的）Fuji Xerox Towers重建为一栋51层的商住与服务式公寓综合体。这两处邻近建筑未来都会为住户带来更多生活方式选择。

One Bernam占地41,400平方英尺，地块不大，但在这样的地段亦属常态。好处在于住宅部分从第5层开始（已达约40米高度），因此即使是“底层”单位也能享有一定的抬高视野。

项目将设有地下与多层停车场，共提供178个车位（其中6个预留给顶层公寓）。虽然未达到常说的1:1配比，但鉴于此处一卧与两卧占整体户型的91%，我并不太担心。

再加上距离2个MRT站便利，且步行即可到达许多办公楼——我真心认为选择住在这里的人，多半并不需要用车。

采用了大概是2020/2021年最常见的配色——古铜棕，即便在当前市场里不算有辨识度，整体观感仍然体面，也带来一丝更为奢华的气息，尽管与当下该区豪宅标杆——Wallich Residence——相比仍有差距。

建筑正立面中有一处外挑平台，仅供服务式公寓住客使用。

大部分设施位于第4层，你会见到常见配置，如泳道池、会所与用餐设施。

泳池并不算大，长度仅36米，最宽处12米。对于一个号称吸引自住客群的项目而言，这并不算令人印象深刻。

尤其是当周边竞争者如Onze @ Tanjong Pagar配有2个泳池（虽说都不大），Sky Everton更是有3个，我不免觉得这里错过了提供“更有记忆点”的机会（例如屋顶泳池等）。两者的总户数也更少，拥挤度会低一些。

还需注意，泳池将正对未来Realty Centre的重建体量，对部分人而言或许距离略近而不适。话虽如此，在如CBD这般密集的区域，这始终是为极致便利所作出的取舍。

当然，池畔亭等基础设施也一应俱全。

你可能会留意到，这里没有儿童相关的设施，例如游乐场。这并非偶然，因为此类项目的目标客群无疑是职场专业人士。

项目也尽力引入更多亟需的绿化——在“钢筋水泥”的CBD尤为重要。

会所周边的部分步道几乎会被繁茂绿植所环绕。

来到第4层的Sky Terrace，你会见到广受欢迎的瑜伽平台。

以及一间美食功能厅，外接户外用餐亭。

下一组设施位于第34层的Sky Terrace。我一直都喜欢开发商在（接近）顶层设置设施，这样即便是购买低楼层的住户，也能共享高处的景观。

较为意外的是，开发商在空中花园引入了日式元素——Tatami Garden。在这里，你会看到2个榻榻米平台，想必是为了利用高处视野。我不敢代表所有人，但对榻榻米平台的实际使用率，我是持保留态度的。

细心的你或许已经发现第4层并没有健身房。好消息是，健身房被安排在更佳的位置——第34层。面积不算大，但景观在一定程度上弥补了不足。

反正CBD里本就有不少健身房，那些偏好这类生活方式的人，多半也不会放弃外部选择。

最后，还有一处空中餐饮空间，适合招待更大的聚会规模。空间不小，设有独立的用餐与休闲区域——甚至还有室外屋顶露台可供观景。

在以小户型一卧、两卧为主的项目里，这类餐饮设施无疑十分实用。

作个总结，One Bernam在最高的第35层设有3套顶层公寓。两套较小的为3卧顶层单位，最大的一套为5卧，面积达4,306平方英尺。

One Bernam 1卧室评测

样板单位为 1 卧室，面积为 452 平方英尺——在当今市场算是中规中矩。尽管发展商表示希望把它打造成偏向自住的产品，因此提供更大的起居空间，但这一点更多体现在 2 与 3 卧室单位上。

还可选择另外 2 种布局——较小的为 441 平方英尺，较大的为 463 平方英尺。就宜居性而言，我会选择面积更大的那一款，因为其近乎方正、规整的布局要高效得多。

1 卧室单位的入口为方形玄关。我并不喜欢在小于 400 平方英尺的单位中看到这种处理。尽管你始终可以在侧边通过定制柜体进行优化，但将玄关与厨房结合往往更为合理。

即便是 1 卧室单位，也全屋铺设了大理石地面，能看到用料上的统一与厚道。事实上，厨房电器与卫浴配件也沿用同等规格，这一点我给好评。

再往里走是厨房/用餐区。储物方面表现不错——尤其是在水槽上方还贴心配置了 Blum 吊柜系统。挺巧妙的，按一下按钮，整个柜门便会开启（下一套单位我会展示得更详细）。

而且，对于讲究厨房配置的买家来说，品牌层级也不止于此。水槽来自瑞士高端品牌 Franke（我很喜欢那种哑光质感），烤箱与冰箱由 V-ZUG 提供。

整体而言，这是一套配备了高端用料的厨房。唯一的不足在于台面操作空间略显紧张。

有意思的是，样板单位左侧做了储物柜，上面搁着一张小型餐桌。请注意，这些都是 ID 配置，实际交付空间会比眼见的更为宽敞。

不过我也很好奇，既然户型本身已经配备了一张巧妙的内置餐桌（它被无缝收纳在右侧），为何还要再加一张？

这张桌子不算大，但对 1 卧室单位而言已足够。展开与收纳都相当容易；在这样的小户型中，这点小麻烦是值得的。需要留意的是，它并没有配套的桌腿支撑，因此目前我不敢保证其实际承重能力。

如果你一直关注我们的评测，这类节省空间的方案你并非首次见到，最近的一例出现在 Irwell Hill Residences。

随着单位面积日趋紧凑，我非常欢迎更多此类智能家具系统——令人意外的是，迄今在不少新盘中仍未见到更广泛的应用。

客厅在整体权衡下尺寸尚可。看起来颇为宽敞，这在一定程度上也归功于这里选用的纤薄沙发。它外观利落，但两个人长时间坐着并不算舒适。

茶几的尺寸也需要谨慎拿捏（或者干脆不要）。好在这里没有阳台需要取舍，因此不必过于担心阻碍过道动线。

有些人可能会觉得完全没有室外空间略显可惜（One Bernam 的所有 1 卧室单位情况相同），但我认为大多数打算在此自住的买家并不会把这视为致命缺点。

相应地，就 452 平方英尺的单位面积而言，主卧尺寸也不算差。由于 空调机位 位于外侧，这里无法做到全落地窗——这始终有些遗憾，但你会发现市面上大多数新盘的 1 卧室单位都会面临同样的问题。

如图所示，你可以将床完全靠右摆放，这会让卧室的体感稍显宽敞。

收纳由常规尺寸的衣柜承担。它的饰面质感不太好形容，于我看来并不算高级，而且可能很快会显得过时。话虽如此，衣柜内部倒是包含了一些有趣的小设计，较大户型中我会进一步展示。

浴室面积也还不错。我喜欢它的整体观感与配色，并配有 Laufen 卫浴与 Gessi 五金等高端配置。

当然，配备雨淋式花洒总是可喜的，不过需要注意的是，这间浴室没有窗户——因此不会有自然通风。

One Bernam 2卧室+书房 户型评测

这套2卧室+书房户型面积为829平方英尺，在当下来看算是一个不错的面积。不过也有一些不寻常之处，稍后的参观中会一一提及。

鉴于整个项目共有232套为2卧或2卧+书房（占351套中的66%），令人惊讶的是，其中竟有116套2b1b户型。这并非最受欢迎的配置，我对其分配比例之高颇感意外。

对于想要2卧室哑铃式布局的买家，很遗憾，这里并没有。事实上，最大的2卧+书房户型Type BS4，其平面布局相当特别——玩过Tetris的老玩家会觉得，它很像其中一种拼块的形状。

较小的700平方英尺的2卧单位一进门就直达厨房，而这一户则设有常规的玄关。鉴于其面积更大（相较于1卧单位），这是可以接受的，并且玄关一侧还能定制一些收纳柜以增加储物空间。

与1卧单位一样，地面将采用大理石，这是One Bernam的标准配置。

就书房面积而言，这里确实相当宽裕。甚至可以考虑放置一张单人床，作为额外的小房间。需注意，该空间并未配备门，如有需要可自行封闭。

另外，这里完全没有窗户；若偏好自然采光，可能会有些不便。

尽管在疫情时期拥有书房颇为实用，但在CBD内居住时其价值会相对打折——毕竟你基本上已为住在工作地点旁边支付了溢价。

我喜欢公共浴室采用“Jack-and-Jill”式设计——可从起居区与书房两侧进入。

浴室面积也不小。洁具来自Gessi与Laufen，我非常喜欢其黑白配色——颇有豪华酒店的感觉。并且，公共浴室同样配备雨淋花洒。

唯一的不足是没有窗户，通风可能不够理想。

厨房偏小，台面长度与1卧单位相仿。若你周末喜欢研究新菜谱或烘焙甜点，这样的布局可能不太讨喜。

略显可惜的是，厨房本身配备的品牌相当高端。水槽上方的收纳采用易于使用的Blum系统；厨电由V-ZUG提供，这是一家瑞士高端品牌。

此外，我也很喜欢Franke的哑光质感水槽。

客厅与餐厅为一体化空间（这也是当下常见的做法）。

如图所示，餐区空间中规中矩。摆放可容纳4人的更大餐桌问题不大，但再大一些就会影响就餐舒适度。

客厅同理，最多可放置一张3人位沙发，外加一张小茶几。

所有2卧单位均配有阳台。面积控制得较为克制，但仍足以摆放简易的椅子与小茶几组合。

接着，是一条通往两间卧室的小走廊。

公共卧室面积为8.8平方米，属中等水准。可放下Queen尺寸的床；与前述1卧单位相似，由于此处非落地窗（外侧为空调机位），床可一直靠左摆放。

公共卧室配备标准双扇衣柜。其饰面与主卧不同（据称那种带塑料条板质感的外观为更高端的版本）。

与CBD定位相契合，开发商充分考虑了其目标客群，因此衣柜配置了如裤架等实用细节。

主卧面积尚可。但有个较为奇怪的细节，若不仔细对照平面图，多数人可能不会注意到。

被窗帘部分遮住的左下角窗扇事实上被封闭了，原因在于空调机位超出公共卧室外墙。

尽管仍可获得近乎落地的开窗效果，但观感略显不佳；此外，我也不太明白为何空调机位要以这种方式布置。

至于收纳，这里采用据称更高端的半透明饰面。我尤其喜欢加入了可抽拉式镜面。

虽然受床位所限，后退距离有限，但用于晨起整理仪容仍相当便利。

并且由于入门动线的关系，衣柜旁预留了不小的空间，可另置斗柜以增加收纳（永远都有用）。

主浴尺寸属常规，配备Laufen与Gessi的常见洁具。受户内布局所限，本单位的两间浴室均无窗，无法进行自然通风。

One Bernam 3 卧室评测

这里最令人印象深刻的户型（除去顶层复式外）大概就是这套面积为 1,421 平方英尺的 3 卧室单位。以当下的新盘而言，这个体量算大了；对于打算在 CBD 自住的买家而言，这确实是一个合适的选择。

这也与我们在类似 Midtown Modern 等竞品上看到的趋势相符——更强调有利于吸引自住买家入住的户型设计。

与更高端的配置一致，这里配备了私家电梯，电梯门一开便是一个小玄关。

有意思的是，这项“奢侈”只提供给 3 卧室单位以及最大的一套顶层单位。这 two 套 3 卧室顶层单位仅设常规入户门。

进入室内，第一印象总体不错。以 3 卧室而言，空间算充足，但也谈不上特别宽裕。

与其他户型一样，地面将标准配备大理石地砖。

餐区示意可容纳 6 人就座，但坦白说，这张餐桌对 6 个人来说偏窄，尤其是习惯亚洲式合餐的家庭，舒适度会打折。

因此，如常招待亲友聚餐，这一点需要特别留意。

设有干厨房区域，并贴心配备 Franke 水槽。这里还提供额外的收纳空间，临窗上方配有 Blum 系统。

较为意外的是，这里并未配置独立冰箱，甚至连酒柜都没有。

湿厨房为狭长布局，视觉上不算大，但两侧台面空间都相当充裕。

与其他户型一致，厨房配备 Franke 水槽与 V-ZUG 电器。需要注意的是，这里采用电磁炉灶，而非较大户型中常见的燃气炉灶。

你或许也注意到，这里的厨房外观与用料不同于 1 与 2 卧室单位。就我个人而言，更偏好此处的饰面，尽管更具反光感，但观感也更高档。

而且，这里是一套完整规范的厨房配置，

在对侧可见 Blum 系统，轻按按钮即可展开更多收纳。

整体观感简洁一体，非常适合追求“去杂化”厨房的住户。

这里没有真正的家务阳台，不过可利用通往第二个出入口的这处小前厅作为晾晒区域。

一如既往，防空室可用作佣人房，或作为杂物/额外储物空间。

另一侧是一个 WC，且带窗，有助于提升通风。

现在，我们来到客厅。

客厅尺度不错，横向开间足以摆放一张尺寸得当的沙发（如图所示，甚至可容纳一张 L 形沙发）。

设有一处贯穿客厅开间的阳台。与室内起居空间相比，阳台并不算大——我想大多数人都会更喜欢这样的比例。

两间普通卧室面积相同，均为 11.2 sqm——确实相当可观。此处尤能体现更大户型带来的好处；即便摆放一张大号床（Queen），周边的通行空间也依然不错。

稍显遗憾的是，由于外侧设有空调机位，两间普通卧室均无法采用落地窗。

收纳方面，配备标准的 2-panel 衣柜。

同样地，第二间普通卧室也受空调机位位置所限（坦白说，这是整个项目反复出现的问题）。此处以一张小单人床示范，更能直观看到卧室本身的尺度。

所有衣柜均配有实用的抽拉式配件，便于整齐收纳衣物。

另外需留意，受户型布局所限，这两间卧室均非带套卫。

公用浴室面积中规中矩，但用料上乘，卫浴配件来自 Laufen 与 Gessi。

配有雨淋式花洒，并设有尺寸可观的窗户以确保良好通风。

最后来看主卧。与前述卧室一样，主卧在空间上也属于偏大的范畴。更可喜的是，窗外无遮挡，因此可以采用落地窗。

这里甚至配有一处小阳台，适合独享片刻清静。面积不大，但摆放一把小椅与茶几已足够。

主卧带阳台并不常见，因此我对这一配置颇为认可。

坦白说，以本户型的体量，我原本预期这里会有某种形式的步入式衣帽间。虽然并未配备，但这组“2 and a half”面板衣柜内还是集成了常见而实用的配置。

另外，这里还设有一扇高而狭长的窗，可为空间带来更多自然采光。

没错，包括可抽拉的衣物与配饰置物架，并配有镜面。

相较主卧其它部分，主浴显得几乎“平实”。尽管同样采用 Laufen 与 Gessi 的配件（并配有雨淋式花洒），但与公用浴室相比，并没有更多明显的差异化。

最后，主浴也设有一扇尺寸可观的窗户以实现自然通风——这始终是非常受欢迎的配置。

One Bernam 地段评测

One Bernam 位于 Anson Road 旁，距离 100 AM 商场步行约 four-minute，至 Icon Village 约 five minutes。若你在 CBD 工作，大概率对这一带不陌生；这里是上班族常去的午餐聚集地。

这里属于 CBD 的核心地带，也是新加坡城市密度最高的区域之一。四周林立的写字楼几乎无处不在，车流也难以回避。所以开门见山地说，One Bernam 并非那种可以期待大量绿化、公园连道等配置的公寓。这里的景观以玻璃与混凝土为主，一出门便能感受到车流噪音。尽管如此，相较之下，这里或许已是 CBD 内较为“居住化”的地段之一。

相应地，One Bernam 提供的则是更为便捷的区位，即便与其他 CBD 住宅相比亦然。距离 Tanjong Pagar MRT 站约 500 metres，步行约 six-minute。周边超市、餐饮与零售获取也十分方便（100 AM 内设有 Watsons 与 Don Don Donki）。就我个人而言，Don Don Doki 的进驻也颇具吸引力！

我也要指出，CBD 目前正由 URA 推动更新，该区域鼓励把纯商业楼宇改造为混合用途。One Bernam 位于 Anson 与 Cecil Road 的目标范围内。

这意味着未来周边出现更多住宅项目的可能性更高（也即竞争加剧），同时配套将不再仅限于写字楼林立，而会朝更均衡的多元化方向发展（利好在于可享受更广谱的设施与便利）。

配套设施

杂货/超市

杂货/超市商店	距公寓距离（及预估步行时间）
Don Don Doki	50m，步行 1 分钟
Fairprice Finest	100m，步行 2 分钟
Cold Storage	150m，步行 2 分钟

One Bernam 对日常采购非常便利，主要得益于 100AM 商场内的 Don Don Donki。该门店营业至 11pm，所以下班后也能轻松补给。商场距离约 260 米，步行约 4 分钟。

另有一家位于 Amara 的 FairPrice Finest，距离仅 100 米。附近的 Altez 也有一家 Cold Storage，约 120 米步行路程。 

学校

教育阶段	院校名称
学前教育	Mulberry Learning Centre at Tanjong Pagar（270 米，约步行 3 分钟）  My First Skool at Block 2 Tanjong Pagar Plaza（270 米，约步行 3 分钟） Modern Montessori Preschool @ Pinnacle（450 米，约步行 6 分钟） Da Little Preschool at Cecil（900 米，约步行 11 分钟）
小学（3km 车程范围内）	Cantonment Primary School
中学（3km 车程范围内）	Outram Secondary School CHIJ (Kellock)
初级学院（5km 车程范围内）
大学（5km 车程范围内）	NUS Law Faculty (Botanic Gardens)
理工学院（10km 车程范围内）	Singapore Polytechnic

附近唯一的学校是 Cantonment Primary，距离 440 米，步行约 6 分钟。请注意，1 公里范围内没有其他学校。

如同多数位于 CBD 的公寓，One Bernam 并不太适合有年幼孩子的家庭，开发方向也一直更侧重于此定位。

公共交通

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预估步行时间）
Opp Fuji Xerox Towers	80, 45	90m，步行 2 分钟
The Amara	80, 45	100m，步行 2 分钟
Hub Synergy Point	70, 10, 10e, 75, 128, 130, 133, 100, 106, 107, 162, 97, 97e, 513, 982e, 196, 196e, 868, 915e, 850e	150m，步行 3 分钟

最近的 MRT: Tanjong Pagar MRT 站（500 米，约步行 6 分钟）。

该站属于 East-West Line（EWL），距 Raffles Place 1 站，距 City Hall 2 站。

前往该站为无遮蔽步行路径，此外，Circle Line 环线的 Prince Edward MRT 站也将开通，距离相近。

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预估高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	2.9km，车程 8 分钟
Orchard Road	4.7km，车程 9 分钟
Suntec City	2.8km，车程 7 分钟
Changi Airport	20.2km，车程 18 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.7m，车程 15 分钟
Mediapolis (and surroundings)	8.1km，车程 13 分钟
Mapletree Business City	6.7km，车程 11 分钟
Tuas Checkpoint	27.1km，车程 28 分钟
Woodlands Checkpoint	37.5km，车程 44 分钟
Jurong Cluster (JCube)	15.2km，车程 20 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	27.9km，车程 32 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	3.4km，车程 7 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	22.2km，车程 25 分钟

临近道路出入口： 出口通向 Bernam Street，随后在下一个路口可连接至 Anson Road。

开发团队

One Bernam 由 MCC Land 和 HY Realty 开发。 

Hao Yuan (HY) Realty 是一家源自中国的开发商。他们亦是 Queens Peak 的开发商，后者位于 Alexandra 一带的另一公寓项目。 

MCC Land (Singapore) 隶属于中国的 MCC Group。MCC Land 于 2010 年在新加坡注册成立，亦是 The Alps、The Poiz 与 The Santorini 的开发商。过去十年，MCC Land 亦拓展至东南亚其他市场；但新加坡一直是其主要据点。迄今为止，他们在本地已开发并管理了 12 个项目，类型涵盖私宅公寓、综合用途项目及 Executive Condominiums。

栈位分析

项目总平面图

One Bernam 建于一块形状规整、面积 41,400 平方英尺的 99 年地契用地之上。项目为 35 层开发，并配有 2 层商业与 1 层共 13 个服务式公寓单位。

除了一层商铺外，大部分设施位于项目的 4 楼与 34 楼。4 楼设有 36m 泳道泳池、会所，以及花园与用餐设施。

34 楼的 Sky Terrace 设有 Sky Lounge（室内用餐设施），并配备主题观景平台与健身房。

07 与 08 号栈位的下午西晒最少，因为它们是仅有的朝东户向。

户型分布

户型	单位数量	单位面积（sqft）	预估管理费
1 卧室	87	452 – 463 sqft	$350 – $390
2 卧室	116	700 – 732 sqft	$430 – $480
2 卧室 + 书房	116	807 – 872 sqft	$430 – $380
3 卧室	29	1,421 sqft	$500 – $550
顶层公寓	3	1,744 – 4,306 sqft	$570 – $910

One Bernam 中多数为两卧单位，面积介于 700 至 872 sq. ft.（其中 807 至 872 sq. ft. 归类为 2+1 房）。这类户型合计 232 套，占 351 套中的大多数。

另有 87 套一卧单位，面积 441 至 463 sq. ft. 

三卧仅 29 套，按当下公寓标准而言面积相当宽裕，为 1,421 sq. ft.。其余 3 套为顶层公寓，面积 1,744 至 4,306 sq. ft. 

整体户型配置可见，开发商即便强调自住吸引力，实则更预期吸引投资者/房东。以其所处位置来看，此举合情合理。Tanjong Pagar 该片区并非典型家庭居住带，学校与绿地匮乏，但办公人群与更高消费能力的外籍从业者众多；重视租金回报的买家大概会最为关注。

将一卧面积控制在 500 sq. ft. 以下，很可能是为把平均总价维持在 $1.15 million 或更低。这对新晋投资者颇具吸引力，尤其考虑到 CBD 的潜在租金水平。

两卧的面积设定似乎旨在将总价控制在 $1.6 million，较大的户型约 $1.8 million。如此一来，One Bernam 的整体总价可与大众市场项目相比（尽管在该价位上后者的面积可能更大）。

管理费水平与仅 351 户的高端公寓相符。请注意，车位需另付费用。

最佳栈位

One Bernam 规模不大，栈位彼此相距较近，因此差异不若大型公寓明显。不过需留意，如需三卧，均仅位于 12 号栈位。

此外，大部分设施（包括泳池）位于 4 楼 Sky Terrace，紧邻 6 与 7 号栈位。整体而言，这两处因便利性更强而是我们的首选。 

至于景观，我们难以公平地偏向某一栈位。项目几乎四面皆邻近建筑：Fuji Xerox Towers、Amara Hotel、Keppel Towers 等均环绕在侧。没有任何单一栈位能完全避免。因此更建议选择较高楼层，视野受阻或可减轻。 

下午西晒分析

1、2 与 12 号栈位更靠近西晒，而 6、7、8、9 号则最远。不过受窗位与角度影响，各单位并不会承受强烈的直射眩光。因此，即便是 1、2 与 12 号栈位，住户也难以察觉明显影响。

下午西晒最少的栈位

仅 07 与 08 号栈位为朝东向，因此不受下午西晒影响。

价格评述

以 $2,3XX 至 $2,5XX psf 的定价来看，One Bernam 对于第02区的公寓而言算是合理。截至 2021 年4月底，本区均价为 $2,733 psf。新盘通常会以接近或高于区域均价定价。

与周边项目比较亦能印证这一点。作为新盘，One Bernam 相较于 Icon、Altez 和 Skysuites 等邻近项目，定价并不高。新盘通常较现有项目溢价，且幅度往往高于目前所见。

但从另一面看，这一较低的定价也可能反映出区域内的现实。Icon、Altez 与 Skysuites 构成了强劲竞争；租户未必能感受到明显差异，最终可能倾向于选择价格最低者。即便目前三者的需求都相当充足，这也并非房东所乐见的局面。

此外，CBD 复兴激励可能意味着将有更多项目推出。下文会进一步阐述。

项目	单位数	PSF	TOP	租期
Icon	646	$1,670	2007	99年
Altez	280	$2,004	2014	99年
Skysuites @ Anson	360	$2,309	2014	99年
第02区平均	$2,733 psf

*价格仅供参考

鉴于该项目具备明显的租赁属性，我们决定更深入地查看 One Bernam 周边已竣工项目。

项目	产权	1卧	面积	中位租金	租金回报率	2卧	面积	中位租金	租金回报率
76 Shenton	99年，自 2007 年起	$1,116,250 ($1,886 psf)	592 sqft	3,000	3.23%	$1,737,500 ($1,794 psf)	969 sqft	4,400	3.04%
Altez	99年，自 2008 年起	$1,117,500 ($2,119 psf)	527 sqft	3,450	3.70%	–	–
Eon Shenton	99年，自 2011 年起	–				$1,305,000 ($2,425 psf)	538 sqft	3,250	2.99%
Lumiere*	99年，自 2006 年起	$1,220,000 ($1,799 psf)	678 sqft	3,000	2.95%	$1,480,000 ($1,495 psf)	990 sqft	3,525	2.86%
Onze @ Tanjong Pagar*	永久地契	$1,210,000 ($2,121 psf)	570 sqft	2,750	2.73%	–	–
Skysuites@Anson	99年，自 2008 年起	$872,500 ($2,384 psf)	366 sqft	–		–	–
The Arris**	永久地契	$1,230,000 ($1,843 psf)	667 sqft	3,600	3.51%	$1,870,000 ($1,888 psf)	990 sqft	4,250	2.73%
Icon	99年，自 2002 年起	$1,040,000 ($1,789 psf)	581 sqft	2,850	3.29%	$1,510,500 ($1,671 psf)	904 sqft	4,200	3.32%
One Bernam ***	99年地契	$1,102,500 ($2500 psf)	441 sqft	–	–	$1,680,000 ($2,400 psf)	700 sqft	–	–

*1卧的成交记录不可得。此处采用 1卧+书房的成交，因其面积相近而纳入参考。

** 2021 年无 1卧租赁数据，故取自 2020 年的数据。

租金中位数统计区间为 2021 年 1 月至 3 月

*** 仅供参考

基于指示性价格，若从总价角度并与有限年期项目相比，One Bernam 的定价其实颇具竞争力。

可以看到，对于售价 $1.1x 百万的 1卧户型，One Bernam 低于 Lumiere（其楼龄约老 15 年），并与 76 Shenton 与 Altez 等较早的有限年期项目大致相当。

当然，与多数新盘一样，这主要归因于其 441 sqft 的较小面积，因此其 $PSF 达到 $2,500。此外，项目更新，定价亦合情合理。

就租赁而言，周边 1卧单位的回报率约为 3.2% 至 3.7%。若要与之匹配，One Bernam 的月租应介于 $2,900 至 $3,400。

那么 One Bernam 能否实现这样的租金水平？我们来看看其户型图，并与位置非常接近（就在对面）的 Altez 对比。

这是 One Bernam 1卧 441 sqft 的户型图。可以立刻看到，入户处存在一定的浪费空间（对于 1卧而言实属可惜），但除此之外，户型进深尚可，客厅可开阔望向景观。不过，居住于此的租户无法享受整面落地窗。

那么 Altez 的 1卧又是怎样的？

Altez 的这套 527 sqft 户型不仅更大，似乎也更高效：没有玄关，占用更少，厨房台面空间充足，主卧面积亦不小。客餐厅为常规矩形布局，便于灵活配置空间（例如加大餐区、缩小客厅，反之亦然）。

唯一的不足在于设有飘窗；不过鉴于本项目的景观相当出色，若将其视作小型休憩区，也可算加分项。

或许这也是其能够取得不俗回报率的原因之一。面积相对较小但格局高效，来看房的租户可能愿意为更宽敞的体感支付更高租金，而房东则因总价较低而受惠。

就此而论，One Bernam 确实处于劣势。要说服租户优先选择 One Bernam 而非 Altez 并不容易，因此除非“新盘”这一因素对该区租户尤为重要，否则我难以为其月租 $3,400 找到充分理由。

那配套是否更胜一筹呢？尽管 One Bernam 占地更大，Altez 的设施却相当给力：不仅有泳池，还有多功能球场（虽不大）以及网球场。没错，在 CBD 里有网球场——颇为难得！

也许我的判断并不准确，租户可能愿意为更宽敞的公共设施区域支付溢价；但更大的可能是，月租将落在 $2,900 – $3,400 区间的下限。因此若按每月 $2,900 计，回报率约为 3.2%。

这其实算是中规中矩；不过，您获得的是一项更新的项目，其相较周边同类有限年期公寓，折旧压力更小，而仍能取得尚可的租金回报。

至此我们与周边的有限年期项目作了对比，One Bernam 并未特别突出。

更值得关注的是，区域内还有永久地契项目——Onze @ Tanjong Pagar 与 The Arris。

我们再看 Altez，作为 CBD 区域的有限年期物业，其 $PSF 随时间如何变化。

Altez 于 2010 年开始首批成交，正值楼市上行期间。如今其价格大致持平甚至略低。这可能源于其开盘定价偏高，而转售市场难以在其后接受该水平——尤其在存在永久地契替代品的情况下。

再看另一处有限年期项目：Icon，位于 Gopeng Street 的 99年地契（自 2002 年起）公寓，共 646 户，配套亦相当齐全。

过去 10 年，其 $psf 表现如下。

尽管当下大市屡创新高，Icon 的价格却呈现走低趋势。作为有限年期项目，未来其要跑赢永久地契同侪并不容易。

接下来将这些 CBD 的有限年期项目与区域内两处永久地契项目对比。先看 The Arris，这是一处于 2002 年落成的永久地契项目。

多年来稳步升值，The Arris 表现不俗，自推出以来共有 63 笔盈利成交、10 笔亏损成交。

再看 2017 年落成的 Onze @ Tanjong Pagar。

Onze @ Tanjong Pagar 不巧于 2013 年楼市高位期间推出，此后价格基本停滞。其成交量偏低，波动性因而更高，但整体来看价格大致在一定区间内波动。

从这两处项目可见，价格要么停滞，要么升值。相较之下，有限年期项目更令人担忧。在众多有限年期供应并存的情况下，除“楼龄最新”这一点外，投资者很难令其项目脱颖而出。

此外，就面积而言，永久地契转售项目 The Arris 与 Onze @ Tanjong Pagar 的 1卧总价差异并不显著。

The Arris 的 1卧为 667 sqft，比 One Bernam 大 51%。但按指示性价格计算，选择永久地契仅需多约 11.5%。更何况，The Arris 还能取得 3.51% 的不俗租金回报。其位置更靠近 Tanjong Pagar 店屋，周边氛围也更具生活气息，邻近 Dover Plains Park 及较为静谧的 Yan Kit Road（整体更偏住宅而非商业）。

依照目前的分析，One Bernam 在租赁方面表现平平——考虑到 Altez 拥有更丰富的配套与（及更大面积的）或可谓更优的户型；而在长期持有上，又不及其永久地契同侪。

那么与同区域的新盘相比，One Bernam 又如何？我们来看看。

项目	产权	1卧	面积	2卧	面积
Avenue South Residence	99年（自 2018 年起）	$1,198,286 ($2,272 psf)	527 sqft	$1,431,700 ($2,181 psf)	657 sqft
One Pearl Bank	99年（自 2019 年起）	$1,357,250 ($2,573 psf)	527 sqft	$1,786,000 ($2,553 psf)	700 sqft
Sky Everton*	永久地契	$1,188,817 ($2,568 psf)	463 sqft	$1,674,116 ($2,592 psf)	646 sqft
The Landmark	99年（自 2020 年起）	$1,096,000 ($2,213 sqft)	495 sqft	$1,614,000 ($2,380 psf)	678 sqft
One Bernam ***	99年地契	$1,102,500 ($2,500 psf)	441 sqft	$1,680,000 ($2,400 psf)	700 sqft

数据取自 2021 年 1 – 3 月的成交记录。

*Sky Everton 的 1 与 2卧在 2021 年 1 – 3 月无成交；因此此处采用其平均价格，以便理解买家当时的入场成本。

***仅供参考。

不难看出，Sky Everton 的 1卧平均买家拿到了相当划算的交易，而有限年期新盘公寓在总价方面（平均）更高。

希望在长期享有租金回报并具备资本增值可能性的买家，将处于有利位置。其与已建成的 MRT 更近，不同于预计 2026 年才完工的 Cantonment MRT。不言而喻，Sky Everton 的一居已全部售罄。

那么 One Bernam 在这里处于何种位置？

就资本增值而言，One Bernam 将与当初以该价位购买 Sky Everton 的买家群体竞争。尽管价位相近，未来买家会先考虑 Sky Everton 相较 One Bernam 要贵多少。

若租金水平相近，买家会更偏好永久地契的 Sky Everton，因为其下行风险相较 99年地契项目更受限。这意味着两者的价格应当逐步拉开，Sky Everton 的升值将相对 One Bernam 更为可观。

若与其有限年期同侪（Avenue South Residence 与 One Pearl Bank）相比，One Bernam 实则颇具竞争力。其位置（可以说）更优——更靠近 MRT，且相较 Avenue South Residence，不会过于贴近两条高速公路（AYE & CTE）。

另一方面，One Pearl Bank 的区位优势明显——正对一座有 3 条线路交汇的 MRT 换乘站。然而，这对 1卧来说已体现为溢价：2021 年 1 – 3 月的平均成交价为 $1,357,250，同时其面积也更大（527 sqft）。因此在这一点上，购买 One Bernam 的买家所需支付的总价更低。

不过，One Pearl Bank 的 studio 买家曾以平均 $1,086,065（$2,523 psf）入手，在本区相当有竞争力；但这一选项现已不复存在。

那么我们的结论是什么？按指示性定价看，结合周边转售与新盘的成交，One Bernam 并不算特别吸引。就租金而言，表现同样谈不上突出。

随着 Greater Southern Waterfront（GSW）规划推进以及 CBD 区域的更新，此处condos或将在升值方面受益，但这也意味着（就 GSW 而言）住宅供应的竞争将加剧。

此外，考虑到 Outram 的 Singapore General Hospital（SGH）重建，诸如 One Pearl Bank、Avenue South Residence 与 Sky Everton 等更靠近该区的new launches，因步行距离更优，预期受益更大。

只要有限年期与永久地契之间的价差足够大，且像 One Bernam 这类较新的有限年期项目能在租户导向的产品上形成差异化，仍存在一定向上潜力。

但就目前而言，鉴于本区的永久地契项目与其他新盘并未拉开显著差距，One Bernam 眼下最大的优势确实仍是“新”。

升值分析

根据 URA Master Plan 的查询显示，毗邻 Enggor 和 Gopeng Street 之间的最大综合用途地块，其 GFA 为 8.4。周边区域主要划为（5.6）的商业用途，并夹杂少量其他综合用途地块。 

在我看来，若要实现其 work/live/play 环境的愿景，URA 推动引入更多综合用途开发绝对是件好事。这意味着未来会有更多服务式公寓和公寓出现，有助于提升该处的宜居性，尤其在周末。当然，缺点是这会在本已高度密集的区域进一步增加供应。

不过，与政府在城市更新方面的许多举措一样，往往能取得相当不错的成效。目前，CBD 的结构失衡：办公楼过多，意味着工作时段人潮拥挤，而在夜间或周末却如同空城（City Hall MRT 周边就是一个典型例子）。URA 的规划为该片区带来长期利好；但此刻仍难判断这会在短期内对其升值带来多大影响 – 尤其是在疫情走向未明的情况下。如果 WFH 在未来变得更加常态化，像 CBD 这样的地点对居住的吸引力可能会下降。

我们的看法

对我而言，One Bernam 传递出的是复杂信号。一方面，其户型组合看似是为房东量身打造的公寓。指导价对于新投资者来说处于一个“甜蜜点”，而租赁吸引力始终是一大亮点：想在步行可达 Tanjong Pagar MRT 的范围内租房的人从不缺乏。另一方面，其 2 和 3 卧单位的面积略大。

在生活方式与舒适度上，One Bernam 既有都市生活的优点也有其缺点。它地处中心、交通便捷，几乎所有所需配套都在几分钟——或 two to three 个地铁站——之内。

几乎各个方向的景观都会望向其他建筑，且车流量大（交通噪音主要由位于 first two floors 的商业单位承受；但住宅的抬高楼层在一定程度上有所缓解）。

这让 One Bernam 对许多人而言成为一个非爱即恨的项目，鲜有中间立场。

对于追求收益的新投资者，请务必权衡价格。One Bernam 的单卧户型对于初次进军 CBD 的你而言风险更低。One Bernam 也不太可能出现较多空置：租到如此优越地段的租户往往不愿轻易搬离。但当你尝试提升租金时，仍需留意来自 Altez、Skysuites 或周边其他项目的价格竞争。

归根结底，对我来说，One Bernam 的整体感受有些好坏参半。不像 Midtown Modern 更能给出实际居住的强力理由，One Bernam 的整体包裹相对常规——最大卖点仍是其地段。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。