在新加坡40岁后购买首套房：需要留意的潜在风险

并非人人都能在 35 岁或更早买下第一套房。种种情况可能让一些人起步较晚，或许从 40 多岁甚至更晚才开始。无论原因如何，这类买家可能会面临一些额外的风险。关注点不仅是确保租约能维持到你 95 岁；你还需要考虑融资问题，以及更短的持有期。以下是一些可能带来麻烦的事项：

1. 低估租约年限递减的风险

年长买家常见的错误之一是对租约递减不以为意。原因不难理解：理论上，年龄越大，对剩余租期的需求年数越少。再加上，租约递减较为严重的房产价格往往明显更低——当你已面临更高的首付与每月供款（见下文）时，这确实颇具吸引力。 

另一重诱因：当你年纪较大、购买更老的房屋时，使用 CPF 的限制也更少。 

购房使用 CPF 的前提，是房屋的剩余租期须至少覆盖到最年轻买家年满 95 岁（否则可动用的 CPF 金额将按剩余租期比例递减）。

因此，若你 45 岁，便可购买仅剩 50 年租期的房产*。这也是为何年长买家对“老字号”房子更不排斥的部分原因。

*但请注意，无论年龄如何，使用 CPF 的前提是剩余租期至少 20 年。 

问题在于，一旦出现意外状况，你可能不得不再次卖房搬家。 

突发医疗状况需要你搬到更靠近子女的地方；财务状况变化则可能让你从私宅搬回 HDB，等等。这并不少见。而在这种情况下，租约递减严重的房产确实更难出售，尤其当你受时间所限时。  

对于租约递减已较严重的房产（例如仅剩 40 至 50 年），银行可能会将融资成数降至仅 55 per cent of the value。若仅剩 30 年或更少，银行贷款可能根本行不通。结果就是：你可能被困在一套难以出手的房子上；除非接受可观的亏损。 

因此，从这个意义上说，租约递减仍然 很重要。并非为了逐利，或担心留给子女的遗产；而是为了留出一道安全缓冲 以防你需要再次卖房搬家。人生充满不确定性，变老并不总能改变这一点。

2. 贷款与估值比（LTV）与贷款年限可能要求更高的现金支出

如果你的年龄加上贷款年限超过 65 年，LTV 将从常见的 75 per cent 降至 55 per cent。于是，当你 45 岁却想申请 25 year 的贷款年限时，一套 $1.6 million 的房产所需首付款将达到 $720,000。 

（当 LTV 为 55 per cent 时，最低现金首付为 10 per cent。完整细节见 MAS 指引 此处）。

因此，多数年长买家会选择较短的贷款年限。不过，这反过来也会影响月供。 

例如，若要在一套 $1.6 million 的房产上获得完整的 75 per cent LTV，贷款金额为 $1.2 million。假设年利率为 three per cent per annum。

若贷款年限为完整的 25 年，你每月需偿还约 $5,691。可是一旦你在 45 岁购房，贷款年限就需要降至 20 年左右；这会把月供提升到约 $6,655。 

（不过从好的一面看，你最终支付的总利息会更少）。

基于以上原因，若你在较晚阶段才开启置业之路，可能需要更高储蓄或更强的收入来源。 

3. 户型与物业类型在实用性上将有更多限制

如果在较年轻时买房，你几乎能适应大多数户型与物业类型。你还有体力爬无电梯公寓或复式的楼梯；也能应付不易清洁的设计，例如挑高空间，或非常大的、公寓露台式的阳台。未来二三十年里，你通常也有充足时间继续储蓄，再换到更为实用的住所。 

若在 40 多岁、50 多岁或更高龄时购房，你需要意识到体能方面的要求会更早显现。你也许只持有这套房不到一个十年，楼梯、挑高等元素就已变得不再安全或难以应付。 

（顺带一提，不少年长买家后来都后悔忽视了“大卫生间”的需求。若日后出现行动不便，例如需要助行器等设备，主卧配备的大卫生间会起到关键作用；在那种情况下，狭小的卫生间反而可能带来安全隐患）。

这里当然还取决于多种变量，例如你的健康状况能维持到何种程度、是否有条件雇用帮手等。但总体而言，年长买家往往会受到更多实用层面的限制。

4. 对配套设施“步行距离”的描述，未必适用于年长买家

当一个项目被称为“步行可达”商场、MRT 站、超市等时，通常是以年轻人的体力为前提。但作为年长买家，你可能会发现所谓去 MRT 站的“短程步行”，其实包含一段让人吃力的上坡路。

此外，虽然我们不愿妄下定论，但至少值得思考：当你在 40 多岁或 50 多岁时只觉得“有点累”的步程，十年后可能会变得难以承受。 

因此，我们建议提高对“步行可达”“附近”的标准。更严格地考量步行是否有遮蔽、是否为上坡、是否需要跨越人行天桥，以及需要穿越多少条宽阔而繁忙的马路。你或许也应把 5 分钟视为步行距离，而非 10 分钟（别忘了往返都要走，10 分钟实际上意味着来回 20 分钟去菜市、MRT 站等）。 

5. 意外的集体出售（en-bloc）在年长时更棘手

这也是即便面对永久产权的“老屋”也要保持谨慎的另一重原因。对 35 至 45 岁的买家而言，若购入后不久遇上 en-bloc，或许是意外之财；但对 50 至 60 岁的买家来说，却可能是一场大麻烦。 

即便最终有利可图，en-bloc 的出售款也不会立刻到账。这可能迫使你在购买替代房产的过渡期动用过渡性贷款；而在年纪更大时，取得这类贷款的难度也会更高。 

此外，还有实际搬迁的体力负担。一次时机不佳的 en-bloc 可能意味着要搬家两次：先搬到过渡期的租赁单位，再搬入替代单位。对年轻屋主或许尚可承受，但对年长者则是相当吃力。

这也意味着年长置业可能面临的另一项约束：你或许应避免购买那些已接近 en-bloc 的项目（例如过去两年内曾有几近成功的集体出售尝试）。 

但情况并非全然悲观

稍晚才购买首套房也并非没有好处；尤其当这是出于审慎、花更多时间储蓄所致。你或许也正处于无需再为孩子的小学距离操心、不再频繁换工作而可能远离住处的阶段。差别只在于对若干细节更为挑剔，并提前做好规划。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。